投资案例分析 PPT课件

1 投资案例分析 2009 5 2 案例1红光照相机厂投资决策根据总会计师建议 基建科长认为 通货膨胀10 初始投资 第一年为10 1 10 11万元第二年为2 5 1 10 2 75元设备预计净残值37500元生产处长认为 原材料费用 第一年20 1 14 22 8万元第二年22 8 1 14 25 992万元第三年25 992 1 14 29 6309万元第四年29 6309 1 14 33 7792万元第五年33 7792 1 14 38 5083万元 3 根据总会计师建议 工资费用 第一年3 1 10 3 3万元第二年3 3 1 10 3 63万元第三年3 63 1 10 3 993万元第四年3 993 1 10 4 3923万元第五年4 3923 1 10 4 83153万元财务处长认为 扣除折旧的管理费用 4 根据总会计师建议 第一年2 1 4 2 08万元第二年2 08 1 4 2 1632万元第三年2 1632 1 4 2 2497万元第四年2 2497 1 4 2 3397万元第五年2 3397 1 4 2 4333万元 5 根据总会计师建议 销售处长认为 销售收入第一年30 1 10 33万元第二年33 1 10 36 3万元第三年36 3 1 10 39 93万元第四年39 93 1 10 43 923万元第五年43 923 1 10 48 3153万元 6 投资项目营业现金流量表 7 投资项目的现金流量计算表 8 投资项目净现值计算表 项目不可行 1 有的同学提出 本题目的原意是 第二年就投产了 也就是1年的现金流量实际上发生在0年末 投产期现金流量都提前一期 所以 就按给出资料的折现期计算就行 但在分析问题时一定要搞清楚投产期到底是哪一期 1代表第0年末还是第1年末 本题并没有说明 但应假定助理会计和计算是正确的 9 投资项目净现值计算表 如果 投产期的现金流量在1年末 现金流量折算为 1年初现值就应该是3个折现期 上页表中就错过了0 8264的折现系数 直接从0 7513开始用 依次使用 第5年为0 5132 项目不可行 2 折现率 因为使用的资本成本 有没有说资本成本变动 所以折现率仍然拥10 10 案例2 福星电器新建项目投资决策 与1有些重复 但时间不同 项目年营业现金流量 净利润 折旧 年收入 成本 1 33 折旧 30 20 2 3 2 1 33 2 4 01万元 11 项目现金流量分析表 项目净现值 4 01 p A 10 5 p S 10 2 2 2 5 p S 10 7 10 2 5 p S 10 1 2 5 p S 10 2 4 01 3 7908 0 8264 2 2 5 0 5132 10 2 5 0 9091 2 5 0 8264 0 7894万元 项目可行 物价变动后的计算与案例1一样 计算IRR是令净现值等于零时的贴现率 试算问题 12 假若通货膨胀10 初始投资 第一年初为10 1 10 11万元第二年初为2 5 1 10 2 75元设备预计净残值3 75万元原材料费用 第一年20 1 14 22 8万元第二年22 8 1 14 25 992万元第三年25 992 1 14 29 6309万元第四年29 6309 1 14 33 7792万元第五年33 7792 1 14 38 5083万元 13 工资费用 第一年3 1 10 3 3万元第二年3 3 1 10 3 63万元第三年3 63 1 10 3 993万元第四年3 993 1 10 4 3923万元第五年4 3923 1 10 4 83153万元扣除折旧的制造费用第一年2 1 4 2 08万元第二年2 08 1 4 2 1632万元第三年2 1632 1 4 2 2497万元第四年2 2497 1 4 2 3397万元第五年2 3397 1 4 2 4333万元销售收入第一年30 1 10 33万元第二年33 1 10 36 3万元第三年36 3 1 10 39 93万元第四年39 93 1 10 43 923万元第五年43 923 1 10 48 3153万元 14 投资项目营业现金流量表 15 项目现金流量分析表 16 投资项目净现值计算表 项目不可行 17 IRR计算 10 9 0 3473 0 3622 10 x 0 3473 0 X 9 51 不能投资 净现值小于0 内含报酬率小于资金成本 投资项目净现值计算表 18 1 本案例也有建设期与投产期的一个问题 具体分析必须弄清楚投产后的第一次现金流量到底是发生在0年末 还是1年末 计息期的选择就会不同 关于此问题弄清楚就行 2 本案例也是采用资本成本作为折现率 因此不考虑通货膨胀后折现率的增加问题 仍然用10 19 案例3 中南日用化学品公司新产品投资分析1 项目前期市场调研费是否应记入项目的现金流量 回答 应该 1 谁受益谁负担成本费用的原则 2 根据重要性原则 一般前期市场调研费用占投资的比重较大2 新产品需要追加的流动资金是否属于项目现金流量 回答 当然属于 垫支流动资金本来就属于项目现金流量的组成部分3 分析新产品时用公司剩余的生产能力是否应该支付费用 回答 应该支付 1 新产品无论使用什么设备其对设备的损耗均应列为成本 如果不支付就低估了新产品成本 2 该固定资产的剩余生产能力存在机会成本 3 支付使用费时应就标准 会计处理等方面妥善考虑 20 4 分析投资项目现金流量中是否应反映由于新产品上市使原来老产品市场份额减少而丧失的收入 回答 如果能够准确测算出老产品减少的份额有多少是新产品上市引起的应该予以考虑 但现实情况是 引起老产品市场份额减少的因素很多 而且老产品市场份额减少更大程度取决于参与市场主体即竞争对手的情况 如果再次考虑这一因素会使计算更不准确 不如不去考虑 5 如果项目投资的资金来源为银行贷款分析利息支出是否应在投资项目的现金流量中反映回答 当然应该反映 是投资项目现金流量的组成部分 21 表1开发长风牌产品后公司预计现金流量 年 22 由于新产品投放后会冲击原来两种产品的销量 因此长风牌洗涤剂投产后增量现金流量见表2 表2开发长风牌产品公司增量现金流量 年 23 NPV 250000 p A 10 5 315000 p A 10 10 p A 10 5 225000 p A 10 15 p A 10 10 200000 p S 10 15 2500000 2000000 15 p A 10 15 200000 10 p A 10 15 250000 3 7908 315000 6 1446 3 7908 225000 7 6061 6 1446 200000 0 2394 2500000 2000000 15 7 6061 20000 7 6061 947700 741447 328837 5 47880 2500000 1014146 67 152122 1296160 1项目不可行IRR计算需要试算PI 贴现后的现金流量与建设期投资额相比 24 试算 I 8 NPV 250000 p A 8 5 315000 p A 8 10 p A 8 5 225000 p A 8 15 p A 8 10 200000 p S 8 15 2500000 2000000 15 p A 8 15 200000 10 p A 8 15 250000 4 3295 315000 7 7217 4 3295 225000 10 3797 7 7217 200000 0 3152 2500000 2000000 15 8 5595 200000 10 8 5595 1082375 1068543 598050 63040 2500000 1141267 171190 1126529 继续试算 通过试算求出IRR 然后求PI 同学自己算 25 写字楼租赁价格决策案例 案例背景及条件 某房地产开发公司在城市的黄金地段购置了一栋写字楼 购置成本为2300万元 该栋写字楼经过改造耗费成本300万元 从购置到写字楼改造完工时间为3年 该栋写字楼购置与改造投资资金全部靠银行贷款 贷款资金成本率为8 目前写字楼已经改造完工 写字楼加后面小院2层楼的建筑面积共为7214 13 26 写字楼1 2层为商铺 目前商铺已经对外销售完毕 写字楼3 8层及后院小2层楼面积共计3968 93 目前公司准备对后面小院2层楼以及写字楼的3 8层最外出租 假若现在写字楼对外销售每平方米的平均价格为5000元 请你利用所学的知识对每天 每平方的租赁价格进行测算 又已知该地段写字楼的租赁价格在每平方米每天1 5 2元之间 假若你是公司的财务人员 请你对该写字楼的租赁价格提出建议 提到公司的会议上进行讨论决策 其他已知条件如下 27 1 目前泰安市出租房屋租赁费收入的税金比例19 65 查阅出租房屋租金收入的相关的税收 营业税及附加5 55 房产税12 印花税1 土地使用税2 且租赁成本只考虑税金 资金成本 其他费用 如 人工费等 暂不考虑 2 资金成本按8 计算 3 假设租赁企业希望的投资回收期为十五年 不考虑通货膨涨因素的影响4 银行利息单利结息计算 28 思考 1 分别计算以写字楼对外售价作为投资回收总额及以企业实际成本作为初始投资额时 企业每平方米的日定价 并比较这两种租金定价方式 2 试分析公司在不同资本结构情况下 上两种定价方式下公司的实际获利情况 3 如果考虑出租房屋的现实风险 房屋不可能一次出租 空置的时间与平方数不能确定 未来通货膨胀的程度不能确定 那么公司现实租金应如何定价 为什么 29 提示 在考虑货币的时间价值进行决策的过程中 折现率我们通常选择企业要求的最低报酬率或资金成本 这里选择的折现率可以按8 计算 那就是选择了公司的资金成本率 或者是选择10 15 计算 那就是选择公司要求的最低报酬率 假若租赁期间的十五年内 写字楼占用的这部分资金都是银行贷款 那么选择8 就是把租赁赚的钱都偿还银行利息了 公司并没有获利 假若一部分资金是公司自有资金那么资金利润率就是8 假若选10 作为折现率 公司或多或少会有一点投资报酬 30 第一种计算方法 以售价作为初始投资额进行方案决策时 假设现在房屋的售价应该是未来租金的现值3968 93 5000 X 1 19 65 十五年期年金现值系数10 作为折现率3968 93 5000 19844650 X 0 8035 十五年的年金现值系数7 606X 3247141 703每平方米日租金 3247141 703 360 3968 93 2 27元8 作为折现率3968 93 5000 19844650 X 0 8035 十五年的年金现值系数8 559X 2885589 414每平方米日租金 2885589 414 360 3968 93 2 02元 31 第二种计算方法 以成本价作为当前的投资额按公司实际投入约计2600万元 加上2006年 2008年三年度财务费用 财务费用按年息8 计算 则按成本确认的每平方米的初始投资额为 2600 2600 0 08 3 总面积7214 13 4469元 即计算成本为4469元 其他费用暂不考虑 3968 93 4469 X 1 19 65 十五年期年金现值系数10 作为折现率17737148 17 X 0 8035 十五年的年金现值系数7 606X 2902295 255 32 每平方米日租金 2902295 255 360 3968 93 2 03元8 作为折现率3968 93 4469 17737148 17 X 0 8035 十五年的年金现值系数8 559X 2579139 818每平方米日租金 2579139 818 360 3968 93 1 81元 33 结论 1 如果以销售价格作为初始投资额 公司按每平方米每天2 02元或2 27元的价格租赁房屋 就相当于十五年收回投资 分别获得8 10 的投资报酬率 但由于占用资金为贷款 因此获利的8 交给银行 公司基本无利 如果租金价格能够每隔五年进行一次上浮 那对公司会有利一些 2 如果以成本价格作为初始投资额 公司按每平方米每天1 81元或2 03元的价格租赁房屋 就相当于十五年收回投资 分别获得8 10 的投资报酬率 但由于占用资金为贷款 因此获利的8 交给银行 公司基本无利 如果租金价格能够每隔五年进行一次上浮 那对公司会有利一些 34 3 如果写字楼是公司的自有资金形成的资产形式 在上述两种计算方式下 就相当于十五年收回投资 公司可以获利8 或10 4 没有考虑的因素还很多 房屋不可能一次出租 空置的时间与平方数不能确定 未来通货膨胀的程度不能确定 5 以实际成本作为投资额 也应该考虑一个资本保全的问题 通货膨胀率和风险补偿计算中也没有考虑 6 以建筑面积每平方米每天1 81 2 27元的价格对外出租公司是保本或有利可图的 但是市场不一定能接受此价格 同时 假若房子空置还必须自己拿出钱来偿还利息 不如公司根据物业所在的地理位置 物业本身的状况 相邻物业出租价格的调研等情况 按市场价格确定一个最低价格 通过售楼部门的谈判尽快把物业出租 35 假若以每天每平方1 5元的价格对外出租3968 93 4469 17737148 17 1 5 3968