房价反弹的经济学分析

房价反弹的经济学分析房价调控是我国宏观经济管理的一大难题。从1998年算起，我国房价调控已经历时14年，但收效始终有限。最近一轮自2009年底开始的楼市调控，直至2011年第4季度才见回落，但最近几个月，楼市价量和市场预期又一次出现了强劲反弹的迹象。房地产调控本应可以抑制房价平抑供求，然而，国家大力管控的房价为何在经济减速下仍强势反弹。这需要理性的经济学分析。下面，我们先讨论调控对需求的影响，然后讨论调控对供给的影响，最后再讨论限价的影响。经济学最基本的理论是商品的供求定律。首先讨论需求曲线。需求由收入与物价决定，收入对需求有正的影响，收入增加会引致需求上升；物价对需求有负的影响，价格上涨会引起需求下降。但这种需求理论主要适用于普通消费品，并不适用于房地产。在房地产市场上，当价格上升时，因为有更多的人想要成为有房者，于是需求也上升；反之，在房价下跌时，买房的人反而减少，住房供给的存量也上升。这两种情形在实际当中的情况，前者正如近几年中国的房市；而后者则正是美国次贷危机以来的情形。可见房产市场的通则是追涨杀跌，这与普通商品市场截然不同。房地产市场交易者的行为为何与普通商品市场大相径庭？这是因为交易者的买卖动机不同。在普通商品市场上，买方的行为主要由价格和商品的效用决定，买者追求的是商品的使用价值最大化；卖方作为价格的接受者，没有价格的影响力只能被动地接受市场的选择。市场均衡的供求量单纯由价格来调节。在房地产市场上均衡的需求量，虽然也受价格与收入的影响，但主要由预期决定。虽然房地产市场的需求可以进一步划分为自住性需求、改善性需求、投资性需求与投机性需求等不同类型的需求，但其共性是房价上涨的预期决定着不同需求类型的共同买入行为。因此，要研究住房的需求，需要用预期理论，包括成本与收益的预期。否则，根据前述需求定律的假定，目前我国房价收入比早已居世界前列，存在房地产泡沫。但悖论之处在于，既然房价太高，居民收入总水平又没跟上，为何房价还在上涨，还有那么多的人要买房？答案是预期。简单的相关分析可以证实，在任何一国或地区的房产市场上预期都与房价正相关，房价上涨的预期驱使购房者竞相入市，要么是为规避购房成本进一步上升的风险，要么是增加持有房屋的未来上涨预期收益。因此，房地产需求曲线的形态不是向右下方倾斜，而是向右上方倾斜。在预期乐观时，价格越高需求越强，反之则反是。那么，关乎房价走向的未来预期又将如何决定？这取决于购房的经济收益率，即房价减去购房成本再减去经济成本之差。其中，购房成本为买房支付的会计成本或实际成本，表示购房所支付的实际货币金额；经济成本是指购房的机会成本，指同一笔资金不用于买房而作其他投资选择所能实现的价值，比如，100万元不买房而去买股票所获得的股票投资收益，就是100万元买房的经济成本。一项投资的经济收益率不小于零，意味着该项投资至少不会比投资于其他项目的回报低。因此，只要即期的购房经济收益率不小于零，房价的未来预期就会继续看涨或持平，这时，从全社会资金流向的角度看，房地产就会继续得到社会资金的青睐或驻足。在此条件下，如果政府调控的着力点无法营造一个社会资金可以获得更佳收益的其他场所，立意再好的政策最终都不太可能真正收到明显成效。由于限购、限价对市场发出的信号是房价还会大幅上涨的预期，因此政府越是加大调控的力度房价报复性上涨的反弹力度就越强。就目前中国的现实看，低端制造业的资金由于外需的下滑而急需向行业外转移，股票市场正在经历一次结构性的长波调整，债券及其他投资市场狭小，存款收益为负值，在这种情况下，强行调控房价必然直接堵塞大量资金的投资通路，不但难以收到预期的宏观经济调节效果，而且容易造成社会资金的大量闲置或外流，降低稀缺资本的利用效率。其次，供给曲线的决定。典型市场经济国家的房地产供给基本由市场力量自发调节，其形状是一条向右上方倾斜的曲线。与之不同，在我国土地属国家和集体所有，无论城市土地还是乡村集体用地至少在法律上都受到国家严格的限制，因此开发商增加产出的决定受到政府外生干预，例如管理城市建设用地的供给，这会在很大程度上制约市场的住房供给。极端情形下会使供给曲线完全失去弹性。换言之，在中国住房的供给由外生变量决定，价格对供给的影响可以忽略不计，供给曲线近似于一条垂直于X轴的直线。如此，需求的增加只能带来房价的上升。而房价的上涨则可带来开发商的捂盘，因为拿地困难，开发商进行连续的开发不易，往往要借助一次性的交易，实现收益的最大化。供给曲线位置的决定如何反映调控的影响？供给既然由外生决定，政府调控方向与力度的大小便决定着市场的供给总量与结构，这样供给曲线的位置平移的幅度大小便是各项政策影响之代数和。但这里需要注意的是房屋供给的不同类型。房地产属于异质产品，不同类型房屋的供给对应着不同的需求对象，不同类型的房屋不可相互替代，因此不同类型房屋的供给曲线无法叠加，例如，普通商品房就不能与社会保障房直接相加。原因是土地空间利用的排他性，一块同样的土地用于经济适用房、廉租房等政策房，就建不了商品房。这样在供给曲线的位置上，廉租房的增加并不会扩大商品房的供给，反而因为挤占了商品房用地，而减少或抑制了商品房的可能供给。因此，如果我国房价调控的目标对象是商品房，那大量政策房的建设不但起不到抑制房价上涨的作用反而会抬升商品房房价；反过来，商品房的上涨拉高建筑材料等成本又会影响到非商品房的建房成本，其结果是共损的。限价也包括限购，因为限购最终的结果是影响价格，实际也是限价，因此可以一并作限价讨论。限价的前提是必须事先确定合理的房价水平。但合理的房价只能由市场决定。因为任何价格都是交易完成后的结果，无法事前确定，所以市场不可模拟，价格无法预知。计划经济被证伪的关键就在政府定价与实际脱节不能及时反映供求的变化。况且，价格调节是一个动态过程，供求模型的变量特性是否具有收敛的性质，决定着价格水平的远期位置是发散还是趋同，只是在后一情形价格水平的变化才可能从初始位置趋向一个预期的均衡。而此类动态均衡模型除了学术探讨之外，基本上不具备任何实践上的意义。迄今为止，世界金融史上历史最为悠久、历时已近120年的标准普尔指数，即便是在电子计算机技术已经高度发达的今天，华尔街金融机构预测近乎正确的几率也并未超过抛硬币定输赢的几率。因此，不能认为政府可以比市场更聪明，可以政府行为替代市场的逻辑。虽然可以通过政府制定并监督游戏规则的执行来调节经济中间相关的秩序，但要指望政府通过价格的制定来解决市场定价问题既不现实也缺乏严谨经济理论分析的支持。再是房地产市场的差异性。房地产市场是典型的区域性市场，不同地区、不同城市、不同地段的房屋具有差别甚大的价格，即使在同一城市同一地段不同的位置和朝向都具有不同的价格，这种价格差异背后体现的是级差地租的内在要求，起决定作用的仍然是不同房屋的不同收益率。这意味着，统一楼价调控难以适应各地区千差万别的房价情况，调控很难落到实处。最后，高房价的问题。房价过高并非市场解决不了定价问题，而是房价的最终决定权在政府不在市场。基本的事实是，我国房地产开发用地，城市规划由各级政府机构审批，各种相关税费的征收标准，货币发行，资金价格、存贷款利率、贷款政策也在政府手里，房价构成的主要成分与主要环节都由政府决定，影响房价的宏微观经济变量基本上都是政府控制，因此，在这个意义上，房价高低的确可以是政府说了算。所以房价高调控难问题不在市场定价失灵而在市场化不足，政府这只看得见的手管得太多，使市场无法自主地实现自身的定价功能。怎样才能真正把房价调下来？根本的解决办法是政府主动退出市场，把定价权回归市场，把各种资源的配置权交还给各个市场主体，只有通过真正的市场定价才能充分体现稀缺土地资源的价值，也才能有效地抑制土地投机和地方政府对国有、集体土地的挥霍和浪费。结论：第一，当前条件下房价反弹有合理之处。目前，我国居民债务杠杆并不高，虽然房价反弹并非意味着没有风险，但因为储蓄率一直居高不下，从全国范围看，房价上涨还是和国民收入上涨速度相匹配的，不能太夸大泡沫。因此不应把房价反弹视为洪水猛兽而应当因势利导，允许房价自动回升，这对拉动投资需求、增加财富效应、促进消费有利。第二，限购、限价即使短期之内可以控制局面，却改变不了供求失衡的格局，甚至造成房价报复性上涨的预期，因此调控信号应当弱化行政色彩，应通过政府窗口信息引导市场形成合理预期。第三，目前我国制度层面的设计并没有给高收入阶层提供较好的投资空间，低端制造业、股市等转移出来的资金要找出路，所以大城市尤其核心地段的房价长期仍将处于上涨趋势，因此依靠政策调控楼市，应充分利用级差地租的定价功能，通过市场价格的自动调节来满足不同类型有支付能力的需求。第四，增加商品房的有效供给。应当尽量少建政策房，这不仅可以避免社会大面积寻租行为，也可以减少政府财政风险的积聚。市场配置资源的本意是购者有其房，大规模地建设廉租房不仅无助于抑制高房价，而且将25%甚至将更多人的住房保障下来的想法也未必是个好办法。目前我国仍属发展中国家，人均GDP不过5000美元，要把全部人口的住房问题都解决并不现实。美国经济富裕程度是中国的数倍，但也未大规模建设廉租房，只是允许低收入者可以贷款买房，最后导致次贷危机，陷入全民债务泥潭。因此我国房产政策的调整不宜片面强调居者有其房。在具体解决低收入阶层的住居问题上，大规模建设廉租房不仅将极大地增加各级政府的财税负担，并且政府还会因此减少土地出让金收入和各种相关税费，并让商品房购买者付出高房价，达不成互利多赢。权