杭州金隅下沙项目可行性研究报告.doc

北京金隅股份杭州下沙项目可行性研究报告北京金隅股份杭州下沙项目可行性研究报告目录CONTENT报告摘要 4-17第一部分 市场研究篇 18-82一、 发展环境及杭州房地产市场发展状况分析 191. 杭州市宏观市场环境分析 192. 杭州市房地产环境研究 233. 近期房地产新政对杭州房地产市场的影响分析 334. 市场结论 36二、 杭州郊区板块竞争分析 371. 竞争板块界定 372. 主要竞争板块分析 383. 次要竞争板块分析 43三、 区域市场调研分析 461. 下沙整体市场分析 462. 下沙市场供应特征分析 583. 区域市场总结 70四、 下沙市场客户需求分析 711. 需求研究 712. 需求总结 81第二部分 项目研判篇 83-113一、 基地状况分析 841. 基地基本情况 842. 建设条件分析 86二、 项目研判 861. 项目SWOT分析 872. 存在问题及解决方案 90三、 项目开发风险分析 931. 开发风险影响因素 942. 开发运作风险 953. 市场风险 974. 政策风险 985. 金融风险 99四、 项目发展方向 1011. 方向研究模型 1012. 发展方向研究开发概念的推导基础 1023. 目标客户研究 1034. 可借鉴项目研究 1055. 市场竞争力分析 1086. 项目发展方向 110第三部分 操作思路篇 114-141一、 项目规划开发思路 1151. 项目总体规划建议 1152. 项目建筑设计建议 1243. 项目景观设计建议 1304. 户型总体配比建议 1335. 项目一期开发建议 134二、 项目初步营销策略 1381. 项目总体营销思路 1382. 品牌建设思路 1393. 整合营销思路 1394. 项目分阶段营销思路 140第四部分 可行性研究篇 142-168一、 可行性分析条件说明 1431. 土地成本计算 1432. 功能面积分配 1443. 销售价格拟定 1444. 土地增值税影响初步分析 146二、 项目静态赢利分析 1491. 项目整体赢利可行性分析 1492. 酒店项目静态赢利分析 1573. 商业物业操作 1594. 项目投资方案建议 162附录：项目动态投资效益分析 169-171报告摘要REPORT SUMMARY第一部分 市场研究篇1. 杭州市宏观市场环境分析l GDP连续15年保持两位数增长，经济总量名列全省之首，未来城市发展后劲十足、潜力巨大，城市竞争力将有更大提高。2004年和2005年两次被福布斯评为大陆最佳商业城市。l 从产业结构看杭州以工业经济为主导，第三产业为强大支柱，其比重逐年增大，区域经济的发展颇具活力。l 受宏观调控影响，固定资产投资增幅回落，对房地产业而言，面临着投资降温，开发受限的局面。然而整体市场需求旺盛，未来发展前景依然看好。l 人民富足，生活条件优越，收入不断增长。就整个长三角区域而言，杭州人民的购买力处于中上游的水平，对房地产市场形成有效的购买力支撑。2. 杭州房地产环境研究2.1 杭州房地产市场总结杭州的房地产市场特征可归结为以下几点：l 房地产开发投资持续增长，但增幅放缓，土地出让量在2003年后逐年减少，但出让成功率较高。l 住宅市场持续快速发展，近年新增供应量有所减少，但在建住宅量较大，2007年将形成交付高峰。供应区域主要集中在副城和近郊区块。l 住宅价格多年来持续上涨，2005-2006年间涨幅明显减小，局部区域价格有所下调。l 刚性需求较大，对政策理解力强，市场的调整回复期较短，利好因素对市场成交的促进比较明显。l 房产新政对二手市场影响较大，中小户型房源走俏。l 本土开发企业进入变革期，多种开发模式涌现，行业洗牌加剧。2.2 未来市场预测对于杭州市场而言，资金流入的增幅虽有所减弱，但整体投资开发持续增长的趋势是不会改变的。未来主要的供需矛盾集中在两个方面，一个是政府土地出让量的控制与开发商对土地需求之间的矛盾，另一个是配套成熟区域的住宅产品的相对偏少与庞大的住宅需求群体间的矛盾。对于土地市场而言，拿地的门槛渐高导致中小型开发商可能长期无法获得好的地块，而外地外资开发企业的进入使得杭州的土地市场逐渐成为“大鳄争食”的战场。从供应源头的争夺到未来产品市场的竞争，杭州房地产市场将逐渐步入成熟初期。而另一方面，市政建设的“多点开花”其实并不意味着各个区域的配套可以快速成型，一个居住区的形成有其特定的规律，但是不断增长的需求使区域配套匮乏的矛盾继续扩大，这对于操作较大规模楼盘的开发商而言，自身配套的自主性完善或许能带来更多的认同感。而产品的品质将日益成为楼盘的核心竞争力，通过产品的不断改良，将可能带动整个行业逐步进化升级。市场的发展，城市的扩张，总是通过不断的颠覆和改善一步步前行的，对于杭州而言，在经历了快速的创造性发展之后，或许将进入一个改善型的周期，在这个周期里，不断地改善和升级将是这个行业的主题。3. 下沙区域市场总结l 区域市场进入调整期，利用规划利好为项目造势l 江景房概念渐成主流，整合资源打造明星楼盘l 经济型小高层物业占优，针对市场需求调整开发方向4. 下沙市场客户需求分析根据对下沙区块意向客户需求的问卷调研，得出结论如下：4.1 需求特征详细状况l 结婚用房和改善居住条件是下沙购房的需求重点所在；l 选择下沙板块的原因集中在两点：工作生活在本地（区块内需求）和看好区块发展潜力（区块内外均有）；l 小高层需求量最大，面积选择集中在80-120平方米，对2居室的需求较突出；l 4000-5000元/平方米的单价和40-50万元的总价是主力需求的价格预期；l 注重社区环境、安全性及物业管理水平，希望居住在相对高品质的社区；l 对装修房的需求有三成。对车位的需求超过五成，但预计仍以租用居多；4.2 区块认知状况l 目前的居住区块选择，东部沿江一带的接受度要低于管委会一带和高教园区一带，但从未来购房意向来看，有近六成的人会考虑沿江板块；l 愿意选择下沙东南部沿江区块的理由主要集中在三个方面：景观、环境、发展潜力；而不愿意选择该区域的主要理由也集中在三个方面：交通、位置、配套；4.3 意向客户组成状况l 年轻化趋势加剧，大多为首次置业者；l 群体以一般企业员工为主、私营业主、自由职业者也有相当的比例；l 学历分布比较均衡，相对而言高学历者比例略多；l 个人收入在3-5万元的居多，家庭收入预计在6-12.5万元之间；l 区块内的置业者比例较高，市区及城市东部亦有一定分布。4.4 未来需求发展趋势对于下沙区块而言，未来需求的发展趋势主要有三点：其一是客户来源扩大化，除了区块内的需求不断增长之外，主城区的需求将更多地向东部分流。其二，高品质楼盘的需求扩大，随着下沙区块成熟度的上升，购房者对楼盘的综合品质的要求也将不断提升，一部分品质突出的楼盘将成为下沙区块的明星楼盘。其三，主力购房需求将长期集中于中小户型，面积适中、品质较高的精致型产品将广受欢迎。第二部分 项目研判篇1. 项目研判及发展方向研讨优势：1.1 优越的地理位置1.2 无可替代的自然环境1.3 地形地貌优势1.4 规模优势1.5 成本优势劣势：2.1 地段知名度低2.2 公共交通缺乏2.3 生活配套缺乏2.4 板块内楼盘低价阴影笼罩2.5 开发商在当地的知名度不高机会：3.1 市政开发导向3.2 地铁经济的利好3.3 交通路网加密3.4下沙本身的规划利好3.5 区域联动效应明显威胁： 4.1 房地产政策、金融政策的变化4.2 市政配套力度问题4.3 开发周期长，风险系数高；4.4 区域集中供应量大4.5 大量商业设施、生活配套的投入2. 项目开发风险分析2.1 开发运作风险项目总体建设体量庞大，建设周期长，在开发过程中容易受到资金筹措、建设成本变化以及工程施工等各方面因素的影响，为项目的开发运作带来一定的风险。项目的开发运作风险有：开发决策风险、资金筹措风险、建设成本风险、经营管理风险、建筑工程风险、销售收入风险等。2.2 市场风险项目在开发过程中的市场风险主要受到杭州整体房地产发展态势以及下沙区域楼市变化的影响，主要有以下几个方面：n 市场观望气氛将持续，短期内信心难以回升。n 市场供求失衡，开发商面临挑战。n 住宅存量的积压严重影响开发商的资金回笼，不少开发商将面临资金链安全的挑战。n 区位因素凸显，市场逐步分化。n 市场对下沙居住性的了解不足，同时存在认知偏差，政府舆论宣传上仍显落后。n 沿江区域目前整体价格较低。n 随着九堡的开发建设，对下沙的购房客户正在往九堡分流。n 下沙大盘集中，市场竞争压力较大。2.3 政策风险政策对房地产市场的影响是巨大的，因而正确理解政策对房地产投资带来的影响十分重要。同时也要考虑到在项目漫长的建设周期中可能出现的宏观政策变化的影响。n 宏观政策导致市场供求关系变化。n 政策组合拳影响购房者对市场预期。n 政策的不可预估性增加项目隐性风险。n 政策影响户型结构变化，对开发理念提出更高要求。2.4 金融风险金融政策调控对于开发商直接意味着融资风险，逐步上调的人民币利率预示着企业融资成本将有大幅提升，资金偿还压力的加大和资本运作要求的提高，也是开发商不得不面对的考验。n 贷款门槛提高，项目融资需要寻找新方向。n 房地产开发企业高负债经营隐含财务风险。n 信贷政策影响房贷增长速率。n 加息政策影响供需双方。n 汇率升值的中长期影响较为严峻。n 准备金率上调，房贷比例缩小。3. 项目发展方向3.1 项目总体发展方向：杭州东海岸 下沙CLD居住区3.2 项目主要产品定位n 酒店定位：五星级的江景商务度假酒店n 住宅定位：杭州东海岸 国际江景水岸城邦n 写字楼定位：以科研、商贸、配套服务为主导的甲级写字楼群n 商业街定位：以零售、市场、娱乐、观光经济为主导的街区式商业群3.3 项目的开发主题：休闲、生态、健康品位社区3.4 项目的客群定位：杭州首席城市中产、白领高尚住宅社区第三部分 操作思路篇1 地块基本经济技术指标用地性质地块编号用地面积（万）容积率绿地率（%）建筑密度（%）建筑面积（万）建筑限高（米）居住用地1-D10.23522302420.4704752-A6.91212.2302515.2066752-C12.15701.8302821.8826553-G9.56022.5302523.90053-H13.69251.8302824.646550居住小计52.5570106.1066商业用地1-E3.38974254013.55881002-D2.1908325406.5724802-F1.5738330354.72141202-G0.65033.525402.27611003-A2.90763.5254010.1766803-C/D2.80633.525409.822180商业小计13.518547.1273集中绿地1-G2.65182-E1.36873-B1.7445综 合71.8405153.23392 分期开发计划建议建议本案的大致开发思路如下：项目地块分四期开发；开发比例呈金字塔形；各期开发体量逐期增大。同时由于项目体量庞大，中原并不建议将每一期的物业一次性推向市场，因此尚要把握好本项目各期组团内的的推售节奏环节。项目开发分期示意图项目开发分期工作计划开发期建筑类型2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年前期一期住宅二期住宅商业酒店三期住宅商业四期住宅商业3 分期开发建筑类型及规模根据项目分期计划及各地块相关指标数据整理，可以得出分期开发的建筑类型及规模如下表：（单位：万平方米）小高层住宅高层住宅综合商业小计施工比例一期开发20.6909 3.9556 24.6465 16.08%二期开发1.8058 22.0947 16.8196 40.7201 26.57%三期开发11.5999 8.8705 20.1312 40.6016 26.50%四期开发23.5931 13.4962 10.1766 47.2659 30.85%合 计57.6897 48.4170 47.1274 153.2341 100.00%第四部分 可行性研究篇1. 可行性分析条件说明为了使本测算方案更具科学性和严谨度，故在进行相关资金使用及效益分析前，预先对在测算及步骤中涉及的各项前提条件作出简要说明。1.1 土地成本计算项目总体评估楼面价为：C = 222578.1276153.2339 1453（元/）其中分地块评估楼面价为：1号地块：1301元/；2号地块：1551元/；3号地块：1455元/1.2 功能面积分配根据项目地块用地性质本案的商业综合用地部分集合了商业金融、行政办公、文化娱乐以及旅馆业多种业态功能，参照地块指标以及市场经验数值，划分各部分功能面积为：功能面积（万）综合商业商业5.6722文化娱乐6.5724小计12.2446金融办公30.1613旅馆4.7214总计47.12731.3 销售价格拟定本项目所处位置与钱塘江有一定距离，周边的生活与市政配套设施少，居住氛围尚有待培育。但由于项目开发体量大、开发周期长，有利于开发各期的延续带动，参考目前区域类比在售楼盘的销售均价约在4500元/平方米左右，考虑到项目尚在拿地阶段且离正式销售有较长的周期，市场不可预计风险及因素较多，因此建议在经济测算时应采用相对保守稳定的售价体系进行核算，暂定小高层及高层住宅采用相同售价。通过同区域竞争项目拟合得出：P销售 = 5000元/平方米参照与项目区域位置、景观资源、交通条件相近的九堡、滨江区域，目前销售均价都在6000-8000元/左右，因此预期项目售价将随着区域配套不断成熟完善以及江景资源日益稀缺稳步上涨，按每期销售价格递增率为15%计算，得出项目住宅物业各期预计销售价格为：销售价格（元/）一期5000二期5750三期6610四期7600计算得项目住宅物业全程销售均价为：P =（500024.6465575023.9005661020.4704760037.0892）106.1066 6388（元/）由于目前项目周边尚无办公及大型综合性商业物业在售，因此无法通过价格拟合来探讨这部分物业的售价，仅根据各期住宅物业销售价格及预期市场变化情况，拟定各期商业办公物业销售价格为：销售价格（元/）商业部分办公部分二期90006500三期130008000四期1700010000计算得项目商业物业全程销售均价为：P =（90003.0245130004.4851170002.5442）10.0538 12810（元/）计算得项目办公物业全程销售均价为：P =（65009.0735800013.4553100007.6325）30.1613 8055（元/）2. 项目静态赢利分析由项目投资成本估算及销售收入预估可得：项目总体销售总额约1097293.28万元，投资成本约647057.72万元，财务成本约77190.08万元，税前利润约311048.4097万元，税后利润约208402.4345万元。通过对项目整体赢利情况的分析，项目平均税后利润率为26.51%。分析项目操作的静态赢利评价指标，税后10%的利润率是项目所能保证的最低利润收益率数值；20%左右的利润率是目前房地产市场中主流的利润收益率，也是比较适宜的利润率数值；30%的利润率则是比较理想的利润率数值。同时由于商业办公物业的收益率普遍比住宅物业高，且随着开发进度而分期逐级增长。因此，就本项目而言，静态利润率部分基本能够保证市场行业同期利润指标，而随着房地产市场的健康平稳发展，刚性需求的不断放量，可以预计项目利润率将保持增长的态势，故项目可行。但在开发过程中要注意金融税收等政策的影响风险。3. 酒店项目静态赢利分析综合分析项目2-F号地块的用地指标，考虑对项目整体形象的提升作用，建议项目酒店定位为五星级酒店。根据项目整体开发分期计划，酒店项目预计2009年上半年开工建设，2011年上半年竣工，2011年下半年正式投入使用。酒店用地指标为：用地面积1.5738万平方米，容积率3.0，总建筑面积4.7214万平方米，限高120米，按五星级酒店标准可建约400间客房。酒店项目的总投资约35651.2914万元，其正常年份的税后利润为1564.96万元，如果不考虑贷款所支付的利息,每年产生的现金净流量为2437.99万元,税后利润率为36.09%。由于该酒店投资是一次投资长期收益的长线项目，一般酒店的收益期限为50年或更长。但如果该项目的投入35651.29万元来自于银行贷款，仍面临着支付利息的现金流压力。4. 项目投资方案建议本项目总投资（包括住宅、商业办公以及酒店三部分）为728794.8602，整个建设经营周期约为8年，是一个建设周期长、资金投入量大的建设项目。项目运作各部分资金来源组成如下：资金来源资金数额 （万元）资金比例自有资金255078.2011 35%市场融资204203.8091 28.02%销售再投入269512.8500 36.98%总 计728794.8602100%其中项目的启动资金涵括了项目总土地款（按项目总土地一次性取得计算）、一期第一组团的开发建设总费用（不计土地成本）。P启动 = 229255.471413921.71 = 243177（万元）n 融资方式参考目前我国房地产融资来源以银行贷款为主,然而这种单一化的融资格局蕴涵显著的金融风险，房地产融资活动中的关键环节融资渠道的缺失是房地产融资困境的症结所在，因此，金融创新成为化解房地产企业融资难题的必然途径。常有的方式有：上市融资、海外基金、联合开发、并购、房地产投资信托（REITS）、房地产债券融资、夹层融资、房地产信托融资、项目融资、开发商贴息委托贷款、短期融资券、融资租赁、房地产证券化等。181附表一： 现金收支表项目2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年合计现金流入（万元）0.00 71,885.50 110,664.00 101,260.38 168,404.30 146,629.07 200,952.71 175,290.14 122,207.18 1,097,293.28 房屋销售收入（万元）0.00 71,885.50 110,664.00 101,260.38 166,371.71 142,428.38 196,616.51 170,953.94 117,870.98 1,078,051.40 酒店经营收入（万元）2,032.59 4,200.69 4,336.20 4,336.20 4,336.20 19,241.88 自有资金（万元）0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 回收流动资金（万元）0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 工程垫资（万元）0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 付现成本（万元）243,177.18 28,317.75 66,192.70 56,148.22 59,019.07 48,615.33 68,017.90 50,466.02 27,103.55 647,057.72 土地费用（万元）229,255.47 0.00 229,255.47 建设投资（万元）10,334.39 20,668.90 56,352.86 46,839.69 45,503.27 35,888.63 52,194.34 36,092.39 17,522.77 321,397.24 销售费用（万元）1,630.60 1,630.60 1,630.60 1,630.60 1,630.60 1,630.60 1,630.60 1,630.60 815.30 13,860.10 管理费用（万元）1,956.72 1,956.72 1,956.72 1,956.72 1,956.72 1,956.72 1,956.72 1,956.72 978.36 16,632.12 酒店经营管理费用（万元）0.00 0.00 0.00 0.00 406.52 840.14 867.24 867.24 867.24 酒店营业税金及附加（万元）0.00 0.00 0.00 0.00 121.96 252.04 260.17 260.17 260.17 房屋销售税金及附加（万元）0.00 4,061.53 6,252.52 5,721.21 9,400.00 8,047.20 11,108.83 9,658.90 6,659.71 60,909.90 经营净现量（万元）-243,177.18 43,567.75 44,471.30 45,112.16 109,385.23 98,013.74 132,934.81 124,824.12 95,103.63 450,235.56 利息支付（万元）0.00 17,770.32 16,557.59 15,499.44 14,251.14 9,036.32 4,075.27 77,190.08 税前净利润（万元）24,441.07 37,625.76 34,428.53 57,257.46 49,853.88 68,323.92 59,598.65 41,550.44 373,079.71 企业所得税（万元）8,065.55 12,416.50 11,361.41 18,894.96 16,451.78 22,546.89 19,667.55 13,711.65 123,116.29 税后利润（万元）0.00 16,375.52 25,209.26 23,067.12 38,362.50 33,402.10 45,777.03 39,931.10 27,838.79 249,963.42 本年度现金净流量（万元）-243,177.18 17,731.88 15,497.21 18,251.31 76,239.13 72,525.64 106,312.65 105,156.57 81,391.98 累计现金净流量（万元）-243,177.18 -225,445.30 -209,948.09 -191,696.78 -115,457.65 -42,932.01 63,380.64 168,537.21 249,929.19 由上表我们可以得出该项目的静态投资回收期=7-1+42932.01/63380.64=6.677年，即2013年9月份（财务保守估算）附表二： 动态投资效益分析表年份0 1 2 3 4 5 6 7 8 2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2015年后宾馆45年收益合计现金流入（万元）0.00 71,885.50 110,664.00 101,260.38 168,404.30 146,629.07 200,952.71 175,290.14 122,207.18 42,767.51 1,140,060.79 现金流出（万元）243,177.18 54,153.62 95,166.79 83,009.07 92,165.17 74,103.43 94,640.06 70,133.57 40,815.20 18,721.85 866,085.94 其中：付现成本（万元）243,177.18 28,317.75 66,192.70 56,148.22 59,019.07 48,615.33 68,017.90 50,466.02 27,103.55 11,119.53 658,177.25 企业所得税（万元）0.00 8,065.55 12,416.50 11,361.41 18,894.96 16,451.78 22,546.89 19,667.55 13,711.65 7,602.32 130,718.61 财务费用（万元）0.00 17,770.32 16,557.59 15,499.44 14,251.14 9,036.32 4,075.27 0.00 0.00 0.00 77,190.08 现金净流量（万元）-243,177.18 17,731.88 15,497.21 18,251.31 76,239.13 72,525.64 106,312.65 105,156.57 81,391.98 24,045.66 273,974.85 贴现率（%）9.00 9.00 9.00 9.00 10.00 10.00 10.00 10.00 10.00 10.00 现值系数p=1/(1+i)n1.0000 0.9174 0.8417 0.7722 0.6830 0.6209 0.5645 0.5132 0.4665 0.4665 净现值(PV) （万元）-243,177.18 16,267.23 13,044.00 14,093.66 52,071.33 45,031.17 60,013.49 53,966.35 37,969.36 11,217.30 60,496.71 累计净现值（万元）-243,177.18 -226,909.95 -213,865.95 -199,772.29 -147,700.96 -102,669.79 -42,656.30 11,310.05 49,279.41 60,496.71 净现值率（%）1.25 内部收益率(IRR) （%）14.51 动态回收期(年)7.45 销售利润率（%）34.00 投资利润率（%）43.01 附表三： 分年度销售收入预估表项目类型2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年合计销售 面积 (万)住宅014.3771 14.5890 11.6141 11.8323 9.7816 15.3493 16.2004 12.3630 106.1068 商业001.2098 1.2098 3.2753 2.6704 2.3529 1.0177 0.5088 12.2447 办公003.6294 3.6294 7.1968 5.3821 5.7441 3.0530 1.5265 30.1613 合计014.377119.428216.453322.304417.834123.446320.271114.3983148.5128销售 金额 （万元）住宅071885.5000 76184.7000 66781.0750 71360.0550 64656.3760 109899.6130 123123.0400 93958.8000 677849.1590 商业0010888.2000 10888.2000 40159.3000 34715.2000 34658.5000 17300.9000 8649.6000 157259.9000 办公0023591.1000 23591.1000 54852.3500 43056.8000 52058.4000 30530.0000 15262.5800 242942.3300 合计071885.5110664101260.38166371.705142428.38196616.513170953.94117870.981078051.389第一部分 市场研究篇一、发展环境及杭州房地产市场发展状况分析1. 杭州市宏观市场环境分析1.1 城市概况及发展规划 杭州概况杭州是浙江省政治、经济、科教、文化中心、长江三角洲的重要中心城市以及全国15个副省级城市之一。截至2005年末，杭州全市土地面积16596平方公里，人口660.45万，其中市区土地面积3068平方公里，市区人口409.52万，共辖上城、下城、西湖、拱墅、江干、滨江、萧山、余杭八城区。蕴藏着浓郁人文气质的杭州，国民生产总值一直居全国省会城市前列。丝绸、纺织、机械、电子、化学、造纸、医药、轻工、食品等行业是杭州支柱产业。近年来，杭州加快了改革开放的步伐，已拥有“杭州经济技术开发区”、“杭州高新技术开发区”、“杭州之江旅游度假区”和“萧山经济技术开发区”等4个国家级开发区，对外交往和对外经济技术合作规模不断扩大。而自2000年开始打造的“住在杭州、学在杭州、游在杭州、创业在杭州”也已成为城市的品牌、杭州的名片。 杭州城市发展规划根据杭州市委、市政府2002年提出的关于构筑大都市、推进城市化的实施意见，杭州大都市包括8城区和5县(市)。杭州将通过实施“城市东扩、旅游西进，沿江开发、跨江发展”战略，优化生产要素配置，重构城市空间形态，形成以市区为核心、县城为依托、中心镇为基础，资源共享、功能互补、协调发展的市域网络化城市。规划中杭州都市区域由“一主三副、双轴六大组团、六条生态带”组成。“一主三副”即主城老城区，即下城、上城、西湖、拱墅、江干五区和副城江南（滨江及萧山）、临平、下沙城；“双轴”即东西向以钱塘江为轴线的城市生态轴、南北向以主城江南城为轴线的城市发展轴；“六大组团”即临浦、瓜沥、义蓬、塘栖、余杭、良渚组团；“六条生态带”即西湖灵龙（灵山、龙坞）、径山西溪、超山半山、皋亭山彭埠、石牛山湘湖、青化山航坞山新街，以及东部沿江湿地等相间于中心城区、外围组团之间设置的6条生态隔离带。跨江沿江建设新城，东扩南下加快发展，西进北上发展旅游，形成“东动西静南新北秀中兴”的城市新格局，推动杭州从“西湖时代”迈入“钱塘江时代”。n “东动”沿江建设钱江新城，江东和临平工业区要建成现代化大型制造业基地，为构筑大都市东部产业带、发展新世纪杭州加工业提供充足空间，并带动义蓬组团；下沙城要建成集教育科研、商务居住等功能的花园式生态型的现代化新城。n “西静”城市西部地区要调整产业结构，加强基础设施建设，提升综合服务功能，建成城市旅游扩展区和生态保护区，并辐射余杭组团。n “南新”江南城要接纳主城的部分市级功能和人口，拓展城市发展空间，建成具有大都市新功能的城市副中心，并辐射瓜沥和临浦组团。n “北秀”要贯彻“积极保护”方针，妥善保护和利用好良渚文化遗址，良渚和塘栖组团要增强休闲度假、旅游观光和科教产业功能。n “中兴”即西湖核心景区要整合南线景区资源，改造北山路，实施“西湖西进”，建设湖滨商业特色街区；运河（杭州段）和市区河道要实施综合整治和开发。1.2 城市经济整体运行状况 近年杭州市GDP总量及增长率经济总量保持较快增长。2005年,全市生产总值(GDP)达到2942.65亿元，按可比价格计算，比上年增长13，连续15年保持两位数增长。可见城市整体经济发展情况良好。图1-1-1：杭州市近年生产总值数据来源：杭州市统计局 固定资产投资五年来，杭州的固定资产投资持续增长，2005年达到1277.8亿元。2003年增幅达到最高点，此后受国家宏观调控影响，增幅明显回落。图1-1-2： 历年杭州固定资产投资及增幅情况数据来源：杭州市统计局 杭州市人口规模及增长率杭州全市人口稳步增长，2005年末，全市总人口达660.45万人，比上年末增加8.77万人，增长1.4。在户籍人口中，农业人口362.91万人，非农业人口297.54万人。人口出生率为8.72，死亡率为5.39，自然增长率为3.33。非农业人口的比重从2001年的37.8%上升至2005年的45.1%。可见杭州的城市化进程持续加快，人口不断增长所带来的住房需求，是推动杭州房地产蓬勃发展的重要力量。 杭州市城镇居民家庭可支配收入及增长分析2006年杭州市城乡居民收入稳定增长。上半年，市区城镇居民人均可支配收入10376元，比去年同期增长14.6，扣除价格因素，实际增长13.1，实际增幅比去年同期提高0.4个百分点，继续保持着自2000年开始的每年10%以上的增速。杭州居民收入的