“武汉城市圈商会大厦”项目计划书要点.doc

“武汉市城市圈商会大厦”项目投资计划书 申报单位：湖北省武汉城市圈商贸服务协会 单位地址：湖北省武汉市汉口新华路316号 成立日期：2011年11月23日投资项目功能性简介为响应湖北省“十二五规划”发展建设政策，加强武汉及周边城市区域经济发展，根据湖北省发展和改革委员会关于加强推进武汉城市圈建设的若干意见，湖北省武汉城市圈的中小型商贸企业及相关组织自愿组织成立了湖北省武汉城市圈商贸服务协会（以下简称：武汉城市圈商会）。随着区域经济与企业自身的快速发展，越来越多的中小民营企业将公司总部落户于中国腹地中心的武汉，为进一步加快武汉城市圈商贸企业的交流与学习，经武汉城市圈商会各成员单位的研究探讨，决定建设总部办公大楼，暂定名为“武汉城市圈商会大厦”。“武汉城市圈商会大厦”是为湖北省武汉城市圈的商贸企业提供物理空间和一系列服务支持的科技服务机构，它不同于以往的商业地产开发项目，而是由武汉城市圈商会主要成员单位自筹资金、自行组织建设并投入自用的商务办公综合体。它是投资6亿元建设、占地30-40亩的世纪都会地标，是融聚会员单位企业总部办公、国际贸易、新产品研发、金融期货、电子商务、创业中心以及休闲娱乐、多功能商务会所于一体的武汉城市圈中心极的商务办公集群。武汉城市圈商会大厦的形成，将是武汉城市圈商会为广大会员企业提供全面服务的又一项重大举措，是武汉城市圈商会为广大会员企业提供公共投资平台、搭建企业与政府相关职能部门沟通的桥梁和纽带，是武汉城市圈的商贸企业在武汉发展总部经济的创新型实践。它是武汉城市圈商会的服务具体化。武汉城市圈商会大厦的形成，不仅仅是给武汉城市圈的各大中小商贸企业，提供区域总部经济环境，集中企业总部办公基地，更是实现企业“强强联合、共同发展”的一条捷径。商会总部经济的形成，无疑会降低各大企业的办公成本，提高企业间资源整合的效率，加快商贸企业学习交流发展的速度，从而促进武汉城市圈商贸企业的共同发展。总部经济的形成使得广大中小型企业发展共赢化。武汉城市圈商会大厦的投入使用，会形成以武汉城市圈内不少于50家商贸企业的总部、不少于100家其他各类企业集中的办公场所，不仅会给大厦所在区域形成税收收入的大幅度增长，更会对区域内的就业、消费产生不同层次的乘数效应，对现代服务业等第三产业产生助推作用。它是大厦所在地政府财政收入的又一新的增长点，更是大厦所在区域的亮丽名片。借此，武汉城市圈商会大厦的选址建设问题，希望得到武汉市政府和有关部门给予政策指导建议，对于项目的立项、报建、审批给予支持和帮助。目 录一、武汉城市圈商会大厦的基本定位1二、武汉城市圈商会大厦的筹建单位1三、武汉城市圈商会大厦建设的必要性2四、武汉城市圈商会大厦的开发模式3五、武汉城市圈商会大厦的管理计划5六、武汉城市圈商会大厦的发展规划7七、武汉城市圈商会大厦的社会效益7八、武汉城市圈商会大厦建设的政府政策建议9九、附：武汉城市圈商会大厦筹建企业联名信息10一、武汉城市圈商会大厦的基本定位 武汉城市圈商会大厦是武汉城市圈商会参考武汉地区区域经济发展战略与广大会员企业的一致要求而提出建设的，大厦的基本定位为武汉城市圈商会会员单位“自筹、自建、自用”的专属办公楼。武汉城市圈商会大厦的目标定位可以分解为以下几点：（1）全省地标性的商务办公空间； （2）地区区域政府税收新的贡献点，区域发展的新名片；（3）武汉城市圈商会会员单位及其他中小商贸企业“自筹、自建、自用”的总部聚集地； （4）全省乃至全国500强企业在湖北地区的汇聚场所； （5）全国性著名企业进入华中地区的桥头堡； （6）全省著名企业进入全球化资本市场的桥梁和纽带； （7）国内外企业巨头华中地区的区域总部、研发中心、销售中心、结算中心；（8）上市公司的摇篮；二、武汉城市圈商会大厦的筹建单位武汉城市圈商会大厦的发起单位为武汉城市圈商会，具体实施单位为武汉城市圈商会内部分商贸企业，包括湖北浦惠投资担保有限公司、武汉鸣笛实业集团有限公司、武汉市昕业物资有限公司、武汉和雨科技有限公司等重点企业。武汉城市圈商会是由湖北省武汉城市圈的商贸企业及相关组织自愿组成的全省性、非营利性的经济类社会团体。宗旨是以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，践行科学发展观，遵守国家宪法、法律、法规和政策，遵守社会道德风尚，发挥桥梁、纽带作用，团结广大商贸企业，为加强武汉城市圈商贸企业的合作和交流，促进商贸企业实现又好又快、健康和谐发展，推动武汉城市圈的经济科学发展作出贡献。武汉城市圈商会于2011年11月依法成立，业务主管单位是湖北省工商联，韩忠学担任本会名誉会长，叶青、伍新木、秦尊文等为本会专家委员会主席，省市有关部门领导受聘为顾问。自武汉城市圈商会筹建到成立以来，得到了众多省市领导的帮助与支持，相信在有关部门的指导监督和理事会的正确领导下，武汉城市圈商会一定可以成为真正的“会员之家、企业之友、行业之窗、政企之桥、社会之梁”，为促进武汉城市圈的经济发展和社会进步做出更大贡献！武汉城市圈商会致力于整合武汉城市圈资源，在政策、信息、投资、融资、招商、咨询、培训、品牌、传播、营销、公关、人才、法律、慈善等方面为会员单位提供“一站式服务”，在融资、引智、项目、推介、法律等方面为会员提供专业化、个性化的专案服务，打造核心竞争力，在服务的深度和广度上提供优质服务。本会会员涵盖批发业、零售业、各类商超、大型市场、物流业、制造业、现代服务业等。会员广泛分布在武汉城市圈，知名品牌云集、知名企业众多。目前已有武汉美的空调销售有限公司、中国联通武汉分公司、武汉中部置业集团有限公司、湖北捷龙物流有限公司、武汉美菱电器营销有限公司、武汉天龙黄鹤楼酒业有限公司、武汉市花都科技发展有限公司、湖北腾宇专用汽车制造有限公司、武汉亚宝门窗有限责任公司、武汉市昕业物资有限公司、武汉鸣笛实业集团有限公司、湖北浦惠投资担保有限公司、武汉有色金属投资有限公司、湖北坤瑞工贸有限公司、武汉国新房地产资产评估有限公司、武汉神威世纪建材有限公司、武汉惠朋智能科技有限公司、湖北楚天游房地产开发有限公司、武汉和雨科技有限公司等500余家企业成为本会会员。三、武汉城市圈商会大厦建设的必要性商会总部经济是一种能够实现企业、总部所在区域、生产加工基地所在区域“三方”利益都得到增进的经济形态，具有知识性、集约性、层次性、延展性、辐射性和共赢性的特性。建设商会总部区，发展商会总部经济，是未来武汉市在适应宏观经济形势变化和全市经济发展战略调整要求、全面客观分析武汉市区域资源和区位优势的基础上，从区域经济发展的需要出发，针对实际、面向未来提出的“错位”发展战略途径，也是武汉市进行城市经济转型升级的必然选择。武昌区率先于2003年启动建设公司总部区，总部经济效应和成果凸显，总部经济已经成为武昌的强劲增长点，现代服务业已成为武昌的支柱产业，公司总部区已成为武昌的靓丽名片。商会总部经济是“人”的经济，建设项目可以踏准城市发展契机和脉搏。由商会牵头建设商会总部区以打造楼宇空间载体为中心，以总部企业和现代服务业企业引进为重点，以服务总部区企业为着力点，大力发展商会总部经济和现代服务业，具有任何单位和组织都无法比拟的独特优势。可以实现区域经济发展的良性循环，聚集经济资源，使企业价值与区域资源实现最优组合；提高地方经济资源的配置效率，节约成本，优化组合；带动区域内产业发展，实现区域共赢，一衣带水，共繁共荣；产生强大的经济辐射作用，形成产业集群，带动区域经济发展；顺应经济全球化趋势，吸引跨国公司、外埠大型企业，促进商贸往来。通过走访广大会员单位，我们发现会员企业办公用房分散在武汉三镇及武汉城市圈，并且80%的会员单位办公用房均为租赁性质，面对日益高涨的房租费早已不堪重负，尽早拥有真正属于自己的办公用房，与商会会员为伴抱团扎堆，共同成长已成为广大会员企业的心愿，是广大会员企业迫切的刚性需求。建设“武汉城市圈商会大厦”可以夯实“硬件”，优化“软件”，凝聚企业力量，智融天下商机。纽约曼哈顿、伦敦金融城、东京新宿、香港中环、上海浦东传奇就是经历从无到有的震撼人心，纵横风云之后，成就的是一个传奇。“武汉城市圈商会大厦”将延续传奇，承上启下，继往开来，在武汉开创一个新纪元。四、武汉城市圈商会大厦的开发模式武汉城市圈商会大厦项目的开发模式，在吸收商会成员企业广泛建议后，确定采用“统一规划，分期实施，自筹资金”的开发模式。争取武汉市政府在武汉城市圈商会大厦建设的项目立项、城市规划、土地征用、搬迁安置等方面的协调引导作用，以及对总部经济大厦的建设施工方面的建议指导，由武汉城市圈商会会员单位自筹资金，实行统一规划开发，保证总部大厦整体布局科学合理、规范有序，并根据实际情况分两期或三期逐步实施，滚动开发。1、武汉城市圈商会大厦的投资估算与资金筹备根据项目确定的规划标准，以及可行性研究财务评估的有关取费要求，估算项目总投资约6亿元。项目资金来源方式可有会员单位自筹、委托发行信贷、获取境外资金、银行融资等多种方式。在目前规划预计范围内，该项目的建设资金完全由建设单位“武汉城市圈商会”各大成员企业进行自主筹集，后期若存在资金缺口，可以考虑利用项目资本金、银行贷款和其他融资方式在滚动开发中解决资金的来源问题。武汉城市圈商会会员单位自筹准备前期项目启动阶段的准本资金约2亿元，待该项启动资金筹备完成后，成员单位按不同出资金额形成相应的股份参股组建开发公司，公开招标商会内部大型的施工单位来进行实施建设，建设过程中，所有参股单位在服务、管理上提供支持。后期在取得项目四证以后，可以考虑采取银行融资或其它融资方式来准备风险资金。投资金额约6亿元的武汉城市圈融商大厦，计划建设占地30-40亩，建筑面积10万方左右的商业办公区域，形成总部办公大楼、要素服务、商业服务等三大功能区集中的商务环境。2、武汉城市圈商会大厦的总体规划指标暂定用地面积30亩，地上建筑物容积率约6.0，建筑密度50%。地上建筑物建筑面积约12万平方米，其中商业建筑面积2.5万平方米，办公建筑面积9.5万平方米。地下建筑物结合高层建筑物地下适量的停车位和人防需要设置足够的建筑面积约1.5万平方米。项 目建筑面积（）商业建筑25000办公建筑95000地下车库等服务设施15000总 计1350003、武汉城市圈商会大厦的建设时序要点从项目用地交付起算，到项目完全交付使用，计划3年完成。主要建筑物开工时序，配套水、电、智能化系统、景观系统等均按照主要建筑物的投入使用时序，同步施工，同步投入使用。在广大商贸企业参股组建的开发公司统一规划设计、统一管理服务的前提下，建设武汉城市圈商会大厦，不仅要为入驻企业提供不同面积需求的办公及研发场所，还需引入金融机构、社会中介机构和专业服务机构为广大企业建立要素交易市场及中介服务平台，更要配套以商务酒店、商场、餐饮、文体活动中心、会所等设施。具体项目实施可以分为3个阶段进行，商业服务区、办公功能区以及配套设施区三大类别分别重点实施完成，保证办公与配套服务全面建设。4、武汉城市圈商会大厦建成后的分配使用问题经武汉城市圈商会会员单位一致探讨研究后，商议决定：武汉城市圈商会大厦施工完成并交付后，按照前期投资建设参股单位参股股份份额的不同比例来分配楼层、面积。具体操作方式上，可以采纳广大会员单位的要求，对不同类型的企业、不同规模的办公需求进行协调分配，保证所有会员单位的切身利益，做到合理分配、公平有效。对于企业内部装修要求全面统一布局，格调一致。可以根据企业要求，在统一规划的原则下允许企业自主设计，自主装修改建。但不管采取哪种方式，总体布局格调保证独立产权、独立冠名、独立经营。武汉城市圈商会大厦项目，暂定用地面积30亩，估算总投资金额6亿元，计划分3年建设并完成招商。该项目的建设，将有力地促进武汉市内大厦所在区域的经济发展，为项目所在地带来税收贡献效应、产业乘数效应、消费带动效应、劳动就业效应、社会资本效应和促进城市发展的综合效应。预计该项目建成、企业入驻后，将为大厦所在区域带来近200亿元的GDP增加值、不少于5000万元的税收增加额，不计间接就业就可以带来高档次的直接就业岗位数千人，增加高档次的消费额约10亿元，并在此形成以总部基地为核心的多种产业聚集区，加长加粗产业链条，为项目所在地的城市发展，增强城市竞争力做出巨大的贡献。本项目经济效益良好，其经济效益指标、项目的抗风险能力较强，符合筹建开发单位的经济期望，可以满足政府、社会、企业对社会效益和经济效益的双重需求，建议政府相关部门和单位可以在政策减免优惠上给予支持，促使武汉城市圈商会尽早实施该项目，并发挥其独特和重大的作用。五、武汉城市圈商会大厦的管理计划武汉城市圈商会大厦，商会总部经济区，作为一种新的社会经济组织，它是对武汉城市圈的中小型商贸企业提供培育和促进交流发展的平台。通过提供低成本的研发、生产、经营的用地，通讯、网络与办公等方面的共享设施，系统的培训和咨询，政策、融资、法律和市场推广等方面的系统支持，使企业在武汉发展壮大的成本得以降低，适于中小企业聚集的、含有生存与成长所需的共享服务的系统空间。成功的集中办公区域，离不开六大要素：共享空间、共享服务、服务企业、服务管理、风险资金、扶植企业发展的优惠政策。共享空间：规划建设占地30-40亩，建筑面积10万方左右办公大楼定位为世纪都会的商务地标，融聚会员企业总部办公、国际贸易、新产品研发、金融期货、电子商务、创业中心、休闲娱乐等为一体的国际级写字楼，配套以五星级酒店、多功能顶级会所等服务设施。为各大会员单位提供中央空调、商务电梯、双网供电系统、自动消防监控系统、卫星电视闭路系统、宽带光缆、通讯卫星系统等基础设施。共享服务：提供基本办公资讯所需空间之外，提供综合配套服务项目与国内品牌物业管理公司合作，提供良好的物业管理，并配有公共商务中心、大中小型会议室、保龄球馆、健身房、报刊亭、快餐、餐厅、超级市场、银行、停车场等基础服务设施，联合银行、会计师事务所、企业管理咨询中心、企业策划公司、广告公司等服务机构，为广大商贸企业提供人才培训、专业技术培训、企业注册代理、财务代理、项目评估、年度审计、政策咨询、成果鉴定、档案管理、项目申报、新技术新创新性企业申报等综合性的服务项目。服务企业：武汉城市圈商会的所有会员企业、“8+1”城市圈范围内各地区政府或单位的驻汉商务部门机构或办事处等目前湖北省武汉城市圈商贸服务协会所服务的企业涵盖批发业、零售业、各类商超、大型市场、物流业、制造业、现代服务业等等多项企业类别，后期，随着商会的发展壮大，会有机械、环境、医疗、信息技术等行业、领域更多企业加入组织，一起为武汉城市圈的经济发展做贡献！当然，也欢迎武汉周边地区的政府机构在汉设立的办事处进驻共赢发展。服务管理：筹建专业化的置业管理公司，形成专业团队来进行运营管理以国际化办公体系的物业管理机制为参考，按照现代企业制度运作，形成综合服务部、信息技术部、物业管理部、产业服务部、项目招商部等专业、高效的管理团队。其中综合服务部，主要负责对外宣传、接待、文秘、档案、内部财务管理、信息调研、内部管理等事宜；信息技术部为商会大厦提供网络技术管理及相关专业技术信息等服务；物业管理部，完成物业水、电、设备、环境卫生、安保等一系列物业后勤配套服务；产业服务部，重在入驻企业生产、科研、市场营销、财务管理、知识产权、标准化等全程服务，指导和培训进驻企业进行现代化管理，做好企业数据统计和科技中介机构的管理等工作；项目招商部，通过招商引资、项目洽谈、企业进驻审批、收集各类政策、科技、经济和市场的信息情报，为广大会员单位推荐投资合作项目，给广大企业发展提供参考。风险资金：采取会员企业自筹形式，争取政府单位的优惠与支持。在广泛开展可行性研究，并听取广大商贸企业意见的基础上，湖北省武汉城市圈商贸服务协会将肩负历史使命，积极整合广大会员单位的优良资源，牵头组建“武汉城市圈商会大厦”筹建办。随着建设思路的提出，广泛征求会员企业的建议，最终有过半数企业愿意集体出资建设商会大厦，故目前风险资金准备方式确认为会员企业自筹的形式。后期现金流量方式，在保证楼宇经济形成之初的企业自筹资金准备的同时，也做好后期招商出租、出售的现金预计，对于项目运作风险的控制成本总和，应该控制在6亿元的投资基础之内。六、武汉城市圈商会大厦的发展规划武汉城市圈商会大厦，致力于为广大商贸企业提供总部办公平台和不同业态的人才、知识、技术乃至资本的共享空间，帮助企业提升产品性能、强化企业客户管理和流程管理、提高企业技术能力，更重要的是整合各种战略优势资源，实现企业经营重心向价值链高端环节的转移发展。武汉城市圈商会，未来五年内将陆续筹资扩大投资规模，使之成为集“产、学、研、资、商”于一体的高新技术商贸企业集中区，并逐步在大厦内引进律师事务所、会计事务所、以及管理咨询（包括企业战略规划、风险投资）等各类机构，形成具有国际水平的综合性商务中心，为大厦所在区域及城市圈内商贸企业发展提供强有力的支持和引导，培育本土化的优秀企业和企业家，进而为武汉城市圈区域经济发展做出贡献！七、武汉城市圈商会大厦的社会效益“武汉城市圈商会大厦”的落成，在推动新型商贸企业的发展，孵化和培育中小型商贸企业，以及振兴城市圈区域经济、培养新的经济增长点等方面将发挥巨大作用，同样在总部经济所产生的巨大社会经济效益方面，会对武汉及周边地区的区域经济发展产生巨大推进作用，并将产生“税收贡献效应、产业乘数效应、消费带动效应、劳动就业效应、社会资本效应”以及促进武汉市城市发展的综合效应等六大社会经济效应。首先，武汉城市圈商会大厦的形成是武汉城市圈商会的服务实践化，形成了武汉中心城区的总部经济，体现了武汉城市圈商会的品牌影响力。总部经济作为发展区域经济的一种新的经济形态，各级政府已把发展总部经济作为重要的经济增长点。武汉城市圈商会此项举措更是将作为市场经济主体的广大民营企业集中在了一起，形成了商贸企业总部经济，不仅为广大服务企业提供了集中办公的平台，更为武汉城市圈商会大厦所在区域的政府创造了收益。其次，武汉城市圈商会大厦为广大成员企业提供综合办公环境，降低了企业办公成本，优化了资源配置，实现了商贸企业的“强强联合、资本共赢”。武汉城市圈商会大厦的建设，是在形成产业集中区域的同时，实现武汉城市圈的各类大小商贸企业的产品之间、企业之间、产业之间的循环利用、绿色发展，充分提高资源的利用效率，以此发展、吸收同类更加创新、发展的产业群体，形成循环的经济园区，并慢慢从武汉中心城区向外扩展，完成以中部腹地武汉的经济快速增长来带动周边经济区域的共同发展，实现经济全面增长。第三，武汉城市圈商会大厦形成了新的总部经济、楼宇经济，会对所在区域的政府税收、消费、就业等多方面做出贡献，带动周边区域经济一同发展。武汉城市圈商会大厦是一种能够实现企业、总部所在区域、生产加工基地所在区域“三方”利益都得到增进的经济形态。它不仅和一般产业聚集区一样，具有规模效应、溢出效应，同时，还透过各种乘数效应，扩大了这种影响，因此才能在较小的区域内，形成巨大的辐射力和影响力，不仅为武汉经济发展带来了明显的GDP和税收贡献，也扩大和提升了城市就业和消费的规模和层次，是我国中心城市产业升级、品位提升的动力引擎，也是政府推进中心城市产业升级的战略选择。第四，武汉城市圈商会大厦作为地标性建筑所形成的品牌效应，会形成武汉地区的新名片。武汉城市圈商会大厦计划打造的是武汉中心城区地标性的商务办公空间，作为城市圈商贸企业的集中办公环境，随着不同区域不同类型商贸企业总部的入驻，可以提高大厦所在区域的知名度、信誉度，促进区域政府提高服务质量，优化商务环境，完善城市基础设施和人居环境，推入多元文化融合与互动，加快复兴大武汉“建设国家中心城市”战略的推进与实施。八、武汉城市圈商会大厦建设的政府政策建议民营经济作为的市场主体占驻着武汉城市圈经济发展的半壁江山，发展中小企业的总部经济是实现第二产业、第三产业全面发展，促进武汉及周边地区区域经济发展的动力引擎。其战略核心是营造良好的区域经济发展环境，这是促进中小企业发展所必须的外部环境，但同时也要从中小企业的实际出发，给予相应的优惠政策扶持。对于目前武汉城市圈商会企业共同提出的建设“武汉城市圈商会大厦”，希望政府可以给予适当的政策支持与引导建议。最主要表现在以下两个方面：（一）武汉城市圈商会大厦的选址问题总部经济聚集区作为城市的制高点，其空间的短缺是无法避免的瓶颈，因此世界上绝大多数聚集区都采用了高层建筑的方式，发展楼宇经济，并因此伴生了很多城市地标。例如上海浦东新区，其高层建筑的高度和数量在全国乃至全世界都屈指可数，这不仅代表了城市建设的水平，也是城市发展水平的重要标志。因此，为促进武汉城市圈商会的发展，保证在会的商贸企业在武汉地区携手并进，目前建设武汉城市圈商会大厦的落地选址问题变得尤为重要。希望政府部门在掌握的可供给土地资源上给予明确的指导建议，帮助我们落实选址问题。1、与武汉地区部分区域现有的空置办公用房合作建设。寻找武汉市中心城区内现有的部门或企业单位空置用房，采用联合办公的模式。对其中可以合作办公的区域，由武汉城市圈商会成员单位自行筹集资金改造建设，形成独立、自主的办公区域。通过此项战略性的合作来实现武汉城市圈商会总部经济的形成，实现商会企业总部在汉的聚集扎堆，充分发挥总部经济的规模效应。同时，改善目前武汉市内空置办公用房的使用情况，改善总部经济所在区域的经济面貌和投资环境，为区域发展产生助推效益，实现区域经济的共同发展，共同繁荣。希望武汉市及各区域政府为武汉城市圈商会推荐其在武汉市内现存的合适办公用房，对于项目的