北京北科建天青大厦营销报告.ppt

谨呈 北京科技园建设 集团 股份有限公司 一个本体 距国贸 7 5公里 车行10分钟距望京 约11公里 车行15分钟距朝阳公园南门 约3 5公里 车行7分钟距燕莎 约7 5公里 车行13分钟首都机场 约22公里 车行20分钟 地块 姚家园路 四环 青年路 五环 3000米 朝阳北路 2400米 1350米 项目地处东四环外 朝青区域内 受到国贸 燕莎 望京等城市核辐射 东部三大城市核辐射 既带来大量人口的居住置业需求 同时分流商务办公需求 位置 朝阳北路 姚家园路与青年路交汇点 本体特征 公建立项 体量小 面临周边的不利影响 本案 环卫车辆用地 路西为规划绿地 农机配件公司 地块内 环卫职工宿舍 职工宿舍人员混杂 环卫车辆带来大量异味 北向四环急救中心计划拆除 修建中铁职工宿舍 东向草地为规划公交站 项目指标 项目建设用地性质 商业金融 总用地面积 19103 026 建设用地面积 14500 地上规划建筑面积 36250 容积率 2 5 建筑密度 40 单层层高限制 5 5米建筑限高 约70米 本体特征 项目四界除西侧为规划绿地 北侧规划地块用途未定 东侧和南侧均受到外界不利影响 未来规划 项目地块 规划绿地 环卫清洁车停车场 据消息称 改建中铁16局宿舍 公交场站 环卫车辆停车厂 存在一定的污染影响和异味 东侧公交场站未来会对项目造成一定干扰 两个选择 q1 公建立项 居住or办公 q2 成功实现 速度or利润 q1 公建立项 居住or办公 朝青区域发展早 吸收东部主流居住需求 配套成熟 确立了片区居住板块认知 区域内居住项目云集 且以主流中大型居住项目为主 整体片区以其近cbd 燕莎的物理距离优势和便捷交通联系 完善的生活配套 成为了东部主流居住的重要选择 星河湾是区域内唯一豪宅项目 其成功主要依赖项目自身的打造能力 且未能改变区域整体主流居住板块的市场认知 区域属性 区域内公共交通发达 连接东部城市核 6 线通车将加强区域交通优势 轨道交通利好 本项目距离2012年通车的地铁6号线在步行15分钟 公路交通便利 项目紧邻青年路 距四环3 1公里 距5环2 6公里 距朝阳路约2 3公里 城市主干道林立 姚家园路 朝阳北路东西连接 青年路 东四环 东五环南北贯通 交通路网发达 地铁6号线 青年路上的公交线路 运通111 494 499 468等 青年路站 五环 四环 朝阳路 朝阳北路 姚家园路 青年路 青年路 呼家楼 朝阳门 东四 车公庄 四道口 4 线 2 线 5 线 2 线 10 线 本项目地铁站 区域属性 各类生活配套完善 高端特色配套空白 几无商务氛围 朝阳路青年路区域 作为cbd居住功能外溢的主要区域 出现了大量中端住宅项目 生活 教育 医疗配套齐全 成熟度较高 生活氛围浓厚 同时拥有丰富的公园资源 大型生活型购物中心集中于朝阳路两侧 大型购物场所 大中电器 易初莲花 奥特莱斯 瑞祥百货 公园 红领巾公园 平房公园 学校 耀中国际学校 姚家园小学 鲁迅文学院 医院 健德康医院 万杰医院 华泰医院 四季康医院 鲁迅文学院 活力东方奥特莱斯购物广场 健德康医院 红领巾公园 平房公园 耀中国际学校 尚街购物中心 易初莲花购物中心 华堂商场 平房医院 华泰医院 平房中心小学 万杰医院 瑞祥百货 姚家园小学 北京四季康医院 青年餐厅 易初莲花购物中心 大中电器 中端购物商场 购物超市 折扣商场等云集 既无产业中心 亦无商贸氛围 商务办公空白地带 区域属性 三大商圈不断做强 区域内土地开发殆尽 土地成熟度提高 居住价值不断彰显 区域未来 中关村 cbd 望京 金融街 燕莎 东部城市核功能不断强化 商务办公物业的集聚效用将带来cbd 燕莎 望京等商圈功能的跨越式提升 区域内各类住宅物业开发接近尾声 区域生活配套日趋成熟 随着居住项目的交付使用及各类配套的不断完善 区域整体居住价值将得到彰显 区域靠近cbd 燕莎 望京等东部城市核 承接大量东部人群居住需求 主流居住大盘云集 生活配套成熟 道路系统发达 捷运交通以及公交系统完善 受到cbd 燕莎 望京三大东部城市核环绕 商务积聚效能明显 大量住宅项目确立区域的居住板块认知 产业无支持 区域层面 居住氛围浓厚 项目层面 配套成熟 交通便捷 比邻成熟居住项目 周边生活配套成熟3 6万 规模 体量小 扭转区域认知力量不足公建类产品具备一定的产品附加值的打造空间 公建立项 小体量 打造附加值的空间 本项目回归土地属性 在区域平台之上打造公寓物业产品 商务氛围困乏 这是一个生长在居住板块内的公建项目 浓郁居住氛围笼罩之下是办公商务需求的乏力 物业选择 q1 公建立项 居住or办公 q2 成功实现 速度or利润 尊重区域既有土地价值属性 打造公建立项的住宅产品 并寻求一定的产品突破 区域属性 朝青板块是北京东部城市核主流居住释放的首选区域 起步早 生活配套完善 居住氛围浓厚 cbd 燕莎 望京商圈辐射 商务办公功能缺失 本体特征 体量小 区域整体认知博弈难度较大 公建指标给住宅打造带来附加值打造空间 北科建作为知名国有地产开发企业自持大量高端优质办公物业 拥有多重资源和丰富物业开发经验 多方合作 产业聚集 行业先锋 企业战略 总建筑面积20万平方米 五个重要部分组成 大型超市 商业步行街 精品专卖店 主题百货店 大型影院 拥有自有物业项目13个共53万平方米写字楼项目 17万平方米商业项目 22万平方米酒店 14万平方米 五环 昌平线 长安街 六环 朱辛庄项目 项目地址 昌平区回龙观镇朱辛庄 位于五环以外回龙观核心区以北规模 120万平米 中等容积率入市时间 2010年1月项目价值 大盘开发 利润品牌双丰收 项目地址 位于海淀区西二旗西路规模 47万平方米 低容积率消化程度 入市时间 d区2009年c区2010年项目价值 高端物业利润实现 领秀 新硅谷 企业战略 2010年大体量的住宅开发 城市别墅项目实现利润 新市镇大盘实现企业品牌与利润的双丰收 上地核心 城市别墅 轨道交通 市镇大盘 本项目是主流居住氛围中公建立项的小体量项目 企业2010年面临大体量住宅开发 且均为资质优越 利润实现能力强的项目 市场研究 区域市场平台维持在20000元 星河湾超越平台点式突破 区域内集中了大量城市中端住宅 板块价值实现受到了既有市场认知的限制 区域内主流市场平台价格在20000元 以下 星河湾作为片区单点突破 通过自身的超高投入超越了平台价格 但操作手法不具有普遍意义 区域市场被大型社区中端居住产品占据 项目销售价格实现受制 q1 公建立项 居住or办公 q2 成功实现 速度or利润 区域属性 朝青板块是北京东部城市核主流居住释放的首选区域 起步早 生活配套完善 居住氛围浓厚 cbd 燕莎 望京商圈辐射 商务办公功能缺失 本体特征 体量小 区域整体认知博弈难度较大 公建指标给住宅打造带来附加值打造空间 尊重区域既有土地价值属性 打造公建立项的住宅产品 并寻求一定的产品突破 企业战略 高端优质办公物业自持 高级住宅物业及城市主流大盘实现企业利润和品牌 本项目作为小体量公建立项的住宅产品可承担企业现金流补充 区域市场 朝青板块受到既有市场认知影响 没有形成高端板块价值 虽然存在星河湾的单点突破 但区域整体价格实现存在瓶颈 在现有市场平台上追求项目的速度实现 在保证利润的前提下 成为企业现金流的有效保证 两条线索 思考原点 基于追求速度实现 居住物业打造的本体再认识 本体价值 适宜小户型打造 层高成为项目重要附加值保证 基于追求速度实现 居住物业打造的本体再认识 本体价值 适宜小户型打造 层高成为项目重要附加值保证 线索1 基于小户型 高附加特质的市场竞争项目盘点 竞争盘点 携润枫水尚市场影响 打造小户型公建类居住产品 润枫嘉尚 星火路 金台路 金台夕照 国贸 京承高速 鲁迅文学院 假日花园酒店 活力东方奥特莱斯购物广场 健德康医院 朝阳公园 红领巾公园 平房公园 耀中国际学校 伊顿国际学校 尚街购物中心 易初莲花购物中心 华堂商场 平房医院 华泰医院 万杰医院 瑞祥百货 姚家园小学 北京四季康医院 青年餐厅 大悦城 易初莲花购物中心 大中电器 地铁6号线 6号线地铁四站到国贸 该地段配套齐全居住氛围浓厚 6地铁开通后会大大的拉近与cbd的距离 大悦城的出现丰富了该区域的商业 文化 娱乐生活 竞争盘点 紧邻地铁6号线星火站 大悦城进驻区域 带来地段价值释放 该项目为双子座两栋塔楼 1号楼17层 2号楼18层 单层3梯18户 精装修小户型 装修标准3000元 平米 得房率75 1层2层为底商 接近10000平米 开发商自持 准备引入品牌商场 考虑翠微 华堂 底商顶部露台为人工绿地 公共享用 东北拐角 西北拐角 东南拐角 西南拐角均为一居户型 其余为单向开间 面积区间39 62 同层同种户型南北差价为1000元 平 东西差价为500元 平 公建立项的小户型公寓产品 面积控制 高档精装 提供完善的自身配套 双塔设计 裙楼底商 高档精装的面积控制产品 竞争盘点 右图为f户型建筑面积62 25平米 精确化空间分割方略 整体家装浑然一体功能分区独立 客厅与卧室严格分区 转角式开放厨房 可充当私密玄关 布局巧妙 左图为b户型建筑面积39 42平米 面宽4 5米 进深6 8米 户型功能完备 个空间划分绽放新意 入门处玄关设置巧妙 个性化关爱设计 达成最大空间利用率 开放式厨房 空间灵活舒适 62平米一居 功能实现性和舒适度强 更适合居住 39平米的小开间 单套总价低 更适合投资 最大户型最小户型卖的快 竞争盘点 消化呈现两极特征 即功能舒适与总价控制是客户认可的价值 竞争盘点 高档精装提供附加 促进成交 形成客户高附加印象 高品质酒店式装修附赠家具和家电 除床 电视 沙发 成为项目重要附加价值 竞争盘点 高档精装提供附加 促进成交 形成客户高附加印象 大悦城项目性质 城市综合体规划占地面积 84610平米规划总建筑面积 42万平方米业态内容 大型购物中心地上23万平方米大型购物中心地上12万平方米酒店式服务公寓7万多平方米购物中心 购物中心地上11层 地下3层 集购物 餐饮 娱乐 文化 健身 休闲等六大主题于一体 规划引进主力店 次主力店 特色店等各类商户400余家 朝青区域的地产航母 大型城市综合体 公寓依托项目整体资源 竞争盘点 位于朝青商圈的核心地段向西紧邻cbd核心商务区东连通州 北与丽都 望京商圈咫尺相连 具有极大的辐射力地铁1号线延长线 八通线 规划中的地铁6号线双重轨道环绕周边30多条公交线路到2010年之前 朝阳政府还将计划完成东部52条道路的建设 令朝阳大悦城的交通网络更加畅达 青年路站 6号线 坐享轨道交通利好 紧邻6号线青年路站 地铁拉近项目与cbd 燕莎等核心商圈距离 竞争盘点 国际级冰场北京首个国际性标准冰场 三万平米大型园林大悦城北广场规划了占地面积为3万平米的大型园林广场 家庭梦工场大模拟了70多个职业涵盖的真实社会活动的方方面面感受各种真实职业经验 为家人打开了一扇通往社会的大门 在增长了他们阅历与经验的同时也为将来的成长和职业的选择做了充分的准备 朝青板块 受益于北京城市发展重心东移及cbd东扩计划实施 已得到政府大力扶持 为国内众多品牌开放商关注 大悦城作为集购物 餐饮 休闲 娱乐 文化 健身 休闲等多项消费服务功能于一体的商业形态 在一定程度上适应并引领着消费需求 不仅满足了区域白领的消费所需 也可满足整个家庭不同类别的消费 全业态激发多元素消费需求 同时会带来整个区域的变化 备受关注 品质 时尚 生活场 大悦城提供给朝青区域一个生活方式提升的理由 竞争盘点 公建立项的50年产权酒店式精装公寓 户型尺度大 打造项目高端品质 竞争盘点 总建筑高度为100米 首层为6m层高 2700平米面积的豪华大堂 第二层为2700平米的高档vip会所 涵盖桑拿 健身 游泳等项目 3 28层为精装酒店式公寓 层高3 3m户型面积为80 137平米一居或两居 5梯11户 立面1800元 平米 西班牙纯手工烤制砖 配以双层中空low e隔音玻璃 楼体的结构为十级防震src钢骨架结构 豪华大堂 高档会所 奢侈用材 高标精装 无不昭示项目精装小户型豪宅路线 竞争盘点 成熟社区后期公建产品 既有市场认知影响力及自身完善配套成为重要卖点 竞争盘点 本项目平层产品不具备竞争优势 只有通过高附加值的loft产品的舒适度提升实现项目的差异化价值点 竞争策略 思考原点 基于追求速度实现 居住物业打造的本体再认识 本体价值 适宜小户型打造 层高成为项目重要附加值保证 线索1 基于小户型 高附加特质的市场竞争项目盘点 竞争策略 强化项目附加价值 打造loft高舒适度 线索2 基于loft特殊产品形式的客户特征研究 客户概况 主要覆盖东部客群 cbd 燕莎是主要的客户来源地 纯自住与投资考虑比例为3 7 一次性付款占90 投资客户认可地段价值 特别是未来6号线和大悦城带来的区域价值升级 购买办公物业仅占客户比例的10 客群整体均比较年轻 自住客年龄集中在25 30岁之间 主要是在周边商圈工作 父母有能力给予经济支持 自己也收入不菲的年轻白领 投资客户在30 35岁之间 自住客户的购买行为中兼顾了投资考虑 此公寓为过渡需求满足 润枫嘉尚客户如是说 客户扫描 影响客户购买的因素 投资客户主要看中的是地块的升值潜力和小户型单套总价低的优势 地铁开通后到达国贸的良好通达性 自住客户主要看好与cbd较近的距离和便利的交通 自住客户主要看好与cbd较近的距离和便利的交通 小户型 单套价格适中 也非常符合这部分支付能力有限的客户的要求 在该区域中价格有一定的优势 关键词 年轻 支付力强 过渡居住 兼顾投资 年轻并不是没资本 万科 金阳客户的 艺术范儿 客户研究 汤女士 30岁左右 一家三口 自己在大使馆工作 丈夫在工程设计类公司工作 因双方都在长虹桥附近工作 因此希望买个离工作地近的房子自住 王女士 28岁 夫妻俩合伙开了一家比较知名的装修设计公司 主要负责大型商场和售楼处的包装设计和施工 朋友圈里的人大都和艺术行业有关 刘先生 在一家乐器杂志社当主编 妻子是老师 之前一直住在单位分的一居房子里 杂志社的朋友一期来看过房子 买来自住看重万科品牌 总价可以接受 户型可打造空间比较大 霍先生 50岁左右 北大经济学教授 台湾人 目前夫妻俩住在北大 女儿在北大读经济类研究生 属于国家重点人才 经常作为特邀嘉宾被央视经济频道邀请做节目 买来自住 为女儿考虑 loft产品需要艺术鉴赏力 案例研究 cbd商圈 发生在金地 名京的故事 坐落cbd商圈 地段稀有 a1三室三厅两卫 114 赠送68 户型方正 空间浪费较小 客厅挑高4 88米 面宽4 8米 舒适度高 独立家庭厅设计 满足多功能区需求 东西朝向 不通透 通风采光相对较差 a2两室一厅两卫 75 赠送44 户型空间浪费较小 大面积观景落地窗 保证观景效果 卧室均为暗卧 采光效果不佳 案例研究 发生在金地 名京的故事 loft产品突破90 70限制 75 面积内 舒适两居功能实现 114 高附加 投资客关注 发生在金地 名京的故事 北京金地策划经理王女士访谈 金地 名京的loft是经历了客户变化的 淡市 投资 自住 自己喜欢 自己买单 自住 相信自己 家庭买单 开盘的时候 loft的客户投资比例还是比较高的 主要是产品稀缺 地段好 30岁上下的cbd白领 比如惠普一类公司的teamleader来买 看重loft的附加值 喜欢这种城市小别墅的感受 纯投资的客户年龄大些 大概是35 40岁左右 还是看重地段和金地 进入淡市之后 原来的投资客基本就没有了 自住的客户也有变化 主要是年龄 几乎都是80后 而且都是85年左右 单身或者小两口 没有孩子都 工作 也都在cbd 有中金 四大等等 一个两居室 小两口足够了 都是自己喜欢 家里掏钱 特别喜欢屋里有楼梯和客厅的挑空 高附加和灵动空间一直是loft产品的卖点 决策者和买单人却在悄然发生变化 功能决定 灵动选择 客户研究 loft客户的置业逻辑 他们的选择自成体系 案例启示 地段 上班的便捷程度 有地铁最好 户型 功能的实用考量 起居 卧房 书房 附加 实际的赠送面积 灵动的空间体验 loft吸引眼球 他们也许没有丰富的置业经验 却有一套属于自己的居住理论和看法 他们认可地段 看重户型的功能实现 同时对产品的艺术性和可打造空间倾心不已 客户定位 核心目标客户 他们是新享乐主义居住艺术家 新享乐主义居住艺术家 杂志的终极价值是论斤的 他们对金钱 有追求 缺敏感 他们对金钱 能挣 更会花 回家做饭是小概率事件 他们肯于为 我愿意 买单 他们乐于为 我喜欢 付账 他们追求艺术 享受生活 客户描摹 新享乐主义居住艺术家 基于追求速度实现 居住物业打造的本体再认识 本体价值 适宜小户型打造 层高成为项目重要附加值保证 线索1 基于小户型 高附加特质的市场竞争项目盘点 竞争策略 强化项目附加价值 打造高舒适度loft 线索2 基于loft特殊产品形式的客户特征研究 客户特征 年轻 自信 艺术 看重附加 认可灵动空间 cbd东 凌动 复合建筑艺术品 属性定位 形象定位 献礼新居住艺术家 新居住艺术示范寓所 50 60 loft 5 49米灵动空间 产品定位 5 49米层高可以保证正常的两层面积 剔除楼梯及挑空面积 赠送空间约为25 30 符合客户的两居功能实现 一套体系 竞争对手的做法 立足于 产品 打造 我们的创新思维 立足于 魅力 打造 本项目切入点 产品体系 基于定位的产品体系落地 寻找价值信息 fab分析 f features fact 项目本身的特性 属性a advantages 相对于竞争对手项目的优势b benefit value 楼盘带给用户的利益 价值 产品体系 寻找价值信息 fab分析 f features fact 项目本身的特性 属性a advantages 相对于竞争对手项目的优势b benefit value 楼盘带给用户的利益 价值 理智型 让人产生 对号入座 的感觉 一种自然需求 煽动型 f fashion 流行 时尚a attractive 兴趣 诱惑b brand 品牌 名牌 让人产生 拥有它 的欲望 一种心理满足 与某个社会群体的时尚相关 基础 产品本身的价值 提升 项目整体的价值 产品体系 找到项目的价值 一种个性的生活模式 消费者 他们希望购买的是 我的生活 现代 潮流阳光大堂 创新 品质感 商业风情灵动户型 loft产品附加 邻里关系 可交流的公共空间 品质感有名 标签创意与众不同 出众 时尚 潮流不孤独的生活 成就生活乐趣 产品体系 新公寓的居住艺术文化 小户型大生活 其逻辑关系图如下 升级 小户型 的生存状态 传统小户型社区 满足居家最基本的要求 休息 私密空间其他功能如洗衣 娱乐 健身等无法满足 将社区公共资源赋予小户型共享 有附加 有生活 灵动空间 商业配套 功能实现 休闲空间 交流空间 loft 商业 居住艺术实践方案 大生活的实现 建筑方案 建设用地面积 14500 方案建筑面积 27700 其中 1 2f底商 5000 2 双塔3 11floft公寓 1260 9 2户型面积50 60 3梯20户 受到容积率及限高限制 本项目建筑排布分为商业和loft公寓两个部分 新公寓设计衡量的5个标准 设计师为你服务 空间舒适 小面积空间拓展 空间 浪费 空间可向上下发展 本项目设计关键点 全loft设计 满足多种功能需求 挑空大厅设计 功能集约设计 定制精装修 标准一 标准二 标准三 标准四 标准五 居住艺术之公寓篇 新公寓的五大标准 action1 loft设计 此套型总高5 1米 业主通过添加夹层 可使建筑面积翻一倍 面宽7米 进深仅8米 采光充分 视野开阔 超大阳台 5 1米挑空 与传统小loft比较 层高更高 达到5 1米 一般loft仅为4 8米 设置夹层后 上下高度更符合人体尺度 7米面宽 各主要功能用房 客厅 餐厅 卧室 厨房 均可直接对外采光 户型范围内不设剪力墙 提供精彩空间变化可能 户型特点 大面积弧形落地窗 卫生间 主卧 客厅5 1米挑高 天鹅湾loft产品 区域内部 loft户型是一种空白产品 是差异化竞争的制胜法宝 loft产品自身具备的高附加及设计感受 减低了销售风险 提高销售速度 action1 多种功能满足 上下双层的复式结构 功能分布空间分割自由 私密性强 一套物业满足办公 居住的复合功能要求 下层办公 会客 上层居住 阁楼书房 起居室和书房大落地窗采光 提升舒适度 设计要点 空间变化提升空间价值 利用5 49m层高优势 同时满足起居室 卧室 书房的需要 并利用空间排布增加居住舒适感 n 一楼 厨房 卫生间起居室 二楼 卧室 卫生间 阁楼 书房 n action3 挑空大厅设计 设计要点 利用loft的层高优势 突出空间灵动型 利用阁楼和挑空在公寓中实现别墅感受 提高产品附加值 5 49米层高的复式 使三层的设计成为可能 给人不同以往的空间体验 本项目无可比拟的优势 action4 集约功能设计 暗藏式一百英寸投影幕 超大容量影音储物柜 抬高地台可以避免灰尘被带进卧室 下面还有储物空间 一平米 三眼灶 电烤炉 电饭煲 微波炉 碗碟干燥机 超大储物拉篮 action5 定制精装修 周边项目装修情况调查 建议 周边项目精装水平普遍集中在3000左右 适当附加 略高于区域平台 即可形成胜势 本项目精装标准建议在4000元左右 精装要点 有特色的个性化装修风格国际化品牌体现项目高品质 个性 设计自己的生活 人与空间 让房子发生故事 个性 角色 dj的家 角色 画家的家 角色 作家的家 角色 摄影爱好者的家 角色 裁缝的家 人与角色 居住艺术之商业篇 新艺术商业打造案例 我 的个人生活场 悠唐 物业 丰联物业 容积率 5 500 暖气 市政供暖 停车位 1627辆 占地面积 40473 3平方米 供水系统 热水 24小时热水 楼座 1栋18层写字楼 2栋公寓楼 1 5楼及地下一楼为商业 位置 朝外大街丰联广场南侧100米 建筑面积 34万平方米 包括11万平米体验式购物中心 德国玛丽蒂姆 maritim 国际五星酒店 全北京独一无二的skyshow 保利博纳7厅豪华影院 前卫夜店 品位书吧 环球美食 案例研究 案例研究 优唐体验式购物中心内部流线体系的设计最大的原则是 利于流动 流动四方 采用 回 字型设计放弃了 井 字型来设计 形成人流的闭环 并通过街道与动线的设计 再配合手扶电梯和垂直升降电梯使顾客在购物过程中不自觉的形成立体流线体系 形成一个生动 活力 流畅的平面和空间街道布局 围绕娱乐休闲氛围打造的商业 回 字形排布 强调商业布局与人流的对话关系 充分强化体验式购物中心优势 案例研究 品牌分布的楼层设置 而非品类 品牌选择充分尊重年轻消费族群的好恶 餐饮 味千拉面 澳门街 食为知己 仙踪林 拿渡 呷哺 馋厨 吉野家 宁记火锅 品奇 八喜 鲜元素 娱乐 金银岛电玩中心 服装 selected unusual dazzle mexx artini derhy bershka pull bear化妆品 lacolline 亮视点 dhc 嘉贝诗 屈臣氏 其他 艺海堂 艺术品 veva 手机 服装 花菲 几米阳光 婷美 棉衣工房 nunalie lafuma wanko ochirly bibu 法文箱子 汤宝伊 优衣库 乐满 美伊其他 新晶派 饰品 名表廊 手表 古兰图腾 饰品 服装 麦考林 紫君坊 veeko odbo q ggle 热风其他 无印工坊 饰品 斯宾诺莎 咖啡 真锅咖啡 马可波罗 餐饮 乐思陶 陶瓷制作 一点红 美容 几米 书 askido 美甲 娱乐 小阿迪 奥美特 水孩儿 卡酷 疯狂钢琴 民间艺术体验馆 其他 好孩儿 教育 三元梅园 食品 乐高芭比 玩具 餐饮 豆捞坊 晶水都 至爱餐厅 地下一楼ya米 一楼hi品 二楼in像 三楼so酷 四楼fun潮 五楼go味 大内密探零零狗 首映见面会 享乐市集 时尚创意产品展销 优唐 享 乐之旅电子竞技大赛 变形金刚 大黄蜂 展示互动活动 清晰的客群定位 追求时尚 艺术 享乐 主义的青年潮人 活动够 炫 语言够 潮 案例研究 购物中心的品牌活动时刻贴合最新鲜的流行主题 包括楼层主题的确定也引领语言锋尚 地下一楼ya米 一楼hi品 二楼in像 三楼so酷 四楼fun潮 五楼go味 楼层主题 回 型动线设计 主题式商业排布 高娱乐性艺术商业 优唐的实践 符合逛街 而非购物 习惯的动线设计 商业艺术化氛围营造 本项目的建议 案例启示 成为居住艺术家的生活方式实践场 容休闲 娱乐 消费 交流于一处 打造商业的参与感 一场战役 项目属性 品牌地产 小体量 小户型精装公寓 来自万科 金阳的快速突破经验 营销借鉴 目标客户 年轻 追求时尚 对生活品味要求较高 亮丽的蓝色系vi系统 给人年青时尚的感觉准确的诠释青年公寓的市场形象定位 站位朝阳公园片区 大公园商圈 小户型生活 描绘高品质生活形态 低总价 坐拥豪宅核心区 突出投资价值 形象定位 契合客户品味 选用蓝色系 突出时尚生活主题 营销借鉴 形象包装 售楼处包装采用主形象色彩 统一的vi识别系统 外部 内部 展示 营销借鉴 样板房展示 结合项目本身特征 时尚 舒适 高品质的特点有机结合并演绎出来 体现了小空间 高品质生活的整体感觉 整体风格符合客户群体对高品质生活追求的需要 第一时间给客户强烈的视觉冲击力 镜面储物柜 玻璃浴门 宽敞舒适的洗手间 会客 工作 储物柜 功能齐全的卧室 隐藏式冰箱 悬挂微波炉 嵌入时洗衣机 厨房空间利用率高 形象包装 样板间设计体现小空间 高品质生活品味 营销借鉴 短信 新浪文字链 工地围挡 dm直邮 巡展 五号围挡 楼市图 5月19日 6月23日 6月23 7月2日 7月2日 9月30日 10月 高频次网络推广短信精确制导引爆市场有效聚集人气万科mini精装开盘低首付朝阳公园 根据销售目标及客户的变化精确调整推广策略低首付朝阳公园万科品牌投资 不产生任何推广费用 快速销售计时售罄清盘特惠万科竟品低首付 推广攻略 开盘集中轰炸 后期精确制导 价格挤压 自住客户向投资