BT框架协议书.doc

安徽省当涂工业园区安置房项目BT方式框架协议项目业主方：马鞍山市当涂县人民政府（简称业主方）项目建设方： （简称建设方）依据我国的经济法、合同法、建筑法及政府采购法、行政许可法等法律的规定，拟就以下BT框架协议。 一、 工程概况1、 项目名称当涂工业开发区安置房项目（ ）2、 项目性质本项目为当涂工业开发区开发动迁安置用房，所建安置住房，由当涂工业开发区人民政府100%全部回购。3、 项目位置：当涂工业开发区内4、 项目建筑面积和规模：总建筑面积约（ ）万平方米，投资额暂定（ ）亿元。5、 项目建设期限：项目计划（ ）年（ ）月开工建设，根据项目情况分步实施。二、 项目合作模式1、 项目采用BT方式进行合作：即项目的运作通过建设方总承包，融资、建设验收合格后完全由业主回购，业主向投资方支付回购款（项目总投资加上合理回报）的方式。2、 项目建设用地的获得：由甲方依法通过公开招、拍、挂程序取得该宗地块的土地使用权，并取得相关的土地使用权证书。3、 业主方根据当地社会和经济发展需要对项目进行立项，完成项目建议书、可行性研究、筹划报批等前期工作。4、 业主与代建方签订BT投资代建合同，将项目融资和建设的特许权转交给代建方。投资代建方组建BT项目公司，投资代建方在建设期间行使业主职能，对项目进行融资、建设、并承担建设期间的风险。 5、 项目地块规划内土地征用、拆迁、补偿、安置、项目勘探设计及公建配套等工作由业主方负责，并由业主方负责相应费用。6、 业主方应保证代建方在（ ）年（ ）月（ ）日前依法通过公开招、拍、挂程序取得该宗地块的土地使用权。7、 基地三通一平、杂费、建安费用、财务费用等项目代建需资金，由代建方负责筹措，确保项目按期竣工交付。8、 安置房建成后由业主方100%按BT合同约定的回购款额全部回购。三、 项目的建设1、 项目分若干个组团分期建设，每个组团建设期24个月。每个组团开工日期从业主方、代建方双方共同确认的具备开工条件，并由监理工程师下达开工令之日开始计算。当项目由于非代建方原因影响建设期，代建方可顺延建设期。2、 代建方根据建筑法的相关规定，组织现场监理单位及一个或多个施工企业进行项目施工建设，行使业主方赋予的权利并履行相应的义务。四、 项目的回购1、 项目的回购期本协议项目按组团分期实施，每期工程回购期为两年。第一次回购多层在每个组团工程结构封顶之日1个月之内（高层在每个组团工程6层、12层、18层结构完之日1个月内）；第二次回购在每个组团工程竣工验收合格起1个月之内；第三次回购在每个组团工程竣工验收合格起13个月之内； 第四次回购在每个组团工程竣工验收合格起25个月之内。2、 回购价款的构成（一） 、杂费：前期费用（含“七通一平“费用等）、规费、建筑市场各类缴费（含各类政策性缴费、各项行政事业性收费等）、其他费用（包括项目代建过程中的审计、律师、工程监理、招标、环境监测、测绘、验收费用等）及相关税费等杂费按实际发生计入回购款。（二） 建安费用：1) 工程结算价格执行2005年安徽省建筑工程、装饰工程、安装工程、市政工程、园林绿化及仿古建筑工程等工程量清单计价规范和2005年安徽省建筑工程、装饰工程、安装工程、市政工程、园林绿化及仿古建筑工程消耗量定额以及费用定额及配套文件和现行相关规定。其中施工组织措施费费率、企业管理费费率、建安利润率、规费费率为弹性区间费率按中间值计取。2) 工程量计算依据为合同约定范围内业主方提供的施工图纸，经过业主方确认的现场签证、设计变更，以及经过业主方确认的施工组织设计和专项施工方案等。3) 材料价格执行本工程施工时马鞍山市造价信息部门发布的同期材料市场信息价格，该信息价格中没有列出的材料可由双方共同进行市场调查确定。4) 代建方按照以上原则组织编制建安费用，在每个组团竣工之日后30天内代建方完成工程决算书的编制并报业主方，由双方共同委托有资质的造价机构进行审核，在工程决算书编制完成后的90日内完成决算审核工作，经双方共同确认后，作为该组团最终的建安费。（三） 财务费用：计息期间，包括建设期和回购期。建设期和第一次回购款利率以中国人民银行1年同期贷款（高层12层按2年、18层按3年）基准利率的120%计取；建设期和第二次回购款利率以中国人民银行2年同期贷款基准利率的120%计取；建设期和第三次回购款利率以中国人民银行3年同期贷款基准利率的120%计取；第四次回购期利率以中国人民银行5年期贷款基准利率120%计取；高层按建设期以此类推。1) 建设期利息：建设期利息=利息基数利率（中国人民银行N年同期贷款基准利率的120%计取）计息期间计息基数=每个组团的项目总造价（1+0.05+0.02）60%；其中项目总造价=前期费用+规费+建筑市场各类缴费（含各类政策性缴费、各项行政事业性收费等）+其他费用（包括项目开发过程中的审计、律师、工程监理、招标、环境监测、测绘、验收费用等）+配套费用+相关税费+建安费用。建设期计息时间从开工前一个月开始计算直至每个组团竣工验收合格之日结束。2) 回购期利息：回购期利息=计息基数利率（第一次回购款利率以中国人民银行1年同期贷款基准利率的120%计取；第二次回购款利率以中国人民银行2年同期贷款基准利率的120%计取；第三次回购款利率以中国人民银行3年同期贷款基准利率的120%计取；第四次回购期利率以中国人民银行5年期贷款基准利率120%计取）计息期间；计息基数=每个组团的回购款-已支付部分回购款；回购期计息时间为建设期结束日始，直至回购款支付结束日。3) 投资收益：按项目总造价的5%计取。4) 项目公司管理费用：按项目总造价的2%计取。5) 上述各项之和构成回购款，即回购款=前期费用+规费+建筑市场缴费（含各类政策性缴费、各项行政事业性收费等）+其他费用（包括项目开发过程中的审计、律师、工程监理、招标、环境监测、测绘、验收费用等）+配套费用+相关税费+建安费用+财务费用（含贷款利息）+投资收益+项目公司管理费用3、 回购付款日期本项目分四次支付回购款：1) 多层在每个组团工程结构封顶后1个月内（高层在每个组团工程每6层结构完后1个月内），业主方暂按建筑面积600元/每平方米支付回购款。2) 每个组团工程竣工验收合格之日起1个月内，业主方再按建筑面积400元/每平方米支付回购款。3) 工程竣工验收合格之日起13个月内，业主方支付剩余回购款的50%。4) 工程竣工验收合格之日起25个月内，业主方一次性支付剩余回购款。5) 高层建筑另行分期回购款审核确认前，按预算结值执行；回购款审核确认后，按实调整应付回购款。本项目前三次付款，开发方向业主方出具公司收据，最后一次付款时出具回购款全部发票。五、 双方的权利和义务1、 业主方的权利义务（1） 负责项目地块规划内土地征用、拆迁、补偿、安置等工作。（2） 负责组织协调项目地块道路红线外基础配套设施建设，达到“三通”，即临时用水、用电通，道路畅通，满足工程施工的要求。（3） 在项目竣工交付前四个月内，负责组织完成项目地块道路红线外基础配套设施建设，并达到“七通一平”。（4） 负责项目的建筑规划、勘察、设计工作。（5） 负责项目的建筑规划设计方案的评审、安置房户型确定工作。（6） 办理建设用地规划许可证、国有建设用地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等。（7） 协助代建方为该项目开发建设融资，并提供融资银行需要的相关资料。（8） 保证代建方享有当涂县有关招商引资的优惠政策。（9） 负责对项目开发建设全过程的质量、安全、工期检查和监督。（10） 负责承担回购过程中所发生的税费。2、 开发方的权利义务（1） 负责项目地块道路红线内的前期工作，如临时施工用水、用电的建设等。（2） 有以本项目的国有建设用地使用证等及相关资料提供银行进行融资的权利。（3） 负责筹措项目开发建设所需资金，确保项目按时开工建设和按期移交。（4） 按已确定的建筑规划设计方案、总图建设方案、单体工程施工图，负责组织工程建设并在规定的期限内竣工，质量达到合格标准。（5） 负责施工现场的安全生产文明施工管理。（6） 负责本项目的缺陷维修，保修期按照国家相关规定执行。（7） 接受业主方对项目开发的督查和指导。六、 投资的安全保证为了保证开发方在本项目的投资安全，业主方须向开发方提供以下保证：1、 协议签订1个月内，业主方须向开发方提供和配合开发方办理符合开发方需要的有关项目资料，资料包括（但不限于）项目的立项报告及批复、可研报告及批复、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、环评报告、图纸审查报告、施工许可证、项目的有关背景资料、项目概算资料等证明材料，以及银行需要的相关资料。2、 业主方负责出具政府同意该项目以BT方式建设并回购的批复；财政部门将回购资金纳入回购期财政支出的承诺；人大同意政府以BT方式建设该项目并批准财政部门将回购资金纳入回购期财政支出的决议；以可以变现的资产作为担保的承诺，或提供有实力的法人机构作出信用担保，并由县政府授权的财政部门出具无条件不可撤销的还款承诺函或保证文件。3、 为了保证本项目的顺利实施，业主方同意以“（ ）公司”为该项目开发方提供回购款担保。4、 业主方同意以本项目的土地和在建工程作为开发方在融资银行的融资抵押。5、 代建方将根据业主方回购款支付情况，将业主方的担保物的抵押权力进行逐步释放。业主方完成本项目回购责任时，代建方应将业主方的财政还款承诺书以及政府人大决议及时还给业主方。七、 项目的特别约定1、业主方委托 机构管理本项目，授权 为委托代理人履约本合同。 2、因非代建方的原因导致开发建设工期延误的，开发方以书面形式提出后，开发建设工期应予以顺延，且业主方赔偿相应损失。3、业主方负责项目地块道路红线外的市政配套设施的建设，费用由业主方承担；项目地块道路红线内的市政配套设施建设，由代建方负责，业主方协调。4、回购期间，如业主方不能按本协议支付回购款，则业主方同意代建方公开（不限对象）向市场销售安置房，并协助代建方办理相关销售手续，业主方和代建方建立所售安置房销售款双方共管账户，所得销售款首先支付代建方应得回购款，剩余部分由业主方支配。5、每个组团工程的回购款全部支付给代建方后，方可办理房屋产权证。6、项目组团或单项工程质量优良，获得市优“翠螺杯”，业主方案按该项目组团或单项工程项目总造价的0.5%对代建方进行奖励，获得省优“黄山杯”，业主方按项目组团或单项工程总造价的1%对开发方进行奖励。7、项目组团或单项工程获得市级建筑施工安全质量标准化示范小区（工地）， 业主方按项目组团或单项工程项目总造价的0.5%对代建方进行奖励，获得省级建筑施工安全质量标准化示范小区（工地）， 业主方按项目组团或单项工程项目总造价的1%对代建方进行奖励。八、 违约责任1、由于代建方原因，未在规定的时间内完成安置房建设，应按该组团工程未完成的万分之五向业主方支付违约金。2、业主方每次未按回购条款规定支付回购款的，每逾期一天，应按未回购量所对应的回购款的万分之五向代建方支付违约金，并承担违约责任。3、（ ）年（ ）月（ ）日前开发方如仍未取得土地使用权，项目建设则相应顺延。九、 协议书生效和终止条件1、 本协议书的生效条件：(1) 双方均签字并加盖公章;(2) 业主方提交给开发方的各类资金安全保证（担保）满足银行融资要求。在满足以上二项条件时，本协议即可生效。2、 本协议书的终止条件：（1） 法律程序确认本协议书终止；（2） 完成本协议书所规定的各方所有责任后终止；（3） 双方协商一致同意并签署相应解除协议后本协议终止。在满足以上一项条件时，本协议书即可终止。十、 争议在本协议执行过程中，各方本着诚信合作、尊重事实、互惠互利、科学发展的原则，在发生争议时，应首先采取有好协商的方式进行解决，当解决未果时，可依法向马鞍山人