课程作业：无锡市房地产投资分析报告.doc

课程作业：无锡市房地产投资分析报告无锡市房地产投资分析报告本文假设：城市选择为无锡市，开发商为阳光城集团报告摘要：简要介绍无锡的城市投资环境，重点突出无锡城市区位优势，城市房地产市场需求旺盛，无锡房地产发展阶段的存在的机会。一、无锡市城市房地产投资环境房地产投资环境是影响房地产投资、开发、经营、管理的一切政治、自然、社会和经济因素的总和。房地产投资环境不包括投资项目的具体内部要素，而是作为外部因素制约和影响房地产投资行为。因此，房地产投资环境又可定义为房地产项目生存发展所必须依赖的经济、社会、文化、科技等外部条件的总称。1.区域经济地位 无锡市处于长江三角洲都市圈，长三角地区房地产投资环境存在一个超级巨星-上海。杭州和南京作为该区域省级城市其房地产投资环境遥遥领先于其它城市。一类城市上海、杭州、南京、宁波、苏州、无锡。1981年,无锡市列为全国15个经济中心城市之一。1983年,实行市管县体制,无锡经济开始向城乡一体化方向发展。1984年列为全国13个较大的市和10个重点旅游城市之一。1985年，无锡市被国务院确定为长江三角洲沿海经济开放区开放城市。改革开放给无锡带来新的生机和活力。无锡已建成以纺织、电子、机械、化工、医药为主，门类比较齐全，配套协作能力较强的工业体系，成为中国沿海地区具有较大规模、较高水平的现代工业城市，并跨入中国城市综合实力50强、投资环境40优的行列。2.经济基础雄厚，投资吸引力强城市地区生产指数第一产业占GDP比重第二产业占GDP比重第三产业占GDP比重无 锡 市115.31.458.540.13.地理环境无锡市区总面积1622平方公里，地形以平原和水域居多。其中，山地面积66.6平方公里，占4.11%；水域面积为510.44平方公里，占31.47%；耕地面积575.6平方公里，占35.49%。建设用地中，居住用地占34.8%，工业用地占30.2%，公共设施用地占10.9%，道路广场占10.1%，绿化用地6.6%。新区是2003三年开始规划建设的。二、需求篇（本地居民，及外来群体置业投资）1.无锡人口基数大，城市化水平高2008年无锡市总人口464万，其中市区人口达237万，江阴市与宜兴市人口分别为120万、106万。从总量上看福州的634万人比无锡高，市区人口186万。这主要是由于福州八个县级市，抬高人口总量，无锡市城市化水平比福州高，市区人口比福州高51万。这可能引起无锡市房地产市场消费者来源结构的不同，在市场开发时以注意转变公司的经营策略。图表 1市区人口变化情况表2.居民人均收入高，储蓄存款总量大（潜在消费量，消费能力） 2007年无锡市职工年平均工资收入在3.5万元左右，这在东部沿海城市中处于中上水平，比福州高。这与无锡市产业经济结构构成有关，无锡目前主要以工业产业为主，服务业为辅，居民工资性收入占人均收入的较大比重。这将为无锡市住宅消费产生基础性的作用。在城市化得过程中，无锡市居民储蓄总额积累惊人，高达1050亿元。说明无锡市城市居民的富裕程度，将衍生出更多的改善性居住需求，公司在开发产品结构中应充分迎合着部分人的需求3.无锡市外来人口居住需求的增长 无锡市常住人口中，很大部分有外来人员构成，他们主要从事第二产业和第三产业。特别是在发达的制造业与重工业的这部分人，收入较高，应对其重点分析。在房地产市场中外来需求增长主要来源于周边县级市、大学毕业生、外来工作人员。这与福州市对比可知，福州市周边和大学生需求量比无锡大（每年毕业生福州20万左右，无锡8万），无锡市的外来工作人员居住需求比福州强。无锡市人口有两突出的特点。一是，常住劳动年龄人口将持续增长。根据人口预测,2030年无锡市常住劳动年龄人口将增长51%以上,户籍劳动年龄人口将增长22%以上,外来劳动年龄人口将增长2倍以上。二是，人口老龄化进程加速。1983年，无锡的老年人口占全市人口的10%，正式成为人口老龄化城市，整整比全国早了16年。2005年底，无锡老年人口数79.4万，占全市总人口的17.7%。据预测，到2010年无锡的老年人口将达到93万，约占全市人口总数的19.6%。三、机会及收益篇1.城市区位优势明显，城市投资环境良好 无锡市地处长三角，濒临太湖，地理环境优越。无锡是中国沿海地区具有较大规模、较高水平的现代工业城市和基础设施发达，并跨入中国城市综合实力50强、投资环境40优的行列，城市经济辐射力不错；由于无锡的经济实力与旅游资源发达，城市人口聚集力强。以下是来源于浙江大学关于长三角城市房地产投资环境评价的研究。2.无锡市房地产投资增长迅速，市场逐渐成熟无锡市2007年房地产开发投资总额达275亿元左右，而且增长速度迅猛，这与中国房地产市场发展状况是息息相关的。无锡市的城市投资环境不断成熟，吸引着许多外来房地产开发商，比如万科、金科等。万科之前评估无锡时，不合格是其住宅市场均价过低，而已推迟进入无锡市场。经过2008年的调整和2009年回升拉动，该条件也已成熟，万科开发的金域蓝湾也早已开盘售卖。3.无锡房地产市场的发展阶段契机无锡市房地产房价所处的阶段与福州2006年左右的情况相似，在今后几年房价将大幅上调。以下是来自无锡市房地产信息网的报告数据。市中心以外的房价在6-7千元左右，这符合房地产投资收益率的要求。4.无锡市其他投资机会分析第一，2008年无锡市与福州市同样通过发改委关于了城市地铁建设规划的审批，直接拉动周围土地市场与房产市场；第二，由于无锡市原有的产业结构为工业为主，市区内的工业企业的大量搬迁，可创造许多土地资源和开发机会，可适当把握；第三，近期住建部出台了关于城市棚户区的改造，也将带来部分机会；第四，政府开始“十二五规划”的研究制定，标志着城市新的一轮的发展阶段，目前是一个在进入市场，配合政府开发城市，公