济南世茂国际广场项目整合推广思路汇报.ppt

首先 我们认为 最初我们对于本案推广核心的描述 世界生活方式中心留下了一个问题 如何在实际推广应用中 完美的实现 历史文化与现代化建筑相结合 历史文化建筑与现代化相结合 历史文化与现代化如何与世茂相结合 前情回顾 我们最初的设想 十年金街消费水平却走低 泉城路十年却 无法赢利 泉城路十年 西热东不热 从市场实际出发 区域内三大问题 泉城路东侧是典型的 阴阳街 商业氛围淡薄 多个项目在这里折戟沉沙 泉城路金街十年养护 租金高企 现在却几乎没有商家能够盈利 店铺成了广告牌 泉城路金街十年发展 始终没出现有品质 有代表性的品牌商家 消费人群更是低龄化 泉城路求变 泉城路十年却 无法赢利 泉城路十年 西热东不热 十年金街消费水平却走低 泉城路求变未果 恒隆开业后陷入尴尬境地 香港模式进入济南后显现尴尬香港式的购物中心 对世界范围内的商业运营都有着指导意义 但是香港大佬恒隆进入济南之后因为定位及经营上的问题 开业三个月后提袋率降至冰点 陷入了尴尬境地 济南传统购物百货业都存在同类问题贵和 银座等传统百货近几年经营均出现大幅度滑坡 陷入抢客源的窘地 究其原因 济南商业格局已经发生深刻变化 济南恒隆实景照片 泉城路十年却 无法赢利 泉城路十年 西热东不热 十年金街消费水平却走低 恒隆开业后陷入尴尬境地 济南商业已成多中心化 济南商业已经供应过量 探求济南商业真相 问题如何造成 济南传统9大商圈差距日渐缩小济南传统的9大商圈 各类商业物业层出不穷 而且形式业态差距不大 导致消费客群分流严重 济南未来长期商业供应过量根据济南十二五规划 截止2020年济南人均商业面积将达到1 2 人 初步估计为2013年开始运营商业物业 通过需求面积 现有存量及未来可预见的供应量 济南市至2013年商业需求量约为45 7万 但是2012年 2013年及未来供应量预计将超百万 济南商业长期处于供应过量已成定局 商业开业还有很长的一段时间 现在我们只需轻松要解决公寓和写字楼的销售问题即可 数据来源 cric克尔瑞 泉城路十年却 无法赢利 泉城路十年 西热东不热 十年金街消费水平却走低 恒隆开业后陷入尴尬境地 济南商业已成多中心化 济南商业已经供应过量 济南公寓写字楼竞争激烈 济南大商业卖场竞争激烈 济南2012年公寓写字楼放量巨大根据统计数据 2011年济南写字楼及公寓总方量在40 5万方 受调控影响及地方政策引导 2012年济南公寓写字楼物业放量将再创新高 公寓直接潜在供应26万方 写字楼直接潜在供应33 26万方 可谓放量巨大 济南商业竞争将彻底走向白热化传统百货零售业逐渐没落已成事实 济南传统巨头贵和银座的百货商城影响力已经日渐式微 百盛延期开业 万千百货开业半年出现撤柜品牌 香港大哥恒隆牛气冲天引山东人侧目 经营却业绩却一路走低 痛定思痛 银座三期 贵和二期即将上马 必将掀开一场商业大战 泉城路十年却 无法赢利 泉城路十年 西热东不热 十年金街消费水平却走低 恒隆开业后陷入尴尬境地 济南商业已成多中心化 济南商业已经供应过量 济南公寓写字楼竞争激烈 济南大商业卖场竞争激烈 济南消费现存问题 济南消费能力有限 方式落后 反例 gucci开业当天超百万营业额 旗舰门店营业额始终全国前列 丝芙兰万达店开业被买断货 银座新天地每天人满为患 在济南用行业惯常从衣着行头判断购买力的做法 很容易走眼 正所谓人不可貌相海水不可斗量 行为不保守 方式很低调 是济南性格的真实归纳 纯粹以 购 为主的单一百货店随着城市消费方式的衍进 日渐不能满足消费者的多样化需求 于是时尚且有创意的消费方式逐渐进入市场 大而全的一站式吃喝玩乐购物中心的日渐火爆印证了这一点 演进生活方式已成必然 在商言商 举例说明 从一家木浆工厂起步发展到全球手机业航母 诺基亚在移动通信领域创造了 全球神话 曾一度被看做是移动电话的代名词 每天有超过13亿人通过诺基亚的手机等产品进行彼此联系 在它最顶峰时 全球手机市场占有率前四名企业中 三星 lg 摩托罗拉三家厂商的市场份额加起来 才刚好抵得上诺基亚的份额 但是从2007年开始 这一切发生了历史性改变 google开发的安卓系统在2007年11月面世 而苹果公司的iphone也在同一年面世 才短短4年 诺基亚已经走上了崩溃边缘 苹果在第二季度取代 手机巨头 诺基亚成为全球最大智能手机厂商 谷歌日前又宣布斥资125亿美元巨资收购摩托罗拉移动 面对竞争对手的步步紧逼 诺基亚命运几何 是在与微软的联盟效应下重振旗鼓 还是像西门子 爱立信等众多手机品牌那样不知所终 图中列出的公司自上而下分别是 苹果 微软 ibm 甲骨文 谷歌 思科 惠普 诺基亚 戴尔和rim 黑莓 五年之内 公司市值的变化 从图中我们总结出 苹果市值较2006年的市值高出5 3倍谷歌市值较2006年的市值高出1 4倍甲骨文市值较2006年的市值高出2 3倍微软市值较2006年的市值减少8 最大的输家是谁 诺基亚 诺基亚如今的市值只有5年前的32 是什么造成的如此局面 一流的企业做标准二流的企业做品牌三流的企业做产品 诺基亚的产品品质是有目共睹的 但是他输掉了智能机的标准 进而也输掉了品牌 诺基亚的 傲慢 让他忽视了智能操作系统的客户体验 而当有新系统出现时 他的 傲慢 又再一次的让其自身丧失了转身的机会 只能希望借助微软系统重振江湖了 为此 诺基亚甚至扔掉了自己使用了十年的塞班 symbian 系统 这也能够解释为什么乔布斯宣布辞职 苹果股价立刻下跌6 全球为之震动了 苹果的产品线的生产没有停止 也没有出现事故 苹果的品牌也没有出现品牌信任危机 但是他们一瞬间就丧失了这个时代电子信息产业的精神标准 产品层面的比拼生活配套的比拼 教育资源的比拼 户型的比拼 交通的比拼 精装修的比拼 园林景观的比拼 物业管理的比拼 凝结成品牌万科的x大产品系 绿城的第x代产品 万达的x类综合体 品牌优势都不明显的情况下 怎么才能站位更高 泉城路十年却 无法赢利 泉城路十年 西热东不热 十年金街消费水平却走低 恒隆开业后陷入尴尬境地 济南商业已成多中心化 济南商业已经供应过量 济南公寓写字楼竞争激烈 济南大商业卖场竞争激烈 济南消费现存问题 生活方式的演进 生活方式的转变或者缔造成为商业运营的突破口 面对各大商业中心的崛起 面对大量商业物业的上市 面对各类商业业态的出现 面对地块位置的天然问题 世茂必然要站在改写生活方式的高度上进行运营 才能实现商业运营的逆转 与北京世茂百货相邻的太古 三里屯village 已经验证了这一点 生活方式 消费方式 的改变 将成为项目的突破口 回过头来再看大市 泉城路十年却 无法赢利 泉城路十年 西热东不热 十年金街消费水平却走低 恒隆开业后陷入尴尬境地 济南商业已成多中心化 济南商业已经供应过量 济南公寓写字楼竞争激烈 济南大商业卖场竞争激烈 仅从项目自身考虑 面临三大层面障碍 产品层面的同质化 大量的同类产品入市 公寓精装比拼 写字楼智能化比拼 产品升级速度加快的同时 烧钱 似乎成了唯一出路 竞争层面的内耗化 商业多中心化必然导致客户分流 区域层面竞争激烈 调控影响导致大量项目及同类产品同一时间上市 加剧竞争 概念层面的去投资化 商业回报与价格的倒挂 导致济南商业投资可能性几乎为零 以投资为先导的项目 后期均因为经营问题 陷入停滞 华强是最典型的案例 2012年中国房地产调控必然不会放松 经济有失速问题 地方政府开始试探政策底线郎咸平直言 中国的每一个省都是希腊 市场表现证明未来形势堪忧 2008我们有4万亿 2012我们有什么 中央痛下决心挤压泡沫 全行业阵痛必然到来 行业自身发展模式转型已成必然 经济吃紧 各地方政府开始以不同形式试探政策底线 易居研究院杨红旭认为 2012年上半年现冰点 全国商品房成交量 70城市价格 新开工等将出现同比负增长 下半年慢企稳 缓解冻 2012政策先紧后松 市场先退后稳 在如此的大环境之下 如何产生购买 最原始的思考方式 产品的高价值 价格 客户埋单的可能 泉城路十年却 无法赢利 泉城路十年 西热东不热 十年金街消费水平却走低 恒隆开业后陷入尴尬境地 济南商业已成多中心化 济南商业已经供应过量 济南公寓写字楼竞争激烈 济南大商业卖场竞争激烈 济南消费现存问题 生活方式的演进 开发行为差异化 生活方式的转变或者缔造成为商业运营的突破口 面对各大商业中心的崛起 面对大量商业物业的上市 面对各类商业业态的出现 面对地块位置的天然问题 世茂必然要站在改写生活方式的高度上进行运营 才能实现商业运营的大逆转 开发行为的差异化将是项目从激烈的竞争中寻求差异化的必选 商办层面 我们无法和济南第一高楼绿地普利中心比形象 无法和济南高新区项目比性价比 甚至无法和一些项目比 烧钱 能力和大客户关系 开发模式的差异化将是我们取胜的法宝 世茂品牌及项目 世茂品牌 开发营造 历史沿革 宣传定位国际化 高调放声 实际操作差异化 兑现承诺 济南新生活方式 以地产的方式做商业 以商业的方式做地产 我们的大胆设想 以计划中的2013年世茂自持商业开业为节点 首期商业开业 关注 开发商 投资者 经营者 消费者 的利益链条 在前期 通过开发概念的引导 树立改变济南商圈和业态的大旗 引导城市消费文化演进 塑造新生活方式 并实现公寓写字楼销售 不断的消费气氛的营造 不断的旺场活动的开展 顺应时代消费模式的发展 在成功实现商办物业的销售良好基础之上 完成街区式商业的成功销售和火爆运营 实现品牌 项目和文化的完美对接 泉城路十年却 无法赢利 泉城路十年 西热东不热 十年金街消费水平却走低 恒隆开业后陷入尴尬境地 济南商业已成多中心化 济南商业已经供应过量 济南公寓写字楼竞争激烈 济南大商业卖场竞争激烈 济南消费现存问题 生活方式的演进 开发行为差异化 先期以地产的方式做商业 后期以商业的形式做地产 简单点说 我们的核心在于 商业运营 而不是虚妄概念的营造 那么 如何实现成功运营 这个话题很大 那么从我们的角度出发 是如何思考项目的运营呢 世界观与方法论的探讨 世界观 项目运营成功取决于定位定位直接决定项目的形象项目形象代表开发商形象 现在进行 我们现在的设想 泉城路十年却 无法赢利 泉城路十年 西热东不热 十年金街消费水平却走低 恒隆开业后陷入尴尬境地 济南商业已成多中心化 济南商业已经供应过量 济南公寓写字楼竞争激烈 济南大商业卖场竞争激烈 济南消费现存问题 生活方式的演进 开发行为差异化 先期以地产的方式做商业 后期以商业的形式做地产 办公 公寓 商业 再述定位 世茂国际广场 世界生活方式中心 公寓 首席涉外酒店式公寓 写字楼 国际资本关系客厅 商业 济南主动消费区 整体认识 总结关键点的基础上 简明扼要 从三个角度出发 市场 对手 客户 写字楼市场 物理层面基础 做到 人有我优 即可 但是不能依赖物理层面的比拼 因为比 烧钱 总有后来人会烧过你 差异化比较 我们注入物理资源 注入运营标准 注入附加值 注入物理资源 我方关于增加智能化大型构架系统的建议 施耐德建筑能效管理平台系统思科智联城市计划 包括智能 互联房地产 互联能效 互联交通 互联安全 互联学习 互联健康 互联政务 通过网络将大厦楼宇组织起来 实现身份识别 效能管理 健康保障等 注入运营标准 北京世茂 工三有成功经验 boma标准的引入将对本案起到很大的推动作用 注入附加值 写字楼客户更看重商办物业对于自身业务的附加值 形象 资源等 加强行业协会 商学院 政府机关的平台作用 写字楼对手 互相差异的各类竞品 在本案无法超越的层面 如何突破 差异化比较 我们不与绿地比高度 不与中铁比价格 凸显区位优势 城市核心及主干道 商业金融核心 城市客厅之上 凸显产品使用功能 大小空间灵活 避免只针对大客户造成的长周期 避免只针对小客户造成的低端品质形象 服务标准高 引入顶级物管 凸显办公高效率 包含停车 电梯等 办公好环境 凸显项目周边资源 自然人文景观 城市绝版地块 项目潜质与价值 写字楼对手 抓大客户还是抓小客户 打散了卖还是整层整栋购买 差异化寻找 项目面对的是必在cbd的客户 必要求好形象的客户 必有雄厚实力的客户 国际性企业 参考泉城广场周边企业客群 中美史克 ibm 拜耳医药 fag等等 参考大观园片区的中石油销售公司 中国融资保险等 参考中银大厦附近的神州数码 中国国投保险等 普遍面积不大 项目周边存在着300 700 的客户较多 1000 以上企业级客户多在济南东部价格相对较便宜的位置 但是对商办物业与企业形象的匹配度要求很高 客户实力雄厚 客户普遍背景实力雄厚 但是在cbd置业牵扯资本配置的方方面面 决策周期是个问题 33 关键词 国际性企业 离不开cbd的企业 注重资源和形象 需要办公空间提升形象和资源 客户实力雄厚 但是需求面积不大 总价应该在承受范围之内 单价可能在心理预期之上 满足企业行为 购置办公空间是资产配置要求和业务交易需求 重视生长空间和平台的客户 处于腾飞阶段的企业 改善办公空间的需求强烈 国际资本关系客厅 世茂国际广场写字楼的形象定位 客厅 小而巧 真正让你纵论事业的地方 或者贸易发生的地方 国际资本关系 象征了企业的属性 ibm显然不是个中国企业 济南现在实际入驻的世界500强大概有50余家 他们不会在这里盖总部 更不是大中华区的中心 但是贸易 却是无国界的 他们的交易在这里 泉城广场 泉城路 济南城市客厅 即便多中心化了 但是社会关系的凝结还在这里 那么 旁边的写字楼呢 可见 这是组织的资源核心 首脑中心 世茂国际广场写字楼的案名思考 首脑 国际性 前瞻性 垄断地位 行业象征的企业代言词 首脑中心 国际性 前瞻性 垄断性 行业品牌象征性企业的集中地 这更是意味着 真正影响企业格局 市场格局的所在 真正的大交易所在 很显然 这不是菜市场的讨价还价 公寓市场及对手 两条腿的济南公寓市场 主打投资概念 主打精装概念 但是现在都没成交 投资的代表 华强商铺化公寓 精装的代表 鲁商国奥城 4000元 精装标准近期无成交 精装必备 本案项目地块 业态决定 本案公寓产品主打投资概念 那将是毫无投资回报可言的 精装修必备 不然无法和绿地 鲁商 诚基万豪 杰正等相提并论 相比较与济南东部众多毛坯交房的公寓 本案价格将是天价 其精装水平更是不能降低 否则将对形象产生极其不利的影响 注入附加值 服务是亮点 新的生活方式是亮点建议引入百分百纯粹的 港式物业 针对客户配置 一键解决 和 贴身管家 不仅仅是用熨斗熨报纸 各项服务做细心而已 有圈层的服务 那将是生活全案解决 公寓客群 济南名士 济南本土对资源强势垄占的人 资产要求 身份要求 使用要求 生活要求 传统文化影响 城市引领者 官员 包括军队体系 富商 重视文脉礼序 王府之地 必是其抢夺的重点 名士济南 在济南的外地人 绝对核心机要层 立足生根 该地块的置业是一个象征 各层级金领 空中飞人 集团股份制上市企业大型国企高级管理以及高级职业经理人 非济南人士 但是贡献于此 生长于斯 话锋一转 说说贴身的对手 华强广场公寓客群的消费启示投资购买城市核心顶配公寓的 多为历下 历城区居住的客户 城市核心客户 并且他们明显的来源于两个社区的较多 开元山庄 济南老富人区 海尔绿城全运村 济南新富人区 客户描述为 基本为济南的金字塔尖人群 这是毫无疑问的 他非常认可 商铺化公寓 的概念 认为借势电子专业卖场能够实现公寓的价值提升 未来华强国际中心 大品牌的进驻更能拉动公寓价值的提升 但是事与愿违 华强能做的 我们做不了 一样 我们能做的 它也做不了 别人做卒我做帅 酒店式公寓将体现在 优质的产品和无与伦比的服务上 项目属性和客户将围绕全济南市乃至更为广大的范围资源进行圈定 四大泉群 恒隆 银座 贵和 百盛 国美苏宁 5个四星级以上的酒店 最中心位置和交通 大企业集群环绕 城市名片 皆为我的配套 我们的公寓可以毫无定价依据 因为这些无法定价 首席涉外服务型公寓 世茂国际广场公寓的形象定位 酒店变身服务 涉外 不用揣测客户的具体身份 能购买此处公寓的客户 必然不是一个普通人 他的事业和视野 不可能仅局限在山东或者济南 代表城市形象的房子 如果你说他奢华 我认为这是在贬低他 在官本位严重的济南 不如就说它是政府功能的象征 我们周边的配套和资源 决定了这里必然是城市对外之窗口 关于项目 尤其是酒店式公寓 已然将成为城市名片上的注脚 五星级酒店再尊贵 你在那里也只是客人 但是在这里 你是主人 济南市政府旁边的喜来登 谁会住在哪儿 如果他购买一套这里的公寓呢 这是直面3000年历史的公寓 站在未来数十年的消费潮流之上的公寓 赫府 世茂国际广场公寓的案名思考 显赫 声名赫赫 符合客群的定位及心理特征 略显低调则是最高明的张扬 府邸 直面4000年历史文明的还原 王府所在 尊贵气质不彰自显 那么 关于商业 历史的还原和后续的经营探讨 高大全 好像又竞争激烈前有银座双雄 而且三期待开 后有贵和两强 而且二期待开 斜刺里杀出个百盛 更别提恒隆坐镇中央 垄断高端消费观念 远处万达 和谐广场气势汹汹 保利绿地也开始抓住商业不放 新兴的各级商业中心如雨后春笋 我们再上一个大而全的商场 这才真叫 杀得分外眼红 整体 商业又必须合纵连横本案商业必须在世茂百货 世茂广场 世茂影城相结合的基础上 再配合街区式商业的氛围打造 形成合力 人有我优 人无我有 同时配合公寓写字楼 形象上建立高端综合体形象 辅助提升商业形象 最起码要让人感觉 世茂是摆脱常规百货购物的 新生的 超越万达的 街区式商业 是关键我们必须把整个商业部分整体打包 分则弱 合则强 找到统一可行的方式 进行整体包装 街区式商业的未来面市 将彻底决定项目自持商业的火爆程度 企业利润 开发商形象 是整盘关键 虽然 现在还停留在规划层面上 但是必须为它的出现做好准备 特色 更是关键在公寓写字楼方面我们要面临整体竞争 在商业层面我们还要面临各大商场的竞争 无特色 则无希望 商业可是死而不能复生的 公寓写字楼的差异化胜出更为简单 但是商业如何找到特点 用世茂身边的例子简单说明 南区业态定位 南区更偏重年轻时尚 中高端为主领域广泛 业态涉及时装 配饰 美容 家居 电子产品 书店 餐厅 影院和艺术文化 经营范围延伸到了家电和儿童乐园的领域 如香港知名大型儿童教育品牌wisekids 也将成为三里屯village的特色之一 同时也是进入北京的首家店 配比 业态比餐饮等北区业态定位更高端 瞄准国际一线品牌 业态丰富 南区偏重年轻时尚 北区定位更高端 多为国际一线品牌 凭借在香港积累的运营经验 太古地产在招商过程深得知名零售商家的青睐 进入三里屯village的品牌中 有很多首次进入北京甚至中国的品牌 包括 uniqlo bensherman eachway coldstone stevemadden unionamericanbar grille elementfresh等品牌 还有中国首家apple和fossil专营店北区多为国际一线品牌 范思哲 劳力士 万宝龙等都有大面积租赁 太古凭借雄厚的招商实力 引进很多国际知名品牌 其中部分品牌为首次进入中国 但我们更关注的是 体验式购物 高科技运用 阿迪达斯店内进行的micoachcoreskills测试 仅通过简单的按键操作即定制属于自己的独一无二个性足球衫 顺电尽情体验自己想购买的数码产品 品牌店铺艺术化 白领 取名为艺术空间店邀请知名的法国艺术家参与了店铺的设计 一层是产品专卖 二层则是耗资1000万元修建的艺术品展览空间 北京最大旗舰店 租赁面积近1400平方米 分上下两层 nike店内建立一个 艺术中心 设计顾问可以帮助顾客运用多种颜色和材质设计个性十足的nike鞋 设计一件只属于自己的艺术品 原创界 本土原创设计师在京展示作品的平台 中央美术学院 为坐而设计 大奖赛作品展 风尚v生素时装秀 接连不断的创意 艺术 展示 活动使得三里屯village成为北京时尚潮流地标 北欧艺术节 彩绘 barbie小型展 阿里巴巴集团总裁马云认为 随着80后 90后逐步成为消费主力军 以消费者为导向 定制化生产将成为趋势 这是时代背景的必然趋势 首先是中国消费持续升级 2010年 人均gdp超过4000美元 参照国际经验 消费者开始追求个性化 第二 80后 90后等新人类的崛起 人口占比超30 在网民中占比达58 这个群体追求个性和自由 积极参与和表达 第三 互联网重塑消费 89 的网购消费者主要通过互联网来获得品牌相关的信息 最受关注的是产品信息和消费者口碑 商业的终端最终将演化成符号和文化 我们提出 定制式商业 定制是绝对的消费趋势 淘宝商城如何做高端 网上整体定制 一条裙子2000元起 本案街区式商业必然走向定制性消费 差异化消费 个性化消费 拍脑袋想想 再做一个百货区是万万不可能的了 我们做了大量的市场调查 消费者 尤其是女性消费者 更关注的是特定品牌的特定产品 因为她们认为这更适合她们 逛的目的是选择 这是自我定制的过程 大众和高端一样可以定制 就好像家居 汽车 文化用品 服装 首饰 差异化 必然摆脱恒隆的纯展示方式 香港商业的特点有普世价值 但是不是走哪儿都是香港 主动消费区 世茂国际广场商业 包含自持和销售的商业 的整体形象定位第一步 主动消费 即是定制消费 让人联想到我个人的专属消费空间 购物欲望的体现 消费氛围的体现 商业价值的体现 时尚前沿的体现 绝对的济南唯一 招商部分 定位架构 项目商业整体定位 运营部分 基于已有的万达广场 恒隆广场 银座及贵和 因距离较近 我们必须进行错位经营 从业态规模上来看是 吃喝玩乐购 一站式 从档次上来看是中 高档 从业态定位差异化来看 一是 全 二是以 特色 为主体的业态结构 本案具备打造济南商业新中心 引领济南新一代商业发展方向 改变传统消费模式的一切规模 地段 形象 资源条件 对于济南商业格局将是一次秩序的重组 对于经营者将是一个更大平台的搭建 更高品牌档次的提升 对于消费者将是一次前所未有的休闲娱乐型购物的体验 接轨国际时尚前沿的顶级品牌盛宴 启示 零时差主动消费区 世茂国际广场商业 包含自持和销售的商业 的整体形象定位 零时差 延长项目部分业态的经营时间 直指济南夜生活市场的空白 像世茂 工三一样 可以打造一个 不睡觉的地方 与全球时尚实现无缝隙的接轨 品牌差异化不可能做到更多的时候 通过运营上满足消费者 不比全 比快 宽厚街 世茂国际广场商业的案名思考 就地取材 对接本土文化 实现历史传承 暗含深意 宽厚 包容性和开阔性 前瞻性和融合性 关键词汇总 我们认为这几个词关键异常 世界性 国际化的 涉外 改变生活方式 绝对的城市中心 各方资源的中心 城市新精神地标 城市的 企业的客厅 专属定制 时尚前沿 虽同处泉城广场 但 鹌鹑蛋与恐龙蛋 不可相提并论 这些词形容恒隆 贵和 银座未尝不对 从商业的角度 用文化统合项目的永续动能文化或许被看成是 虚的 但一个综合体的永续动能 永不过时 却在于文化的差异融合 文化永续也便是感情永续 金融商业商务居住休闲娱乐社交 有形动能流态 无形文化模态 超大频宽 总结归纳 形象dna 世界生活方式 城市绝对中心 引领城市前进的步伐 济南形象与精神的标杆 历史文化的重新阐释 当代建筑 还原历史 空间自由灵活组合 核心地段 集中体现 策略关键 物理属性 精神层面 世茂国际广场推广核心 66 世界生活方式中心 世茂国际广场整体精神定位第一步 中国的 世界生活方式中心 世茂国际广场整体精神定位 启示 国际化是趋势 24小时和定制化运营是突破口 有别于泉城路 泉城广场 传统百货商圈 商圈中其他商业模式 生活方式的打造是占位 更重要的是 跻身世界的综合体 还原的是历史的精华 开放济南 更代表中国 关于项目案名首先便于识记和传播 又能够体现中西合璧的项目显示 对于项目的商业属性有帮助 尤其是百货 世茂广场和街区式商业 世茂中心 世茂 中华广场 世茂 时代广场 世茂广场 世茂广场 中国的 世界生活方式中心 赫府 首席涉外服务型公寓 首脑中心 国际资本关系客厅 宽厚街 零时差主动消费区 深化整体认识 关于视觉表现 初次提案 停留在 世界 层面 再次表现 商业 写字楼 公寓 泉城路十年却 无法赢利 泉城路十年 西热东不热 十年金街消费水平却走低 恒隆开业后陷入尴尬境地 济南商业已成多中心化 济南商业已经供应过量 济南公寓写字楼竞争激烈 济南大商业卖场竞争激烈 济南消费现存问题 生活方式的演进 开发行为差异化 先期以地产的方式做商业 后期以商业的形式做地产 办公 公寓 商业 注入标准 注入资源 注入附加值 服务差异化 客群高端化 文化融合化 定制 全时 传承 3线4步推广同时出击 营销总纲 第一步 品牌落地 解决品牌和项目形象的落地问题 深入挖掘世茂品牌在酒店 地产 商业三大产业上的独特领军优势 挖掘品牌闪光点 借助其公信力 使世茂品牌和项目捆绑在一起 树立济南世茂广场在济南第一无二的优势地位 引起社会关注 第二步 挖掘价值 由项目独特模式 生活方式的追求 和品牌形象带出项目的无竞争地位 最中心 最高端 优先以改写生活方式的商业形象入市 进而带动公寓和写字楼的销售 第三步 注入资源 保持项目的曝光率 走公寓 写字楼的专线诉求 配合专项活动和附加值的宣传加以引导 以区位价值 资源价值 业态综合价值所带来的整体价值冲击市场 强调实际资源和价值 也为项目 尤其是写字楼蓄客提供支撑 第四步 针对性突破 继承项目前期整体上的气势 强化商务形象 继续强势宣传项目自身的优良品质和外在的资源价值 差异化一般写字楼推广的假大空惯性 以实际卖点支撑项目销售 落地推广策略 媒体宣传 求快 品牌及项目形象捆绑落地 求准 项目卖点价值的高度剖析 公共关系 借力 树立项目公信力 强势提升项目地位 划界 构建行业内外标准 营销把控 巧妙 先咨询 后接待 逆市蓄客 淡季突破 稳重 星级案场制度 时不我待 同步开展 第一阶段蓄客期及开售 第二阶段持续货量加推 品牌落地 项目高形象率先入市 开盘 2012 3 2012 4 公寓亮相 推售剩余楼层强化写字楼蓄客 2012年9月 项目价值卖点逐步落地 以项目产品卖点的物理价值和高附加值的心理价值为主持续炒作 同时写字楼信息释放 开始蓄客 以项目卖点整合发力 最终实现公寓的顺销 期间建立项目写字楼高形象 2012年11月 写字楼标杆产品价值展现阶段 第三阶段写字楼销售 开盘 营销线 推广线 公关线 上海行 品牌新闻会 福布斯总裁年会 市长论坛等引爆市场热点 以一定政治高度举办高端第一财经思想盛宴 世界经理人评述报道 故宫玉玺展 奢侈品展 并为写字楼开盘积累高端客户资源 山东企业家特别年会等圈层营销 加推 项目先亮相 咨询服务资源 信息服务资源 互联网资源 权威专家资源 媒体传播资源 公关传播资源 论坛资源 俱乐部资源 高等教育资源 专业培训资源 出版发行资源 跨行业客户资源 行业客户资源 消费客户资源 销售资源 基金资源 渠道资源 管理系统资源 研究团队资源 第一步 奥运会专用的pg球 长期摆放在户外 气球灯引导 作为临时售楼处 摆放在项目地块三平地之上 成为济南夜晚景观 造就人气传奇 临时售楼处的强烈建议 阶段活动 世茂国际广场 顶级购物中心全球考察活动 执行 带领济南当地媒体 考察香港 美国 法国等国的顶级购物中心 并参观上海 北京的世茂项目 后续进行非常详尽的报道 凸显世茂的国际企业属性 key 这是平衡济南当地媒体关系的举措 对于几家媒体的关键人物 我们建议可以拉到国外去 为日后的方便沟通做好铺垫 为项目推广大开方便之门 世茂品牌新闻发布会 项目亮相世茂济南世界十大购物中心正式亮相 世茂 山东第一高 今年封顶 世茂青岛5盘联动 打造新生活方式圈 世茂济南项目探秘 还原明清两代王府胜景 将成济南未来景点名片 新生活方式出现济南 定制化个性化消费将成气候 世茂40万大型综合体 将使济南出现 泡mall 族 上海世茂行见闻 在上海五星级酒店每10元消费就有1元属于世茂 上海世茂行见闻 中国最高豪宅与东方明珠一起标注国家天际线 以上主题 转化为大篇幅新闻持续报道 实现世茂济南品牌落地 中国省市长高峰论坛 形式 前期考察 论坛 授牌时间 可议 另 授牌 向项目颁授中国省市长高峰论坛永久性坛址牌 嫁接目的 名人效应 高度相彰 新闻爆点形式 访问和交流时间 可议 范例 德国前总理施罗德 广告传播 奥黛丽 赫本在 蒂凡尼早餐 中 一边吃面包一边幻想珠宝店里生活的习惯举动 让美国第五大道的赫赫名声名扬四海 李清照用一首 如梦令 里的 沉醉不知归路 误入藕花深处 点透了济南这座城市的温婉和柔情 由此可见 生活方式足以改变城市文明 balenciaga出生在一个渔村 但是他却在13岁的时候极具见地的批评了西班牙侯爵夫人的服装并受到赏识和资助 随后他创建了著名品牌 巴黎世家 孟母三迁 和 孟母断织 就发生在济南 若非这钟灵毓秀的人杰地灵之地 怎么才有千年传承的儒学经典 孟子 由此可见 生活方式足以改变文化格局 归来吧 那些曾走过世界并改变世界的人们 城市罕有的土地 承载的是历史 更是新的文明 每个人的不同组成了这个世界 每个人的相同塑造了我们 以4000年历史文明 开启一个新的生活方式中心 第二步 绝对资源的直接引入 玉玺 作为一个国家 一个王朝权力最具代表性的事物 一直可谓是艺术品中的珍藏 从一枚雕刻精良 做工精细的玉玺上可以反映出一个王朝 乃至一个时代的文化 故宫玉玺展 将故宫博物院中收藏的数十方贵重的玉玺集中进行展览 也是对中国古代封建王朝的一次全面的展示 从珍贵无比的玉玺展中 可以拉近古今的距离 更可以通过玉玺展现出独一无二的尊荣与独特 故宫玉玺展 绝对顶端的世界品牌时装秀场 世界先进文化的直接嫁接 伦敦市长办公室 伦敦发展署伦敦驻中国代表处 首席代表 刘渤桐先生 伦敦于2006年4月在北京和上海设立代表处代表伦敦市长和伦敦发展署 中国代表处的职责是全面宣传和推广伦敦 加强英中经济与文化合作 合作形式授牌 英伦文化推广基地业主享受3 5年长期签证留学 教育 金融咨询等 微平台强大微博的房地产亚平台 微房产是一个基于新浪微博平台的房产亚平台集结 200余万房地产行业从业人员及热门话题 观点5000余家房地产上下游企业2000余个热门在售项目几千场房地产领域微博热门活动开发近百个房地产相关app依托 注册用户2 5亿的新浪微博平台拥有微访谈 超级房谈 微博大屏 微直播等多个强势产品和栏目 100余个新浪乐居自营内容帐号 覆盖近1000万高端微博人群 微话题 名人言论 最新观点 微活动 热销项目微博推荐 房产app推荐 微博稿 微电影的应用 二维码的应用 在目前市场环境下 多数开发企业选择了缩减传统广告 增加低成本的网络传播 在济南 我们建议以搜房网 新浪乐居为核心进行微博稿 微电影展开宣传 配合商业的落地 比如不间断的会员卡 小额代金券的赠予等 举例说明 打比方 原思源经济董事