德思勤振业峦山谷一期商业策划报告.ppt

地产服务 投资管理 资产及商业管理 振业峦山谷一期商业策划报告 2009年12月20日 德思勤 深圳 谨呈 深圳市振业 集团 股份有限公司 如何突破区域 商业生地 的困境 找到项目的市场突破口 如何打造区域消费新热点 实现良好的招商 销售和持续经营 如何突破项目社区型商业形态 形成强大的吸聚型商圈 本报告解决的核心问题 项目定位 消费者需求 商家需求 发展商愿景 外部市场环境 各利益方需求 项目条件分析 经济环境 政策环境 商业环境 地块商业价值 地块可依托资源 营销策略 报告整体思路 案例借鉴 附件 商家资源 一 宏观经济政策 1 经济环境分析 1至11月深圳经济继续回升 gdp增长10 目标有望实现 2 政策环境分析 12月5日至7日召开的中央经济工作会议定调 保持宏观经济政策的连续性和稳定性 继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策 从2010年起 住房消费优惠政策将部分取消 12月9日召开的国务院常务会议决定 个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年 而其他住房消费政策则继续实施 12月14日主持召开国务院常务会议时提出 加强市场监管 稳定市场预期 遏制部分城市房价过快上涨的势头 整体宏观政策相对稳定 控制住宅过快上涨 商业仍具机会 2009年4月24日 港澳台购买深圳住宅的限外令正式取消 但商业 包括商铺和写字楼 部分一直没有放开 2009年11月17日 深圳市登记中心下发了一份内部文件 内容显示 停止执行原市国土资源和房产管理局发布的 关于规范境外机构及境外个人购买商品房的通知 深国房 2007 254号 这也就意味着 实施两年的商业限外令正式取消 香港人 台湾人 澳门人以及境外人士都可以个人名义在深购买写字楼和商铺 2 政策环境分析 限外令取消 商业迎来发展利好 二 商业环境分析 1 龙岗商圈整体格局 奥体新城 天安数码新城高交会馆 人人购物 福临百货 五洲风情mall 新一佳 万佳 世贸 电子世界 东方国际茶都 港澳购物城 欧景城商业街 碧湖商业街 天虹 顺电 龙城一街 乐购 天安数码新城 高交会馆 老城商圈 五洲风情mall 新一佳 天虹 人人购物 中心城商圈 世贸 万佳 乐购天虹 岁宝 广百 未成气候 前景看好 老迈失色 初具规模的商圈为龙岗老城及中心城两大商圈 广百百货 岁宝 2 总体商业业态分布 5 1 2 1 天虹 双龙店 2 五洲风情3 摩尔城4 新鸿基 规划中 5 世贸中心6 天虹商场 龙城店 7 福乐购8 南联华润百货9 龙城西区购物中心10 新天地555项目11 珠江商业广场12 宝能城市广场13 鹏达商业广场14 岁宝百货15 人人购物中心16 金海港17 星河龙岗 3 4 6 7 8 9 10 12 11 13 14 15 本案 现有商业 规划中商业 深惠路 16 17 重点商业分布 惠盐高速 龙翔大道 龙平路 龙城大道 商业整体供应量大 空置率较高 经营欠佳 新增 未来两年至少有66万 海量供应高交会馆 大运会落户龙岗 地铁三号线动工 在住宅开发 市政配套等利好因素的带动下 片区商业地产开发又呈现增长苗头 存量 大量空置商业项目奥林华府 君悦龙庭 徽王府 水蓝湾等项目尚有大量的空置铺位 商业区的人气依然相对不足 存量商业面积大 3 整体商业供求分析 中心城商圈是近几年发展起来的新商圈 目前主要辐射龙岗中心城和龙岗老城 属于龙城次市级商业区近期重点发展的的子商圈 在规划中 中心城商圈是作为龙岗区金融商贸中心 是龙岗区重点发展区域 未来将有大型商业项目进驻 商业聚合力和辐射能力将逐步增强 商圈概述 新兴商业聚集区 由三家综合性百货 部分住宅裙楼商业和龙岗电子市场组成 主要分布于龙翔大道等城市主干道两侧商圈定位 深圳本地中高档超市和百货客户来源 以龙岗中心城消费者为主 以偶得的龙岗老城中档消费者为辅 中心城商圈 4 典型商圈分析 中心城商圈商场及商业街 中心城商圈业态及分布 中心城商圈业态及分布 中心城商圈业态及分布 中心城商圈租金及售价 龙岗老城商圈是龙岗商业较早发展的一个商圈 商圈内有大型超市 百货 业态齐全 有发展较为成熟的商业街 以服饰鞋类专营店为主 近期政府将对目前档次较低的商圈进行改造整合 将与中心城商圈共同构成市级商业区 商圈概述 龙岗商业发源地 由老城商业街 超市 百货 多个专业市场组成 主要分布于深惠公路两侧商圈定位 目前主要为低档超市与中档百货客户来源 以龙岗老城的消费者为主 吸引周边工业区及坪地的低端消费者 龙岗老城商圈 龙岗老城商圈商场及商业街 龙岗老城商圈业态及分布 龙岗老城商圈租金及售价 5 龙岗商圈整体格局 初步形成老城及中心城两大商圈 随着城市化推进 未来商业前景看好 目前市场供应量较大 商业空置率高 租金普遍偏低 商业氛围不足 以超市 百货为主体的集中商业发展迅猛 中低档消费为主 经营状态欠佳 街铺业态大部分以社区生活配套为主 经营档次不高 缺乏个性与特色 商铺投资市场较活跃 销售情况尚好 但招商情况不佳 商业发展与人口消费力失衡 商业规划盲目 前景透支过度 三 项目条件分析 1 项目概况 项目地址 宝荷路与沙荷路交汇处总用地面积 101566 2 总建筑面积 31853 75 入伙时间 09年12月 一期首批 商业面积 29408 其中 集中商业 21309 三层 街铺 8099 一 二层 停车位 2964个 本项目 宝龙工业区 龙岗区面积最大 产业基础最好 最具发展潜力的高新园区 2 区位价值 根据 深圳高新技术产业园区发展专项规划 2009 2015年 将把宝龙工业区打造成 华南地区融合设计 制造 交易和应用环节的集成电路专业园 深圳市高新产业综合配套改革实验区 龙岗区产业发展的核心增长极 国际化 现代化 生态化的科技新城 城际干道 主干道 在建道路 规划道路 地铁 次干道 多条干道形成交通路网 深 惠 汕30分钟生活圈 拓展商业生命线 3 周边条件分析 交通 宝荷路 荷坳村 宝龙工业城 坪山镇 全长7 13公里 已全部建成 双向六车道设计 与水官高速 深汕高速 机荷高速等主要干线连接一起 形成了快速便捷的交通路网 作为项目目前主要交通干线 沙荷路 龙岗 第三通道 布吉 横岗 龙岗 全长约17公里 大小桥梁11座 将按双向六车道城市i级主干路标准设计 预计年底通车 规划地铁14号线 宝荷路 沙荷路 中心城15号等带来商业利好 中心城15号路 是龙岗中心城重点打通的几条重要断头路之一 上接龙翔大道 穿深惠路 接宝荷路 于2009年完成全线拆迁 2010年完工 将大大缩减项目与中心城的距离 有利的吸引中心城客户 地铁14号线 福田中心区 坑梓沙田 提供东部坑梓 坪山 龙岗 横岗 布吉等外围地区与核心区的快速联系 3 周边条件分析 交通 正中高尔夫 牛坳水库 樟背山 马峦山分支 自然山体 自然山体 自然资源十分丰富 唯一的高尔夫景观联体商业 3 周边条件分析 环境资源 宝龙工业区 樟背工业区 以宝龙工业区为支撑的产业后盾十分强大 产业汇聚 厂家云集 3 周边条件分析 区域产业 1 2 3 4 5 6 9 10 11 7 8 12 中心城商圈 龙岗老城商圈 片区内商业零星分布 且主要为以福乐购为代表的低档商业 既不成规模 也不上档次 无法满足片区内特别是未来商业需求 3 周边条件分析 商业现状 福乐购1f临街商铺 面积30 租金190元 月福乐购旁临时餐饮商铺 面积约10 租金150元 月福乐购内摊位 租金90 130元 月比亚迪东侧1f街铺 面积37 租金100元 月炳坑步行街租金 50 80元 月项目周边街铺租金在100元 左右 3 周边条件分析 商业现状 5 现有住宅项目 规划住宅项目 目前周边现有住宅约57万 预计本项目周边未来5年住宅供应将超过172万 届时 周边将有约230万 的住宅 3 周边条件分析 住宅分布 预计在2015年 周边常驻人口可达约18万人 将形成巨大的消费群体 注 行政村 人口增长速度缓慢 且有递减趋势 未来6年按照人口不变估算 住宅区 片区内住宅小区人口较少 未来大量住宅小区入市 小区人口将快速增长 工业区 按照08年宝龙工业区gdp增长率17 3 估算 每年人口增长率可达15 3 周边条件分析 消费人口 本报告仅供客户内部使用 版权归德思勤所有 未经德思勤书面许可 不得擅自向其它任何机构和个人传阅 引用 复制和发布报告中的部分或全部内容 版权声明copyright allrightsreserved thisarticleisforinternaluseonly taskinholdsthecopyrightofthisarticle withoutpriorwrittenauthorizationofthecopyrightholder anyoneshallnotcirculate quote use copy ordistributethisarticleforanypurposes 德思勤 是中国领先的房地产综合服务商之一 我们珍视与客户的每一次合作 我们始终坚持以客户的利益为出发点 为客户量身定制专业的房地产解决方案 预祝项目取得圆满成功 taskin is