论中国房地产现状以合肥调查为例

论中国房地产现状、问题及对策 -基于对合肥市部分楼盘情况的调查 （合肥师范学院，安徽 合肥 ）内容摘要： 坚持以人为本、解决民生问题是贯彻科学发展观的重要前提，近年来为解决民生问题，党中央千方百计寻找思路，“十一五”规划时期我国在节能减排、经济增长、人均收入、城镇化等方面取得了重大的成就，然而，在解决民生问题上遇到了房价高，住房难等问题，其中，住房问题成为最大的民生问题。众所周知，房地产作为我国经济的重要支柱，其发展拉动了国内钢铁、水泥、建材，家电等一系列产业的发展，带动了中国经济的发展。从近几年来看，房地产发展出现明显过热现象，大量资金涌入房地产业，表现为房价上涨过快，其中，一线城市，二线城市房价涨幅最大，人们买不起房，大量商品房空置等情况，这不利于中国房地产市场健康发展，因此，研究当前房地产现状，不仅可以了解中国经济还可以为促进其健康发展寻找有效方案。 关键词：房地产、投资过热、空置率、对策一、 中国房地产历史发展状况中国房地产市场总体上起步较晚，知道商品房出现房地产市场才算起步，1978年的改革开放以来，大致可以分为以下几个阶段。第一阶段：理论突破与试点起步在1978、1979年邓小平同志先后提出可以允许私人建房，城市居民可以自购自建，要联系房价调整房租等后，理论界也提出住房商品化，土地产权理论等观点。19871991年是中国房地产市场化的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让第一幅住房用地，12月10 日又首次以拍卖方式出让一幅土地，拉开中国土地市场化的序幕。1988年，各市县开始建立房地产交易机构与常设的房地产交易市场，1990年上海出台房改方案，住房公积金制度开始建立。1991年开始，国务院先后批复了24个省、自治区、直辖市的房改总体方案，从而房改开始在全国范围内全面推开。1988年4月12日，七届全国人大第一次会议通过了中华人民共和国宪法修正案，该案规定：“土地的使用权可依照法律的规定转让。”之后，又陆续出台了相关法律法规政策，这构成了中国城市土地市场的基本框架。第二阶段：非理性炒作与调整推进19921993年为非理性炒作阶段。1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”计划开始启动。其中，1992年房地产投资总额比上一年增长了117%，达到731亿1993年又增长了115%。到1993年7月末，仅国有房地产开发经营机构就达到了29625个。在地方利益驱动下，不少地方政府滥设开发区，超计划违规批地，且多以划拨及协议方式出让，从而导致房地产价格猛涨，如深圳当时年初平均价格3000元每平方米，年底涨到了4000元/平方米，此外，海南省，珠江三角口地区房价也出现大幅上涨的情况，这种情况的出现导致投资结构开始失衡，普通住房供应不足，高档商品房、别墅和写字楼大量过剩，房地产行业出现了明显的过热和泡沫化倾向。19941997年为调整推进阶段。1994年房改向纵深方向发展，确立了城镇住房新制度基本框架，完善了关于房改部分产权，公房出售价格衔接问题。房地产市场经过低迷后开始复苏。普通住房迅速发展，房地产市场体系开始健全，住房逐渐成为新的消费热点和新的经济增长点。GDP的增长率约有1/3是房地产业贡献的第三阶段：（19982001）健康协调，全面发展1998年以来，中国房地产市场整体出现了飞跃。随着住房制度改革不断深化，特别是住房货币化分配方案的积极推进和住房信贷政策的调整，使居民的消费观念份额生了根本性的转变。到2001年房地产投资占总投资的比重为16.9%，2001年住宅占总投资的比重保持在66%，其中普通住宅占51%，别墅和经济适用房分别占6%和9%，办公楼为12%，商业用房为12%。第四阶段（2001年至今）：市场过热，亟待调控自2001年至2004年，房屋价格指数持续上涨。2004年全国房屋销售价格又一路上涨，涨幅高达9.7%，大部分城市房屋销售价格上涨明显。其中9个城市房价涨幅超过10%，分别是上海（15.9%）、沈阳（15.9%）、南京（15.3%）、青岛（15.3%）、宁波（13.9%）、杭州（11.7%）和济南（10.3%）。出现了与上世纪九十年代初期的海南房地产泡沫，中后期的股市泡沫等诸多类似的情况。在这个阶段也出台了许多针对房地产行业的政策：如2002年下半年建设部和人民银行对房地产金融的大检查，主要检查商业银行2001年6月到2002年9月的房地产信贷业务的办理情况。2004年2月26日，中国银监会在网上商业银行房地产贷款风险管理指导（征求意见稿）。针对调控房地产，2005年我国陆陆续续出台了一系列政策。现状点评：从以上笼统的概括来看，中国房地产市场是一个需求弹性较小的商品市场，刚性需求是支撑房地产市场的主导因素，投机者预期价格上涨的投机行为，不仅使中国房地产经济处于泡沫状态而且让广大老百姓处于买不起房的心理预期状态，更背离了以人为本的科学发展观思想。在中国特殊的市场环境下，房地产一方面在国内的钢材水泥、金融家具、法律中介等领域具有拉动效应，另一方面，又极容易被单位或个人拿来当作投资的工具，甚至成为海外资金、热钱的涌入的通道，比如有关资料显示：2005年上海第一季度的成交中，75%的住房成交用于投资，即没有居住的刚性限制，据报，当时上海房价上升幅度，已远远抛离居民收入增长，上海中心地段有1/4的公寓用电量仅仅维持冰箱运作，显然，没有人居住；近几年，上海房地产市场出现一种奇怪现象一边是高比率的空置率，另一边是无力承担飞涨房价的居民群体。2008年后半年，在全球金融危机的宏观经济局势下，上海房价开始掉头向下，但却有欲跌还休的势态，形成的主要原因，在后面的会提及。作为一个研究者或购房者，我们可能会发现到这么一个现象：当房价被投机者抄的过高时，会出现短暂性的需求不足，随后而来的是普遍的房价下跌甚至暴跌的现象，这也将会是房地产泡沫破灭后的直接影响，可谓“谈楼色变”。总之，说来说去这都严重影响中国经济健康可持续发展和老百姓的生活，为了抑制这种现象的发生，政府的行为成为关键因素。围绕这一主题我们对合肥市的楼市情况进行了相关的调查与研究一下，内容如下：二、 当前合肥市房地产市场发展状况(一) 近期商品房销售情况合肥楼市2011年3月18日（不含肥东）销售情况：住宅共备案666套，再续13日883套销售神话，环比昨日增加465套，涨幅为231%；备案面积为93512，较昨日增加了74050，涨幅为380%；商业类今日成交套数为25套，办公类成交套数为20套。合肥楼市2011年3月21日（不含肥东）销售情况：住宅共备案255套，环比昨日增加111套，涨幅为77%；备案面积为27182，较昨日增加了11887，涨幅为78%；商业类今日成交套数为21套，办公类成交套数为18套。合肥楼市2011年3月22日（不含肥东）销售情况：住宅共备案249套，环比昨日减少6套，跌幅为2%；备案面积为28331，较昨日增加1149，涨幅为4%；商业类今日成交套数为22套，办公类成交套数为24套。以上三张表是合肥市楼市近期的销售情况，从表面上，我们可以看出，合肥市居民对住房的刚性需求是三月份住房成交的主要原因，然而，读者仅仅看到的是新增住宅备案数与成交量，没有给出成交量占总新增住房比率，因此较难看出合肥市当前房地产市场是否存在泡沫等现象。(二) 近年全国商品房销售价格情况以下为全国近两年的大中城市（包括合 肥市）的房屋销售价格指数情况2009年11月份发布的全国大中城市房屋销售价格指数（90平米及以下）地 区房屋销售价格指数新建住宅价格指数二手住宅价格指数同比环比同比环比同比环比全国103.9100.7104100.9104.6100.4北京102.8100.4104.3100.698.599.9天津105.4100.6106.8100.7103.3100.1呼和浩特100.7101101.8101.498.4100.4沈阳101100.4102.1100.298.3100.8上海103.9101105.6101.6103.3100.6南京105.8101.6104.3102.4108.5100.7宁波105.8100.3108.5100.9105.3100合肥101.6100.5101.9100.7100.1100.2福州100.5100.1100.1100.1100.9100厦 门103.3100.8102.5100.5106.3101.7南 昌103.1100.7103.2100.8104.6100.4济 南102100.3102.2100.1102.1100.8青 岛101.7100.6102.1100.6101.5100.6郑 州103.2100.5102.6100.2108101.9武 汉99.4100.299.1100.299.8100.4长 沙102.3101.3102.5101.2101.5101.4广 州105.1101.1112.1102.1100.1100.3深 圳113.8100.4108.9101118.9100南 宁101.6101101.4101.4106.2100.3海 口103.9101.2104.7101.8103.2100.5重 庆103.4101.2103.9101.6108.2101.4成 都103.1100.8103.6101103.2100.5注：同比以去年同月价格为100，环比以上月价格为100。(资料来源：中国统计局网站)从上表可以看出与07、08年全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨分别为7.6%和6.5%相比，09年的数据显示房价销售价格上涨1.5%，其中新建住宅价格上涨1.3%，二手住宅价格上涨2.4%；房屋租赁价格下降0.6%。其中，合肥市滨湖区08年上半年，房价大约只有2800-3000元/平方米,09年底，均价已经超过6000元/平方米！从国家发布的数据来看：07年上半年，全国房价继续上涨，涨幅呈加快的趋势；与09年同期相比，2010年上半年商品房集中成交价上涨14.22%，涨幅比去年高5.38个百分点；其中商品房住宅价格上涨16.34%涨幅比去年高7.89个白分点。存量房屋集中成交价比09年同期上涨16.05%，涨幅比去年加快18.03个百分点，其中存量房住宅价格上涨15.46%，涨幅加快5.14个百分点2010年全国70个大中城市房屋及新建商品住宅销售价格月度同比涨幅统计图(资料来源：中国统计局网站)从以上数据并结合2011年1月10日国家统计局公布的数据可以看出：在2009年里我国大中城市房屋及新建商品住宅销售价格月度同比涨幅呈现先上升后回落趋势；在2010全国大中城市房屋销售价格指数中，合肥11月份房屋销售价格同比上涨8.6%、环比上涨0.4%。新建住房价格指数方面，合肥房价同比上涨8.6%，环比上涨0.3%；二手房住宅价格指数方面，合肥同比上涨8.1%，环比上与09年持平。从公布的数据来看，合肥房价相比而言有下降的态势。与10月相比，合肥新建住宅11月份房屋销售价格上涨幅度放缓。(三) 部分小区住房空置情况以下是对合肥市习友路三盛颐景园居民居民用电日期变化统计表,材料：而根据国家统计局的最新数据，截至2008年12月末，全国商品房空置面积达1.64亿平方米，同比增长21.8%，增幅比111月提高6.5%(四) 调查统计表分析（还未分析）合肥房地产市场，全国房地产泡沫问题 新地产交易网报道 近日，中国社会科学院发布2011年住房绿皮书称，通过对2010年9月全国35个大中城市二类地段(城市一般地段)普通商品住宅集中成交价的对比分析发现，35个大中城市平均房价泡沫为29.5%。其中北京、深圳的房价泡沫接近50%，合肥房价也存在一定的泡沫，泡沫指数在23.7%。因为研究角度的不同，得到的数据也各异，国内一些学者专家表示要根据合肥商品房供应充足和基础设施不断完善来分析，目前合肥房价泡沫在10%以内比较符合实际（安徽建工学院房地产研究所所长李国昌教授）这主要是受04年以来房价的过快上涨的影响。尽管针对合肥房价泡沫众多学者意见出现分歧但存在泡沫是不争的事实，作为发展较快的城市，除了合肥外，中国其他城市也存在泡沫，如福州、杭州、天津、青岛等城市房价泡沫成分占实际价格比例超过50%、武汉（30%50%之间）、太原（10%以下）、郑州（10%30%之间）、长沙（10%30%之间）、南昌（10%30%之间）。房地产绿皮书发布：房价“泡沫”在哪里？ (五) 合肥房地产未来发展趋势合肥近几年来发展后劲十足，既是安徽省省会城市又作为承接产业转移、皖江城市带、合肥经济圈的重要城市，学习、就业、居住人口增加较多，对住房的需求量大，同时，近几年也是合肥大建设时期，投资需求旺盛，这一方面拉动了合肥市GDP的增长，另一方面大量资金流入房地产行业，带来房价的不断上涨；特别是2010年我国经济出现了物价上涨、通货膨胀的现象，更加剧了房地产市场泡沫，因此，在当今的宏观经济大背景下，调整物价、稳定经济特别是关系民生的房地产经济是急切的，应该使房地产市场继续贯彻国家政策，购房者中，青年数多，就业，婚姻，追求高质量生活等原因低龄化趋势逐渐加强，多建保障性住房，强化公积金的强制储蓄制度，扩大公积金的积累总量并向保障性住房倾斜，已解决保障性安居工程建设的资金瓶颈问题。2011年，合肥市将建设保障性住房121万平方米，其中，廉租住房9万平方米，1793套；公共租赁住房100万平凡米，20137套。三、 中国当前房地产过热现象剖析(一) 房地产市场面貌1. 状态之一：当前，我国房地产市场处于失灵状态。相关学者也曾研究过，市场失灵一般分为理想条件下的、正常偏离理想条件下的以及非正常偏偏离理想条件下的。其中，理想条件下的市场失灵产生于市场机制的缺陷，在我国房地产业大量存在，例如，房地产暴富现象加剧了贫富两极分化，政府政策不到位致使房价收入比1：3至1：6的经济适用房的市场断档等现象，这类市场失灵在我国房地产业凸现，同时，也反映政府的失灵缺位，因此，需要政府发挥主导作用使其完善；正常偏离理想条件下的市场失灵产生于完善和成熟的市场机制的条件下，对于房地产这么一个信息不对称的非完全竞争市场来说该类失灵是种常态，因此，在该类市场条件下，房地产市场容易被利用形成准寡头垄断，从而改变了其竞争性的供应结构；当前，我国房地产市场正处于非正常偏离理想状态下的市场转型期，呈双轨运行状态。我国当前房地产存在市场体系不健全，市场机制不完善、不成熟，市场规则不健全等弊端，因此，这类市场失灵现象在我房地产市场大量存在，这也严重影响了我国房地产业的运行和发展。2. 状态之二：房地产开发融资结构不合理近年来，房地产行业投资过热现象有目共睹，尽管开发商热衷于投资开发，却容易受资金流短缺的影响，原因在于国内房地产开发商融资渠道主要在银行借贷，且信贷比例过高。一方面随着开发商对可流动资金需求量的增多，利率会上涨，自然会增加开发商投资的成本；另一方面由于房地产项目资金占用大且商品房的供给弹性较大，因此，银行坏账风险较大。据央行统计的月报数据，06年累计发房地产开发贷款4060亿元，开发贷款余额4800多亿元，同比增长60%。另据国家统计局对全国3328家房地产企业的追踪调查，2006年房地产开发投资资金来源中，银行贷款占28.89%，比去年提高了9.7个百分点，同比增长67.50%。若再加上开发企业流动资金贷款、施工企业垫资贷款、个人住房贷款等款项，银行资金占房地产开发资金的比例在60%左右，可见，银行、金融和房地产是捆绑在一起的，房地产开发商过度依赖银行信贷增加了潜在的信贷风险。按照国际经验和市场规则，房地产开发过程中价格下跌的风险直接承担者是开发商。在我国一些开发商的自有资金比例较小，开发商的总投资中银行贷款、占用建筑商和购房者的资金比重过高，很明显开发商的风险就转嫁给了银行、建筑商以及购房者个人，然而，实际情况往往是建筑商和购房者的大部分资金也来自于银行，从而，房地产本身固有的风险就趋向了银行，可想而知，如果过量供应商品房或者房价过高当这种泡沫破灭时将导致房地产价格大幅度下滑，无形当中，房地产抵押贷款的不良贷款比率就会迅速增加，这样的结局往往是金融危机的爆发！3. 状态之三：房地产税收存在诸多问题完善当前我国房地产市场税收政策已成为社会关注的焦点之一。而现行的房地产税收政策表现出一个很明显的特征就是在房地产流通环节税收多、税负重，而在房地产保有环节课税较少，且税收优惠范围大。这种设置会带来许多影响：首先是土地闲置，浪费现象严重。从1996年至2006年十年间，全国耕地减少了1亿多亩，同时大量土地被粗放利用，甚至浪费，据统计06年底，全国城镇规划范围内共闲置土地114.93万亩，空置土地86.24万亩；二是土地保有阶段课税少、税负轻，在流通时则多个税种同时开征，只要土地未进入流通，就无须为土地增值纳税，这无异于给土地保有者提供无息贷款，甚至鼓励其随意开发土地，因此，这种方式不利于土地资源的合理利用；三是土地进入市场流动承担过高的税负，抑制了土地的流动和正常的交易，助长了私下交易行为，逃税现象增多，不利于国家财政收入！4. 状态之四：住房总体供应不足，结构性供应不合理当前房地产市场运行中存在的另一突出问题是供给总体不足。首先土地作为一种稀缺资源，国家要保证18亿亩的耕地面积，其次，是房地产商掌握土地之后囤而不建，等待土地升值，加剧了供给不足，由于制度、管理等方面原因我国保障性住房供给短缺，保障性住房在利润方面低于商品房，开发商缺乏动力，由于在财政收入方面，保障性住房给地方政府带来的土地租让金较少，因此地方政府也缺乏动力。5. 状态之六：景气回升，国内部分地区房价上涨过快快近年来我国本分省市商品房平均价格涨幅超过20%。09年4月份房地产市场景气指数回升，在受到金融危机后短暂的下跌后，快速反弹，当前楼价盘升。需求拉动是商品房价格上涨过快的主要原因之一。因为房地产市场本身属于开发时间长、供给弹性小的行业，因此难免出现阶段性失衡影响房价变动的现象，又因为房地产开发商供应结构不合理，中低价位的商品房供应量不足，随着成交量的下降，商品房平均成交价格上涨了。原因之二：成本推动。成本的上涨必然引起房价上涨。房地产行业的成本主要来自建材涨价、土地购买成本增加等方面。原因之三：投机炒作。这一行为受投资者的价格预期影响，从而具有优厚调价的大中型城市就成为了投资炒作的焦点，受炒作影响，我国房地产市场的安全存在潜在隐患，也可能威胁金融安全！(二) 点线结合，原因分析针对合肥部分小区的调查以及相关数据分析都显示出合肥房地产业发展较快，结合近年国内经济宏观背景从时间和空间的角度，我们明晰了中国房地产发展的现状及问题，对于当前房地产过热现象，分析影响因素，有利于发现解决问题的对策。原因有以下几点：1从国内宏观经济背景来看，房地产市场的缺陷表现为市场经济条件下信息不对称，其中，在土地的需求与供给上，供给方和需求方掌握的信息差距很大，对于国家出让的土地，房地产开发企业了解甚少，因此，国有土地出让不能体现公开、公平、公正； 2土地作为商品在利用后往往由于自身的外部性容易促进非农建设用地数量的增加，因此，保护农地产生的外部正效应不能惠及农地保护者； 3土地的产权归国家所有，产权具有可转让性，房地产商开发的土地是国家通过公开投标竞卖供给的，其结果是以高价格成交，加上近年来物价上涨使房地产投资成本加大，因此，这种成本推动也加剧了房价的上涨； 4通过2011年3月份合肥是住房销售情况可以看出，需求也是拉动房价上涨的原因，这部份需求自然包括刚性需求、改善性需求和投资性需求，在分析合肥房价上涨的因素中，业内人士分析认为主要有两点即合肥城市化率的不断提高，住房问题急需解决，需求市场庞大，其次是“受居者有其屋”的传统观念的影响，所以可以看出随着城市化的进程，人口膨胀自然会产生了强大的住房需求；5同时，人们投资意识的加强为房地产带来大量资金，受心理预期的影响，买涨不买跌，等等原因。 (三) 房地产市场调控政策的思路从我国历年调控房地产市场的历程来看，调控思路围绕需求调控和供给调控。而对于当前房地产市场存在的核心问题，在保持需求调控的同时，更应该侧重于增加有效供给。同时，还要推动一系列体制改革以促进房地产市场健康发展。首先明确核心问题，增加有效供给；进一步完善政府职能，发挥政府部门在房地产保障性住房供给中的积极作用，还要立足长远，在制定土地供给策略、法案的同时还要严格执行，保证土地的供给，从立法层面遏制囤地炒地行为。深化改革层面，推动综合体制改革，促进房地产市场健康发展。要合理利用农村土地，完善土地流转，推动农村集体建设用地进入市场流通。完善收入分配政策，增加人民群众收入水平，增强购买力，增大刚性需求，促进金融体制改革，一方面拓宽投资渠道，另一方面稳定资本市场。针对不同的购房群体的行为采取措施，购房者的真实收入水平往往反映在他的实际购买行为中，因此可以在物业税、遗产税等税种方面对第一套住房和小户型购买者进行补贴。(四) 房地产业的有效对策1 新时期政策引导；在供给调控上下功夫：2011年楼市政策趋严、银行信贷加息、限购等相关政策明细化出台，当然，限购，现价等行政性政策都不具有长期性，因此，政府还要把握宏观局势，制定长期调控政策，十二五规划期间全国将建设保障性住房和各类棚户区改造性住房1000万套，这几乎相当于2010年全国商品住宅的销售总套数，可见保障性住房建设是必要的，当然，这种增加建设保障房的方式，可以有效的增加市场供给，缓和供不应求的现象，最终达到接近均衡的状态，因此，对供给的调控可以从市场的角度抑制房价上涨。“十二五”期间国家将调整现有政策，稳步推进房产税改革，改革不合理现象有利于房地产市场有效运行。参考“一篮子”有效政策：完善改革金融信贷，完善资本市场，使房地产商融资渠道多样化；借鉴国外有效、积极的经验。从而完善房地产业的信贷，有利于房地产持续健康发展，抑制泡沫，降低金融风险。2建立预防体系加强对房地产市场的宏观监控和管理，不仅包括中央对全国的监控同时包括地方政府对地方房地产市场的监管。房地产市场投资十分活跃，极容易受到宏观经济形式的影响，因此政府全方位的监控制定合理的政策是防止泡沫长生的首要措施，这一监控措施有投资管理、房地产二级市场管理、改善供房结构。建立全国统一的有效的房地产市场运行预警预报