房产专业知识讲诉PPT课件

1 房地产基础知识培训苗光伟邵彪 万峰 洪加斌 郭世静 龙本钊 柴 刘 骆 杨 张赵炎 唐山启丰房地产营销策划有限公司 2 一 房地产 房产和地产的总称 也叫 不动产 房地产的形态 1 单纯的土地 2 单纯的房屋 建筑物及地上附着物 3 土地和房屋的综合体 权益 房产是房屋及其权利的总称 地产是土地及其权利的总称 3 二 房地产权年限 1 住宅用 70年 2 综合用 50年 3 商业用 40年 4 行政用 市政府 法院等 50年 5 其他用 学校 博物馆等50年 2014 1月物权法改了 自动续期 交土地使用权出让金 不会超过6位数 4 三 房地产的特性 1 房地产位置的固定性 土地是自然生成物 位置不可移动 房屋是建筑在土地上的 因此决定房屋不可移动 固定性 使房地产受地理位置的限制 2 地域差别性 每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同 投资就是投资未来 新城要比老城区好一些 3 房地产的高质耐久性 4 房地产具有保值 增值性 前提是国家的政局稳定 由土地性质决定 土地有限 不可再生 但人们对土地的需求日益增大 增加 物以稀为贵 房地产作为龙头产业 税收约占国民生产总值的10 通货紧缩 通货 流通中的货币 膨胀 货币贬值 价格高 汇率升高 储蓄投资 2015 3 1中国人民银行存款基准利率 到2 55 2015 5 11中国人民银行存款基准利率降低到2 25 5 四 房地产的前景 1 城市化水平走势稳步提高 形成对房屋越来越高的需求 2010年城市人口达6 1亿 每年需新建住宅3 27亿 中国还需要40 50年左右的时间完成城市化进程 赶超英美 2 人口流动增加形成对住宅的需求 3 居民消费水平的提高 4 城市的旧城改造 增加居民对住宅的要求 5 深化改革与市场发展的促进对住宅的需求 政府改革深化内需1 取消福利分房 实行住宅货币化 2 下调存款利率 吸引大批投资性客户 高风险高回报 低风险低回报 3 下调税费 出台法律法规 激励住房需求 6 五 五证两书 五证 一 国有土地使用证 经土地使用者申请 经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证 该证主要载明土地使用者名称 土地座落 用途 土地使用面积 使用年限 和 四至 范围 二 建设用地规划许可证 建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前 经城市规划行政主管部门确认 该项目位置范围符合城市规划的法律凭证 三 建设工程规划许可证 有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证 7 四 建设工程施工许可证 建设单位进行工程施工的法律凭证 也是房屋权属登记的主要依据之一 没有开工证的建筑属违章建筑 不受法律保护 五 商品房销售 预售 许可证 市 县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业 销售商品房的批准性文件 8 两书 开发商所有 住宅质量保证书 住宅使用说明书 三证 房产证 土地证 契证 客户所有 9 六 基本参数 1 复式 Loft 跃层在定义上是指一套房屋占用两个楼层 有内部楼梯连接 而复式是起源于跃层 又优于跃层 一般复式的房型是客厅或餐厅位置上下两层连通 其他位置上下两层区分 有内部楼梯 复式不同于跃层 2 错层 户内楼板面高度不一样 错开出有楼梯连接 但未分成两层 适合大面积住宅 3 进深 一幢建筑物 房子 从前墙皮到后墙皮的距离 长度 4 开间 住宅的宽度 一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度 3m 3 9m较舒适 3 1米 3 3米5 层高 房屋一层的高度 指下层楼板面到上层楼板面的高度 2 9m 2 75米6 净高 一间房屋内楼板面与屋顶的高度 2 7m 7 户型 根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室 10 跃层 2 7米 2 7米 11 复式 2 2米 2 7米 12 错层 13 进深 开间 14 层高 净高 15 9 三通一平 通常指施工现场达到 水通 电通 路通 场地平整 竣工验收的最终考核标准 10 七通一平 大的开发区域需要的施工现场要求 路通 上水通 雨污水通 电力通 通讯通 热力通 煤气通 场地平整 16 七 建筑物的分类 按建筑高度分 1 低层 0 3层 排屋别墅容积率 0 2 0 52 多层 4 6层 容积率0 8 1 23 中高层 7 11层 容积率1 5 2 04 高层 12 30 容积率 1 8 2 55 超高层 31层以上 容积率 2 4 4 5 17 八 与面积有关的概念 建筑面积 建筑物各层面积总和 每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算 包括使用 辅助面积和结构面积 公摊面积 1 公共门厅 过道 电梯井 楼梯间 垃圾道 变电室 设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积 2 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50 无论房屋多少层 建筑总面积多大 水平投影面积是定值 假设太阳正当顶时 此房屋落在地上的阴影外轮廓线包围的面积就叫它的水平投影面积 水平投影面积与建筑总面积无必然关系 其中包括阳台 雨棚 商品房销售面积 套内建筑面积 分摊公用面积 套内建筑面积 套内使用面积 套内墙体面积 阳台建筑面积 使用面积 建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和 18 辅助面积 建筑物各层平面楼梯 走道 所占净面积的总和 结构建筑面积 建筑物各层中 外墙 内墙 垃圾道 通风道 烟囱 均为投影面积 等所占面积的总和 得房率 使用面积与建筑面积之比 用百分数表示 板楼 80 塔楼75 写字楼70 商场65 使用率与人流量密切相关 人流量大的地方 使用率低 19 商品房销售面积 套内使用面积 分摊的功用建筑面积 套内建筑面积 套内使用面积 套内墙体面积 阳台面积 套内墙体面积 公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积 如壁橱等 以及不包含在结构面积中的烟囱 通风道 管道井 公摊的公用建筑面积 套内面积 公用建筑面积分摊系数 公用建筑面积分摊系数 公用建筑面积 套内建筑面积总和 20 公共建筑面积 整栋楼的建筑面积 套内建筑面积 不应分摊的建筑面积 容积率 总建筑面积与所用建筑用地面积 总占地面积 之比 建筑密度 是指建筑物基底占地面积与规划用地之比 绿化率 指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比 绿地率 指规划建设用地范围内的绿荫面积 包括绿地面积 与规划用地面积之比 21 套内建筑面积 套内使用面积 22 商品房销售面积 套内建筑面积 公摊面积 23 得房率 套内建筑面积 24 红线 25 容积率 网球场 泳池 绿化 走道 房屋 总建筑面积 房屋占地面积 用地面积 房屋占地面积 泳池 网球场 绿化 走道 房屋 总建筑面积 用地面积 26 九 与产权有关的概念 三证 房屋所有权证 房屋契证 和 国有土地使用证 房屋所有权证 指由县级以上房产管理部门向房屋所有人核发的对房屋拥有合法所有权利的证书 大产权 小产权 独立产权产权证贷款 国有土地使用证 是证明土地使用者 单位或个人 使用国有土地的法律凭证 受法律保护契证即缴纳契税后开具的书据 房屋所有权发生转移 产权承受人所缴纳的税 直系亲属之间不缴纳契税 商业3 住宅 90 以下1 90 到144 1 5 大于144 3 另加豪宅税 在买卖双方办理过户手续时 需要进行立契过户的手续 房契是指立契过户的契约书 房屋产权证必须在立契过户手续完成后才能领取 最终的房屋所有权以产权证为准 27 全民所有制 所有权属于国家代表的全体人民 具体由国务院代表国家行使 集体所有制 村农民集体 村内两个以上农村集体经济组织的农民集体 乡 镇 农民集体 1 中国大陆现行土地制度 二 土地 28 2 国有土地使用权出让 国家 土地使用者 土地使用权 一定年限 土地使用权出让金 提前支付 土地使用权出让 土地一级市场 由国家垄断 只拥有土地使用权 没有所有权 国有土地使用权出让方式 招标方式拍卖方式协议方式挂牌方式 国有土地使用权出让年限 居住用地 70年工业用地 50年教育 科技 文化卫生 体育用地 50年综合或其它用地 50年商业 旅游 娱乐用地 40年 29 取得土地使用权方式 30 房地产业是指从事土地和房地产开发 经营 管理和服务的行业 房地产业主要包括以下一些内容 1 国有土地使用权的出让 房地产的开发和再开发 如征用土地 拆迁安置 委托规划设计 组织开发建设 对旧城区土地的再开发等 2 房地产经营 包括土地使用权的转让 出租 抵押和房屋的买卖租赁 抵押等活动 3 房地产中介服务 包括房地产咨询 估价和经纪代理 物业管理 4 房地产的调控和管理 即建立房地产的资金市场 技术市场 劳务市场 信息市场 制定合理的房地产价格 建立和健全房地产法规 以实现国家对房地产市场的宏观调控 指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施 房屋建筑的活动 2 房地产开发 1 房地产业 三 相关专业术语 31 待开发的国有土地 主要指离城镇较远 无市政基础设施 未开发的土地 已有地上建筑物及附属设施的国有土地叫毛地 这类土地原指地上原有建筑物 附属设施将被改建的土地 已完成市政基础建设的国有土地叫熟地 这类土地主要是指完成七通一平的土地 指水通 电通 路通 场地平整 竣工验收的最终考核标准 通上水 通下水 通电力 通电讯 通煤气 通交通 通热力 场地平整 土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有 使用 收益和处分的权能 囤地是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物 附着物所有权的自然人 法人和其他组织 通过买卖 交换 赠与将房地产转移给他人的法律行为 8 土地所有权 7 七通一平 9 房地产转让 6 三通一平 5 熟地 4 毛地 3 生地 32 指债务人或第三人 抵押人 以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人 或押权人 提供债务履行担保的行为 房地产按揭属于房地产抵押的一种形式 指国家以协议 招标 拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者 由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 指政府无偿将土地拨发给使用者使用 一般没有使用期限的限制 以无偿划拨取得的土地使用权 其出让须经政府及土地管理部门同意 缴纳土地出让金后方可进行转让 出租和抵押 即房间宽度 住宅设计中 住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离 因为是就一自然间的宽度而言 故又称开间 住宅开间一般不超过3 0米 3 9米 砖混结构住宅开间一般不超万 13 开间 12 土地使用权划拨 11 土地使用权的出让 10 房地产抵押 33 即房间长度 指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度 进深大的住宅可以有效地节约用地 但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件 住宅的进深在设计上有一定的要求 不宜过大 目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右 不能任意扩大 是指下层地板面到上层楼层面之间的距离 也就是一层房屋的高度 是指住宅楼内为方便住户出入而设置的公共走廊 楼梯 电梯间等所占面积总和 并按栋或单元户数按比率分摊 建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积 它包含了房屋居住的可用面积 墙体柱体占地面积 楼梯走道面积 其他公摊面积等 而 建筑面积 扣除公共分摊面积后的余额就得出 17 建筑面积 16 公用面积 14 进深 15 层高 34 一个 实得建筑面积 就是我们平时所讲的 套内面积 例如你买了一间120平方米的房子 这个面积就是由13 7平方米的公共分摊面积加上106 3平方米的套内面积得出来的 建筑面积 套内建筑面积 应分摊的公共建筑面积套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算 其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积 未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积 是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比 指套内建筑面积与建筑面积之比 得房率是买房比较重要的一个指标 计算房屋面积时 计算的是建筑面积 所以得房率太低 不实惠 太高 不方便 因为得房率越高 公共部分的面积就越少 住户也会感到压抑 一般 住宅得房率在70 左右比较合适 公共部分即宽敞气派 分摊的面积也不会太多 比较实惠 以高档专业化市场来说 得房率一般在50 左右 20 得房率 19 绿化率 18 套内阳台建筑面积 35 容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比 附属建筑物也计算在内 但应注明不计算面积的附属建筑物除外 容积率越低 居民的舒适度越高 反之则舒适度越低 容积率越高 则意味着建筑面积越大 单位土地成本越低 房屋成本越低 同时也意味着人均占有绿地面积减小 居住环境质量下降 指一套住宅由多少卧厅 厨 卫组成 俗称 一室一厅 二室一厅等 又叫楼花 是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房 即房地产开发商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止 所出售商品房称为期房 消费者在购买期房时应签商品房预售合同 大产权 小产权 独立产权是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房 即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房 与消费者签订商品详尽买卖合同后 立即可以办理入住并取得产权证 准现房房地产商交付屋内只有门框没有门 墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房屋 是指以完全的市场价格向购房者出售的房子 即可用于住家使用 也可以用于办公的商品房 一般产权50年 26 商品房 25 毛坯房 24 现房 23 期房 27 商住房 22 户型 21 容积率 36 三 相关专业术语概念上是一层 并不具备完整的两层空间 但层高比普通住宅高 可在局部分出夹层 安排卧室或书房等 用楼梯联系上下 夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分 夹层和底层之间有视线上的交流和空间上的流通 指建筑体底部较庞大之建筑体 常用于商业 办公 由钢筋混凝土柱子 梁及楼板构成的房子 因未砌墙时象个框架 所以叫框架结构 这种房屋的墙壁只起围护或间隔作用 可以拆改 但不能在楼板中随意加一幅砖间墙 因会减弱抗震能力 承受房屋重力的墙 不可任意拆改 破坏 直译为 步行街购物广场 是目前国际上最流行 经营效果最佳的零售百货模式 它具有四大特征 开放性的公共休闲广场 强烈吸引人气 开放性的对外交通设计 广纳周边人气 相对闭合的内部通道回路 充分利用有效人流 购物与休闲良性互动 形成惊人的商业效应 商品房 五证 包括 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 国有土地使用证 建设工程开工证 商品房预售许可证 只有前面四证齐全 才能办理出商品房预售证 35 SHOPPINGMALL 34 承重墙 33 框架结构 承重柱 32 裙楼 31 复式住宅 LOFT户型 36 五证 包括什么 37 是指建设部为了加强对商品房的质量管理与监督 要求发展商必须提供的新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书 商品房预售许可证 是市 县 人民政府房地产管理部门向房地产开发公司颁发的一项证书 用以证明列入证书范围内的正在建设中的房屋已经可以预先出售给承购人 房屋所有权证 是国家依法保护房屋所有权人的合法权益的法律凭证 是产权人行使其合法权益的必备条件 房屋契证 是土地 房屋不动产所有权发生转移时的一种交税凭证 国有土地使用证 反映房屋所有者土地使用情况的权利凭证 产权证书是指 房屋所有权证 和 土地使用权证 房屋产权证书包括 产权类别 产权比例 房产坐落地址 产权来源 房屋结构 间数 建筑面积 使用面积 共有数纪要 他项权利纪要和附记 并配有房地产测量部门的分户房屋平面图 契税是指房屋所有权发生变更时 就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收 它是对房地产权变动征收的一种专门税种 40 产权证书 39 三证 38 商品房预售许可证 37 二书 41 契税 38 公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施 设备的维修养护基金 单位售卖公房的公共维修基金 由售房单位和购房职工共同筹集 所有权归购房人 用于售出住宅楼房公共部位和共用设施 设备的维修 养护 按照法规规定 共用部位是指住宅主体承重结构部位 包括基础 内外承重墙体 柱 梁 楼板 屋顶等 户外墙面 门厅 楼梯间 走廊通道等 维修基金用于物业保修期满后共用部位 共用设备设施的大中修和更新 改造 当乙方转让房屋所有权时 结余维修基金不予退还 将随房屋所有权同时过户 印花税是对经济活动和经济交往中征收的一种税 它是一种兼有行为性质的凭证税 具有征收面广 税负轻 由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点 房地产估价是由专业估价人员以房地产为对象 根据委托人不同的估价目的 按照一定的体价程序 在综合分析影响房地产价格因素的基础上 对房地产价格客观合理的估计 推测或判断 是指国家机关 国有企业 城镇集体企业 外商投资企业 城镇私营企业及其他城镇企业 事业单位 民办非企业单位 社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金 它是一种长期性的住房储金 具有社会保障性质 是住房实物分配向货币分配转化的一种形式 45 住房公积金 44 房地产估价 43 印花税 42 公共维修基金 建设局 39 复式 跃式 错层 一个住宅占两个楼层 有内部楼梯联系上下层 一般在首层安排起居室 厨房 餐厅 卫生间等 是一层住宅但较普通住宅高 可在局部掏出夹层 安排卧室或书房等用楼梯联系上下 其目的是在有限的空间里增加使用面积 提高住宅的空间利用率 是一套房子不处于同一平面 即房内的厅 卧 卫 厨 阳台处于几个高度不同的平面上 错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算 46 复式 跃式 错层 40 十 与银行贷款有关概念 按揭 是指按揭人将房产产权转让按揭 受益人做为还款保证让按揭人 过程中按揭人享有使用权 按揭所用材料 1 身份证复印件 2 户口按揭人在还清贷款后 受益人立即将所涉及的房屋产权转本复印件 3 结婚证复印件 4 收入证明 5 银行流水账单 至少三个月甚至一年 6 购房合同复印件 7 营业执照复印件 8 三个月的连续税单 9 借款申请表 10 征信证明 41 购买一手房需交税费 契税 购房总价的3 5 不同的省市自治区税率不同 普通商品住宅减半 即1 5 2 5 正常为总价3 印花税 购房总价的0 05 房屋维修基金 建设局收的 每平米几十到几百不等 交易费 购房总价的0 5 买卖双方各交0 25 住宅3元 平方米 由开发商交 购房者不用交 房屋所有权证 登记费 工本费 各地不一样 但是都不超过100元 土地使用权证 登记费工本费 各地不一样 但是都不超过100元如果按揭 还要发生以下费用 1 评估费 购房总价的0 2 0 5 2 保险费 购房总价乘以贷款年限乘以0 1 乘以50 3 公证费 贷款额乘以0 03 4 抵押登记费 100元 42 7 哪些房屋不得抵押1 权属有争议的房地产2 用于教育 医疗 市政等公共福利事业的房地产3 列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物4 依法公告列入拆迁范围的房地产5 被依法查封 扣押 监管或者以其他形式限制的房地产6 依法不得抵押的其他房地产8 借款人如何偿还银行贷款贷款期限在1年内 含1年 的 实行到期本息一次性清偿的还款方式 贷款期限在1年以上双方一般约定按等额本息还款法归还贷款 即借款人在借款期内每月以相等的月均还款额偿还银行贷款本金和利息 9 住房抵押贷款所谓抵押贷款就是抵押人 购房者 向抵押权人 银行 以所购房产作贷款抵押 并同时签定抵押合同 以不转移所有权方式作为按期归还贷款的担保 并持公证的商品房预售合同向有关房产登记机关进行抵押登记 当抵押人按合同约定还清全部本息后 便可收回贷款的担保 并持经公证的商品房预售合同向有关房产登记机关进行抵押登记 当抵押人按合同约定还清全部本息后 便可收回 房屋所有权证 与 土地使用证 43 10 哪些公用面积应分摊应分摊的公用建筑面积包括单元门以外的室内外楼梯 内外廊 公共门厅 通道 电梯 配电房 设备层 设备用房 结构转换层 技术层 空调机房 消防控制室 为整栋楼层服务的值班卫室 建筑物内的垃圾以及突出屋面有围护结构的楼梯间 电梯机房 水箱间等 11 哪些公用面积不能分摊不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库 非机动车库 公共开放空间 城市公共通道 沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积 消防避难层 为多栋建筑物使用的配电房 公民防护地下室以及地面车库 44 13 利率调整按照国家规定 单位定期存款在存款期内按存款存入日挂牌公告的定期存款利率计付利息 单位活期存款在存款期内按结息日挂牌公告的活期存款利率计付利息 遇利率调整 分段计息 14 商品房预售须符合哪些条件1 交付全部土地使用权出让金 取得土地使用权证书 2 有建设工程规划许可证 3 按提供预售的商品房计算 投入开发建设资金达到工程建设总投资的25 以上 并已经确定施工进度和竣工交付日期 4 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记 取得商品房预售许可证 15 土地的使用年限是如何确定的凡与省市规划国土签订 土地使用权出让合同书 的用地 其土地使用年限按国家规定执行 即 居住用地七十年 工业用地五十年 教育 科技 文化 卫生 体育用地五十年 商业 旅游 娱乐用地四十年 综合用地或者其他用地五十年 另外 加油站 加气站用地为二十年 45 16 房子的居住时间是多少 土地使用年限届满后 该怎么办房屋一经购买并取得产权后 即作为业主个人所有的财产 并无居住年限的限制 担对该房屋所占用范围内的土地来说 因为土地除属于集体所有的外 均属于国家所有 业主所取得的为该土地的一定年限的使用权 住宅用地的土地使用时间为50 70年 自开发商取得该土地使用证书之日起计算 在该土地使用年限届满后 土地将由国家收回 业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下 继续使用该土地 17 商品房房价的构成大体上讲 商品房价格是房屋建筑价格和房屋基地价格的总和 房产在使用中 房屋的使用与房屋占用土地的使用总是同时存在 不可分割的 房产出售价格 房价 的拟定也要以上述原则来加以计算 目前 房价大致可分为四大部分组成 一是地价成本 包括土地出让金以及相关费用 如郊区的耕地补偿 劳动力安置 城区的拆迁周转费用等 二是建筑安装费用 如设计 招标 监理 材料施工等 广义地可包括前期工程费 基础设施费 七通一平费 甚至市政费 用电权费等也可折算在建安费里 三是开发商经营费用 包括办公管理费 销售经营费等 四是开发商经营利润 46 五 银行按揭1 银行按揭贷款按揭贷款是指借款人已所购房产作为抵押物 向银行申请的一种贷款形式 银行根据抵押物情况及借款人情况按照一定比例向借款人发放一定金额的贷款 2 加按揭即对现有的银行房贷客户提供以原贷款抵押物为担保的贷款 资金用途限于购买新的住房及家居消费 也就是 原来按揭买下的房子 还款达到一定额度后 可以将其抵押出去 获得新的贷款的一种业务形式 3 转按揭转按揭就是个人住房转按贷款 个人住房转按贷款是指已在银行办理个人住房贷款的借款人 向原贷款银行要求延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限 变更借款人或变更抵押物的贷款 4 按揭需要相关资料1 借款人的有效身份证 户口簿 2 婚姻状况证明 未婚的需提供未婚证 已离婚的需出具法院民事调解书或离婚证 注明离异后未再婚 3 已婚需提供配偶的有效身份证 户口簿及结婚证 4 借款人的收入证明 47 5 办理银行按揭注意事项1 必须有抵押物才能贷款 而且贷款金额和贷款期间利息总和不能超过抵押物评估价值的1 2 2 有长期稳定的足以支付每月贷款本息的收入来源 3 借款人年龄限制 男的年龄 贷款期限不超过65岁 女的年龄 贷款期限不超过60岁 4 进入征信系统黑名单的客户不能办理贷款 6 按揭贷款流程1 向银行提出贷款申请 2 银行受理后 对抵押房产价值进行评估 根据评估值核定贷款金额 3 开立个人活期存款帐户 签定借款合同等 7 贷款期如遇利息调整 如何处理 根据人民银行的规定 贷款期间如遇国家调整利率 贷款期限在1年以内 含1年 的 实行合同利率 不分段计算 对一年期以上贷款 于下一年1月1日开始 按相应期限档次利率执行新利率 48 8 贷款人提前偿还贷款时 本息如何计算 借款人在提前归还贷款时 应提前10个工作日向贷款人提出书面申请 经贷款审核同意 贷款人可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息 提前清偿的部分在以后期限不再计息 此前已计收贷款利息不作调整 9 等额本息还款与等额本金还款等额本息是指一种购房贷款的还款方式 是在还款期内 每月偿还同等数额的贷款 包括本金和利息 此种还款模式相对于等额本金还款法的劣势在于支出利息较多 还款初期利息占每月供款的大部分 随本金逐渐返还供款中本金比重增加 但该方法每月的还款额固定 可以有计划地控制家庭收入的支出 也便于每个家庭根据自己的收入情况 确定还贷能力 该方法比较适用于现期收入少 预期收入将稳定或增加的借款人 或预算清晰的人士和收入稳定的人士 一般为青年人 特别是刚开始工作的年轻人也适合选用这种方法 以避免初期太大的供款压力 等额本息月还款计算公式 每月还款额 贷款本金 月利率 每月还款利息 每月还款总额 每月还款本金 注解 表示乘方 如2 3 8 49 等额本金是指一种贷款的还款方式 是在还款期内把贷款数总额等分 每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息 这样由于每月的还款本金额固定 而利息越来越少 贷款人起初还款压力较大 但是随时间的推移每月还款数也越来越少 此种还款模式支出的总和相对于等额本息利息可能有所减少 但刚开始时还款压力较大 如果用于房贷 此种方法比较适合工作正处于高峰阶段的人 或者是即将退休的人 计算公式 每月应还本金 a n每月应还利息 an i 30 dn注 a贷款本金i贷款月利率n贷款月数an第n个月贷款剩余本金 a1 a a2 a a n a3 a 2 a n 以次类推dn第n个月的实际天数 如平年2月就为28 3月就为31 4月就为30 以次类推 10 提前还款提前还款是指借款方在还款期未到之前即先行偿还贷款的行为 提前还款在某些情况下对借款人有利而对贷款人不利 所以是否允许提前还款以及提前还款的条件应予明确规定 提前还款包括提前全部还款 提前部分还款且贷款期限不变 提前部分还款的同时缩短贷款期限三种情况 贷款银行只能受理自发放个人贷款一年后借款人提前还款的申请 50 1 张先生通过我公司置业顾问小明的推荐 购买了桐乡世贸中心一楼的