定位报告模板PPT课件

1 产品定位报告样本参考2 品控中心宋耕晨 3 为AAA项目制订致胜的产品策 规划中的未来新城大盘类 4 AAA项目初步认知 项目的基本情况 未来的BB区位 建设中的轨道交通 区位描述 项目所属的BB区是集商务办公 体育运动 服装展销 商业服务 游 假 休闲娱乐 生活居住为一体的现代化城市中心区 是嘉定最为重要的公共活动中心 是未来的城市核心 轨道交通 CC线这一条BB区未来发展的生命线 将把市中心的繁荣和繁华引入BB 地块图 南邻 靠东西属于BB新城核心地块 本项目地块编号为DDDDDD 5 策略思路 本项目市场策 的决策思路 同类型项目借鉴 案 借鉴 在市场中的地位 产品定位 客户需求 土地市场属性解析土地产品属性评估土地建设产品选型 6 第一部分 案 借鉴 同类型项目借鉴 从 轨道 新城 这一核心资源出发寻找项目的正确定位发现深圳 乃至全国类似的成功项目 核心问题如何解决 把区域性的普通住 项目上升到全市性的 新城市运动 高 突破区域现有资源 结合地块固有属性跳出区域需求看待本问题 轨道 新城 正是AAA项目最关键的附加值所在 也是很多住 具备的资源 7 上海松江九亭奥 匹克花园 新城模式 第一部分 案 借鉴 同类型项目借鉴 上海奥林匹克花园规划占地1000多亩 建筑面积达70万平方米 以配有近1万平方米 奥林匹克 概念的运动城著称 三个楼层中共有15个场馆 18个功能分区 是目前国内少见的功能齐备的小区大型时尚健身场所经过多年分期分批开发 楼盘的各项配套设施日益成熟 并早已成为松江九亭地区的标杆楼盘 不断刷新着九亭板块的公寓房价格最高纪录 8 第二部分 项目属性 土地属性 分析框架 z地块的基本特征z市场特质z70 90政策限制z与周边竞品的关系 z未来市政配套z未来的商业配套z未来的产业规划z未来的交通规划z未来板块竞争z未来项目竞争 未来需超越区域寻找客源 成果 未来区域客源 变 外部客源大 导入 现实 未来 9 第二部分 项目属性 土地属性 现实因素 地块的基本特征 地块图 地块描述 居住氛围 浓 较为荒凉规划中的嘉定新城核心区目前以前期配套建设为主 周边土地基本以农田和厂房为主 因此显得格外的荒凉 10 第二部分 项目属性 土地属性 现实因素 地块的基本特征 四至实景图 X道 交通 X景观 X社区规模 地块规划占地EE 规划总建筑面积超过FF平方米 整体规模较大 结论点 地块大区位优势具备客源导入条件 11 第二部分 项目属性 土地属性 现实因素 土地竞争 自GG 以来 BB区域整体市场供应和需求 全 供应 万平方米 需求 万平方米 GG 起 整体价格走势较为平稳 目前保持在元 元 平方米上下 数年供求关系图表价格走势图表 12 区域竞争市场主 户型为130 150平方米 经济小户型和舒适性大户型供应 均 大 超大面积3房总价80万 100万元 套 因总价过高 市场接受 较低 去化速 较为缓慢 和华名苑中等面积2房比较畅销 由此可以看出市场对于适中面积的2房的接受 还是相当高的 第二部分 项目属性 土地属性 现实因素 面积特质 13 第二部分 项目属性 土地属性 现实因素 周边代表楼盘建筑形态特质 产品品质空间提升大竞争项目总体品质 高 产品品质空间值得期待标杆物业缺乏目前区域竞争市场缺乏标杆物业 14 结论点 大面积产品客源存在 区域客是其主 消费群体 政策导致未来区域客源断层凸现 结论点 地块 超越区域产品现状 走差异化 线 15 第二部分 项目属性 土地属性 现实因素分析结论机会点 我们需要跳出区域现有客源看CC地块 关于分析结论的思考 区域客源已经无法满足本项目消耗 外区域客源的导入迫在眉睫 但是外区域的客源在哪 如何导入 16 第二部分 项目属性 土地属性 未来因素 交通及规划 辐射范围可能 轨道交通JJ线 结论点1 市区及KK区的客源导入成为可能 交通体系日趋完善 板块辐射半径迅速扩大 轨道交通KK号线工程将于 初开工建设 前建成通车 一方面将为区域导入来自市区尤其是西 区的客源 另一方面也为区域导入嘉定 镇的客源 17 第二部分 项目属性 土地属性 未来因素 产业及规划 区域产业分布图政府新规划产业图 结论点2 产业园区的客源导入成为可能 18 第二部分 项目属性 土地属性 未来因素 商业及人口规划 BB新城是未来CC区的XXXXX中心 CC区建设成中高档居住 新兴商业商务的集聚地 N个商业中心建成以后 区域的商业配套将大幅改善 结论点3 商业中心带来的周边辐射客源导入成为可能 区域商业规划 市政规划分布利好图 19 第二部分 项目属性 土地属性 未来因素 商业及人口规划 随着轨道交通的发展 商业生活配套等规划 好 未来板块人口导入将迅猛增长 目前BB区人口约N万人 政府预计N 区域常住人口增加N万人 由此预计每 增加人口N万人 三年来外来人口和常住人口比例 显示增长趋势 20 第二部分 项目属性 土地属性 未来因素 地理属性趋同的板块竞争 结论点4 LL区域与BB区价差逐渐扩大 因总价和购买 限制 原来选择LL区域的客户被动 移 LL区同属于KK号线的延伸板块 发展潜 巨大目前住宅均衡价格为N元目前 LL区域是普陀区供应 较大的板块 但后续供应 逐渐减少 目前 LL区域均价在N元 平方米左右 而BB均价在N元 平方米左右 二者机价差在N元 平方米左右 预计随着城市的发展 及LL区域供应 的萎缩 N L区域与BB的价差将进一步 大 KK号轨道交通延伸板块关系图和价格关系图 21 第二部分 项目属性 土地属性 未来因素 结论分析 区域客源将发生 变 外区域客源将成为BB新城主 客群 思考 我们将拥有一批与众 同的客源 他们因为各种 同的原因来到这 那么他们需要 么 22 第三部分 客户定位 区域属性变化导致客源变化 23 第三部分 客户定位 精准的区域属性扩大客户区域内客户对大面积户型单位情有独钟扩大的全市客户扩大客户全市的同类客户 价格是重要影响因素关注的特定客户扩大客户周边企业客户 团购或者企业公寓的形式 由以上4种不同的客户导入 推出消费群的定位策略 24 第三部分 客户定位 目标客户心理特征描述 针对不同人群 描述不同的心理特征把可预计的潜在购买者分为三组交通价差导入产业导入配套导入 得出潜在目标客户群得出潜在目标客户群得出潜在目标客户群 25 第三部分 客户定位 目标客户置业心理探讨 针对不同的消费目标 探讨不同的置业心理一次置业者 高性价比追求者主力需求户型 二次置业者 升级生活追求着主力需求户型 主 客户需求 A类产品B类产品 26 第三部分 客户定位 客户定位未来客户消费偏好描述 27 第三部分 客户定位 项目定位总结市场定位 消费者心理定位 市场定位消费者心理定位 项目定位 案名LOGO 28 第三部分 客户定位 案名思路从客户层面上看从规划定位上看从产品特色上看从产品定位上看从生活氛围上看综合以上个层面的项目里一点 为案名提供了准确的建议方案 29 第三部分 客户定位 从客户层面上看 案名 LOGO 说明文字 案名关键字案名详解 30 第三部分 客户定位 从规划定位上看 案名 LOGO 说明文字 案名关键字案名详解 31 第三部分 客户定位 从产品特色上看 案名 LOGO 说明文字 案名关键字案名详解 32 第三部分 客户定位 从产品定位上看 案名 LOGO 说明文字 案名关键字案名详解 33 第三部分 客户定位 从生活氛围上看 案名 LOGO 说明文字 案名关键字案名详解 34 第三部分 客户定位 分案名 案名说明 A类产品 案名 B类产品 案名 案名说明 35 第四部分 项目方案选型 未来发展板块 片区未来发展前景 片区卫星图片 36 第四部分 项目方案选型 产品选择 主力客户需求的是A类B类产品结合项目经济技术指标和成本考虑首先进行两大类产品的和湿度 然后再考虑其结合的可能性 37 第四部分 项目方案选型 改善后A类产品评价 改善后B类产品评价 38 第四部分 项目方案选型 分析结论1 地块技术指标是否符合开发要求理由分析2 未来本地块是否适合开发AB类物业理由分析 39 第四部分 项目方案选型 40 第四部分 项目方案选型 产品类型选择 商用区域物业类型组合方案 41 第四部分 项目方案选型 地块物业发展的集中可能方案 42 第四部分 项目方案选型 综合比较待选方案在投资回报开发风险销售难度品牌形象等方面的收益 几种方案投资回报开发风险销售难度品牌形象等的横向比较 由图表得出结论 选择投资回报高 销售难度低 风险小的方案 43 第五部分 产品策划 策略一 策略二 44 第五部分 产品策划 鉴于目标客户在需求上对细节偏好 加上本项目主力户型被产品概念定义为 定位阐述 关键字产品档次产品组合产品支撑 45 第五部分 产品策划 产品策划内容1 规划分析2 立面风格3 景观建议4 户型设计5 配套建议6 价格建议 46 第五部分 产品策划 地块资源分析 地块规划图 地块规划说明1 2 3 47 第五部分 产品策划 总体功能分区 地块规划图 1 商用区域2 A类产品3 B类产品说明主要考虑因素 48 第五部分 产品策划 道路系统和中心景观 地块规划图 道路规划说明 49 第五部分 产品策划 楼体布局建议 地块规划图 楼体布局建议内容 50 第五部分 产品策划 开发进度建议 地块规划图 初步建议分几期开发说明每期的开发内容 各期产品的使命 51 第五部分 产品策划 一期销售体量建议 一期物业销售推广建议原则1 2 52 第五部分 产品策划 立面风格建议 立面风格建议图 具体建议内容 53 第五部分 产品策划 景观风格建议景观设计原则 举例 X和区域文脉延续一致 于接受 X现代中式造景手法适合大面积造景也适合小面积的园 设计 适用 高 X古典造景手法 显繁复 通过现代手法简化之后 可以保 其空间韵致 简化造景手法 也符合现代人的审美观 X风格成熟 减少创新风险 X经过和现代风格融合之后的中式景观 造景手法相对简单 并且所用材 大多也来自本土 成本容 控制 54 第五部分 产品策划 根据政策规定的要求可能会出现的问题解决问题的方法1 2 3 4 通过集中户型解决思路可以看出其中存在的风险 选择风险较小的作为房型设计方向 55 第五部分 产品策划 户型设计建议常规做法的户型配比建议的理论依据 考虑到宏观形势和自身 可以做哪些调整 56 第五部分 产品策划 户型设计建议样板间功能设计示例举出多个实例设计思路 户型优势 户型建议方案图 57 第五部分 产品策划 户型设计建议联排别墅户型分析从众案例中找寻户型发展方向 58 第五部分 产品策划 从户型的角度找出适合的面积段如何考虑做适当修改 扩大客户群 受政策的影响 面积采用相对经济的做法控制面积段 通过户外空间和地下空间的营造增加附加值 59 第五部分 产品策划 具体别墅户型建议户型图实例 依据客户需求而对户型做顺应客户的修改 户型建议方案图 60 第五部分 产品策划 配套建议 商业设施商业业态如何承上启下商业业态选择前的思考 如何以商业物业留住目标客户群 具体措施1 2 3 4 61 第五部分 产品策划 认清商业开发环境让商业开发成为住宅营销的一种武器 商业模式畅想 62 第五部分 产品策划 满足客户品味需求的业态类型形式核心卖点针对人群满足客户生活需求的业态类型 63 第五部分 产品策划 配套建议智能化设施通过比较相似物业 给出智能化配套的内容建议 64 第五部分 产品策划 配套建议智能化设施通过比较相似物业 给出智能化配套的内容建议但是由于智能话的发展并不能体现项目之间的明显差距 就是有 也会被项目短时期内赶上 故建议以基本配置为主 不做为产品主打卖点营造 65 第五部分 产品策划 产品价格 市场比较法 运用类似的项目作为样本 通过对影响房地产价格因素的分析及修正 从而得到评估项目最可能实现的合 价格根据项目所在片区在售项目具体情况 设定调查范围 按照成功原则 遴选 同的项目样本 本案价格推算 以项目A为参考的定价 A权重 以项目B为参考的定价 B权重得出项目预计均价 对比权重图表 66 第五