养老地产专题报告-概念和发展现状 322.doc

养老地产专题报告2013年3月22日目 录第一部分 养老地产概论4一、养老地产的概念4二、养老地产的发展过程5第二部分 国外养老地产研究6一、发展历程及背景61、发展历程62、发展背景6二、国外养老地产代表国家研究71、美国72、北欧73、德国84、日本85、新加坡9三、国外养老地产典型项目分析101、美国佛罗里达太阳城102、日本太阳树老人之家11四、国外养老地产研究总结121、国外养老地产模式分类汇总122、国外养老地产模式借鉴13第三部分 国内养老地产研究14一、市场情况分析141、市场潜力分析142、市场开发情况分析143、开发商动向15二、国内养老地产模式探讨161、养老地产类型162、养老地产开发原则173、养老地产盈利模式184、养老地产运营模式18三、国内养老地产案例191、康疗型192、居家型（出售）233、综合型264、异地购房型（出售十持有经营）29第四部分 我司开发养老地产的机会及建议31一、开发机会311、辽宁省老龄人口增速快312、老年人消费能力高313、养老地产的开发供应不足314、政策的扶持315、市场尚未成熟32二、开发建议331、开发模式332、盈利模式333、产品打造33第一部分 养老地产概论一、养老地产的概念 养老地产应该定义为住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体，可以称为房地产混合开发模式。 养老地产接近于高端住宅产品，但又有所不同，养老地产的标准更高，功能和设施更全，可以根据老年人的需要，从居住、餐饮、护理、医疗、康复等方面量身设置。与普通住宅的差异性 消费群的专一性：它是“针对老年人提供的住宅产品” 产品设计的特殊性：住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施等方面符合老人的生理特点。 社区活动的广泛性：在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人约心理需要。 养老地产的优势（1）减轻子女养老压力，提高社会效率；（2）有利于老年人身心健康；（3）服务专门化、系统化，使老年人生活质量大大提高；（4）老人仍拥有自己的居所、配置自己喜欢的家具，让老人既有“家”可归，又能享受一般住家无法享受到的配套服务；二、养老地产的发展过程目前我国养老地产正处于由老年公寓向老年社区发展过程中 普通型养老院 ：有的老年人老伴去世，自己年老体衰，身边又无亲人，较多的愿意或者被“社会工作者”动员住进养老院。 医护型养老院 ：有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可以申请住医护型养老院。老年公寓 ：多数是在住宅小区内，专门规划出一两栋楼，按照食欲老年人居住的要求来设计和建造。（老年公寓即专供老人集中居住的、采用居家养老和社区服务相结合模式的住宅）。与敬老院福利院不同，它不属于社会福利设施，而是由社会投资按照市场化运作的商品住宅。老年社区 ：老年社区与一般住宅小区相同之处是，都是一个大小不等的住宅小区。不同之处是，老年社区主要入住的是老年人，并允许老年人带亲人（如子女）住在一起。 养老院代表案例：日本医护型养老院日本老年居住和服务设施分类详细，全面覆盖了各类人群的需求。小规模多功能服务站中，配备有日托护理、上门服务、短期居住和长期居住等老年人基本服务功能，面向所有老年群体。 老年公寓代表案例：台湾老年公寓 （1）房屋样式：独立半独立单间套房台湾老年公寓： （2）经营项目：门诊健康咨询餐饮娱乐等 （3）运营方式：租贷式、产权式、产权带租式 养老社区代表案例：美国CCRC社区CCRC(continuing retirment community)中文翻译为：持续性照顾退休社区CCRC区域划分:独立生活区、协助生活区、专业护理区、老年痴呆照顾区美国相对欧洲及其他发达国家而言，其老龄化程度较轻，与中国当前的老龄化阶段较为接近。美国CCRC社区采取自费的模式，依住民与其签定的契约内容提供各种型态的住屋、住民的服务和健康服务。虽然CCRC住民在住入护理之家，所花费的医师照顾费用远高于传统社会族群。但在门诊上花费的，却比传统社区老人低许多。此外CCRC居民对自己的寿命有较高期望，其死亡率也低于一般人口死亡率。第二部分 国外养老地产研究一、发展历程及背景1、发展历程进入老龄化社会时间19世纪末20世纪60年代20世纪90年代后国家欧洲北美亚洲养老地产模式国家福利型国家福利型+商业盈利型国家福利型+商业盈利型模式阐述北欧各国是社会养老的典范，老人多偏好居住在政府提供的老年公寓中，同时出于对自由的崇尚，DIY养老方式在北欧也已有所发展以美国最具代表性，其人口老龄化是随着经济增长同步发展的，因此有着“先富后老“的特征，仅65-75岁的老年人就拥有全国私有资产的40%，除了国家福利之外，老年居住建筑市场的潜在利益极大的吸引了商业投资亚洲国家进入老龄化相对较晚，发展尚未成熟，既注意保护和改善传统的家庭养老环境，又重视社会养老和社区服务网络的建设，同样以国家福利和商业盈利并重2、发展背景国外由于政治、经济和文化与中国存在差异性，导致养老地产在人文观念、政策支持、经济发展等重要背景上有着巨大差别，也使得各国养老地产的整体发展展现出自己独有的特点。国外养老地产与国内养老地产发展背景差异巨大发展背景差异点国外国内传统观念社会是少年的游乐场，青年们的战场，老年人的安乐场百善孝为先，孝敬父母、尊敬师长是最重要的道德理念之一法律条文父母对未成年的子女有抚养的义务，而子女对父母却无赡养的责任父母对子女有抚养的义务，子女对父母也有赡养的义务经济实力发达国家经济实力强大，老年人“先富后老”发展中国家经济实力薄弱，老年人“未富先老”家庭结构多子女家庭，亲子分居小家庭为主体单子女、四二一结构，多代同堂大家庭为主体养老责任以政府和社会为主体，家庭为补充以家庭为主体，以政府和社会为辅助家庭观念较少传统大家庭观念，亲子间较具独立性，老年人绝大多数习惯于自立门户、独立生活由于长期封建社会的生活方式和儒家思想的影响，普遍较为重视家庭价值，父慈子孝、夫妻恩爱、家庭和睦是人们共同的追求二、国外养老地产代表国家研究1、美国（1）社会背景30年代婴儿潮老龄化加剧是导致美国老年社区形成的直接原因A、美国婴儿潮一代目前已步入老龄化时期他们将推动第二居所，老年公寓、老年社区等小套住宅的发展。B、经济发达程度客观上要求老年住宅出现。C、政府对老年群体的社会保障推动老年住宅的发展。D、老年社区发展非常迅速，分为赢利性和非赢利性两种。（2）养老模式以居家养老为主，通过社区丰富多彩活动的组织满足老年人需求。养老模式总结概况美国养老模式以家庭为主70%以上的老人采用“以房养老”的家庭养老方式老人拥有自己的住宅，并将其多余部分出租，租金用十养老运作方式分为盈利性和非赢利性两类，前者大多为私人公司所办，后者主要由教会兴办，政府给予部分津贴开发主体以开发商为主，教会及政府为辅产品与配套规模大，建筑形态多样、配套齐全、有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动较多住宅类型独立式住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年社区2、北欧（1）社会背景生活压力小，社会保障水平高，人均寿命延长。A、 60岁以上人口数量占到23%以上。B、经济高度发达，资源丰富，人口总量少，人均占有资源数量大。C、社会保障体系高度发达，社会处于均富状态，生活压力小。D、气候寒冷，纬度较高，多数土地不适宜居住。（2）养老模式政府负担大部分养老经费，老年公寓是老人养老首选。养老模式总结概况北欧各国是社会养老的典范，老人多偏好居住在政府提供的老年公寓中，同时出于对自由的崇尚，DIY养老方式在北欧也已有所发展运作方式政府出资，不以盈利为目的，慈善集团、非营利机构也是养老资金的重要来源开发主体政府产品与配套在产品设计上允分考虑老年人的需求，各种建筑元素集合处理，为老年人提供必要的社会服务，并使其有机会参加各种有意义的社会活动住宅类型老年公寓、异地老年社区3、德国（1）社会背景二战之后的婴儿潮及生活条件的改善使得现今德国人口中老年人比例增大，2011年德国60岁以上的老年人口比重已占总人口的24%。A、50-60年代人口高速增长，二战结束后的15年内，德国人口增长了25%。B、死亡率下降。经济高速发展，医疗及营养水平得到极大提升，人均寿命增长迅速，据2011年统计数据显示，男性人均寿命为77岁、女性82岁。（2）养老模式政府负担大部分养老经费，老年公寓是老人养老首选。养老模式总结概况德国养老分为两大体系：老年住宅体系和养老院体系，两者皆由政府财政拨款支持，两者一般会毗邻建设，以形成各种资源的共享的优势。运作方式政府财政是养老经费的主要来源，为老人提供住房补贴，同时，住宅房主与民间福利集团签订提供服务的合同，获得医疗，娱乐等服务。开发主体以开发商和政府为主产品与配套无障碍设计，医疗，娱乐设施齐全住宅类型独立式住宅、老年公寓4、日本（1）社会背景日本二战前后两次婴儿潮，促使口本人口逐渐老龄化。目前，日本60岁及以上的老年人口比重占日本总人口的24%，根据日本将来人口推测报告显示，到2055年，日本人口将减少至8993万人，其中老龄人口将达到40%，老龄化程度较高；日本在30年代后期和70年代前期的两次婴儿潮，加速了日本人口老龄化；社会养老的城市福利建设方面政府给与大力支持。（2）养老模式居家养老在日本占据主流，“两代居”受欢迎。养老模式总结概况日本目前有95.5%的老人在家中养老，4.5%的老人住在疗养院和老人中心等老人福利设施中，“两代居”的家庭养老模式在日本非常普遍运作方式福利型养老机构由民间建设，政府出资征用后，租给老年人居住并给予房租补贴；押金式老年人住宅由地方住宅供给公社出资建设，专供60岁以上老年家庭使用，并以押金方式提供使用权开发主体民间建设，政府出资征用；各类相关企业会积极参与老年住宅产品研究产品与配套主要养老产品“两代居”对厨、厕、门厅和居室分隔功能都做了相应考虑，对多代人生活方式和生活规律上的差异在室内空间上做了相应处理住宅类型独立式住宅、老年公寓、老年社区5、新加坡（1）社会背景经济发展较快，人均寿命延长，50-60年代出生人口进入老年时期。A、65岁以上的老年人达到了8.7% ,新生人口下降明显，未来人口压力快速增长。B、经济发达，社会保障体系完善，人均寿命不断延长。C、以华人为主，遵循传统尊老爱幼的观念，但观念逐步改变，老人单独居住养老需求增加。（2）养老模式政府主导，乐龄公寓为众多新加坡老年人提供居所。养老模式总结概况由于政策引导，目前已婚子女与父母合住同一组屋或同一组屋区的住户已达41%。同时政府也为希望单独居住的老年人提供了“乐龄公寓”，产权30年，可延长10年运作方式政府是养老设施建设的投资主体，提供90%的建设资金，对养老机构各项服务提供不同的津贴。同时，政府在建造福利房时，专门设计适合几代同堂的户型，并在购房价格上给予优惠开发主体政府产品与配套组屋在设计上考虑多代人共同居住的需要。乐龄公寓一般为12层到14层的精装修板式高层，户型分为35平方米和45平方米两种，一般都建在成熟社区内，各种设施齐全完善住宅类型组屋多代居），乐龄公寓（独居老人）三、国外养老地产典型项目分析1、美国佛罗里达太阳城项目占地面积32.37平方公里，总人口1.6万人。坐落于佛罗里达州的西海岸，距佛罗里达最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟的路程。这里温暖无冬，是美国东岸各州的避寒胜地。规划五大社区：各个社区均有自己的管理机构、组织和规划。但共享邮局、超市、医疗机构、银行、教堂等公共设施并且社区中组织的娱乐性和社会性活动也是对所有社区成员开放的。（1）“太阳城中心“(独立家庭别墅)（2）“国王之殿“(连体别墅)（3）“湖中之塔“(辅助照料式住宅和家庭护理机构)（4）“庭院和阿斯顿花园“(出租的独立居住公寓)（5）“自由广场“(辅助照料式住宅和家庭护理机构)齐全的配套设施：（1）7个康娱中心（提供有游泳池、网球场、艺术与手工艺中心）（2）2个图书馆（为老年人获取新知提供了广阔的空间)（3）8个高尔夫球场(共126洞) (太阳城中心是世界闻名的BEN SUTTON高尔夫学校的本部，全美草地保龄球锦标赛也在这里举行，这里还设有私人的高尔夫俱乐部。)（4）19个小型购物中心(满足社区居民购物需求)（5）超过200家俱乐部(包括木匠、缝纫、音乐等，满足不同人群的兴趣爱好)丰富的社区活动：社区安排有丰富的活动，高尔夫、游泳、足球、起码、滑旱冰、手球、室外地滚球、跳舞、草地保龄球、慢跑、竞走、台球、篮球、推圆盘游戏、国际象棋等，让人们能够建立密切的联系和交流。经营方式：住宅采用租、售并举的经营方式；区域内一些独栋、联排别墅进行出售，快速回笼资金，一些公寓采用出租方式；不同住宅提供不同家庭护理等物业服务；入住的老人可根据自己的经济条件与健康状况选择服务。2、日本太阳树老人之家项目为私人开发建设的生态型老人居住社区：太阳树老人之家位于日本爱知县，现有老人之家和幼儿园两部分组成。老人须一次性交纳一定入住费，此外每月再交纳一定生活费。太阳树老人之家由低层与多层建筑组成，开创之初，由国家提供一部分资金帮助，土地是开发者吉田先生自家所有。项目住宅设计充分考虑老年人特征:A、创造人际交流的场所：通过公共活动中心等的设置为老年人提供人际交流空间。B、设置能和家人共同生活的住宅产品设置能和家人共同生活的(两代居)住宅产品，欢迎老人与家人同住。C、强调住宅的技术和电器化程度提供无障碍设施的老龄人住宅产品，使得老龄人能够在生活中尽可能实现自助和自理。项目根据社区老人需求，精心提供配套服务：A、医疗保健与照料设有保姆护士事务所，为老人提供日常生活照料，及特别的医疗保健与护理。B、老人教育为老人提供各种健康、文化等方面的教育，深受老人们的欢迎。C、出租农田街区开辟的农田出租给入住者，由入住者根据自行决定种树、种花、种菜还是种草，但不许搁荒。四、国外养老地产研究总结1、国外养老地产模式分类汇总类型形式受众群体特点租售方式开发主体常见国家居家生活型持续照顾社区身体健康，可以独立生活，但需要应急照料的老年人必要时提供辅助和护理服务租赁或出售开发商美国、日本活跃老年社区年龄有限制，喜欢参加身体锻炼和社会活动的客户环境优美，成熟服务体系，多种娱乐交流场所，社区活动丰富出售为主开发商美国、日本独立生活型老年公寓喜欢安静，结交新朋友的老年客户不提供就餐、交通、不组织社会活动租赁或出售政府为主新加坡、欧洲老年聚集区和外界保持良好的联系，参加一些社会活动的客户除租赁房屋外，还提供就餐、清扫房间、交通、社会活动等服务租赁为主政府为主欧洲辅助生活型辅助生活区生活不能全部自理，需要专门的辅助和帮助根据客户自身条件，提供服务包括：就餐、洗衣、清理房间、医药管理、日常生活活动帮助等出租开发商美国、日本家庭照料社区各种年龄段包括老人、孩子、刚出院的人、长期病号等提供短工服务，专业的护士照料出租开发商美国、日本辅助医疗型轻度护理院需要24小时照料，患有长期或慢性病，需要治疗和恢复提供24小时护理照料设施提供常规的医药监督和康复治疗，需要注册护士和有执照的护工出租政府所有国家重度护理院老年痴呆初期，需要护理恢复完全无障碍设计，需要完好的设施和专业人员照料出租政府所有国家2、国外养老地产模式借鉴（1）运作方式A、完善的社会保障制度、金融服务体系、加强老年人的支付能力；B、后期通过专业化运营，提高服务质量；（2）开发主体A、允许开发商进入养老地产领域提供不同收入人群的以不同层次的养老需求；B、政府需对低收入群体提供福利性的、不以盈利为目的的养老服务；（3）产品与配套A、产品设计需充分考虑老年人的特殊需求，针对不同行为能力的老人设 计不同的产品; B、良好的医疗，各种娱乐、文化、体育等设施，以及为老年人组织的各种活动;（4）住宅模式不局限于固定的住宅模式，根据不同的区位，文化及地理条件，经济条件等设计出适合自身的养老住宅模式。总结：发达国家经济体系和社会保障制度相对完善，在养老地产这块发展的也较为成熟，开发主体多以政府为主，且有较高的福利政策以及完备的配套设施予以支持。相比较而言，如做大规模、综合性养老社区项目，美国模式参考价值大一些；如做小规模的、社区嵌入式的项目，日本和新加坡的模式可以借鉴一下。第三部分 国内养老地产研究一、市场情况分析1、市场潜力分析（1）市场基数庞大：社会老龄化程度高，趋势明显。目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.73亿，占总人口的13%。（2）较强的购买力：老人是个相对富有的群体（财富构成：存款+退休金+子女赡养+社会福利+其它）。（3）潜在购买欲：养老观念逐渐转变。二个客观条件（4-2-1型家庭结构、优越条件、精神追求）驱动老人的养老观念在逐渐的转变。（4）供求关系：市场缺口较大。目前全国60岁以上老人约1.73亿，现有养老机构提供的床位约为342.3万张，而入住养老机构的大约有256.8万人。预计到2015年，我国60岁以上老人约为2亿，养老产业规划格局为90%居家+7%社区+3%机构，按这一格局估算，整个养老产业大约存有1700万人的市场缺口。（5）政策扶持：从全国看，养老地产的相关政策主要体现在“优先供地、税费减免、优惠利率与贷款贴息、财政补贴”四个方面。2、市场开发情况分析（1）发展阶段：养老机构老年公寓养老社区我国目前处于“以老年公寓为主，并开始向老年社区过渡”的阶段。养老模式传统新型家庭养老以子女照顾为主以社会养老服务机构上门服务为主机构养老敬老院会员制养老俱乐部社区养老很少倒按揭或分时度假式的大型养老社区（2）开发理念：专业式养老、主题式养老目前国内的房地产开发商在试水养老地产时，多以主题式养老为主。专业式养老养老机构或综合型的专业养老项目主题式养老指在社区中配建养老住宅的房地产项目（3）开发要素：政策扶持、盈利模式、产品设计、社区配套、服务体系（4）产品形式产品形式产品卖点综合型养老社区卖房子单元式养老公寓卖房间安养养护机构卖床位社区嵌入式养老服务卖人工健康管理型商业服务卖疗程（5）开发瓶颈：政策支持不完善、资金投入大、对开发商专业度及综合实力要求较高、客户接受度低。（6）解决对策：政策上，要有针对性的寻求支特，且要形成有效文件；资金上，要寻求盈利模式与融资模式的创新，降低资金沉淀，拓展融资渠道；项目运营上，可利用相关的专业机构进行合作开发；营销上，强化宣传力度，配套与体验现行。3、开发商动向 万科、绿地、首创、绿城、保利都试水养老地产，以“社区中配建养老住宅”模式为主。（1）万科万科集团目前共有4个养老地产项目和一个开发协议项目。 2010年，万科集团就在北京房山窦店试点了养老地产项目“万科幸福汇”(详见后文案例介绍)，采用以销售为主的养老地产开发模式，为万科集团的养老地产开发铺路。此外，万科集团还在北京的欢庆城、青岛的万科城以及杭州的良渚文化村试水养老地产项目，配建了养老地产项目，