当前宏观经济与房地产新政解读.doc

当前宏观经济与房地产新政解读当前愈演愈烈的金融海啸和经济危机预期，在全球和中国产生了巨大的影响，如何评价其成因和未来影响，仁者见仁、智者见智。本文从宏观经济和房地产关系的角度进行了一些分析，供参考启发。美国次贷危机和全球金融海啸：成因和影响美国的次贷危机是从2007年3月份开始发生的，其标志是美国的房价在2000年以来首次出现了下跌。与此同时，在2002年次级贷款高潮期的购房者普遍面临利率优惠到期的尴尬，完全依靠或主要依靠贷款购房的居民在房价下跌和利率上升的压力下，资不抵债或者无力偿还利息，造成了近20%次贷家庭丧失了住房抵押权。进而造成银行和投资银行的坏帐或亏损。次贷危机的本质是由于1990年代末美国房地产资产证券化政策实施，实现了住房抵押贷款的资金放大效应，在更多的美国穷人获得住房的同时，也埋下了次贷危机的隐患。有美国专家预计，美国的房价将在明年3月份见底，房地产市场全部恢复则要等到2010年，此时，美国的次贷危机有可能得到缓解。由于美国的金融结构中，房地产抵押贷款和资产证券化的比重非常高，占到金融业务的50%以上，由房地产价格下降引发的次贷危机很快地就蔓延到金融领域。首先，相关银行和投资银行的利润和资产受到影响，银行信誉损失和股票价格缩水；然后，这些银行的信用受到影响，又带来融资的困难；最后，银行缺乏资金后，收缩贷款以自保，进一步减少了资金的流动性，形成对社会实体经济的影响。 从深层次看这次金融海啸的根本原因，一是由于前五年资金扩张过快造成流动性过剩的回归；二是除了房地产和石油等原材料接纳了大量的货币资本，科技革命和新能源等新兴产业还无法消化大量的资本，造成石油和房地产实际价格的回复，引发资金紧缩；三是全球经济低迷与金融的过度扩张的不适应。实体经济影响与国家宏观政策调整：作用与效果金融危机对实体经济的影响已经在消费信心和市场需求、资金供给紧缩、原材料和石油价格低迷以及投资减缓等方面出现。如果全球金融危机不断继续，则可能出现全球性的经济危机，即所谓的实体经济危机。中国是受到金融海啸冲击的主要国家之一。中央在分析了当前国际形势后，准确地对经济走势进行了判断，及时调整了经济发展思路，从年初的控制物价和膨胀为主的策略，迅速转向以稳定经济和促进发展为主的策略，并于日前出台了国十条政策。新政策在需求方面提出了四万亿元的投资刺激和扩大内需的要求。标志着中国经济需求的三驾马车中，投资拉动还是领头马，国内需求之马将逐步替代出口之马。由于我国的长期出口需求导向压抑了国内部分需求能力（如工资低、税收多、汇率低等条件），因此，鼓励内需的环境条件改善还需要时日，加上目前实施的内需政策主要针对中低收入者，其实施的条件和效果有待评价。而投资政策中，项目论证等也需要时日。因此，这次政策出台具有长期效果和短期信心影响的特点。由于企业年底结帐和年初开工的特点，加上金融机构资金流转的时间也是年底年初，因此，真正的政策效果和经济运行状况要到明年春节前后才有可能初见端倪。如果届时经济继续下滑，新政效果不明显；中央可能会再出台鼓励中产阶级消费的政策，以进一步刺激经济发展。中央房地产新政：重点与特点国家房地产新的政策主要表现在保障民生和扩大投资两大重点上，主要思想包括，一是配合国家宏观政策，保持房地产市场的稳定，促进投资，实现保障住房和经济适用房九千万亿元；二是延续2007年中央住房工作会议上确定的宏观调控思想，即政府主要任务是解决房地产市场缺失部分的社会保障性住房（廉租房和经济适用房等）；三是鼓励普通商品房（60%以上90平方米以下户型）的建设与销售，鼓励居民的住房消费；四是抑制投机的政策没有变化，如新政中没有放开购买第二套商品住房的限制。由于各个地方政府对房地产的GDP、税收、城市建设等贡献严重依赖，加上不同城市的房地产发展的不平衡性，对于房地产市场的预期更加迫切，各地的政策力度均不相同。上海宏观政策和房地产政策：难点和特点上海目前积极响应中央的相关政策，在宏观政策方面也在扩大投资与改善民生等政策方面进行了呼应。但是，由于上海的经济发展阶段和产业结构的特殊性，新政实施的难点多，需要加大政策力度并调整政策指向。首先，上海的投资拉动任务非常艰巨。上海前三个季度的固定资产投资规模增幅仅为4.8%，年内难以达到两位数增长。除产业项目短缺原因外，房地产项目开始减少，土地批租因为当前房地产市场的观望浓厚，供应减少；年度竣工面积也在减少，在建材价格回落的情况下，占上海三分之一投资规模的房地产投资难以担当重任，好在今年的经济适用房的开工和规模建设可以增加一些投资，这些投资以来于财政收入或承诺。城市建设投资本来就很艰巨，受工作量和财力限制，大规模扩大投资也有难度。其次，上海的内需拉动与全国的内需拉动有区别。上海的人均收入水平高于全国，低收入者的比重较低，消费者主要是白领阶层的中产阶级，现有政策中，这个阶层的消费鼓励和优惠政策不是很多；相反，金融危机出现后，这一阶层的收入和预期不是很景气，这对于上海的本地经济带动，包括房地产消费、服务消费等会有一定的影响。第三，本次金融海啸对上海产业发展具有短期影响小、长期影响大的特点。在国际市场低迷的环境下，作为实体经济的制造业受到影响比较直接。由于上海的制造业已经开始向外转移，影响可以小一点；加上上海的国有企业较多，他们的经营行为具有垄断竞争性，企业行为也相对保守，因此，受到的直接冲击小。但是，随着时间的推移，本次经济影响将会深层次的表现，如制造业的低迷将会转向服务业，会间接影响上海的航运、咨询、会展服务等一批现代服务业。因此，上海必须提前应对。上海房地产长期前景看好的趋势是众所周知的。但是，对房地产的短期走势判断仍有不同的认识，比较统一的认识是首先要克服目前房地产市场交易低迷现象，增加房地产市场交易量，减少市场观望。上海房地产的十四条政策基本上是围绕中央的政策和上海的市场促进进行的，政策出台后也取得一定的效果。但是，对于如何进一步促进市场问题，仍有不同的争论。一种观点认为，房屋降价可以促进市场交易，在房价下降10%20%以后，可以刺激部分消费，然后恢复市场信心，获得新的发展。另一种观点认为，随着供应房源的减少和贷款利率的下降，房价将会出现反弹现象，在买涨不买跌的心理作用下，上海的房市必然会回暖。笔者认为，市场性的房价不属于政策调控的范围，房价的上升与下降是买卖双方博奕的结果。房屋具有资本品和商品的属性，通常情况下，商品是买跌不买涨，资本品（如股票、黄金等）是买涨不买跌，因此，在初级阶段的城市，房屋主要是商品属性，价格回落有利于销售；而在上海，由于土地价格比重大，加上国际化城市的价格标杆，第二种观点似乎更可