物业公司管理规章制度 - 副本.doc

恩施州大博管理有限责任公司管理规章制度第一部分 管理规章制度 科学完善、合理量化、健全实操的管理规章制度是我们取得成功的重要法宝。为进行统一规范的管理，接管物业后，我们将严格按照ISO9002国际标准及本公司质量体系文件要求，对物业实施专业化、规范化管理。提高管理质量，实现社会效益、环境效益和经济效益。在此，我们摘录物业智能化、园林型特点有关的治安、装修等部分规章制度共计121条。其中公众制度22条、内部岗位责任制33条、管理运作制度41条、员工考核制度25条。具体内容详见附件管理规章制度汇编。一、 公众制度1 物业业主公约；2 物业精神文明公约；3 物业楼宇使用及维护管理规定；4 物业装修管理规定；5 物业装修管理公约；6 物业装修人员管理规定；7 物业内物品搬进（出）管理规定；8 物业治安管理规定；9 物业清洁卫生管理规定； 10物业园林绿化管理规定； 11物业消防管理规定； 12物业交通车辆、停车场管理规定； 13物业环境保护管理规定；14物业住宅区供水、供电、供气管理规定；15物业电梯使用管理规定；16物业智能化设施使用管理规定；17物业临时用电管理规定；18物业有线电视和智能化网络管线使用管理规定；19物业会所管理规定；20物业暂住人员管理规定；二、内部岗位责任制1. 物业服务处主任岗位职责；2. 物业服务处工程技术部主管岗位职责；3. 物业服务处工程技术部工程师岗位职责；4. 物业服务处智能设备管理员岗位职责；5. 物业服务处水电设备管理员岗位职责；6. 物业服务处电梯管理员岗位职责；7. 物业服务处工程维修员岗位职责； 8. 物业服务处电脑文档人员岗位职责；9. 物业服务处安全部主管岗位职责；10. 物业服务处安全部班长岗位职责；11. 物业服务处安全巡查员岗位职责；12. 物业服务处交通管理员岗位职责；13. 物业服务处车辆保管员岗位职责；14. 物业服务处各级人员在火灾扑救中的主要职责；15物业服务处义务消防员岗位职责；16物业服务处环境保洁部主管岗位职责；17物业服务处保洁班长岗位职责；18物业服务处园艺工程师岗位职责；19物业服务处保洁员岗位职责；20物业服务处绿化员岗位职责；21物业服务处行政管理员岗位职责；22物业服务处会计员岗位职责；23物业服务处出纳员岗位职责；24物业服务处仓管员岗位职责；三、管理运作制度1 员工守则：2 物业服务处管理人员文明服务准则；3 物业服务处员工办公制度；4 物业服务处部门月计划、月总结制度；5 物业服务处廉洁制度；6 物业服务处员工培训制度；7 物业服务处财务管理制度及会计核算制度；8 物业服务处档案资料管理制度；9 物业服务处值班管理制度； 10物业服务处办公用品申请、购买、领用制度； 11物业服务处员工宿舍评比制度； 12物业服务处投诉处理、回访制度； 13物业服务处维修回访制度； 14物业服务处机电设备的编号办法； 15物业服务处机电设备的统计制度； 16物业服务处智能信息室管理规定； 17物业服务处消防控制中心管理规定； 18物业服务处水泵房管理规定； 19物业服务处配电房管理制度； 20物业服务处防火安全检查制度； 21物业服务处高层灭火作战方案； 22物业服务处地下车库灭火应急方案； 23物业服务处电梯值班检查制度； 24物业服务处电梯机房管理制度； 25物业服务处整体运作流程； 26物业服务处业主（住户）投诉处理流程； 27物业服务处物业验收与接管流程； 28物业服务处住户入住流程； 29物业服务处住户装修管理流程； 30物业服务处档案建立流程； 31物业服务处工作督察流程； 32物业服务处物料控制流程； 33物业服务处房屋室内维修流程； 34物业服务处公共设施维修养护流程； 35物业服务处机电设备维修流程； 36物业服务处社区文体活动开展流程； 37物业服务处治安管理运作流程； 38物业服务处消防应急处理流程； 39物业服务处室内安防报警应急反应流程； 40物业服务处园林绿化管理流程； 41物业服务处保洁管理流程。 四、员工考核制度1 物业服务处员工工作考核及奖罚制度；2 物业服务处员工岗位责任年考核表；3 物业服务处员工岗位责任月考核成绩汇总表；4 物业管理管理处主任月考核表；5 物业服务处事务助理月考核表；6 物业服务处安全部主管月考核表；7 物业服务处安全部保安员月考核表；8 物业服务处安全部交通管理月考核表；9物业服务处工程技术部主管月考核表；10物业服务处工程技术部机电设备管理月考核表；11物业服务处工程技术部维修工月考核表；12物业服务处工程技术部智能设备管理员月考核表；13物业服务处环境保洁部主管月考核表； 14物业服务处环境保洁部清洁员月考核表；15物业服务处环境保洁部绿化园艺师月考核表；16物业服务处会计员月考核表；17物业服务处收费员月考核表；18物业服务处电脑文档人员月考核表；19物业服务处仓管员月考核表；20物业物业管理部主管月考核表第二部分 住宅区档案建立与管理随着科技和物业管理专业化的发展，信息成为管理资源中又一重要因素。为此，物业物业管理的档案建立与管理必须采用先进电子计算机技术，通过档案的“集中化、有序化、信息化”科学程序，筹建管理处与主管领导部门的外部互联网络，运用先进的资料检索软件，便于上级主管单位的工作检查和监督；建立管理处内部NT网络，达到资源共享、合理利用的目的。在信息的收取时广开信息渠道，存储时做到内容全面、丰富，收集时尽可能地完整。我们拟对物业内所有物业管理与服务的项目，从主体到配套，从建筑到环境，从硬件到软件都建立相应的管理档案。并树立档案管理的财富观、资源观和服务观，使档案管理真正为管理服务。一、 档案管理工作环节档案利用资料归档资料整理资料收集1资料的收集（1）设立档案室，采取系统化、科学化、电脑化的先进手段，聘专职档案员，直接隶属综合部。建立相应的规章制度，对所有档案进行严格管理。（2）资料的收集坚持内容丰富的原则，根据实体资料和信息资料的内容，在实际工作中从需要出发，扩大信息资料的来源渠道，从时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料；从空间上讲是物业构成的方方面面，大到房屋本体、公共设施，小到一树一木都有详细的资料收集。2资料分类整理收集后的所有信息，统一由档案室集中整理。整理的重点是去伪存真，根据档案的来源、信息的内容、住处的表现形式等特点进行细分，做到条理清晰、分类合理。3资料归档管理 （1）归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存。根据实际需要，物业的管理拟采用原始档案和电脑档案双轨制。采用多种形式的文档储存方式，便于原始档案的保存，如录像带、胶卷、照片、图景等。档案组卷按不同业务性质、编号、造册、编辑并分柜保存，运用计算机等先进的管理手段，尽可能的把其他形式的档案资料转化为电脑储存，便于查找和调用。 （2）档案的出室、入室都有严格的规定。出室必须由具备资格的人员经登记后方可借出；入室时，须由专人进行检查，如有破损，立即修复，并追究有关人员的责任，档案管理人员需要及时收回在外文件，严防文件的流失。 （3）档案的管理环境必须做到“三防”，即防火、防潮、防霉变。 4档案的运用 采用先进的检索软件，建立电脑网络系统，充分发挥档案的贮存和使用价值。 （1）外部网：与广大业主、住宅局主管处室进行联网，所有管理资料如住户资料、装修资料、财务状况等，随时可以查阅调用，便于工作监督和检查。（2）内部网：管理处内部室联网，运用现代化办公手段和设施，对文件进行分级管理、分层使用。 二、档案资料的分类名 称资 料 内 容工程建筑产权资料A：规划图纸、项目批文、用地批文B：建筑许可证、投资许可证、开工许可证C：拆迁安置资料工程技术资料A：红线图、总平面图B：地质勘察报告、开竣工报告、图纸会审报告C：工程合同、工程预决算D：工程设计变更、通知及技术核算单E：竣工图：单体建筑、结构、设备竣工图 消防、燃气、智能化等工程及地下管网竣工图F：房屋消防、燃气竣工验收证明书G：钢材、水泥等主要材料的质量保证书H：新材料、构配件的鉴定合格证书I：供水、供电、电梯、消防、智能化等设备的检验合格证书，供水、供电、电梯、消防、智能化等设备技术资料j：砂浆、混凝土试块、试压报告K：绿化工程竣工图L：其他技术资料事务管理资料住户资料A：住户入住资料（购房合同、入住通知单、业主公约、装修申请、验房表、费用托收协议等）B：住户家庭人员档案C：住户家庭维修档案事务资料A：事务值班表 B：事务交接记录表C：围合搬出（入）物品登记表 D：日常事务巡视记录E：事务回访登记表装修资料A：装修申请表（附图纸） B：装修工程队安全责任书C：临时施工人员登记表 D：施工单位营业执照维修资料A：维修申请单 B：维修服务派工单C：维修回访记录本 D：公共设施维修记录治安交通管理资料A：日常巡查记录、交接班记录、值班记录B：查岗记录、闭路电视监控系统录像带C：物资搬运放行记录、紧急事件处理记录D：车辆管理记录、车辆详细资料、车位使用协议设备管理资料A：公用设施保养维修记录 B：各项机电设备保养维修运行记录C：设备分承包方维修保养记录 D：设备检查记录社区文化资料A：活动计划实施方案、总结记录 B：社区文化活动图片及录像记录C：传媒报导 员工管理资料A：员工个人资料、聘用表 B：员工业绩考核及奖罚记录C：员工培训计划及实施记录 D：员工培训考核记录E：员工外出考评及参加演练记录 F：员工住户及内务管理记录表业主反馈资料A：服务质量回访记录表 B：业主意见调查、统计记录C：业主投诉及处理记录名 称资 料 内 容行政文件资料A：管理处主管值班及督察记录 B：政府部门文件C：物业公司及主管领导部门文件 D：管理处规章制度、通知、通报等E：管理处荣誉一览表 F：管理处接待来访参观记录业主委员会资 料A：筹备成立文件B：成立后运行文件第五节 日常物业管理实施方案 日常物业管理阶段是物业管理单位实施管理与服务功能的重要阶段，针对物业的特点，我们的物业管理工作将由前期介入期、装修入住期、常规期三个部分组成。前期介入期，我们深入了解规划设计思路和入住、业主人群的需求，从物业管理的角度提出了一系列合理化建议，并依据市场调研的结果，提前准备物业管理方案，为接管打下坚实基础。装修入住期，我们将装修管理和治安管理确立为这一阶段的工作重点。装修管理上，向发展商和业主委员会负责。实行公司、管理处层层承诺，立下军令状，对装修管理人员绩效实行奖励与制裁相结合的管理方式，对住户装修实施严密的追踪监管，确保装修管理总体目标的实现。治安管理上，我们将依据入住期的治安形势和业户的心理需求，实施“人防为主，技防、物防为辅”的治安管理方式，加强对装修队、外来人员、搬运队等流动因素的监管，确保“管理无盲点，治安无事件”。第一部分 前期介入期管理一、 前期介入，合理规划1 介入规划，提出合理化建议1） 针对物业实际情况，提前准备管理方案在前期介入工作中，我们一方面参与物业规划建设，另一方面，紧密结合物业的实际情况，提前准备管理方案，我们将经过调研，完成详实科学的物业管理可行性调研报告。依据调研结果，我们对物业的物业管理进行准确定位，并有针对性地拟订了智能化设施管理方案、装修监管方案、治安管理方案、住宅停车管理方案、环境管理方案等。2）利用物业住户讲座，提前对住户进行宣传为了更好地实施将来对物业的管理，我们把对住户的宣传作为前期介入的一项重要工作。我们确定的宣传内容为：常规知识宣传、智能化设施的使用宣传和装修制度宣传。由专业人员现场讲授有关知识，并组织部分物业业户参观学习。在此基础上我们还利用各类传媒传播智能化知识，以取得良好的社会效果。二、做好验收接管工作在我公司对物业充分了解的基础上，通过接管验收这一工作程序，进一步熟悉物业整体的各项性能与特点，预测管理中可能出现的问题，准备相应的方案，真正做到有备无患，防范于未然。物业的验收与接管程序如下：成立验收小组制订验收标准接管移交手续书审查资料、图纸、亲临现场逐项检查，发现问题，做好记录，督促整改签订移交书面手续，做好遗留工程备案签订物业保修合同第二部分 装修入住期管理一、 办理入住，快捷便利1 举办隆重简朴的入住仪式业户对新家物业，有一个了解、熟悉、认同的过程，为缩短这一心理过程，展现未来物业管理人员的良好形象，我们将在会所举办隆重简朴的入住仪式，邀请有关领导、业户代表参加，为共同营造安宁、详和、积极向上的社区物业所特有氛围和良好的物业物业管理大环境，获得一个良好的开端。2办理入住手续流程交领入住资料填写资料，并输入电脑，签订合约代收、代缴费用发钥匙交、验房屋开通水电气，代办电话、电视等业务。3办理入住手续采取的便利措施办理入住手续，我们将坚持武汉小竹物业服务：热情、周到、高效、便利的方针。我们采取的便利措施是：（1）设立办理入住专用办公室，由专职人员提供一条龙服务。精心安排入住程序，住户随到随办，从进入大厅到领钥匙验房30分钟内办毕。（2）提前与供电公司、自来水公司、燃气公司、电话公司、有线电视台签订代办业务协议书，代办有关业务，方便住户，减少麻烦。同时，为住户提供多项免费咨询和维修服务。（3）提供集体办理和上门服务等服务项目。二、装修管理，确保无一例违章装修为维护物业外观形象的统一、美观，保障智能化系统的正常使用功能不被破坏，我们将从实际出发，以智能设施管线、公共管线为装修工作的监管重点，根据以往的装修管理经验与教训，公司在物业的装修管理上实施着重装修宣传装修审批-装修跟踪监管-违章装修即时处理-装修验收五个环节的工作，力争“服务在一线，监管在一线”。为正面引导住户装修，我们将利用公司的优势，联合武汉市内几家名牌装修公司为住户提供免费装修咨询、装修设计服务。此外，做好相关业务的协调管理工作。拟采取的违章装修控制流程：对住户、装修施工队伍装修培训住户办理入住手续 培训合格后申报装修，严格审核装修方案，签订装修合约，提交装修押金装修纠察员、环境巡查员、治安巡逻员、消防管理员交叉监督责任事务助理监管 发现违章装修，1小时内 发出通知，上门工作，以更说服住户，以情打动住户，让住户整孜 向市房地局反映情况以取得行政上的支持采取停水、停电强制措施经济手段、法律手段解决 1装修宣传，切实到位为加大装修宣传培训的力度，我们将在入住初期策划一项大型宣传活动，充分发挥社区文化的导向功能、约束功能，并架起管理处与住户单位的桥梁，真正提高住户按章装修的自觉性。2 装修审批，严格把关依据我们多年管理的经验，在审批过程中，将会出现一些不良现象，例如某些觉悟较低业户为了个人利益，利用人情关系，或者在装修方案上制造模糊概念，以达到违章装修的目的。针对物业物业管理上可能出现的特殊情况，以及装修管理上对智能设施管线，公共管线保护的特殊要求，我们将一方面对住户申报的装修方案进行严格审批，一方面加强装修审批人员的内部管理，以确保装修审批严把人情关、金钱关和技术关。装修审批重点如下： （1）保证房屋设施的正常使用功能。审核重点：房屋结构、智能化设施及管线；电梯、供水、供电、供气管线。 （2）保证房屋外观统一美观。审核重点：阳台、窗台、天台（跃层房）、空调安装及管线走向。（3）装修材料符合防火规定。物业不允许装防盗网，住户心理压力非常大，针对这一情况，我们将建议住户按照统一要求加装防盗窗花，一方面防止室外非法入侵，一方面防止小孩攀越而造成意外。3建立细致严密的装修跟踪监管体系业户装修施工，指定专职责任事务助理，实施“全过程”追踪监管，每天巡视施工现场不少于4次，通过现场巡查及与住户沟通，了解施工方案、装修工程进展，把违章装修消灭在初始阶段。管理处专门设置有装修纠察队，对住户装修进行巡回检查，可在违章初期发现制止违章。同时管理处的安全巡查员、环境巡查员、消防管理员也要对装修进行监管。形成立体式的装修监管网点，维护好智能设施管线、公共管线，杜绝违章搭建，把违章装修消灭于萌芽阶段。此外，在物业，我们还将借鉴其他先进物业管理公司装修管理方面的成功经验，加强监管的同时，在住户入住装修高峰期，对绿地楼前、楼梯通道两侧墙面加以保护，使之不被破坏。住户装修垃圾实施袋装化，指定地点投放，确保物业绿化完好。4处理违章装修的四个手段（1）说服手段。住户出现违章装修，责任事务助理在2小时内，上门做好住户的思想工作，礼貌地向住户解释装修规定，耐心地向住户说明违章装修造成的危害。做到以理说服住户，以情感化住户，争取住户的支持和谅解，让住户自觉接受整改要求。（2）经济手段。在住户装修申报时，按其工程总造价的10%交纳装修押金，出现违章装修，除了采取说服教育、行政压力促使其整改外，针对违章情况，采取扣除装修押金、罚款等经济手段控制，从经济上控制住户的违章装修（3）行政手段。物业，其住户均为有一定身价的人士和投资人士，装修监管人员在实施监管时有心理压力。我们将通过建筑监管机关城市建筑督查大队，在业主一意弧行的情况下，向他们反映情况，取得行政上的支持，通过行政压力督促整改，同时将采取停水、停电的方法，强制停止违章装修施工。（4）法律手段。住户装修申报手续中，管理处分别与住户、装修施工单位签订具有法律效力的“装修协议书”和“装修责任书”，分清管理处、住户、装修施工单位之间的责、权。同时，建议房产局制订武汉市住宅装修管理条例，对住宅装修进行法制管理。对违章装修并无视一切的住户，我们通过法律途径予以解决。通过上述管理措施的实行，我们深信一定能做好物业装修的管理工作。三、入住期治安管理1 入住期治安形势分析依据业户调研结果，我们预计，入住期将持续26个月，这一阶段的治安形势为：（1）周边环境较为复杂与入住高潮中外来装修、搬运人员往来频繁的状态相互并存。（2）装修集中，装修监管面大，装修防火任务艰巨。（3）智能化设施尚处于一个调试、试运行阶段，住户误报率高、治安压力大，管理压力大。物业入住期的治安形势有一个清醒的认识，是做好治安管理工作的基础。针对这一时期治安形势，我们在入住期限确立了“人防为主、技防物防为辅”的治安管理思路，进一步发挥武汉小竹物业规模优势，随时调用公司治安力量，实现治安管理指挥上的“联合”。2 治安管理确保治安事件发生率为零（1）治安队伍建设建立一支高素质的治安队伍。治安队伍建设，按高标准、严要求的指导思想，严抓招聘、培训、上岗、考核等关键环节，实施“准军事化管理”。治安员选聘具有良好的思想品德和精湛业务技能的人员，建立业务、绩效考核与工资、职位挂钩的机制。治安员管理引入轮换制和淘汰制，由公司保安管理中心统一调度，对服役一年的治安员，进行轮换上岗，在年终考评中，实行末位淘汰制，淘汰率不大于10%，保持治安员的高素质和战斗力。（2）确立治安重点加大对入住期人流、物流、车流的有效监控。人流控制对来访人员须通过门岗，与主人通话后方可进入，并进行访问登记和离去注销手续。对装修、搬运人员采取办理出入证管理，并交管理押金，对他们的活动范围进行一定限制；经常配合派出所查户口，把可疑分子清出物业；对可疑陌生人采取追踪、监控的措施，必要时可上前有礼貌地查验证件。物流控制对物资流动实施申报制、盘查制和登记制。住户物品的搬入（出）须向围合事务助理提出申报，由事务助理向相应部门传达并提供方便；安全巡查员有责任和义务对物资的出入进行礼貌盘查；所有的物资流动实行登记放行手续。车流控制针对物业分期建设的实际情况，合理规划居住区的车辆行驶路线，实现人车分流、出入分流。（3）尽快完善并发挥智能化系统的安防优势充分发挥我们与协作单位的良好合作关系，密切配合，尽快完成智能化安防系统安装调试工作，使智能化安防系统全面启动，正常运转。第三部分 房屋及共用设施管理一房屋本体及共用设施维修养护范围 房屋本体共用部位维修养护范围，房屋承重结构部件（基础、屋面、梁、柱、墙体），抗震结构部位（构造柱、梁、墙）、外墙面、楼梯间、公共通道。共用设施维修养护范围：物业道路及停车场、地下车库、人防通道、围墙、大门、园林绿地、消防水池、标识导示、化粪池等。二房屋本体共用部位及共用设施维修养护运作 房屋管理是物业管理的重要组成部分，房屋本体及共用设施维修养护工作将由工程技术部按制度有计划按标准要求实施，属日常维护的其费用由管理处日常物业管理费中支出，属大中修、改造项目的报请业主委员会批准从房屋本体共用部位及共用设施设备维修基金中支出。按建设部、财政部及武汉市有关法规精神，建议资金的使用和审批采用以下方案。管理处每年年末向业主委员会做出本年度共用部位及共用设施设备维修养护实施情况的总结，并提出下一年度计划。经业主委员会审核批准后由管理处组织实施，所需费用从房屋共用部位共用设备设施维修资金中支出。坚持专款专用，接受业主委员会的监督、查询。三、房屋及公共设施管理标准：1) 房屋外观完好、整洁；2) 区内组团及栋号有明显标志及引路方向平面图。3) 房屋完好率达98%以上。4) 无违反规划私搭、乱建现象。5) 阳台(包括平台和外廊)的使用不得有碍观瞻。装饰房屋者，不得危及房屋结构与他人安全。6) 零修及时率达98%以上，零修合格率达100%，并建立回访和回访记录。7) 房屋资料档案齐全、管理完善，并建立住户居住档案，住户所在栋号、门号、房号清晰， 随时可查。8) 物业内公共配套服务设施完好，无随意改变用途现象。9) 道路、停车设施完备，路面平坦通畅。10) 污水、雨水排放通畅，沟渠无杂物淤塞。四、建筑本体日、周、月维修保养计划：主要周期房屋本体室内：小修30分钟,一般故障2小时,不超过8小时,较难故障3天内。48小时跟踪验证。楼梯、墙面：发现问题按原样及时修复，每年全面检查一次，3-4年全面修补刷漆一次。天面：每年全面检查一次，每年雨季前须检查一次，发现破损及时修补。公共设施室内污水系统:每月检查1次,每年雨季前须检查一次,发现破损及时修补。道路车场：每天检查1遍,随时坏随修；路灯：每天检查1遍，随时坏随修；明暗沟：每周检查1遍，随时坏随修；供水电气：每月细查1遍，随时坏随时修；楼道灯：每天检查1遍，即坏即修。检查项目及处理方法检查项目1.地基基础 2.梁柱板主体 3.墙体 4.顶棚 5.楼梯扶手 6.公共门窗 7.隔热层、防水层 8.水箱水池 9.天面扶栏 10.消防设施 11.电子对讲门 12.信报箱 13.标识 14.散水坡 15.楼板地面砖 16.上下雨污水管 17.设备房 18.道路 19.道路 20电缆沟盖板 21.路牙 22.踏步阶 23.给排水 24.路灯 25.清洁设备 26.娱乐设施.处理方法按照物业管理有限公司ISO9002标准,对轻微不合格项进行整改,严重不合格项上报并提出纠正措施。考核标准日常周检、月检考核按ISO9002质量标准；年终考核按国家建设部考核标准。第四部分 共用设施设备维修养护物业区内的设施设备是全体业户的共同财产,精心的维护和保养可为用户带来持续的舒适和便利.为正确操作设备，延长设备的使用年限，避免操作不当给设备造成损坏增加维修成本。针对物业设备系统，拟订细致又具操作性的工作重点：一工程技术部设备维护工作指引1 了解培训中心设备的详细技术档案资料，包括操作规程使用说明书、工作性能、适应范围、运行方式、连续运行时间、注意事项等等，对一些较为大型、复杂、技术要求较高的设备必须对操作使用人员先进行培训学习，待能了解其基本工作原理并熟悉操作程序后再独立操作。2 管理人员、维修工、操作工都具有专业基础知识和操作技能，对一些特殊岗位，按照要求持证上岗，如电梯操作、消防、维修电工、电气焊作业等。3 建立与健全各种设备运行制度、值班制度、交接班制度、设备操作规程及设备操作使用人员岗位责任制,并严格按章操作实施。4 由于设备设施的种类及使用时间不同，有的是日常使用运行的，如空调、电梯、生活泵，有的是在非正常情况下使用的设备如消防泵、自动报警、事故照明切换柜（应急发电机、联动柜）等各类设备需要根据其实际情况，制定出相应的设备运行使用、操作制度并予实施。5 对运行中的设备除了按规定制度例行检查、巡视、记录外，设备管理、维修人员做到一看、二摸、三闻、四分析、五动手、六汇报、七备案。看：看运行设备的外表、各种开关，操作机构位置，故障显示指示、油位、水位、温度、颜色等直观细微情况变化，及早发现设备运行故障的征兆。摸：即用手感觉来判断设备是否运行正常，其中包括电机的轴承温度，开关外壳绝缘导线运行温度及设备振动等。 闻：即对嗅觉范围内的运行设备进行鉴别，通过闻，能确定是否电容器、开关、线路有问题（焦糊味），能判断空调机是否严重泄漏雪种（较浓的氟里昂味），亦可判断发电机、空调机的燃油泄漏和机油泄漏（有些漏油部位因被物体或箱盖挡住一般难以发现，而通过闻确能发现问题）。分析：通过一看、二摸、三闻，进行综合分析，最终确定设备故障与存在问题的地方。动手：就是在确定运行设备故障与存在问题后，动手解决问题，排除故障。对一些必须采取停止运行的设备当机立断退出运行，防止故障因进一步扩大而损坏设备。汇报：当事态严重，无法当时解决的问题应及时向上一级主管领导或部门汇报并请求支援解决。备案：对抢修更换过的设备设施，应有详细的资料留档备案，设备的维修技术档案资料对日后的运行保养维修起到十分重要的作用，同时也是重要的技术凭证和依据。二养护管理措施养护管理包括定期检查、日常保养、维修制度、维修质量标准等， 首先应以预防为主，坚持日常按计划保养与维修并重，实行专业养护与临时维修相结合，使设备设施处于良好运行状态。其次应注意做好：1、设备设施定期检查、巡视形成制度，对不同设备根据实际使用情况做到定人、定时、定期、定质的检查与养护，包括更换易损零件，添加润滑油、更换轴承、皮带、盘根、除锈补漆翻新保养等。2、常年使用运行与季节性使用的设备，合理制定安排维修保养期限和计划，完善设备管理维修保养规程并予实施、执行。3、不经常使用、运行或非正常情况下使用的设施设备，不忽略对其保养和检查。如发电机、消防泵、喷淋泵、消防排烟风机等。三机电设备保养计划表序设备名称保养周期保 养 检 查 内 容1生活水泵每月、半年泵体、阀门、管道、附件、电机、控制柜2消防、喷洒泵、补压、排水泵、潜水泵半年泵体、阀门、管道、附件、电机、控制柜3风机半年风机、风阀、电器回路、控制箱4电梯半月、月、季、半年、年机房、井道、轿箱、底坑5发电机季度每个月空载试机半小时，检查蓄电池、过滤器、水箱、控制柜6干式变压器一年器身各螺丝、绝缘电阻测定、辅助部件检查，清扫7空调（冷水机组）半年主机、管道、水箱、阀门、制冷风机、盘管风机、控制器检查。8火灾报警系统每月、每年烟感、空感、手动报警按钮、疏散出口指示灯。9气体灭火器系统每月、每年灭火器、气瓶10消防联动控制柜一年操作按钮（手柄）信号灯、接线端子、各元件动接点11公共天线系统每月天台接收系统（支撑杆、天线架、线），放大系统（终端板、分支器、放大器）12低压配电柜每年柜面元件、开关、按钮、指示灯、表计13交通道闸每月挡车杆、转动轴、齿轮箱14对讲监控系统每半年访客主机、管理主机、电源箱、解码器、手机、线路15防盗监视系统半年室外摄像系统、室内摄像系统、监视控制系统。四、建筑本体日、周、月维修保养计划：主要周期房屋本体室内：小修30分钟,一般故障2小时,不超过8小时,较难故障3天内。48小时跟踪验证。楼梯、墙面：发现问题按原样及时修复，每年全面检查一次，3-4年全面修补刷漆一次。天面：每年全面检查一次，每年雨季前须检查一次，发现破损及时修补。公共设施室内污水系统:每月检查1次,每年雨季前须检查一次,发现破损及时修补。道路车场：每天检查1遍,随时坏随修；路灯：每天检查1遍，随时坏随修；明暗沟：每周检查1遍，随时坏随修；供水电气：每月细查1遍，随时坏随时修；楼道灯：每天检查1遍，即坏即修。检查项目及处理方法检查项目1.地基基础 2.梁柱板主体 3.墙体 4.顶棚 5.楼梯扶手 6.公共门窗 7.隔热层、防水层 8.水箱水池 9.天面扶栏 10.消防设施 11.电子对讲门 12.信报箱 13.标识 14.散水坡 15.楼板地面砖 16.上下雨污水管 17.设备房 18.道路 19.道路 20电缆沟盖板 21.路牙 22.踏步阶 23.给排水 24.路灯 25.清洁设备 26.娱乐设施.处理方法按照物业管理有限公司ISO9002标准,对轻微不合格项进行整改,严重不合格项上报并提出纠正措施。考核标准日常周检、月检考核按ISO9002质量标准；年终考核按国家建设部考核标准。第五部分 维护公秩序 一、治安管理 1治安管理向“技防为主，人防物防为辅，全面防范”的整体治安思路转变智能化系统经过入住期的调试与养护，多数住户已熟练使用，该系统必将进入一个误报率低、运行相对稳定的状态。此时装修入住已进入尾声，人流、物流、车流繁杂等不稳定因素相对减少。根据治安形势的变化，我们的治安管理将由入住期的“人防为主，技防物防为辅”的思路向“技防为主，人防物防为辅，全面防范”的整体治安思路转化，充分发挥智能化系统的防范优势。2在入住期治安管理的基础上实施三层防卫控制即：门禁系统远红外探测系统紧急求助系统家庭内层区域范围物业范围3、监控与巡视（1） 合理布控，人防与特防紧密结合。（2） 专业安全员与应急支持相配合。（3） 强化训练与高效监控。监控中心为松森花园日月华庭安全防范的控制中心，是发生意外事件的救助指挥中心。1) 监控中心实行24小时值班，对电视监视系统和消防报警控制系统进行监视，当班人员熟练掌握监控系统的操作程序，发现故障及时向班长或主管汇报，并填写值班记录。2) 值班人员在电视监视中发现可疑迹象，应及时向安全班长报告，由班长安排处理，并在班长值班本上记录。3) 消防报警系统出现报警信号，应及时向安全部班长报告，由班长安排检查。如属火警，按灭火方案处理，属误报消除信号后作值班记录。4) 外来人员进入监控中心必须填写监控中心外来人员登记表5) 对监控中心安全工作和记录，由当班班长和安全主管进行验查。6) 入住期治安管理采用三层防卫控制方式，可以充分利用人防、技防、物防三防结合的优势，任何不速之客想在此作案将无功而返。二、消防管理1、建立消防责任制防火安全依靠物业每一个人来参与，建立区域消防责任制，直接消防责任人。使火灾事故的隐患降低到最小程度。2、控制火灾隐患要点（1） 控制火源（2） 控制易燃材料（3） 监视和检查重点防火部位3、消防管理的职责与措施（1） 管理处主任为管理处消防责任人，并对管理处的消防工作全面负责。（2） 管理处员工如护管员、维修工等为安全检查员及义务消防员，发现消防隐患，应制止违章作业。（3） 认真贯彻执行消防法规和上级有关消防工作指示，开展防火宣传，（4） 普及消防知识，积极开展防火宣传教育。（5） 常检查防火安全工作，纠正消防违章、整改火险隐患。（6） 定期巡视、检测、维修、保养、更新消防器材和设备，确保器材的良好状态。（7） 制定消防措施，制定紧急状态下的疏散方案。（8） 接到火灾报警后，在向消防机关报警的同时，迅速奔赴现场，启用（9） 消防设施进行扑救，并协助消防部门查清火灾原因。（10） 坚持管理人员、安全人员的巡回检查制度，对物业设施中存在的隐患应及时整改。（11） 加强施工管理，严格装修审批和监督制度。4、消防意识培训与宣传消防是安全工作中重要的一环，广泛宣传消防意义，提高群策群防的消防意识，加强消防设施的管理，贯彻“预防为主、防消结合”的方针。措施具体内容成立义务消防队制定消防检查计划，培训义务消防队员，定期检查，消除隐患。确保设施设备处于良好运行状态。消防技能培训密切配合公安消防部门，定期举办消防、逃生演习、咨询讲座，强化消防意识，提高消防技能。推广消防社会化自救消防设备的保障发挥业主消防防范自治的意识，每户每家配备家庭灭火器，提供消防设备最基本保障。5、临时动火作业的“七不、四要、一清”“七不”内容：1) 防火、灭火措施落实不动火作业。2) 周围易燃杂物未清楚不动火。3) 附近难以移动的易燃结构未采取安全防范措施不动火。4) 凡盛装过易燃的容器，未经洗刷干净，排除残有的油质不动火。5) 凡储存有易燃、易爆物品的场所，未经排除易燃物品的不动火。6) 在高空进行焊接或切割作业时，下面的可燃物品未清理或未采取 安 全防护的不动火。7) 未配备响应的灭火器材不动火。“四要”内容：1) 动火前要指定现场安全负责人。2) 动火人员要严格执行安全操作规程。3) 发生意外事故时，要及时扑救。4) 现场安全负责人和动火人员必须经常注意动火把情况，发现不安全苗头时，要立即停止动火。“一清”内容：动火人员和现场负责人在动火后，应彻底清理现场火种后才能离开现场。第六部分 保洁服务、绿化养护管理一、清洁管理我们的清洁作业更注重专业管理，为保证环境的清新，实行标准化保洁，由专业清洁公司负责实施，管理处专人监管，保持高水准的清洁卫生服务。二 、日常清洁特殊服务1 保洁服务内容。2 保洁服务实施细则。3 保洁服务管理、工作人员配置。4 保洁服务工作质量标准。5 保洁服务检验办法。6 除了日常保洁管理的七大部分外，我司还拟订出如下清洁特殊服务： 1、进场之初，本公司将组织人员对清洁范围内的所有区域作一次深入彻底的开荒清洁；2、公司设置机动组，任何紧急情况，突击清洁，我公司随时组织大量人员突击协助；3、大风、大雨袭击前后，我公司会组织专人全面检查培训中心内所有工程，特别是天台、平台等下水道是否有垃圾堵塞，如有堵塞或去水不畅通，将即时处理，务求做到去水畅通，排除水浸现象，并及时做好台风后环境清洁工作。三、消杀管理为营造良好的工作和生活环境，我们将以“预防为主、全面达标”为原则，有效控制“四害”密度。消杀工作 楼内外所有区域、垃圾桶、垃圾中转站、化粪池、下水道等。四、绿化管理我们在提高绿化植物的生长质量，维护绿化植物优美外型的同时，注重与园林艺术协调与融合。聘请专业的绿化园艺师指导工作，最终使物业达到生态平衡，环境净化，美化感官的目的。1、 草坪管养草坪的管养标准是草种生长旺盛，呈勃勃生机，草坪整齐雅观，四季常绿。管养工作包括草坪生长势、修剪、灌溉、施肥、除杂草、填平坑洼、补植及病虫害防治。2、 灌木和花卉管养灌木和花卉的管养标准是生长良好，花繁叶茂，造型美观，修剪工艺精细，植物造型具有艺术感和创意，产出精品。3、 乔木的管养乔木的管养标准是生长旺盛，枝叶健壮，树型美观。行道树上缘线整齐，修剪适度，干枝冠美，无死树缺株，无枯枝残叶，景观效果优良。4、 园路管理园路管理标准是路面保持清洁、美观、完好无损，要求及时清除路面垃圾杂物，修补破损并保持完好；路面干净、美观、以增强园林美化效果。5、 环境卫生环境卫生要求绿地清洁，无垃圾杂物、无石砾砖块、无干枯枝叶，无粪便暴露，无鼠洞和蚊蝇滋生地。6、 绿