2013年4月考试房地产项目策划与风险管理第二次作业.doc

2013年4月考试房地产项目策划与风险管理第二次作业一、名词解释题（本大题共30分，共 10 小题，每小题 3 分）1. 商品房预售2. 保本销售率3. 集体策划4. 住宅引力半径5. 市场细分6. 房地产需求的人口弹性7. 企业总体战略8. 产品卖点9. 问卷访问法10. SWOT分析二、计算题（本大题共15分，共 3 小题，每小题 5 分）1. 什么是收益还原法？其计算公式如何？2. 王某家庭月收入10000元，每月用于购房支出的可占40%，张某计划以首付40%、按揭15年的方式购买某花园的一套高档住宅，现假定银行按揭贷款年利率为6%、该住宅平均售价套内6000元/平方米，问王某可以购买多大套内面积的户型？3. 如何计算一个城市每年所需要的酒店客房数？三、简答题（本大题共30分，共 5 小题，每小题 6 分）1. 广告基调应根据什么来确定？2. 在各个销售期的销售目标的确定要考虑哪些因素？3. 什么是项目策划顺利实施的重要保障？4. 在房地产策划项目业务洽谈时，应作哪些工作？5. 假设检验法的过程？四、案例分析题（本大题共10分，共 1 小题，每小题 10 分）某开发商在位置稍偏的滨江路边购买了一块面积约100亩的临江地块，准备利用其良好的生态环境开发一个集吃、玩、购于一体的生态购物公园。五、论述题（本大题共15分，共 1 小题，每小题 15 分）产品构思的基本原则是什么？答案：一、名词解释题（30分，共 10 题，每小题 3 分）1. 参考答案：商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。解题方案：掌握概念评分标准：回答出商品房预售的定义得3分2. 参考答案：保本销售率为保本销售面积与可售面积的比值。解题方案：概念掌握评分标准：回答出相应定义得3分3. 参考答案：集体策划是指以众多专家为主体进行策划服务。这种策划强调不同领域、相关行业的专家意见的综合，是集众多专家的智慧经验为项目决策提供更加合理的专业建议，如常用的特尔菲法。解题方案：从集体策划的定义来回答评分标准：回答出集体策划的定义得3分4. 参考答案：住宅引力半径是指购房者的工作半径，即购房者从居住地到工作地的时间距离或空间距离。解题方案：从住宅引力半径的定义来回答评分标准：回答出住宅引力半径的定义得3分5. 参考答案：市场细分就是为了更好地研究市场而运用有关细分参数将房地产市场分解成一个结构清晰、层次清楚、分类明确的市场体系。解题方案：从市场细分的定义来回答评分标准：回答出市场细分的定义得3分6. 参考答案：房地产需求的人口弹性是房地产需求量变化的百分比与人口数量变化的百分比之比。解题方案：从房地产需求的人口弹性的定义来回答评分标准：回答出房地产需求的人口弹性的定义得3分7. 参考答案：是有关企业全局发展的整体性的长期战略，是企业最高层次的战略。解题方案：概念掌握评分标准：得出相应定义得3分8. 参考答案：产品卖点就是能够吸引消费者眼球的独特利益点，即USP（UniqueSellingProposition）。“解题方案：从产品卖点的定义来回答评分标准：回答出产品卖点的定义得3分9. 参考答案：问卷访问法是指以问卷形式按照随机抽样让被调查者在确定时间内回答规定问题并通过问题的分析来判断市场的一种调查方法。解题方案：从问卷访问法的定义来回答评分标准：回答出问卷访问法的定义得3分10. 参考答案：SWOT分析是指分析房地产项目存在的优势、劣势、机遇和威胁。解题方案：从SWOT分析的定义来回答评分标准：回答出SWOT分析的定义得3分二、计算题（15分，共 3 题，每小题 5 分）1. 参考答案：1、收益还原法是指预计估价对象未来的正常净收益和投资经营期限，选用适当的投资收益率将其折现到估价时点的现值之和，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的一种估价方法。 2、计算公式： 项目售价=Ar11/（lr）n 式中：A-未来各年单位净租金 r-投资收益率 n-投资经营期限解题方案：掌握概念、计算方法评分标准：答对第一点得3分，答对第二点6分，其中式子正确得3，字母注解正确各得1分，全部答对得9分2. 参考答案：答题要点 1、计算承购总价：P=10000*40%*1-1/(1+0.5%)180/(1-40%)*0.5%=790000 2、计算可以购买的面积：S=790000/6000=131.6130m2解题方案：掌握概念、计算方法评分标准：答对第一点得6分，其中式子答对4分，得数正确2分，答对第二点得3分，其中式子2分，得数1分，全部答对得9分3. 参考答案：每年酒店客房最大需求量（户）= P/（365Ra） 式中：P-每年接待过夜游客总人次 R-保本开房率 a-平均每间客房的床位数解题方案：掌握概念、计算方法评分标准：式子正确得3分，字母注解正确各得2分，全部答对得82分三、简答题（30分，共 5 题，每小题 6 分）1. 参考答案：广告基调应根据 （1）项目定位的客户层次 （2）产品属性特质确定。解题方案：掌握概念评分标准：每答对一点得1.5分，全部答对得3分2. 参考答案：应考虑当期市场形势、工程建设投入所需资金、以及企业财务平衡需要等相关因素。解题方案：掌握概念评分标准：每答对一点得1分，全部答对得5分3. 参考答案：资源条件是项目策划顺利实施的重要保障。项目策划中应落实人力资源、财力资源及信息资源的合理配置。解题方案：掌握概念评分标准：答对“资源条件”得3分4. 参考答案：在进行策划业务洽谈时， （1）应了解业主策划期望。 （2）明确策划工作内容. （3）确定策划服务大纲. （4）在协商基础上签订策划合同。解题方案：掌握概念评分标准：每答对一点得1分，全部答对得4分5. 参考答案：（1）分析策划要解决的问题（2）根据经验提出假设方案（3）调查市场验证方案（4）修正调整摒弃方案（5）评估及实施方案（6）监控及修正方案解题方案：理解掌握评分标准：回答对每一点的1分，全部回答对得6分四、案例分析题（10分，共 1 题，每小题 10 分）0. 参考答案：（1）合理，考虑到开发地块的优势及其对该项目的适宜性。 （2）滨江地块，其优势在于：一是环境舒适，空气清新；二是地形开阔，规划容易；三是拆迁安置量小，地价成本相对较低。但滨江地块也存在着一些劣势：一是位置偏远，交通落后；二是土地受让义务较重（如代征地等）；三是配套薄弱，配套投入较大；四是社区不成熟，成熟期较长。滨江地块由于自然环境较好，适宜于高档住宅及休闲地产开发。 （3）生态购物公园项目的选址要有利于人流物流的集聚，有利于商业经营。其选址条件要求：一是地段绝佳，环境优美，空气清新；二是道路通达，交通完善，停车方便，易达可及；三是服务配套齐全；四是市场腹地宽广，人流强劲，消费量大。 （4）重点是策划，难点是商业地产的供应量以及业态的确定解题方案：掌握概念评分标准