明日星城世纪星营销推广方案

营销推广方案,一、项目概况,1、发展商：曾成功开发四季园、步高苑、春天花园的沪上知名企业-东方金马；2、总建筑面积78130平方米，其中30、31号楼约30638平方米、32、33号楼约15712平方米、34、35号楼约31780平方米；3、 97173平方米，其中1房为14套（85-105），2房245套（97-106），3房为184套（120-125），4房198套（141-173）。,本案的地理位置,本案的外立面设计,本案的景观图,小区总平面图,本案的户型图,二、项目目前基本情况,1、一期（30、31、32、33号楼）已结构封顶，并取得预售许可证；2、二期将于2004年10月取得预售许可证；3、目前项目小组已进入售楼处开展前期工作；5、本案自2004年3月28日接受预定，目前已有7套订金。4、售楼处装修、装饰工作已基本完成；,三、本案主要商务条件,1、代理底价为12500元/平方米；2、代理佣金为1.4%；3、营销费用为1.2%,由开发商支配；4、12500元/平方米以上为溢价,溢价甲乙双方8:2分成；5、总销套数为660套，其中220套由发展商自行内部消化，其余部分为代理范围；6、风险金为30、31、32、33号楼600万，34、35号楼400万。,四、利润预测,从四季园、明日星城、步高苑、春天花园等指标性个案，可以看出东方金马的品牌发展线：以国际化的审美观为切入点，把时尚、流行、经典等要素注入建筑中，经过融合提炼，形成了一种根植上海，具有特殊气质的建筑文化，即：坚守市中心、坚守高品位，以“国际文化、上海气质”的文化标签树立在上海高档盘中的先导形象。,【国际文化、上海气质】,企划篇,传统的市中心区，作为上海一个极具代表性的区域，是一个文化性城市演变成国际化大都市的标志地。它的发展历程浓缩着整个上海的发展历程。其市中心高尚地段的特性已昭然若现，就目前市场格局而言，存在着以下特征：,【位踞中央、领势先行】,董家渡区域：滨江豪宅区,半淞园区域：世博概念区,老西门区域：高级聚集区,新豫园区域：高尚商住区,而本案处于四大聚集区的中央，具有最佳的半径距离，辐射能力最强。 在供应上，黄浦众鑫城、黄浦国际等楼盘形象低于本案，且后继乏力，董家渡豪宅的大量上市还有待时日，因此，本案正好处于市场上的空白点，有极佳的表现机会。,1立面：理性、简洁而又洋溢着国际时尚； 2细节：符合人体工学的窗台门阶等处处体现着人文关怀； 3景观：高贵、典雅而又不失亲切平易； 4、会所：彰显高贵气质的商务性会所。,【跨越世纪、雕琢明日】,20世纪末，以改造旧城区为目的，以“全住宅大聚集区”为概念的明日星城一期向上海市民发出了最温情的呼唤：回来吧，上海市民！现在，明日星城一期已成为中心城区发展的标本耸立在陆家浜路上。二期传承一期精髓、升华一期精神，其“精雕细刻、精益求精”的品质又将代言新一代楼盘形象，领涨新一轮行情。,1延续明日星城一期的广告推广口碑，再创二期辉煌；2“世纪星”是在原案名的基础上做升华，提高二期的品质感和推广气势。,案名：明日星城 世纪星,为了进一步在一期基础上做提炼和升华，我们建议LOGO形式上延续一期风格，同时也是延续了一期的品牌效应和一期的市场人气。从色彩上看，原主色调为银色，升级版的二期在风格和品质上都较一期更胜一筹，所以主色调“金”象征着金质精品、金碧辉煌。,在时间跨度上，明日星城二期是一期的超越、升华。一期是20世纪末的大众精品，二期是21世纪初新一轮高品位楼盘的引航者。 在品质路线上，二期传承一期精髓、升华一期精神，其“精雕细刻、精益求精”的品质将代言新一代楼盘形象，自然将成为明日之星。“明日之星”的另一层含义指二期与一期的呼应关系。,【跨越世纪，雕琢明日】,路线二：软广告路线 软广告在于深度挖掘产品各方面的内涵，以细腻的手法将发展商、产品娓娓道来，犹如细雨润物般滋润客户，培养客户的品牌认知度和忠诚度，顺利去化本案。,【双线并举、齐驱并驾】,路线一：硬广告路线 此路线着重表现产品的形象和气势，以“大气、稳重、高雅”的气质特性抢占市场最高点。,从四季园、步高苑、明日星城、春天花园等楼盘看东方金马的品牌精髓。,【国际文化、上海气质】,1品牌篇【国际文化 上海气质】 东方金马的企业文化背景，以往众多楼盘的开发定位、品质档次等总结出“国际文化，上海气质”的品牌特性。 由此得出东方金马延续下来的品牌惯性：以“志在超越、选择最好”的精神不断为客户提供更好的服务。,价值取向理论系列,2地段篇【位踞中心 领势先行】 一城九镇规划唱主角，中心城区运拆迁放缓，使得传统市中心的居住价值更加凸现。 五大板块比肩黄浦区，本案位踞中央，辐射能力最强。 目前上市楼盘品质不高，未来供应稀缺，本案有极佳的表现机会。,价值取向理论系列,3产品篇【明日之星 世纪臻品】 以“全住宅”为概念的一期已作为指标性个案耸立在陆家浜路上。 二期传承一期精髓，延续东方金马重品质的品牌惯性，打造精品。 精工产品细节：立面、园艺、精装修、符合人体工学的细部、商务会所等，使之理所当然地成为明日之星、世纪臻品。,价值取向理论系列,悬念营销系列,1老总的困惑 成功背后的深层思考2同行的疑惑 臻品背后的故事,1、报纸媒体广告计划：,2、杂志媒体广告：,八、本案内部认购及开盘计划：1、于2004年3月28日起接受内部客户和易居会客户的认购；2、内部认购采用意向金形式，收取客户贰万元意向金（可退）， 意向金不确定房型和室号；3、意向金的收取截止200