7月青岛房地产市场月报（46页） .pptx

青岛2012年7月市场月报 part1七月大事记 央行下调存款基准利率0 25 个人住房贷款利率不作调整 中国人民银行决定 自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率 金融机构一年期存款基准利率下调0 25个百分点 一年期贷款基准利率下调0 31个百分点 其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整 自同日起 将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0 7倍 个人住房贷款利率浮动区间不作调整 金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策 继续抑制投机投资性购房 克而瑞观点 中国央行此次降息是非对称降息是自2008年9月16日以来 央行首次采取 不对称降息 一个月内两次降息表明当前经济增长形势不容乐观 货币政策需加大 稳增长 力度 持续降息有利于恢复地产实际购买力 扭转购房者的观望情绪 但并不意味着楼市房价将反弹 预计下半年以价换量仍为市场主流 part1七月大事记 政策 珠海楼市 双限 松绑胎死腹中称坚持调控不动摇 7月13日晚间 一则珠海取消楼市 双限 限购限价 令 的消息在网络上广为流传 然而 当日晚间珠海市住房和城乡规划建设局对外表示 珠海楼市 双限 政策维持不变 14日 珠海市住建局召开新闻发布会表示 目前珠海市房地产市场调控的具体措施没有任何调整 珠海将严格按照中央 省的精神 坚持房地产市场调控不动摇 据人民网消息 国土资源部7月19日就当前房地产市场形势和两部门联合下发了 关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知 通知指出 房地产和土地市场近期出现了一些波动 虽然这些波动未改变市场整体格局 但市场运行的复杂性和不稳定性在增加 加上房地产市场调控仍然处在关键时期 任务还很艰巨 为此 通知要求 各级国土资源主管部门 住房城乡建设 房地产 城乡规划 主管部门要有清醒认识 坚持房地产市场调控不放松 密切配合做好各项工作 不断巩固调控成果 坚决防止房价反弹 该文件还强调 各地要严格执行房地产市场调控政策 不得擅自调整放松要求 已放松的 要立即纠正 part1七月大事记 地方新政 三部紧急通知 坚持调控不放松坚决防止房价反弹 7月成交创新高 8月进入战略储备期 下月市场或将止涨 金九银十或创新高 7月 青岛住宅市场入市项目多为刚需和刚该项目 以上两种类型项目多以低价入市 销售情况较好 例如远洋自然 臻园 莱茵7080等 7月 城阳 李沧 黄岛三个典型刚需降价区域的继续发力和市区中高端项目的降价热销 使得七区成交占比进一步扩大 导致价格的继续结构上扬 8月第一周成交量11 58万 刚能达到2012年的周平均水平11 82万 远未达到7月成交的四分之一 而三个典型刚需区域8月只有时代城能够提供较大量的上市产品 中高端项目8月也不会有大的供应或价格动作 7月之后 市场或将进入缓和期 大多房企将上市时间设在九 十月份 而八月份作为战略储备期 成交或将止涨 而九 十月或将迎来收获季节 part1七月大事记 市场表现 2011年1月 2012年8月第1周商品住宅供求价走势 part1七月大事记 数字楼市 商品住宅 土地市场 商业办公 7月 商品住宅成交量88 49万平 环比上升20 成交均价为8533元 环比上涨9 7月 商品住宅供应量63 48万平 环比下降37 供求比小于1 短期内市场表现为供小于求 7月 全市土地供应面积235 16万平 平均容积率1 37 规划建筑面积323 04万平 环比上涨14 72 同比上涨85 02 7月 全市成交商 住 办类土地19幅 土地成交面积85 37万平 平均容积率1 77 成交土地规划建筑面积150 86万平 环比上涨24 44 同比上涨7 74 7月 商业供应量18 79万平 环比上涨23 成交面积为9 71万平 环比上升23 7月 办公供应量7 6万平 环比增长86 来自名汇国际 万利国际和优盘财富街三个项目 成交量为3 45万平 环比下跌5 part2政策资讯 政策资讯 part2政策资讯 政策资讯 part2政策资讯 市场动态 政策资讯 part2政策资讯 市场动态 政策资讯 part2政策资讯 市场动态 part3商品房市场 统计对象 七区五市商品房 所有物业类型 part3商品房市场 量价供求走势 7月 青岛商品房市场成交量为110 13万 较上月增加24 08万 成交均价环比上涨3 02 从整体市场来看 部分中高端产品降价持续热销 刚需盘补充市场 促使7月量价齐升 调控成果预期初步显现 7月 因各区域不少项目选择在7月开盘 加推 致使7月供应量依旧较大 近4月首次出现供小于求 2011年1月 2012年7月商品房供求价走势 2012年7月区域商品房供求价走势 part3商品房市场 存量走势 7月 青岛商品房市场存量为1689 57万 较上月减少0 69万 市场去化周期降至18 96月 7月 新增供应主要集中在即墨市 城阳区 崂山区 黄岛区 致使这4个区市存量上升 其余各区市存量均环比下降 本月莱西市 30 11月 的去化周期名列榜首 市南区 27 14月 和黄岛区 26 8月 紧随其后 2011年1月 2012年7月商品房存量走势 2012年6月 7月区域商品房存量走势 part4商品住宅市场 统计对象 七区五市商品住宅 普通住宅 别墅 酒店式公寓 当日去化率50 以下 当日去化率50 70 当日去化率70 以上 当月主要项目认购率 御景尚都 洋房112套 均价7700元 平 去化率31 25 臻园 小高层94套 惠后均价6200元 平 当日去化率79 8 以上 part4商品住宅市场 开盘认购率 远洋风景二期 远洋自然 404套 惠后均价12700元 平 当日去化率71 以上 正商红河谷 小高层110套 惠后均价5500元 平 当日去化率90 以上 青特城 72套 小高层 均价7500元 平 去化率55 世茂诺沙湾 联排70套 叠加12套共82套 惠后均价联排19100元 平 叠加17000元 平 去化率约55 伟东幸福之城莱茵7080 366套 惠后均价8000元 平 当日去化率82 以上 7月重点关注的开盘加推项目共有7个 除御景尚都外 其它项目去化均在50 以上 其中莱茵7080 臻园 远洋自然等刚需和改善型刚需项目均为低价入市形成热销 刚需项目的持续发力也是促使本月成交量持续上涨的一大主因 7月 青岛商品住宅市场成交量为88 49万 环比增加20 商品住宅供应量63 48万 环比下降37 在供应量大幅下跌成交量大幅上涨的双重作用下 本月存量大幅下降 去化压力随之减小 7月 城阳 李沧和黄岛三个典型刚需降价区域的持续发力 崂山区远洋风景等项目低价热销 市南区华润中心持续签约等原因 促使七区市场份额大涨 part4商品住宅市场 供求价走势 2011年1月 2012年7月商品住宅供求走势 2011年1月 2012年7月商品住宅七区与五市成交占比 part4商品住宅市场 成交均价走势 7月 青岛商品住宅成交均价首次突破8000大关 为8533元 平 环比上涨9 市南区高度盘 华润中心和鲁商首府的大量成交 是本月均价大幅上涨的主要原因 7月 区域均价方面 因万科红郡和理想之城的大量成交 李沧区均价上升幅度最大 为11 受远洋自然开盘热销的影响 崂山区均价下降幅度最大 2011年1月 2012年7月商品住宅成交均价走势 2011年1月 2012年7月商品住宅区域成交均价走势 part4商品住宅市场 区域成交走势 7月成交量迎来新的小高潮 除胶州市外 其他各区市成交量均有不同程度的上涨 其中崂山区成交量上升幅度最大 主要因远洋自然开盘热销 7月 青岛商品住宅市场成交仍以刚需项目的去化为主 成交量前三名的区市分别为城阳区 16 71万平 李沧区 12 70万平 和黄岛区 10 42万平 2012年1月 2012年7月商品住宅区域成交走势 2012年1 7月商品住宅区域成交占比 part4商品住宅市场 成交面积段走势 7月 70 90平面积段的成交继续保持领先优势 且本面积段成交套数保持直线上升趋势 整体来看 各面积段成交套数普遍上涨 市场去化仍以70 100平为主 7月 刚需项目的大量入市和中高端产品小户型的大量成交 使得90 100平面积段占比上升幅度最大 另外别墅项目的大量成交 如万科红郡 龙湖原山 龙湖白沙河五期 中信森林湖二期 使得170平以上面积段占比也有较大幅度的上升 2012年1月 2012年7月商品住宅面积段成交走势 2012年7月与2012年1 7月累计商品住宅面积段占比 part4商品住宅市场 成交总价段走势 7月 总价段50万 100万的产品仍然是市场成交主力 且本月成交套数保持上扬态势 7月 因刚需盘的加推热销 如天泰美立方三期 青特城等 故总价段50 100万的产品占比上升幅度明显 2012年1月 2012年7月商品住宅总价段成交走势 2012年7月与2012年1 7月累计商品住宅总价段占比 part4商品住宅市场 商品住宅存量 7月 供应量下降 成交量大幅上涨 双管齐下 故存量下降 目前市场存量去化周期约为16个月 去化压力相对减小 7月 区域存量方面 存量前三名的区市分别是胶南市 黄岛区和胶州市 因本月无新增供应 且天悦华府等项目低价热销 故平度市存量下降幅度最大 2012年1月 2012年7月商品住宅存量走势 2012年6月 2012年7月商品住宅区域存量走势 part4商品住宅市场 排行榜 7月 远洋风景二期加推近404套 去化较好 故位居面积榜榜首 中海国际社区加推热销 位列面积榜第二 整体来看 本月上榜项目多为近期开盘加推项目 7月 华润中心6月24日开盘基本售罄 本月集中签约 跃居金额榜榜首 本月金额榜上榜项目 主要来自城市中心区的中高端项目 如华润中心 中海紫御观邸 鲁商中心 以及城市边缘区的别墅项目 如龙湖滟澜海岸 万科红郡 2012年7月七区五市商品住宅成交面积排行榜 2012年7月七区五市商品住宅成交金额排行榜 part4商品住宅市场 排行榜 7月 七区金额榜上榜项目大部分来自于中高端盘 其中华润中心和远洋风景二期开盘热销 分列一二位 7月 一方面 五市金额榜上榜项目全部来自于胶州市 胶南市和即墨市 另一方面 上榜项目以近期开盘加推的项目为主 如一山一墅 卓越西海岸 保利海上罗兰等 2012年7月七区商品住宅成交金额排行榜 2012年7月五市商品住宅成交金额排行榜 part5商业 办公市场 统计对象 七区五市商业办公 part5商业办公市场 商业供求 2011年1月 2012年7月商业市场供求价走势 2012年7月 七区五市商业供过于求 供应量为18 79万 环比增长一倍多 成交量为9 71万 环比上涨23 同比增长近一倍 市场供求价齐涨 本月市场均价为11135元 价格波动不大 从区域成交表现上看 七区五市本月均有商业成交 胶南市 胶州市和四方区成交量位居前三 本月胶南市以4 87万 的成交量占据榜首 占总成交的50 主力项目为鲁中家居城 成交2 69万 胶州市成交最多的商业项目是青岛禧徕乐国际家居博览城小区 成交0 75万 四方区的清江华府以0 67万 的成交量位居该区第一 2012年7月商业市场区域成交占比 part5商业办公市场 商业成交结构 2012年7月与1 7月累计商业成交区域市场占比 2012年7月与1 7月累计商业成交面积段占比 2012年1 7月累计来看 市内七区五市商业成交主要集中在胶州市 胶南市和城阳区 本月成交量增长最多的区域为胶南市 增长3 84万 本月 鲁中家居城以2 69万 占据成交榜首 香槟海岸紧随其后 成交0 85万 美林苑排名第三 成交0 83万 从成交面积段看 7月份90 以下面积产品仍然是成交主力 90 150 面积段产品成交占比次之 从累计来看 90 以下面积段依然为主力成交面积段 2011年1月 2012年7月办公市场供求价走势 2012年7月办公市场区域成交占比 7月份 青岛市办公市场供应7 6万 环比增长86 来自名汇国际 万利国际和优盘财富街三个项目 成交3 45万 环比下跌5 市场均价略有下降 为13748元 是由于名汇国际 均价12652元 等低价项目的大量成交拉低了市场均价 本月莱西市 李沧区和四方区均无办公成交 本月崂山区以1 89万 排名各区域办公成交量第一 占总成交的55 主力成交项目为名汇国际 成交1 21万 胶州市成交0 53万 位居第二 主力成交项目为一品苑 成交0 43万 part5商业办公市场 办公供求 2012年7月与1 7月累计办公成交区域市场占比 2012年1 7月办公累计成交量来看 崂山区仍占绝对主力地位 黄岛区和市北区次之 本月 名汇国际以1 21万 占据成交榜首 华沃大厦紧随其后 成交0 5万 一品苑排名第三 成交0 43万 从成交面积段看 本月90 以下 90 150 面积段成交量为主力成交面积段 从累计成交量来看 90 以下面积段产品占比最大 90 150 面积段产品次之 这两个面积段产品占据整体的81 2012年7月与1 7月累计办公成交面积段占比 part5商业办公市场 办公成交结构 part6土地市场 统计对象 七区五市商住办类土地 part6土地市场 土地供应 7月 全市商 住 办类土地供应面积235 16万平方米 平均容积率为1 37 规划建筑面积323 04万平方米 环比上涨14 72 同比上涨85 02 即墨岭海龙凤岛版块 崂山区中北崂旧村改造等大体量综合用地的供应是土地供应量上涨的主导因素 2011年1月 2012年7月土地供应规划建面及平均容积率走势 part6土地市场 土地供应结构 本月土地供应以综合用地和住宅 商业两用地为主 纯住宅纯商业用地供应较少 从供应区域上来看 本月土地供应覆盖6个区市 即墨市是土地供应主力区域 而规模上仍以大规模用地为主 2012年7月土地供应用途建筑面积结构 万m 2012年7月土地供应规模数量结构 幅数 2012年7月土地供应区域建筑面积结构 万m 地块位置 即墨市本月先后出让的温泉镇滨海公路以东 黄埠山以北29幅住宅 商服商务 科教用地 地块位于即墨市温泉镇滨海公路以东 领海项目以东海域 地块大部分属于沿海滩涂 是领海项目规划龙岛 凤岛项目用地 地块未来填海造陆需不小成本 但547元 平的起始楼板价相对并不算高 地块位置 即墨市温泉镇领海版块规划龙凤岛用地出让 part6土地市场 部分供应地块分析 地块位置 崂山区本周供应中北崂片区改造项目地块3幅 三幅地块的平均容积率仅为0 97 是目前市区及周边区域稀缺的低密度住宅用地 地块位于沙子口北侧 三面环山 一面看海 生态环境良好 适合依山就势 打造低密度山地养生住宅小区 崂山区供应稀缺低密度山地住宅用地 part6土地市场 部分供应地块分析 part6土地市场 土地供应明细 part6土地市场 土地供应明细 part6土地市场 土地成交 7月 全市成交商 住 办类土地19幅 土地成交面积85 37万平方米 平均容积率1 77 成交土地规划建筑面积150 86万平方米 环比上涨24 44 同比上涨7 74 龙湖本月在城阳拍得住宅用地3幅 总体量接近35万平方米 万科平度旧城改造项目也逐步进入拿地流程 7月 成交土地平均溢价率回落 仅为0 86 结束了连续3月上涨的态势 成交19幅地块有15幅以底价成交 2幅地块溢价率不足1 仅有1幅黄岛区长江路商圈商住用地溢价率达到19 71 该地块受让方为北京金隅地产青岛有限公司 2011年1月 2012年7月土地成交规划建面及平均容积率走势 2011年1月 2012年7月土地供求楼板价与溢价率走势 part6土地市场 重点地块分析 数据来源 cric2012 地块位置 平度万科置业有限公司拍卖获得平度市区红旗路南北两侧 常州路东侧住宅商服用地两幅 土地面积3 91万平 规划建筑面积13 93万平方米 规划已久的万科平度旧城项目正式完成拿地流程 进入拆迁建设阶段 其中红旗路南测