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莆蚆袂聿莂蚅羄莅蚀蚄肇膇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿蝿羅膂蒅螈肇蒈莁螈膀芁虿螇衿肃薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袃袆肀薂袂肈芅薈袂膁膈蒄袁袀莄莀袀羃膇蚈衿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆薄罿膃节薃膁荿蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃薀肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芆莆蚆袂聿莂蚅羄莅蚀蚄肇膇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿蝿羅膂蒅螈肇蒈莁螈膀芁虿螇衿肃薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袃袆肀薂袂肈芅薈袂膁膈蒄袁袀莄莀袀羃膇蚈衿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆薄罿膃节薃膁荿蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃薀肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芆莆蚆袂聿莂蚅羄莅蚀蚄肇膇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿蝿羅膂蒅螈肇蒈莁螈膀芁虿螇衿肃薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袃袆肀薂袂肈芅薈袂膁膈蒄袁袀莄莀袀羃膇蚈衿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆薄罿膃节薃膁荿蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃薀肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芆莆蚆袂聿莂蚅羄莅蚀蚄肇膇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿蝿羅膂蒅螈肇蒈莁螈膀芁虿螇衿肃薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袃袆肀薂袂肈芅薈袂膁膈蒄袁袀莄莀袀羃膇蚈衿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆薄罿膃节薃膁荿蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃薀肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芆莆蚆袂聿莂蚅羄莅蚀蚄肇膇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿蝿羅膂蒅螈肇蒈莁螈膀芁虿螇衿肃薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袃袆肀薂袂肈芅薈袂膁膈蒄袁袀莄莀袀羃膇蚈衿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆薄罿膃节薃膁荿蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃薀肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芆莆蚆袂聿莂蚅羄莅蚀蚄肇膇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿蝿羅膂蒅螈肇蒈莁螈膀芁虿螇衿肃薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袃袆肀薂袂肈芅薈袂膁膈蒄袁袀莄莀袀羃膇蚈衿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆薄罿膃节薃膁荿蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃薀肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芆莆蚆袂聿莂蚅羄莅蚀蚄肇膇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿蝿羅膂蒅螈肇蒈莁螈膀芁虿螇衿肃薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袃袆肀薂袂肈芅薈袂膁膈蒄袁袀莄莀袀羃膇蚈衿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆薄罿膃节薃膁荿蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃薀肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芆莆蚆袂聿莂蚅羄莅蚀蚄肇膇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿蝿羅膂蒅螈肇蒈莁螈膀芁虿螇衿肃薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袃袆肀薂袂肈芅薈袂膁膈蒄袁袀莄莀袀羃膇蚈衿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆薄罿膃节薃膁荿蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃薀肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芆莆蚆袂聿莂蚅羄莅蚀蚄肇膇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿蝿羅膂蒅螈肇蒈莁螈膀芁虿螇衿肃薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袃袆肀薂袂肈芅薈袂膁膈蒄袁袀莄莀袀羃膇蚈衿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆薄罿膃节薃膁荿蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃薀肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芆莆蚆袂聿莂蚅羄莅蚀蚄肇膇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿蝿羅膂蒅螈肇蒈莁螈膀芁虿螇衿肃薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袃袆肀薂袂肈芅薈袂膁膈蒄袁袀莄莀袀羃膇蚈衿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆薄罿膃节薃膁荿蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃薀肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芆莆蚆袂聿莂蚅羄莅蚀蚄肇膇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿蝿羅膂蒅螈肇蒈莁螈膀芁虿螇衿肃薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袃袆肀薂袂肈芅薈袂膁膈蒄袁袀莄莀袀羃膇蚈衿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆薄罿膃节薃膁荿蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃薀肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芆莆蚆袂聿莂蚅羄莅蚀蚄肇膇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿蝿羅膂蒅螈肇蒈莁螈膀芁虿螇衿肃薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袃袆肀薂袂肈芅薈袂膁膈蒄袁袀莄莀袀羃膇蚈衿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆薄罿膃节薃膁荿蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃薀肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芆莆蚆袂聿莂蚅羄莅蚀蚄肇膇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿蝿羅膂蒅螈肇蒈莁螈膀芁虿螇衿肃薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袃袆肀薂袂肈芅薈袂膁膈蒄袁袀莄莀袀羃膇蚈衿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆薄罿膃节薃膁荿蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃薀肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芆莆蚆袂聿莂蚅羄莅蚀蚄肇膇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿蝿羅膂蒅螈肇蒈莁螈膀芁虿螇衿肃薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袃袆肀薂袂肈芅薈袂膁膈蒄袁袀莄莀袀羃膇蚈衿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆薄罿膃节薃膁荿蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃薀肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芆莆蚆袂聿莂蚅羄莅蚀蚄肇膇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿蝿羅膂蒅螈肇蒈莁螈膀芁虿螇衿肃薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袃袆肀薂袂肈芅薈袂膁膈蒄袁袀莄莀袀羃膇蚈衿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆薄罿膃节薃膁荿蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃薀肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芆莆蚆袂聿莂蚅羄莅蚀蚄肇膇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿蝿羅膂蒅螈肇蒈莁螈膀芁虿螇衿肃薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袃袆肀薂袂肈芅薈袂膁膈蒄袁袀莄莀袀羃膇蚈衿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆薄罿膃节薃膁荿蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃薀肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芆莆蚆袂聿莂蚅羄莅蚀蚄肇膇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿蝿羅膂蒅螈肇蒈莁螈膀芁虿螇衿肃薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袃袆肀薂袂肈芅薈袂膁膈蒄袁袀莄莀袀羃膇蚈衿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆薄罿膃节薃膁荿蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃薀肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芆莆蚆袂聿莂蚅羄莅蚀蚄肇膇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿蝿羅膂蒅螈肇蒈莁螈膀芁虿螇衿肃薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袃袆肀薂袂肈芅薈袂膁膈蒄袁袀莄莀袀羃膇蚈衿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆薄罿膃节薃膁荿蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃薀肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芆莆蚆袂聿莂蚅羄莅蚀蚄肇膇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿蝿羅膂蒅螈肇蒈莁螈膀芁虿螇衿肃薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袃袆肀薂袂肈芅薈袂膁膈蒄袁袀莄莀袀羃膇蚈衿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆薄罿膃节薃膁荿蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃薀肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芆莆蚆袂聿莂蚅羄莅蚀蚄肇膇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿蝿羅膂蒅螈肇蒈莁螈膀芁虿螇衿肃薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袃袆肀薂袂肈芅薈袂膁膈蒄袁袀莄莀袀羃膇蚈衿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆薄罿膃节薃膁荿蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃薀肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芆莆蚆袂聿莂蚅羄莅蚀蚄肇膇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿蝿羅膂蒅螈肇蒈莁螈膀芁虿螇衿肃薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袃袆肀薂袂肈芅薈袂膁膈蒄袁袀莄莀袀羃膇蚈衿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆薄罿膃节薃膁荿蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃薀肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芆莆蚆袂聿莂蚅羄莅蚀蚄肇膇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿蝿羅膂蒅螈肇蒈莁螈膀芁虿螇衿肃薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袃袆肀薂袂肈芅薈袂膁膈蒄袁袀莄莀袀羃膇蚈衿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆薄罿膃节薃膁荿蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃薀肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芆莆蚆袂聿莂蚅羄莅蚀蚄肇膇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿蝿羅膂蒅螈肇蒈莁螈膀芁虿螇衿肃薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袃袆肀薂袂肈芅薈袂膁膈蒄袁袀莄莀袀羃膇蚈衿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆薄罿膃节薃膁荿蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃薀肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芆莆蚆袂聿莂蚅羄莅蚀蚄肇膇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿蝿羅膂蒅螈肇蒈莁螈膀芁虿螇衿肃薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袃袆肀薂袂肈芅薈袂膁膈蒄袁袀莄莀袀羃膇蚈衿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆薄罿膃节薃膁荿蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃薀肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芆莆蚆袂聿莂蚅羄莅蚀蚄肇膇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿蝿羅膂蒅螈肇蒈莁螈膀芁虿螇衿肃薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袃袆肀薂袂肈芅薈袂膁膈蒄袁袀莄莀袀羃膇蚈衿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆薄罿膃节薃膁荿蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃薀肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芆莆蚆袂聿莂蚅羄莅蚀蚄肇膇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿蝿羅膂蒅螈肇蒈莁螈膀芁虿螇衿肃薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袃袆肀薂袂肈芅薈袂膁膈蒄袁袀莄莀袀羃膇蚈衿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆薄罿膃节薃膁荿蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃薀肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芆莆蚆袂聿莂蚅羄莅蚀蚄肇膇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿蝿羅膂蒅螈肇蒈莁螈膀芁虿螇衿肃薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袃袆肀薂袂肈芅薈袂膁膈蒄袁袀莄莀袀羃膇蚈衿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆薄罿膃节薃膁荿蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃薀肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芆莆蚆袂聿莂蚅羄莅蚀蚄肇膇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿蝿羅膂蒅螈肇蒈莁螈膀芁虿螇衿肃薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袃袆肀薂袂肈芅薈袂膁膈蒄袁袀莄莀袀羃膇蚈衿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆薄罿膃节薃膁荿蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃薀肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芆莆蚆袂聿莂蚅羄莅蚀蚄肇膇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿蝿羅膂蒅螈肇蒈莁螈膀芁虿螇衿肃薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袃袆肀薂袂肈芅薈袂膁膈蒄袁袀莄莀袀羃膇蚈衿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆薄罿膃节薃膁荿蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃薀肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芆莆蚆袂聿莂蚅羄莅蚀蚄肇膇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿蝿羅膂蒅螈肇蒈莁螈膀芁虿螇衿肃薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袃袆肀薂袂肈芅薈袂膁膈蒄袁袀莄莀袀羃膇蚈衿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆薄罿膃节薃膁荿蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃薀肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芆莆蚆袂聿莂蚅羄莅蚀蚄肇膇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿蝿羅膂蒅螈肇蒈莁螈膀芁虿螇衿肃薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袃袆肀薂袂肈芅薈袂膁膈蒄袁袀莄莀袀羃膇蚈衿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆薄罿膃节薃膁荿蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃薀肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芆莆蚆袂聿莂蚅羄莅蚀蚄肇膇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿蝿羅膂蒅螈肇蒈莁螈膀芁虿螇衿肃薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袃袆肀薂袂肈芅薈袂膁膈蒄袁袀莄莀袀羃膇蚈衿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆薄罿膃节薃膁荿蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃薀肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芆莆蚆袂聿莂蚅羄莅蚀蚄肇膇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿蝿羅膂蒅螈肇蒈莁螈膀芁虿螇衿肃薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袃袆肀薂袂肈芅薈袂膁膈蒄袁袀莄莀袀羃膇蚈衿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆薄罿膃节薃膁荿蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃薀肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芆莆蚆袂聿莂蚅羄莅蚀蚄肇膇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿蝿羅膂蒅螈肇蒈莁螈膀芁虿螇衿肃薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袃袆肀薂袂肈芅薈袂膁膈蒄袁袀莄莀袀羃膇蚈衿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆薄罿膃节薃膁荿蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃薀肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芆莆蚆袂聿莂蚅羄莅蚀蚄肇膇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿蝿羅膂蒅螈肇蒈莁螈膀芁虿螇衿肃薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袃袆肀薂袂肈芅薈袂膁膈蒄袁袀莄莀袀羃膇蚈衿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆薄罿膃节薃膁荿蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃薀肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芆莆蚆袂聿莂蚅羄莅蚀蚄肇膇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿蝿羅膂蒅螈肇蒈莁螈膀芁虿螇衿肃薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袃袆肀薂袂肈芅薈袂膁膈蒄袁袀莄莀袀羃膇蚈衿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆薄罿膃节薃膁荿蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃薀肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芆莆蚆袂聿莂蚅羄莅蚀蚄肇膇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿蝿羅膂蒅螈肇蒈莁螈膀芁虿螇衿肃薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袃袆肀薂袂肈芅薈袂膁膈蒄袁袀莄莀袀羃膇蚈衿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆薄罿膃节薃膁荿蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃薀肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芆莆蚆袂聿莂蚅羄莅蚀蚄肇膇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿蝿羅膂蒅螈肇蒈莁螈膀芁虿螇衿肃薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袃袆肀薂袂肈芅薈袂膁膈蒄袁袀莄莀袀羃膇蚈衿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆薄罿膃节薃膁荿蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃薀肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芆莆蚆袂聿莂蚅羄莅蚀蚄肇膇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿蝿羅膂蒅螈肇蒈莁螈膀芁虿螇衿肃薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袃袆肀薂袂肈芅薈袂膁膈蒄袁袀莄莀袀羃膇蚈衿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆薄罿膃节薃膁荿蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃薀肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芆莆蚆袂聿莂蚅羄莅蚀蚄肇膇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿蝿羅膂蒅螈肇蒈莁螈膀芁虿螇衿肃薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袃袆肀薂袂肈芅薈袂膁膈蒄袁袀莄莀袀羃膇蚈衿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆薄罿膃节薃膁荿蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃薀肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芆莆蚆袂聿莂蚅羄莅蚀蚄肇膇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿蝿羅膂蒅螈肇蒈莁螈膀芁虿螇衿肃薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袃袆肀薂袂肈芅薈袂膁膈蒄袁袀莄莀袀羃膇蚈衿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆薄罿膃节薃膁荿蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃薀肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芆莆蚆袂聿莂蚅羄莅蚀蚄肇膇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿蝿羅膂蒅螈肇蒈莁螈膀芁虿螇衿肃薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袃袆肀薂袂肈芅薈袂膁膈蒄袁袀莄莀袀羃膇蚈衿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆薄罿膃节薃膁荿蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃薀肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芆莆蚆袂聿莂蚅羄莅蚀蚄肇膇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿蝿羅膂蒅螈肇蒈莁螈膀芁虿螇衿肃薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袃袆肀薂袂肈芅薈袂膁膈蒄袁袀莄莀袀羃膇蚈衿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆薄罿膃节薃膁荿蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃薀肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芆莆蚆袂聿莂蚅羄莅蚀蚄肇膇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿蝿羅膂蒅螈肇蒈莁螈膀芁虿螇衿肃薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袃袆肀薂袂肈芅薈袂膁膈蒄袁袀莄莀袀羃膇蚈衿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆薄罿膃节薃膁荿蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃薀肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芆莆蚆袂聿莂蚅羄莅蚀蚄肇膇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿蝿羅膂蒅螈肇蒈莁螈膀芁虿螇衿肃薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袃袆肀薂袂肈芅薈袂膁膈蒄袁袀莄莀袀羃膇蚈衿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆薄罿膃节薃膁荿蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃薀肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芆莆蚆袂聿莂蚅羄莅蚀蚄肇膇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿蝿羅膂蒅螈肇蒈莁螈膀芁虿螇衿肃薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袃袆肀薂袂肈芅薈袂膁膈蒄袁袀莄莀袀羃膇蚈衿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆薄罿膃节薃膁荿蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃薀肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芆莆蚆袂聿莂蚅羄莅蚀蚄肇膇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿蝿羅膂蒅螈肇蒈莁螈膀芁虿螇衿肃薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袃袆肀薂袂肈芅薈袂膁膈蒄袁袀莄莀袀羃膇蚈衿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆薄罿膃节薃膁荿蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃薀肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芆莆蚆袂聿莂蚅羄莅蚀蚄肇膇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿蝿羅膂蒅螈肇蒈莁螈膀芁虿螇衿肃薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袃袆肀薂袂肈芅薈袂膁膈蒄袁袀莄莀袀羃膇蚈衿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆薄罿膃节薃膁荿蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃薀肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芆莆蚆袂聿莂蚅羄莅蚀蚄肇膇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿蝿羅膂蒅螈肇蒈莁螈膀芁虿螇衿肃薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袃袆肀薂袂肈芅薈袂膁膈蒄袁袀莄莀袀羃膇蚈衿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆薄罿膃节薃膁荿蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃薀肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芆莆蚆袂聿莂蚅羄莅蚀蚄肇膇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿蝿羅膂蒅螈肇蒈莁螈膀芁虿螇衿肃薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袃袆肀薂袂肈芅薈袂膁膈蒄袁袀莄莀袀羃膇蚈衿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆薄罿膃节薃膁荿蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃薀肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芆莆蚆袂聿莂蚅羄莅蚀蚄肇膇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿蝿羅膂蒅螈肇蒈莁螈膀芁虿螇衿肃薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袃袆肀薂袂肈芅薈袂膁膈蒄袁袀莄莀袀羃膇蚈衿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆薄罿膃节薃膁荿蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃薀肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芆莆蚆袂聿莂蚅羄莅蚀蚄肇膇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿蝿羅膂蒅螈肇蒈莁螈膀芁虿螇衿肃薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袃袆肀薂袂肈芅薈袂膁膈蒄袁袀莄莀袀羃膇蚈衿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆薄罿膃节薃膁荿蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃薀肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芆莆蚆袂聿莂蚅羄莅蚀蚄肇膇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿蝿羅膂蒅螈肇蒈莁螈膀芁虿螇衿肃薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袃袆肀薂袂肈芅薈袂膁膈蒄袁袀莄莀袀羃膇蚈衿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆薄罿膃节薃膁荿蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃薀肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芆莆蚆袂聿莂蚅羄莅蚀蚄肇膇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿蝿羅膂蒅螈肇蒈莁螈膀芁虿螇衿肃薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袃袆肀薂袂肈芅薈袂膁膈蒄袁袀莄莀袀羃膇蚈衿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆薄罿膃节薃膁荿蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃薀肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芆莆蚆袂聿莂蚅羄莅蚀蚄肇膇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿蝿羅膂蒅螈肇蒈莁螈膀芁虿螇衿肃薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袃袆肀薂袂肈芅薈袂膁膈蒄袁袀莄莀袀羃膇蚈衿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆薄罿膃节薃膁荿蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃薀肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芆莆蚆袂聿莂蚅羄莅蚀蚄肇膇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿蝿羅膂蒅螈肇蒈莁螈膀芁虿螇衿肃薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袃袆肀薂袂肈芅薈袂膁膈蒄袁袀莄莀袀羃膇蚈衿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆薄罿膃节薃膁荿蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃薀肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芆莆蚆袂聿莂蚅羄莅蚀蚄肇膇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿蝿羅膂蒅螈肇蒈莁螈膀芁虿螇衿肃薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袃袆肀薂袂肈芅薈袂膁膈蒄袁袀莄莀袀羃膇蚈衿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆薄罿膃节薃膁荿蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃薀肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芆莆蚆袂聿莂蚅羄莅蚀蚄肇膇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿蝿羅膂蒅螈肇蒈莁螈膀芁虿螇衿肃薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袃袆肀薂袂肈芅薈袂膁膈蒄袁袀莄莀袀羃膇蚈衿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆薄罿膃节薃膁荿蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃薀肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芆莆蚆袂聿莂蚅羄莅蚀蚄肇膇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿蝿羅膂蒅螈肇蒈莁螈膀芁虿螇衿肃薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袃袆肀薂袂肈芅薈袂膁膈蒄袁袀莄莀袀羃膇蚈衿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆薄罿膃节薃膁荿蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃薀肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芆莆蚆袂聿莂蚅羄莅蚀蚄肇膇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿蝿羅膂蒅螈肇蒈莁螈膀芁虿螇衿肃薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袃袆肀薂袂肈芅薈袂膁膈蒄袁袀莄莀袀羃膇蚈衿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆薄罿膃节薃膁荿蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃薀肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芆莆蚆袂聿莂蚅羄莅蚀蚄肇膇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿蝿羅膂蒅螈肇蒈莁螈膀芁虿螇衿肃薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袃袆肀薂袂肈芅薈袂膁膈蒄袁袀莄莀袀羃膇蚈衿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆薄罿膃节薃膁荿蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃薀肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芆莆蚆袂聿莂蚅羄莅蚀蚄肇膇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀羁膂莈薅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节蒆羈腿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇膆蚀蚆芆艿蒃肅芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿羇莂薆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁蒅肀肁芀蚁羆肁莃蒄袂肀蒅虿袈聿芅蒂螄肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄蚇膄蒆薇羅膃膅螂羁膂莈薅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节蒆羈腿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇膆蚀蚆芆艿蒃肅芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿羇莂薆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁蒅肀肁芀蚁羆肁莃蒄袂肀蒅虿袈聿芅蒂螄肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄蚇膄蒆薇羅膃膅螂羁膂莈薅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节蒆羈腿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇膆蚀蚆芆艿蒃肅芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿羇莂薆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁蒅肀肁芀蚁羆肁莃蒄袂肀蒅虿袈聿芅蒂螄肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄蚇膄蒆薇羅膃膅螂羁膂莈薅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节蒆羈腿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇膆蚀蚆芆艿蒃肅芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿羇莂薆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁蒅肀肁芀蚁羆肁莃蒄袂肀蒅虿袈聿芅蒂螄肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄蚇膄蒆薇羅膃膅螂羁膂莈薅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节蒆羈腿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇膆蚀蚆芆艿蒃肅芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿羇莂薆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁蒅肀肁芀蚁羆肁莃蒄袂肀蒅虿袈聿芅蒂螄肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄蚇膄蒆薇羅膃膅螂羁膂莈薅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节蒆羈腿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇膆蚀蚆芆艿蒃肅芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿羇莂薆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁蒅肀肁芀蚁羆肁莃蒄袂肀蒅虿袈聿芅蒂螄肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄蚇膄蒆薇羅膃膅螂羁膂莈薅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节蒆羈腿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇膆蚀蚆芆艿蒃肅芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿羇莂薆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁蒅肀肁芀蚁羆肁莃蒄袂肀蒅虿袈聿芅蒂螄肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄蚇膄蒆薇羅膃膅螂羁膂莈薅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节蒆羈腿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇膆蚀蚆芆艿蒃肅芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅 地产流程与标准 地产全流程运营实战沙盘处在扩张期地产公司的困惑标杆企业为什么持续领跑与高速扩张?C 万科用了2年,从全国16个城市成功地涉足到27个城市;C 万科用了1年,销售收入从100亿元上升到212亿元。高速发展幕后的思考?C 跨区域地产公司如何能够做到快速地进驻一个陌生的城市?C 如何加强集团对异地公司的监管,避免运营中出现的风险?C 支撑标杆地产企业高效跨区域管理体系的核心成功法则是什么?C 标杆企业是如何通过流程与标准,象麦当劳一样复制? 课程的核心内容和收益“地产专业集成”TM是整合了标杆地产二十多年的经验,结合房地产标杆企业万科、中海的规范化管理体系和经验,指导学员从如何建立房地产企业规范化体系和做好企业内控管理。C 学习标杆企业8大标准开发流程,掌握从拿地到物业管理全过程工作要点C 理解跨区域和多项目管理的组织设计和管控模式,建立企业内部控制系统C 跳出局部,通过沙盘推演从全局看企业运作C 通过沙盘让决策者统观开发过程全局C 通过沙盘提炼、检验和反思经营思路的机会C 通过沙盘培养精英潜力人员跳出狭隘领地的顿悟C 通过沙盘改进不同职能之间的沟通,把大家的聪明才智导向共同经营目标的洗礼企业规范化是企业赖以成功的基础,企业的规范化包含了企业战略流程、业务流程、管理制度、岗位责任、内部控制系统等。本课程基于BPR(企业流程再造)和管控理论,结合房地产标杆企业万科、中海的规范化管理体系和案例,取材于万科、中海等公司多年来在房地产经营管理经验设计开发而成。本课特点为实战沙盘模拟课,实战性强极强,以模拟房屋建造为平台,营造房地产开发全过程,通过实际模拟,了解万科在房地产运作实际经验和做法。 讲师介绍:王金升老师房地产开发流程管理第一人工商管理硕士,国家一级项目经理,全国多首著名大学的课座教授,2004、2005年万科集团十大金牌五星级讲师之一,涉足房地产开发的多个领域,有着标杆地产的丰富企业实战经验和深厚的学术理论做基础,注重企业的流程化建设和创新系统的实践工作。王老师有着中海、万科两大地产集团十余年工作阅历,目睹了万科、中海两大地产集团的快速发展历程。在中海,参与或负责了众多深圳地产经典项目管理工作。2000年,在万科的“海盗”行动中,加盟到万科集团,任万科集团的高层管理人员,主持了如“合金计划”、“专业集成”、“磐石行动”等许多企业战略性的项目工作。曾组织万科集团、中海的流程再造工作,为金地、招商、万通、华远、大连亿达、深业集团等数十家地产公司提供管理咨询和内训服务。会议形式:课题讲解分组操作沙盘模拟纠错辅导阶段点评问题探讨经验分享沙盘操作操作图课程详细内容一、 详细讲授地产运作的八个环节入伙保修阶段 实施目的 原则与方法 项目论证 项目策划 规划设计 施工管理 经营销售项目论证阶段项目策划阶段营销策划阶段项目施工阶段设计管理阶段销售管理阶段物业管理阶段产品实现时间进度财务部项目发展/拓展部营销部设计部成本部工程部项目部销售部客户中心物业公司说明1、阶段色块全覆盖的为主要职能部门;部分覆盖的为协助部门。2、阶段色块表示该阶段的主要工作,时间进程上有相互重合时表示各阶段有一定的承接关系。 二、 论述开发流程规范化的目的、作用和方l 流程规范化的目的和作用l 流程管理给地产公司带来的价值l 如何系统设计地产业务流程l 流程设计的四大原则和四个要素l 地产流程的六个要素及特点l 实施流程的步骤l 房地产核心流程的划分和设计思路l 跨区域和多项目运作企业如何设计流程三、 投资分析运营管理和流程设计要点1、 投资分析的五个主要环节和流程l 如何从公司的战略思考拿地l 获取土地消息方法和甄别l 如何做好投资分析和决策l 项目签约和谈判l 持续跟踪项目发展,验证投资的准确性2、 可行性研究报告编制的要求、心章节与内容l 项目概况涉及的主要内容l 如何开展法律及政策性风险分析l 市场分析的主要纬度 l 规划设计初步分析要点 l 工程、销售计划编制的流程和方法 l 开发及销售计划编制的要点和注意内容l 成本投资收益分析的核心指标和参考指标 l 综合分析与建议3、 新城市、新项目土地获取关注的重点l 城市现状及规划发展-目标片区l 城市经济及市民生活-购买活力l 交通规划及产业转移-潜力片区l 地方法规及行业管理-拿地模式l 政府职能及行业管理-办事程序l 地方成本及费用税务-地方成本l 楼盘考察及业内交流-居住喜好l 研究同行及划地状况-知己知彼l 资产同行、中介政府-土地来源4、 判断、测算新项目的流程与方法l 项目成本测算流程论述l 新项目测算基础知识讲解及讨论l 项目发展判断的核心指标说明和计算方法:n 内部收益率n 销售净利率l 项目发展判断的参考指标计算方法n 单位面积净利n 销售毛利率n 资金峰值比例n 地价支付贴现比n 各年资金占用回报率5、 投资分析阶段部门间工作配合要点6、 拿地从城市地图做起l 美国帕尔迪拿地策略分析l 中国标杆企业如何学习和应用帕尔迪的“城市地图”l 城市地图指导拿地的方法、目的和意义7、 建立客户与土地的逻辑关系l 改变拿到土地后再研究客户的错误流程l 建立土地和客户之间的逻辑关系是拿土地的精髓l 美国帕尔迪的客户细分战略l 美国Lennar公司的客户细分l 美国Centex公司的客户细分l 美国Horton 的客户细分l 中国标杆企业如何学习客户细分l 客户细分在拿地环节的作用和意义四、 策划阶段运营管理1、 项目策划的两个流程主轴l 营销部门做好市场细分和客户研究工作l 设计部门从市场角度开展概念设计2、 策划工作的核心:一书、两位、三计划l “一书”:项目发展指导书主要内容和编制要求l “两位”:市场定位和产品定位策划的流程、内容、要点l “三计划”:开发计划编制体系,三级计划体系目的和方法n 一级计划:公司年度计划n 二级计划:各项目里程碑节点计划n 三级计划:各项目(详细实施)计划3、 策划阶段的主角配角和部门间的配合协作l 营销和设计部门如何在项目策划阶段做好主角l 其它部门在项目策划中心的作用,如何保证项目的整体质量4、 产品标准化和工作标准化在策划阶段的作用5、 Lennar公司、entex公司的策划工作介绍、美国帕尔迪如何通过“七对眼睛”指导项目策划6、 中国标杆企业如何应用“七对眼睛”提高项目的策划质量7、 “七对眼睛”的方法和作用,如何应用“七对眼睛”开展项目策划l 项目策划的七对眼睛如何看待产品l 土地属性清单如何指导公司分析土地l 产品清单如何指导设计部门开展方案和规划设计五、 规划设计阶段运营管理1、 设计管理的四个核心流程l 设计前期阶段把控产品设计方向的三大要素 l 实施方案阶段如何对产品进行定量描述,确定产品细节 l 施工图阶段控制产品具体实施的技术细节 l 施工配合保证产品的品质和建造进度的要求和四大注意事项 2、 实施方案8个综合技术指标编制要点l 公共服务设施指标表制定要求 l 住宅指标1-2 编制要求l 容积率指标表编制要求l 可售面积指标表编制要求l 会所详细指标表编制要求l 停车详细指标表编制要3、 规划阶段两个文件的主要内容l 通过规划方案设计任务书:提出详细的指标要求、详细的图纸要求l 通过规划及建筑方案图纸要求,满足差异化项目和使用的灵活性4、 成果与标准三个标准四个指引5、 施工图设计管理要点l 一个计划:施工图设计工作计划l 两个文件:施工图设计任务书、施工图设计指导书l 三个确认:条件图确认、全套施工图确认、景观实施方案确认l 四个配合:景观设计、室内设计、报批报建、销售包装六、 施工过程管理1、 工程策划指导书在工程施工中的作用和意义2、 指导书的12个章节于编写要求和要点3、 质量管理的四项基本原则l 质量就是符合客户要求l 建立预防为主的质量保证体系l 工作标准是零缺陷l 用不符合标准的代价来衡量质量4、 工作零缺陷的四个要点l 最少的员工差错l 最少的施工过程差错l 最少的原材料差错l 最佳的客户满意度5、 保证施工过程合理工期的三令五申l 三令:一令,管好运营与计划管理;二令:提高项目建造的效率;三令:处理好质量与计划的关系 l 合理工期的五申n 一申:万科确定工期注意的两个方面 n 二申:关键线路的控制是工期管理的核心n 三申:合理的施工间歇必须考虑 n 四申:以大局为重,配合销售 n 五申:杜绝不合理工期 6、 过程质量控制的6项做法 l 材料控制 l 样板引路制度 l 成品保护l 工序检查l 质量巡检制度l 竣工验收7、 供方管理与发展l 监理管理的策略与方法l 承建商管理体系和做法8、 避免现场签证的“八荣八耻” 七、 经营销售运营管理1、 地产的营销业务主线2、 营销管理的四项基本原则3、 全程营销的由来与概念4、 房产销售过程中的九个节点l 工地围墙l 红线外周边环境的改造(道路),销售工作要快速跟上l 销售卖场(营销中心)的实现l 样板间l 奠基典礼l 封顶l 外立面形成和基座部分的品质感营造l 景观(环境的设计)l 入伙5、 全程营销的工作流程中的12个要点介绍八、 客户服务与物业管理l 从房地产全过程为客户提供产品和服务l 客户投诉处理l 客户体验和触点管理,服务7步法详解l 客户俱乐部管理l 危机处理l 标杆企业物业管理的五步一法详解 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