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古城新天地沙盘讲解词示范暨项目总体概况关键重点：口语化、深刻理解、灵活运用 先生/女士，您好！引入很高兴您能来我们项目进行参观，这里是我们项目的临时展示馆，我是置业顾问*，很高兴由我为您做介绍。您首先看到的就是我们项目的沙盘，她长15米，宽5米，按1:100的比例精确复制，可以说全方位全角度的展示出我们项目未来的建筑风格及布局、景观设计、商业规划、以及成市后的盛况憧憬。区位介绍我们项目正式名称是“台儿庄古城新天地”，项目紧紧依傍“国家5A级景区台儿庄古城”，并沿古城北城墙绵延展开，西起兰棋河，东至东顺路，与古城东城门入口仅仅相隔500米，东城门入口是古城今后唯一正式入口，而我们所处区域是进古城的必经街区，无论开车从东顺路或步行经金光路转东顺路，都要经过或穿过我们街区，商业占位的优势非常明显。加上我们所处的这片区域，本来就是台儿庄主城区的核心，周边金光路、华兴路、兴中路商业基础最成熟，人口最稠密，商业网店最集中，发展大商业的条件更是得天独厚。整体景观及建筑设计介绍我们项目唯一拥有了1.5公里长整段北城墙和整段护城河完整古遗迹风光，同时又收拢了台儿庄古城两座大城门小北门和中正门，可以说是独家珍藏了古城的独特景观资源。我们借景开发，牵手著名景观设计公司，在充分结合护城河及项目街道曲折蜿蜒所呈现的别致风貌基础上，原汁原味复刻江南水乡老街韵致。护城河南岸种植丰富且层次感强的绿化植被，灌木乔木参差，花卉种类琳琅，柳树袅袅，与古城墙伟岸气势结合，形成极具气势的项目生态景墙。护城河北岸我们分别命名为滟澜左岸、中岸、右岸，岸边的景观设置依然巧妙，设置了不同的文化景墙、景柱、长廊；穿插各种观景及亲水平台、滨水步道、生态绿坡、雕塑花钵等，更设计有游船景观码头，游客漫步在艳澜岸滨水步道上，或闲坐画舫上，或文化长廊内凭栏搭望，惬意的观赏两岸声色，各式水景尽收眼底，跌水、叠水、瀑布水榭、喷泉水景是花式百出，营造出“碧柳黄莺啼早春，古桥净水醉红尘。晚来谁处渔家曲，翠色轻烟一径深”的水墨意境。更有石拱桥、平直桥、飞架桥三三两两，薄林疏影之间，让您似乎置身于江南周庄乌镇，又游走在江南、江北不同的水乡风韵之中。过岸入街，和顺老街贯穿项目全境，西街中街东街鱼贯展开，北门文化广场、中正门广场、上河广场气势点缀，穿街过巷，树池坐凳、喷泉水景、景观灯柱、文化景墙、主题雕塑是三步一现，街道是时宽时窄，建筑又错落有致，高低不同，达到了旅游商业地产所要求的景观置于商业中，商业融入景观内的标准。台儿庄历来是文化名城，是千年运河上的富庶之驿，从不缺风流人物和辉煌史志，台儿庄更是“中华民族扬威不屈之地”，1938年的台儿庄大捷震烁中外，为了呼应这段历史，我们特地将建筑风格偏向于民国时期特有的建筑风格，兼容中西，并蓄南北是民国建筑的特点，古朴稳重的建筑色彩，板正直接的建筑线条，既有西方建筑风格的影子，又保留了中国传统建筑语汇。做为大型旅游商业地产项目，我们在建筑观感和景观布局上精工细琢，匠心推敲，力争在视觉观赏、生态环境、文化溯源上与商业契合，与古城建筑风貌和谐共存，更要与古城景区、湿地公园、文化产业园、大战纪念馆等现有景点合力，在商业配套的质量上努力，共同提升台儿庄总体旅游竞争力。项目定位我们项目是台儿庄,甚至是枣庄见所未见的大型RBD商业街区。所谓“RBD”意思是城市游憩型商业系统，就是为旅游景区游客及所在城市提供集观赏游玩、吃喝乐购、休憩与一体的旅游型、体验型商业综合体。古城每年400万的巨大游客基数，以及每年稳定增长的游客数量，使台儿庄具备了巨大的商业发展空间。古城开放至今只有短短的四五年时间，就有这样的知名度和成绩单是非常不容易，但是台儿庄整体商业基础薄弱，发展速度慢，与古城近几年的高速发展尚不匹配，使台儿庄旅游的留客能力不高，多为一日游现象，尤其缺少深度游和自助游，并且游客的人均消费还处于比较低下的水平，中高端的度假型旅游的缺失，是台儿庄旅游产业的损失。正是基于此，说明古城包括台儿庄还有更多的商业潜力可以挖掘和发展，也给商业地产的发展带来了重大机遇，而本项目商业规划的出发点就是为补充、完善、衍生古城商业功能，并对台儿庄主城区商业实施全方位的升级。项目总投资10个亿，总规模20万平方米，共有38幢建筑群组成。我们根据内部道路分为三个区，箭道街以西为西区商业，箭道街北园路中间段为中区商业，东顺路北园路中间段为东区商业，和顺老街为大型商业步行街贯穿全案。商业规划西区首先展开西区的商业规划。柳陌巷1#，共4层建筑，紧邻兰祺河，可以发展水景餐厅或用于整层办公，而且该幢建筑因为毗邻区医院，可以轻松实现各种配套功能，比如用于鲜花礼品店、快餐店、煲汤店、水果卖场等商业。1#边上的那栋楼是百年老字号张家狗肉老店的保留建筑。2#、3#、4#、5#、7#、8#、9#围合而成，是西区重要的商业组团。沿金光路侧商铺，小部分发展社区型商业，大部分商铺与和顺西街两侧商铺共同发展小商品轻纺市场，主营服装饰品、鞋帽箱包、袜品内衣、玩具、烟糖等，并且融入新奇商品、特色旅游纪念品、手工艺品等各种小百货，形成批零一体市场，到了晚上更会形成灯光夜市档口，配合夜市氛围的营造，我们会在室外布置照明接口，雨棚，大型集市招牌等一系列配套措施，让本地和外地的消费者有个好玩好逛的新去处。11#位于金光路和箭道街交汇处，占据了全案的商业要冲位置，是本项目极其重要的集中商业，总建筑面积1.2万平方米，共规划6层，其中1-3层发展商场，4-6层用于著名连锁酒店企业经营。我们对这幢楼的业态设计进行了反复论证，发现台儿庄旅游商业，尚缺大型食用礼品卖场和大型游客会餐中心，很多游客在旅途快要结束时，希望能采购些具有当地特色的，且精美包装的食用礼品，用来馈赠亲朋好友，所以我们首先在11#的1F整层用于发展“枣庄名优特产食用礼品商城”，主要经营具有本地、枣庄、甚至山东特色的精品南北干货炒货、土特产、烟酒糖果等等商品，让广大游客能尽情选购极具地方特色的各类土产礼品。在2F的业态设计上，我们主要布局大型游客会餐中心，用来填补目前市场空白。大家都知道台儿庄餐饮业特色不明显，太具地方化的餐饮业，并不能满足大多游客的需求，我们顺应需求，在2F发展明档类型的美食广场，四周边铺以各式料理台形式出现，中岛设置集中餐位，我们会重点引进以台儿庄当地名小吃，再辅以其他知名餐饮料理，真正满足广大游客吃好玩好的需求。现在基本锁定的特色美食有：开封蟹黄包、上海小笼、河南灌汤包、小杨生煎包、淮扬小吃城、苏州面馆、PIZZA、棒约翰、镇江锅盖面、昆山奥灶面等。3F我们将以一个一个店中店的形式出现，以中西知名轻型餐饮及各地特色美食为主力，让台儿庄当地百姓不出家门，即能享受四方美味。目前我们已经接洽的品牌分别有：呷哺呷哺小火锅、厚味香辣馆、豪享来牛排、西部牛扒馆、韩尚宫料理、元禄寿司。古城北门未来开放后，小北门出入口及小北门广场对进出古城的游客会起到极大的分流作用，小北门广场附近的商铺受益最为明显，12#最靠近小北门及小北门广场，位置优势不言而喻。在这幢楼的商业规划上，我们会把最重要的商业资源放在这里，著名时尚连锁快餐店将是我们招商定点方向，目前已经锁定肯德基、麦当劳、味千拉面等几家特别重量级的商户。商业规划中区接下来向你展开的是中区商业，中区商业是本项目最重要的商业主街。进入和顺中街，首先看到的是与12#位置相似的17#，一共3层，将会定位“新天地数码科技商城”，主要规划用于平板电脑、笔记本、台式电脑、手机、相机等数码产品和家用电器的零售，维修服务及配件销售，形成围绕数码产品为核心的大型专业商场。穿过17#楼，15#、16#、18#三幢建筑形成一条两侧以发展各地特色知名小吃为主力的小吃一条街，其中15#16#规划为4层建筑、18#为3层建筑，三幢楼全部实施商铺分层独立，是最大特点，通过室外设置公共楼梯，可以直接上2层商铺，摆脱了传统的一二层复式商铺和一二三层复式商铺的设计。在建筑与建筑之间，我们通过连廊架桥，将所有建筑的2-3层形成交通回路，形成独立的商业系统，丰富了商业空间感，消费者既可以沿街观景购物，也可穿梭于连廊，俯瞰繁华街景，增添了更多购物情趣。很多规划用于百货零售或专卖店的商铺，其实并不需要两层商铺的规划，通过引入商铺独立交通系统的设计，使商铺的利用率更高。这3幢楼的2至3层商铺我们会将城市休闲型商业置入，比如：美容美发、SPA、网吧、棋牌室、足浴推拿、韩式汗蒸、中小型餐饮等各式商业。经过15#、16#、18#商铺，就是19#、20#、21#、22#、23#、24#、25#、26#楼，这片商业区域，沿和顺中街两侧将重点发展“新天地婚礼文化特色产业街”。我们项目依托了枣庄400万人口的大城市背景，每年有相当数量的结婚消费产生，但是目前枣庄与大城市相比，还缺少婚礼产业的集聚化、特色化，总体婚礼产业发展水平尚处在起步阶段，这个蛋糕很大，具备很大的发展机会。而我们独有古城天然和深厚的自然景观和人文景观，结合已有的湿地公园、古运河风光，再结合周边县市的景观及旅游资源，可以说婚纱摄影写真的取景优势得天独厚，我们就从婚纱写真产业起步，通过整合枣庄现有婚纱摄影商户，划行规市，再发展婚纱礼服的定制销售、婚庆策划、婚庆礼品以及蜜月度假旅游等众多产业开发，形成产业链一条龙。我们的目标是将这段街区打造成枣庄首屈一指的婚礼文化产业专业街，吸引枣庄及周边城市年轻人因结婚而产生的刚性消费，通过产业化集中对相关产业招商引资。艳澜岸的商业开发，将形成餐饮、娱乐休闲主题，滟澜左岸将开发成为“美食一条街”， 休闲餐饮和大型中餐饮是主要招商方向，我们已经定向锁定：上岛咖啡、两岸咖啡、巴西烤肉、太湖船菜、外婆家等商家，。滟澜中岸将开发成“艳澜岸酒吧狂欢街”，将引进主题酒吧、情调酒吧、量贩KTV、CAFFE SHOP、文化书屋、意境茶肆、画舫美食，文化剧场等不同娱乐休闲业态，艳澜岸的商业开发将一改台儿庄、古城旅游商业非常沉闷的单一化现状，将植入更多休闲化娱乐化的度假乐趣，使古城旅游商业更多元，吸引更多喜爱背包游，深度游的大众，并且也极大丰富了台儿庄当地年轻人的业余生活。商业规划东区接下来为您介绍的是东区商业，东顺路是台儿庄今后最重要的交通主干，而东区商业则是东顺路、以及古城的门户形象，37#-38#组成了东区商业主力，我们将致力于发展“台儿庄老字号文化创意街”。要知道任何旅游型城市，都会扶植起一批属于这个城市独有的老字号标签，随着台儿庄和古城的高速发展，必定需要一批老字号与他们一起走向全国走向世界。通过传承与开发，台儿庄拥有的老字号资源是非常丰富的，比如有：张家狗肉、御笔坊、馋神风鹅、冯家驴肉、特色石头大饼、曾氏芝麻酥、菜煎饼、黄花牛肉面、张氏脆皮鸡、运河咸鸭蛋、居竹坊的竹炭制品、大战系列酒、大战打火机、穆柯寨系列酒、嘉华和福万家的旅游商品、亿江北的特色丝绸等数十个品牌。但老字号的生存环境并不乐观，主要呈现在市场推广力度不够、文化挖掘不深、历史传承开发度不够、市场营销模式单一化等等方面，对游客吸引力不大。“台儿庄老字号文化创意街”的设立，将为这些老字号提供一个向外推广的平台，提供一个绝佳的展示自身文化的平台。我们将携手政府，对“台儿庄老字号文化创意街”实施名称注册和立项注册，组织政府力量和企业自身力量对入驻的老字号品牌实施深度开发。未来创意街将主要展示各个老字号的文化传承，或者制作工艺剖解，或者形象推广，而销售转为辅，形成一条极具观赏性、趣味性、寓教性、体验性的创意文化街，吸引广大游客对台儿庄老字号产生浓厚的兴趣。对台儿庄老字号而言，借势这个平台，更多的是起到形象阵地和旗舰总店作用，通过平台实施1+1、1+2、1+N的营销模式（不另行展开），让老字号焕发更多生命力，与古城与台儿庄一道，真正走出枣庄，走向全国。酒店式公寓、独院别墅、叠式洋房推荐介绍了新天地大致的商业规划，接下来要向您推出的是新天地的其他产品。（项目除了上述介绍的各种商业用以配套台儿庄旅游产业和城市商业升级外，更融入了度假和高端住宅社区等功能。）首先配合度假功能的定位，我们共规划了约360套全精装交付的酒店式公寓产品，360套酒店式公寓交由知名室内设计公司进行设计创意，精装风格会有不同主题风格，如欧式经典、新中式、北欧风情等不同室内表情的呈现，并且承诺装修成本不低于每平方1500元，拎包即可入住。公寓户型以一室小面积户型为主，也有少量套房规划，与一般酒店的标准间户型相似，面积控制在30-40平方米之间，售价如扣除装修成本，实际价格与台儿庄普通住宅行情相近。 部分酒店式公寓将发展连锁精品酒店为方向。台儿庄酒店产业发展，显然是重城内轻城外，古城内酒店产业的特色：是依靠不同建筑风貌上发展形色各异的客栈型宾馆。总体经营档次高于古城外，普遍门市价格在300元以上，超过了很多游客的预算承受，另外古城内酒店业床位总数量仅1500张左右，一般双休日节假日及传统旅游旺季来到时，床位往往爆仓，必须是要依靠城外酒店床位进行弥补，而城外酒店行业中真正符合度假旅游需求的酒店数量和床位数量其实是很少的，多是以低端的旅馆旅社类型为主，做为围绕5A级国家景区打造的旅游生态城市，尚缺那些大牌的酒店行业巨头渗透，所以纵观台儿庄酒店产业，发展空间非常巨大。正是如此，我们项目会引进一家或数家著名的、全国性连锁的酒店品牌，如：汉庭酒店、如家快捷酒店、莫泰168、7天连锁酒店等，通过它或它们对所有公寓实施经营管理。您可以选择自己居住，也可将所购公寓托管给未来入驻的酒店运营商，获得投资回报。360套公寓并没有集中在一处区域，而是充分考虑到游客在街区的不同位置都可就近入住的便利性，从而进行散落式的铺成，分别分布在11#4-6F、15-16#的3-4F，以及37-38#的3-5F，让住户或游客无论在任何位置或角度，都能发现不一样的古街古建韵味。选择自住的，将无缝对接酒店运营商所提供的星级酒店式管理，诸如：安保巡视、设备维护、房间服务、洗衣烘衣、订餐送餐、报纸杂志代送、公用事业费代缴等等众多星级酒店才能享受到的个人定向服务。选择托管的，实际上就是将住房转换为酒店客房，来获得投资收益。业主与酒店运营商共同签订托管协议，酒店运营商会将业主住房转变为旗下酒店客房，每年会将该房屋实际营收利润（营收扣除产生成本）对业主实行分配，并承诺年投资回报率不少于购买总价的8%。您要知道一套100平方米的台儿庄普通住宅，总价约35万左右，装修投入一般不低于10万，但出租收益也只能达到每月1200元，甚至不到，换算下来顶多年化收益在3%左右。相比较，用花买住宅的钱投资酒店式公寓，回报更丰厚，更快速收回投资额，另外房屋本身的增值速度也高于住宅。我们的酒店式公寓可以说是宜居宜商，客房住房随您自由切换，既体现了台儿庄独一无二的居住体验功能，又通过实现分红收益，具备强大投资功能。其次，在“新天地”项目中，我们另规划了两种类型的高端住宅产品，分别在滟澜左岸规划了叠式洋房，滟澜右岸规划了独院美墅。护城河水景观与完整古城墙一起，形成了唯一不再生、气势宏大的文化生态景墙，成为项目最重要的形象背书，也成就了我们高端物业拥有了别人无法复制的身份标签。滟澜岸叠式洋房，其实为空中别墅，仅15席，分布在7#、8#、9#的3-4层，楼下是商业主街，生活配套极其便捷，洋房户型面积约200平方米，五房两厅四卫格局，全明格局，南北通风。与台儿庄目前市场住宅产品比较，我们绝对是全新的户型布局理念，比如引入入户式花园设计，颠覆了过去直接进户方式，既形成玄关缓冲过渡，又凸显了住户生活品质；比如每个生活层里都引入中庭概念，既给到你有天有地的别墅体验，还能在中庭内摆布绿植、张罗摇椅，形成自家的小花园，更能和室内装修呼应，形成不同的居住体验。滟澜岸独院美墅，台儿庄唯一的亲水别墅。我们只规划了稀少的40栋别墅，位置处在新天地的龙头位置，上风上水。沿水而筑、枕水而居是产品最大特色。每户均双庭院设计，分别是入户花园和亲水庭院。尤其在亲水庭院内，住户可种植心爱绿植，随意装扮私属庭院，庭院内石凳藤椅，花影婆娑，充分与自然交融。庭院围栏结合了铁艺与石艺，临水而建，其实也是亲水平台，与水无限亲近，是真正的水景别墅。滟澜岸独院美墅，是地中海风情别墅，也是台儿庄唯一的欧式风