北京的商业地产现状与发展研究定稿.doc

北京的商业地产现状与发展研究中文摘要：目前，中国楼市史上的空前危机，使国人的目光不得不被其吸引，尽管这场持续了近一年的房地产危机，被大多数人认为是由于席卷全球的金融风暴所造成的，但是自观中国房地产企业本身结构的不合理性，也是导致危机恶化的一个根本性原因，过分依赖银行贷款、住宅商业比例开发不合理，让绝大多数开发商尝到了金融风暴来临后的手足无措。目前国内地产企业所存在的结构问题，已经被大数开发商所认识到了，中房协商业地产专项委员会筹备会正在积极的制定各项建议，帮助开发商度过危机。文章通过科学的统计和分析，描述了北京近年来商业地产的状况，通过分析北京商业地产的供给和需求，寻找北京商业地产现状中存在的问题。为保证北京商业地产市场的健康、持续、稳定的发展，文章建议采取多种措施进行宏观调控，最终目的是使北京商业地产市场走上可持续发展道路。关键词：房地产 商业地产 金融危机English Abstract: At present, the Chinese property market in the history of an unprecedented crisis, so that the eyes of the people have to be attracted, even though this lasted for nearly a year of real estate crisis is considered by most people because of the financial storm sweeping the globe caused by However, since the concept of the structure of Chinese real estate enterprise in itself unreasonable, but also cause deterioration of the crisis a fundamental reason, over-reliance on bank loans, the proportion of residential commercial development is unreasonable, so the vast majority of developers have tasted after the advent of the financial storm loss. At present, the domestic real estate enterprises in the structural problems of existence, has been recognized by developers of large numbers, and real estate industry in a special room consultations preparatory committee is actively formulate the various proposals to help developers through the crisis.Article statistics and scientific analysis, description of commercial real estate in Beijing in recent years the situation, through the analysis of Beijings commercial real estate supply and demand, looking for Beijing commercial real estate prices of the underlying causes. In order to ensure Beijings commercial real estate market healthy, sustained, stable development, the article recommends a variety of macro-control measures to curb speculative activity, with the ultimate aim is to make Beijing commercial real estate market the road to sustainable development.Keywords: real estate commercial real estate financial crisis1、 北京市的社会经济现状建议本章节可以与第二章节内容合并。2008年由美国次贷危机引发的全球性金融危机，目前对我国经济的发展会影响到一个什么样的程度还不太明朗。然而中国商业地产却经历了自己的春夏秋冬房地产领域中的“狼来了”终于变成了现实，整个行业的投资者、消费者的心理预期都受到很大的震荡和挫折。1、 北京城市概况 按照中央对北京做好“四个服务”的北京是中华人民共和国的首都，是全国的政治中心、文化中心，是世界著名古都和现代国际工作要求，强化首都职能；以建设世界城市为努力目标，不断提高北京在世界城市体系中的地位和作用，充分发挥首都在国家经济管理、科技创新、信息、交通、旅游等方面的优势，进一步发展首都经济，不断增强城市的综合辐射带动能力；弘扬历史文化，保护历史文化名城风貌，形成传统文化与现代文明交相辉映、具有高度包容性、多元化的世界文化名城，提高国际影响力；创造充分的就业和创业机会，建设空气清新、环境优美、生态良好的宜居城市。创建以人为本、和谐发展、经济繁荣、社会安定的首善之区。2、 北京经济地位众所周知，环渤海经济圈是近些年来中国经济发展的先锋地带，“80年代看珠三角，90年代看长三角，21世纪看环渤海”，充分说明环渤海地区的经济命脉地位已不可动摇。北京作为这个地区的直辖市，自然是这个经济圈中的重中之重。随着2008年北京奥运会的召开，不少国际、国内的投资商纷纷涌入北京，对北京商业地产的需求不断增加，北京商业地产市场又一次成为世人瞩目的焦点。二、北京市商业地产的发展现状及趋势1.北京商业地产的发展史从九十年代初起步至今，北京的商业地产经历了初期的由于严重紧缺而价格飞涨的阶段，经历了2002年前后几年的市场供给量持续走高、以供给增长为显著特点的爆炸性供给时期，直到2004年以后才发展到供求两旺的平衡状态。这个过程中，这个市场的各方包括政府、投资者、购买者和租赁者都在不断地借鉴、摸索和积累经验，以一种日渐成熟的运作模式在写字楼市场中博弈，使之进入一个稳定的良性循环。 据统计，北京地区2006年的商业地产总供给量约为110万平方米，而2007年和2008年每年的总供给量估计也都在200万平方米左右，如此庞大的供给量，再加上原来没有被市场消化的400多万平方米的市场存量，可以说北京的商业地产供给是明显高于需求的，这在前两年也曾经使得一些行业人士对之后的市场发展怀有悲观的心态，但几年以来“有惊无险”的市场发展状况使人们彻底打消了原来的疑虑和担忧，纷纷换以乐观和充满信心的心态去预测未来的北京商业地产市场发展。 很多人认为，在中国这样一个“看得见的手”和“看不见的手”共同作用、并且前者的作用似乎更大的市场中，不确定的因素实在太多，以至于在政府行政力量这只“看得见的手”的强大干预下，任何有关未来商业地产市场发展的经济学预测结果都会显得苍白无力。然而，随着市场的日益规范和成熟，“看不见的手”将逐步占据主导地位，而且分析未来商业地产市场发展的影响因素对于有效把握市场环境、进行综合决策依然是非常必要和有效的。 2、 近年来北京商业地产的现状分析（1） 供应情况 2008 第四季度北京新的商铺项目供应主要来源于CBD 区域，包括世贸天阶、北京万达广场 (论坛 像册 户型 样板间) ，以及积水潭的新华百货项目，共提供量体205,000 平方米。其中部分原定年内开业的项目由于各种原因将推迟到明年2009年开业。 从区域来看各个主要商业圈的商铺供应量，万柳地区和中关村地区的商业各以近70万平方米的体量仍稳居区域商业量体的前列。王府井、西单等成熟市级商业中心的体量保持在30万平方米左右。今年2008年？后面类似时间的处理请作者自行查找核对。以来CBD 区域的商业放量很大，到年底总体量首次突破50万平方米远远超过了王府井和西单。（2）需求情况北京今年来住宅市场投资遭遇到越来越大的政策压力和风险，这使得曾经热衷住宅市场的投资群开始转向，商铺成为他们投资的主要产品之一。同时，商铺也是海外基金猎取的新目标。 大型的零售商，包括家乐福、沃尔玛、麦德龙等世界最大的一些零售超市加速在北京增扩门面店，而国际知名品牌仍表现出加速进入北京市场的特点，很多国际一线品牌在传统的百货店增开店。 2008 全年北京优质商铺新增需求量为96.4万平方米，与新增供应量（95.3万平方米）相当，这也可以看出，北京今年商铺市场需求的强劲势态。另外，从商铺空置率来看，进入2007年以来一直走低。 （3） 租金走向 今年商铺市场相对于住宅市场受到宏观调控的影响要小，因此商业立项的项目销售表现良好。在租赁市场上，商铺市场的总体需求依然表现强劲。传统成熟的商业圈的租金依然看涨，其他区域的商铺在供应竞争激烈和招商压力较大的状况下，租金仍表现出稳定的走势。 从第四季度的租金表现看，京城优质商铺的首层平均租金水平为74.11 美金/平方米/月（使用面积），相比于上个季度下降了0.66 美金/平方米/月（使用面积）。 （4）主要商圈区域4.1 CBD & CBD 周边本季度哪年哪季度？位于CBD 的世贸天阶和万达广场开业，使得CBD 商圈的优质商业总量超过50万平方米。这个体量已经远远超过市级商业中心王府井、西单，随着CBD 区域内2007 年华贸中心 (论坛 像册 户型 样板间) 水世界商城、等一批商业的投入使用，CBD 的商业体量将成为北京第一大商圈。目前CBD 已经开业和即将开业的商脯大部分都把目光瞄准高端商户，而这个区域也是国际尖端品牌有兴趣进驻的，CBD 集中了北京很大一部分高端消费者，同时区域内各项目在争夺优质客户上也非常激烈。 4.2 西单近年来一直缺乏新的商业面积的供应，一些较老的商场在寻求转型升级，把主要的消费目标定位于年青时尚。但由于硬件条件所限及营销手段缺乏新意，部分商场转型并不成功。2007 年美晟国际广场、西单MALL 即将开业，新开业的商场也将会是西单商圈最高端的商品业态4.3朝外-燕莎商圈众多涉外机构集中于燕莎商圈，大量国有大型企业总部进驻东二环区域，使得这个区域的消费具备相当的潜力。2006 年朝外-燕莎商圈没有新的商铺项目供应，随着新三里屯、圣拉娜、及巴黎城等项目将在2007 年开业，将使这里形成集娱乐、文化、购物等业态丰富的商圈本季度零售租金继续上涨，购物中心首层平均租金达到人民币739元每平方米每月，比第一季度上涨3%。王府井地区继续保持租金最高的地位，其首层平均租金达到人民币1，250元每平方米每月，西单商圈紧随其后，以人民币1，000元每平方米每月的水平位居第二。而主要商圈中，中关村的平均租金仍处最低水平，为人民币617元每平方米每月。（如下图1：购物中心首层租金）本季度共有三个新的零售项目进入市场，为市场带来210，000平方米供应量。其中包括位于朝阳区的两个购物中心项目：华贸购物中心和Solana蓝色港湾国际商区，以及位于中关村地区的华联商厦五道口店（优盛大厦的一部分）华贸购物中心是一个40，000平方米的五层零售项目，是紧邻CBD的大规模开发项目 - 华贸中心的一部分。该项目为追求时尚的消费者提供高档的商品和服务。(图2)3 、 北京商业地产市场的发展特点 （1）商业地产冷清空置渐显 值得注意的是，记者在调查中发现，除了大众关注的住宅市场低迷不振之外，北京商业地产也部分显示出“空置”、“退租”迹象。 需要指出的是，记者在北京CBD朝外区域调查中也发现，有大量空置商铺正在招商，情况一样糟糕。 “与住宅市场负增长不同，2008年商业地产竣工面积大幅增长，加上不断上升的空置面积，在经济不景气的2009年，北京商业地产将出现过剩。”北京市社科院发布北京经济发展报告(2008年-2009年)对此直言不讳。 事实上，目前包括仲量联行、世邦魏理仕等在内的知名国际物业机构均表示，对2009年北京商业地产的前景十分担忧。 世邦魏理仕一份调查报告显示，按照原计划，北京2008年新增商业物业面积大约为600万平方米。但是，全年包括西单大悦城、华贸购物中心、银泰购物中心、三里屯 等在内，全年的新开商业面积不足300万平方米，有近一半商业物业推迟开业。 “总的来说，目前北京商业地产受整个经济下滑影响有所显现，但还不算寒冬。”中国商业地产联盟秘书长王永平向上海证券报表示。 他分析指出，目前北京商业地产的疲软主要表示为三个方面，“一是部分业态开店步伐方放缓；二是商户与开发商物业谈判条件在提高；三是部分商业项目推迟开业。” （2）购物中心日渐成为主流TZ戴德梁行预计，北京2007年开业的商铺面积将达到410万平方米，其中以购物中心模式运作的约为280万平方米，占总面积的68.3。上半年新光天地、美罗城、银座Mall、等已陆续开业迎宾，而下半年预计开业的金融街购物中心、大钟寺国际广场、西环嘉茂等亦都是采用购物中心模式，购物中心已成为新商业地产项目的主流经营模式。 购物中心作为适应市场需求变化的产物，得到了业主、零售商和消费者三方的共同认可。首先，在购物中心模式下，基本不涉及统一收银、营业员管理培训等复杂环节，对管理深度及广度要求相对不高，因而易于被业主认可并推行。其次，随着收入水平及文化素质的持续提高，人们的消费需求逐渐朝着复合式、感性化方向发展，而购物中心能够连续实现购物、休闲、聚会等系列活动，可“一站式”地满足人们多元化的需求，并且其空间规划也更易为顾客创造愉悦的游逛体验。第三，与百货公司之敞开式卖场相比，购物中心通常能够为租户提供更大面积、更为独立的店铺空间，使入驻商家能够更好地营造其品牌个性氛围，促进形象价值提升，因而受到零售品牌、特别是强调感性售卖的中高档品牌的高度认可。（3）综合商业项目的运作各种业态并存，提供一站式购物的综合商业项目，通过吸引各个年龄层、收入水平、消费习惯的消费者，来实现其商业价值。其一个主要特征即集中化，借集中商业设施来集中消费者，但其发展的前提在于区域内消费者密度较低，需要通过集中化来完成对居民的生活配套。而在中国，这种集中化的需要仅仅存在于一些新兴居住区，在商业发展成熟区域，这种各种业态并存的购物广场的生存空间将越来越窄。而如何运作好一个综合购物广场，需要多方面的条件，包括老生常谈的市场调研、选址、策划定位、建筑设计、招商、后期运营等方面。而根据不同购物中心的定位，决定其成败的因素也不一而足，如对于主题商业而言，策划定位、建筑设计、招商、后期运营相对选址更重要，主题商业下细分的如节日中心、相对招商等环节，对于后期运营管理更看重。除以上所说的几点外，使购物中心日久弥新也是其成为运作良好的成熟购物中心的关键，可通过保持市场敏感度、适时进行硬件更新、适度调整业态混合、保持系统健康发展、关联和创新的促销活动、追求完善细节等方面在经营过程中调整和提升商业项目的价值。4、北京商业地产的发展趋势（1）作为国际化大都市以及中国北方的消费中心北京需要大量的商业为人们提供服务，而此前城市商业一直处于供应相对不足的状态。虽然近几年商业地产投资开发量相对较大，但从中长期发展的角度来看，未来亦会逐渐被市场消化，不会产生绝对过量的问题。 商业外围化发展趋势明显在北京城市总体规划（2004年2020年）中，政府提出了构建新城市空间格局、实施多中心的新城发展战略方向，而一个新城市中心的形成有赖于多种功能性物业及产业的均衡发展，完备的商业服务功能亦是城市分中心形成的重要一环。从今年商业放量分布区域来看，将会在传统商圈以外逐级发展形成更多新商圈，这些新商圈所在区域均有相当大量的居住人口存在，具备较强的消费能力，但因历史原因而一直缺乏相应的商业场所，新商业项目的建成可有效满足其消费需求，提供生活便利。以望京为例，在望京国际商业中心、嘉茂购物中心的基础上，随着深国投购物中心、新世界、家乐福等项目的陆续开业，其作为独立商圈的地位将得到有效确立。而亚运村、北苑等区域板块亦将形成多个总面积超过60万平方米的新商业中心，同时，南三环，南四环及东五环等区域，均有相当数量的大体量购物中心项目在前期运作。（2）大型购物中心分布及走向分析分布较为集中，直接引发激烈竞争。从去年下半年至今，主要面市的大型购物中心集中在朝外-燕莎商圈、国贸、西单和金融街，在这些区域还有很多优质项目即将在今年下半年和明年5月之前集中上市，从而直接导致这些区域大型购物中心竞争加大。高消费定位为主，对经营者提出新的挑战。无论华贸、世贸天阶，还是西单MALL，几乎都不约而同地选择了高端定位，众多国际知名品牌及大商场、零售商纷纷入驻各大型购物中心，在同质竞争严重的区域如何突出重围对于各经营者来说都是一个极大的考验。（3）主题商业地产的前景随着近几年商业地产的市场供应量集中加大（其中大部分为大而全或小而全的综合商业项目），导致市场供大于求，同质化竞争严重，空置率上升。在这种背景下，主题商业项目诞生了。具有主题的商业项目既细分了市场，也甄别了客户群，可以很好的将目标客户群吸引过来，成为商业项目的消费者。同时通过对产品的调整、同类商家的集中化或购物环境的营造，将很多随机性较强的购物行为转变为目的性消费，主题商业逐渐获得各方认可。其实，主题商业地产在国外早已形成趋势，有别于综合性购物中心的一站式购物，前者更体现了单个项目的个性化及特殊性。在商业供应充足的市场内，稳稳抓住目标客户群。中国的很多商业项目现在也开始进行主题设计，尽管目前属于起步阶段，很多主题没有深化，仅仅通过产品聚集来实现，但随着今后不断发展，这种局面也将打破，主题体验式商业等都将会被应用到各种商业项目中。例如以运动为主题的商业项目，通过聚集运动品牌实现运动主题的打造。相对于综合商业项目而言，此类主题商业项目具有更强的功能性。就购物中心来讲，该主题所面对的目标客群相对稳定，而周边最好辅有餐饮、消费主题的商业为该零售类主题商业项目服务。商业主题成为重要卖点。如世贸天阶以“全北京向上看”为主题，斥资2.5亿打造梦幻天幕，成为吸引人潮的世界级空中奇观。而华贸中心水世界商城则是以“水主题”为卖点的国际品质购物中。三、北京商业地产存在的问题1、 商业地产项目扎堆同质化竞争激烈（1）主要问题 据上海五合智库发布的统计数字显示，2007年北京面世的10000平方米以上的商业项目将达到27个，面积在237万平方米，如果再加上中、小型社区配套商业项目，今年北京市的商业放量将达到600万平方米。而其中体量超过10万平方米的商业项目就有9个面积在162万平方米，占到了总体放量的约70%。上海五合智库总经理邹毅指出，今年商业地产项目主要以大型购物中心为主，单体面积过大，而且主要集中在传统的商业区域内，这样不仅造成了激烈的同质化竞争，而且将造成区域内商业出现大面积空置。 邹毅介绍说，今年上市的项目东部主要集中在朝外、燕莎、国贸等区域；西部主要集中在西单、中关村和金融街区域。整体来说对于北京商业的整体格局不会有太大的影响，但是在这些集中的区域出现了商业供应过剩。且这些新兴商业的定位多以中高档为主，定位上的雷同将使这些区域的竞争急剧加大。 不久前，什么时间？读者不清楚。发生在SOHO尚都的歇业事件就已隐约地显现出了北京商业地产发展将面临的困境，SOHO尚都、朝外SOHO、世贸天街、中国红街4个定位基本一致的项目集中在一个区域内先后开业，不可避免地造成了招商困难、开业率不足、人气不旺的后果。（2）原因分析 邹毅认为，这样情况的出现是不可避免的，就目前北京的情况而言，新建商业地产项目应从传统商业中心向其他各区域、郊区扩散，以避免区域发展的不平衡性，在发展过程中也应注意地区、业态分布合理规划，尽量避免一哄而上。同时，吴换贤还指出，目前北京对大型购物中心的需求已经基本满足，现在主要缺乏与餐饮、服务、社区相结合的商业项目。同时还可以发展特色商业，例如近期在马连道茶叶一条街上以茶叶为主题的特色商业项目鼎观大厦。2、商业地产重复定位 引发零售商选址难与部分商业地产项目处于高空置状态相反，许多零售店铺目前遇到了扩张无门的局面。 “像我们这样的店面，在选择商业地产项目时有许多的局限性，而往往许多商业地产项目在建设的时候并不考虑具体招商情况。”某餐饮连锁店铺的市场拓展总监谈道。 由于对店面的特殊要求以及目前商业地产所存在的重复定位，许多类似于像自己公司这样的零售商在为店面选址时遭遇到了困境。此前，根据仲量联行第三次年度亚洲零售商信心调查报告显示，受益于亚洲整体经济和收入水平的增长，92%的受访者在未来1年都有扩展业务的计划，他们当中有90%将增加新店铺数量作为首选。而在调查中发现，中国零售商的扩张计划是最为雄心勃勃的。但由于受缺乏优质商业空间和成本问题的困扰，89%的零售商表示在国内很难选择合适的扩张地点。而部分同一区域内众多商业地产项目的重复定位是造成这种情况产生的重要原因。 对此，北京银泰置业有限公司总监吕丽华表示，对于一个商业地产项目来说，高品质的购物中心管理固然已经成为中国所有物业类型不可或缺的需求，但这并不意味着我们要重复地建设众多高端定位的商业地产项目。3、 中国标题是谈的北京房地产企业过分依赖银行贷款，商业地产租售比例不合理其实无论是在传统商业中心的商业项目，还是在新兴居住区的商业项目，正如吴换贤所言，商业地产是孤独寂寞、默默耕耘的产业，后期的经营才是商业地产成功与否的关键。链家地产商业部副总经理龚安华介绍说，目前北京出售型商业与租赁型的商业比例为6：4，而出售型商业项目主要集中在市中心传统的商业中心，主要是由于这些区域内商业项目单体量较小、商业配套较为成熟，出售型的商业项目更容易收回资金，但是却对后期经营造成很大的困难，例如第五大道、巨库的被迫倒闭，已经充分地暴露出了出售型商业的弊端。 一般来说，大型开发商开发的大型优质商业项目一般都是只租不售。但在一些社区商业或中小开发商开发的商业项目中，出售的还是在多数，都希望尽快回笼资金转移风险。而将大型购物中心分割成小产权商铺，出售给个人投资者的产权式商铺，由于前几年在实践过程中暴露了种种弊端，目前也在不断地探索和调整中。目前，该类商铺已经由此前的返租阶段(卖铺和租铺是同一主体)、包租阶段(卖铺和租铺分属两个主体)逐步转变到目前的转租阶段，即将商铺的买卖、管理、经营分属三个主体，整合资源，专业经营，规避风险，保障收益。 邹毅认为，产权式商铺模式的产生在于开发商对资金的渴求。由于商业地产耗资周期较长，因此很多开发商开始通过这种形式变相融资，但由于这种“融资”发生在项目建成之前，很多之后的不确定因素使小业主的投资风险加大，社会影响较差。 不过，随着市场走向成熟，开发商的退出渠道逐渐拓宽，这种产权式商铺也将逐渐退出历史舞台，最终持有型商铺成为商业地产的主轴。但是鉴于国内商业地产发展的历史和现状，这一过程持续的时间可能将很长。资金短缺困扰商业地产 同经营方式一样，不能获得银行中长期开发贷款也是导致出售型商业项目比例过高的重要原因。在去年全国工商联房地产商会的一个论坛上，华远地产董事长任志强就曾这样表示：“不是我们(开发商)不愿意发展持有型物业，而是中国的银行没有为我们提供中长期的贷款。” 邹毅也认为，目前北京商业地产市场的风险主要在于开发商融资、经营能力较差。北京很多失败的商业项目一部分是由于资金链断裂导致，而另一部分则在很大程度上是由于经营管理不善、无法带来预期回报从而导致无效经营面积的增加，最终导致了部分商业地产项目失败，前两年在北京的巨库商业项目就是一个典型的案例。 同时他介绍说，目前北京开发商对商业项目的持有经营意愿不强，一部分是由于缺乏商业经营意识和能力，而更多的原因则是资金限制和融资渠道狭小导致。由于国内法律和金融环境等问题的限制，融资渠道主要依靠银行贷款和自主投入。但近年随着金融环境的放开，部分北京地产企业赴港融资，且融资方式也逐渐的多样化起来。IPO、增发、债券融资、REITS、项目合作融资等再融资手段均被广泛学习并运用，此趋势继续被扩大。但是另外还有一种杠杆式租赁融资模式仍使用较少，它涉及承租人、出租人和投资基金或贷款公司等三方。按国际惯例，出租人将资产的30%自留，作为自己的投资，另外以该资产作为担保向资金的借贷方借入其余资金的70%。因此，出租人又成了借款人，既拥有资产的所有权，又收租金偿还债务。若出租人不能按期偿还，那么资产则转归借款人所有。 董事张家鹏谁家董事？什么时间说的？认为，由于去年商务部、建设部、央行等六部委出台的“限外令”在今年逐步显现，从上半年的市场反应来看，并没有成功成交的案例，这表明外资在经过了2007、2008年两年的活跃期后，逐步地进入了一个相对比较冷淡的时期，一方面“限外令”对过去外资的投资模式产生了重大影响；另一方面，国内房价的不断上涨使得海外投资者的危险预期增加。四、北京商业地产市场的应对策略1、商业地产的同质化竞争的对策新项目的集中上市将使北京整体零售市场进入空前激烈的竞争状态，而新建项目主要聚集在传统商业商务中心，使得这些区域的商业供给过剩。且这些新兴商业的定位多以中高档为主，定位上的雷同将使这些区域的竞争急剧加大。 面对竞争，需要通过以下方式有效的进行解决：1、注重主题性的突出，形成差异化竞争。如世贸天阶以“全北京向上看”为主题，斥资2.5亿打造的梦幻天幕，成为吸引人潮的世界级空中奇观；华贸中心水世界商城则是以“水主题”的国际品质购物中心。2、新建商业地产项目应从传统商业中心向其他各区域、郊区扩散。以避免区域发展的不平衡性，在发展过程中也应注意地区、业态分布合理规划，尽量避免一哄而上。三级标题不对。2、未来商业地产避免重复定位 相关商业地产专家表示，对于商业地产的开发商来说，想要获得更多零售商的青睐，需要配合自身的战略考虑，在开发规划早期了解未来租户和消费者的需求，并且与战略合作伙伴建立良好的联系。对于已经到来的2007年商业地产来说，那些以“购物者体验”以及“零售商合作”为重点提供真正购物中心管理的业主，将比只应用传统物业管理的业主取得更多的优势。大型房地产开发企业与连锁商业企业联手，打造“强强联合”的模式进行共同开拓市场的深度合作，在近几年已经逐渐成为趋势。而随着零售业和商业地产市场竞争程度的加大，将使双方合作需求进一步加强，预计这一模式在2007年会继续向深度发展，并深刻改变商业地产的开发格局。 商业与地产迈向深度合作，通过这一合作方式，开发商招商可以节省巨大的投资，避免无效面积，提高使用效率和最大限度的回收租金；而零售企业则可以借助地产商的扩张来进行网点布局，在获得符合自身需要的物业降低拓展成本的同时，还在新兴的商业区域中占据了有利位置。通过开发商与零售企业的合作，商业项目本身可以赢得强大品牌效应，获得前期造势的效果，项目运作的成功率将