酒店制度表格全集-酒店集团投资情况研究.doc

锦江酒店集团投资情况研究引言：锦江酒店具有超过苏宁电器的经营潜力，凡住过锦江之星的，考察过连锁酒店业态的都应该明白其中的潜力。10送三股以上的对价(按永久水平是十送五)，目前0.36以上的经营业绩，潜在的房地产资产增值、快速增长的连锁经济型酒店潜力、强大的股东背景等等，这些都是锦江酒店具有了长期走牛的潜力。该股究竟基本面如何？如何估值？如何看待其市场的搏奕状况？其经营团队、市场前景、增值潜力究竟如何？其市场预期变化因素有哪些？对其可能发生作用的利空、利多力量有哪些？在片里抛砖引玉，欢迎讨论。好帖有奖。 我们无法终极真理，也无法立马全面接近真理，但我们可以敞开开放空灵的心灵，去无拘无束的开展对其各类问题的探讨。 附录一份专题研究报告供参考。回头整理专门研究报告合集，供参考。 锦江酒店主营三驾齐驱 重估价值大 从中期报表看，酒店投资、酒店管理和连锁餐饮是公司主要的收入与利润来源，三者合计占到收入的86，净利润的105。虽然目前酒店管理业务占比相对较低，但其成长性却最好，中期收入同比增长60，净利润达51.8，同比上升8.2 个百分点。基于酒店管理业务的巨大空间和公司在战略上的重视，未来几年该业务仍将保持较快的增长率，其在公司收入与净利润中所占比重将进一步加大。预计06 后年，主营业务三驾齐驱的局面就将形成。 1、上海市酒店市场供不应求，前景看好 根据上海市旅游事业管理委员会公布的资料截止2004年12月31日，上海市星级酒店情况如下表： 表 1上海市星级酒店数量列表 星级酒店合计 五星级 四星级 三星级 二星级 2004 321 24 37 132 147 2002 310 20 30 124 136 上海市酒店供求的确切数据不得而知，但是从最近两年酒店供给的增加和酒店出租率的变化情况可以推知，上海市酒店市场已经走出2002年以前的疲软，进入新的景气周期，酒店市场开始呈现供不应求的局面。 20032004年上海市五星、四星、三星、二星级酒店分别增加了4家、7家、8家和1家，而2004年的上海市酒店需求增长则快于酒店供给的增长，2004年全年上海市星级酒店出租率约78，超过酒店最佳出租率75的水平，因此尽管日常酒店供求基本平衡，但是一旦出现重大展览、赛事或者会议等，酒店就会出现供不应求的局面；随着上海市商务和旅游的快速增长，上海酒店供求的缺口将进一步加大。 从酒店结构看，上海市酒店高(四五星)中(三星)低(二星及其以下)档酒店比例为1：2.16：2.41，与发达国家1：4：5的相比中低档酒店数量偏少，因此，经济型酒店发展的空间更大。 上海酒店业发展前景仍较好。GDP 增长、商贸会展活动、入境游是影响上海酒店业需求的主要因素。其中GDP 增长是旅游业发展的直接推动力。04 年上海GDP 达7450.27 亿元，同比增长13.6，连续第13 年保持两位数增长，未来上海GDP 仍将以二位数增长。商贸会展等活动等开展与城市的定位、配套、影响等息息相关。基于上海国际金融中心、贸易中心、航运中心的定位、上海及长三角经济的快速发展、浦东成为综合配套改革试点、2008 年北京奥运会、2010年上海世博汇等因素，未来上海的商贸会展将更加频繁。入境游包括国际旅游及国内旅游。从统计数据看，00-04 年国际旅游保持快速增长，近四年游客人数复合增长率达28.3，旅游外汇收入复合增长率达17.6。国内游市场规模巨大，但游客增幅相对缓慢。04 年来沪的国内旅游人数达8505 万人次，近四年游客人数复合增长率2。考虑到中国旅游业的发展前景及上海作为中国的窗口城市(如定位于旅?等因素，未来国际旅游增速仍?5以上，国内游增速在2-5。综合考虑以上因素，2010 年前上海旅游业仍将保持快速发展，近三年增长在15以上。 2、 酒店投资：房价上涨幅度趋缓 公司的酒店投资业务集中于上海，四家高星级酒店是主要收益来源。从目前的统计看，公司酒店资产的地域分布非常明显，19 家酒店中除在建的一家五星级酒店(武汉锦江)和新建的3 家(1 家在建)经济型酒店外，其余所有酒店均在上海。从收益看，四家高星级酒店是酒店投资的主要收益来源。05 年中期，四家高星级酒店合计贡献净利润3440万元，占到酒店投资全部收益的91。其余15 家酒店，2家在建另外13 家仅贡献利润338 万元。(见下表) 1) 新亚汤臣：05 年开始获利能力将明显提高 新亚汤臣是5 星级酒店，位于新上海金融贸易中心陆家嘴地区，锦江和汤臣各持有50股权。由洲际管理，拥有398 间客房，96 年开业，最新一次装修在03 年。06 年房价升幅趋缓。酒店所在的陆家嘴地区是上海商务活动最活跃的地区，也是酒店业竞争最激烈的地区。目前该地区星级宾馆数量是24 家，其中5 星8家，4 星9 家，年内将新增两家。未来2-3 年内，该地区将建成CBD(中央商务区)和CHD(中央酒店区)，将再建10家星级酒店。考虑到建设周期、供给量的大幅增加等因素，06 年开始该地区酒店房价将保持相对平稳，房价继续上涨空间小。但由于入住率仍将保持在较高位置，预计RevPar 仍较高。05 年开始获利能力将大幅提高。由于RevPar 仍将在高位，考虑到财务费用的大幅减少(建设初期大量举债，财务负担重，目前剩余近1700 万美元，将于07 年全部还清)，预计05 年开始新亚汤臣的获利能力有明显提高，净利润率将在20以上。 2) 建国宾馆：仍将保持快速发展 建国宾馆是四星级商务酒店，地处徐家汇商业中心，锦江持有66.70%股权，由锦江酒店管理公司管理，拥有453间客房，05 年装修。 酒店目前主要客人是往来于徐汇、虹桥、闵行、松江等工业区的商务客。目前徐家汇中央 商务区正在建设中，而临近工业区的商务活动仍频繁，预计区域内需求将更为旺盛。考虑到该区域星级酒店新增量相对较少，而建国经过装修后环境进一步提高， 05-06年建国的房价仍有一定上升空间。 3)扬子江酒店：06 年开始业绩平稳增长 扬子江酒店是五星级酒店，地处虹桥国际开发区，锦江持有40股权。酒店拥有544 间客房，由万豪管理。业绩增长依赖万豪先进的订房网络。万豪是全球最大的酒店管理公司之一，其订房网络非常发达，在全球商务客中具有非常强的影响力。从扬子江的情况看，借助于万豪的专业网络与管理，其RevPar在上海高星级酒店中处于中高水平。预计未来仍将处于这一位置。 4)海仑宾馆：品牌优势明显 海仑宾馆是四星级宾馆，地处南京路步行街，锦江持有66.70股权。酒店拥有400 套客房，由雅高管理，05 年装修。海仑宾馆是上海效益最好的四星级宾馆。海仑的优势在于优越的地理位置和索菲特的品牌优势。地处南京路步行街，索菲特是个高档品牌(如在日本索菲特是一个五星级的高档品牌，房价高)，因此海仑的房价得以保持在较高的位置。05 年大修后，酒店的环境有了较大的改善，预计房价仍有一定上涨空间。但由于装修摊销等因素，近几年的净利润将有一定下滑。 3、酒店管理：国内酒店管理龙头企业 酒店管理空间巨大。一方面国内酒店集团化的趋势正在形成，专业酒店管理公司的价值正日益被市场认可。未来国内大部分单体酒店将交由专业公司管理。以目前星级饭店的数量在11000 家左右，如果要达到美国等90的集团化率将出现70 余家锦江规模的企业。另一方面，民营资本等其他资本进入酒店行业，对酒店管理的生疏使其更愿意将酒店交由专业公司管理，增加了市场的需求。 公司全资控股的锦江国际酒店管理公司主要从事酒店管理和经济型酒店的投资管理工作。经过04-05 年的发展，这两块业务已取得较好发展，目前正处于高速扩张期。 公司是国内规模最大效益最好的内资管理酒店公司。03 年重组后，公司明确了战略发展目标，即：在35 年内，通过实施国际化、品牌化、市场化发展战略，实现酒店业、餐饮业“两个第一”。具体来说是，大力发展酒店管理，争取用三年左右时间进入世界酒店管理业前25 位；适度进行酒店投资，重点在经济型酒店和高星级酒店；继续探索餐饮发展道路。 在酒店管理业务上起步早及战略的重视，使公司在酒店管理业务上已处于国内领先水平。截止05 年6 月，共管理酒店84家，客房总数2.36 万间；锦江之星85 家，客房总数已超过1.15 万间，按规模计算的世界排名已上升至29 位。上半年，酒店管理实现收入4615 万元，同比增长59.89，实现净利润2390 万元，净利润率达52。预计今后几年此项业务仍将快速发展，预计07 年管理家数达110家，收入达1.7 亿元。 07 年开始酒店管理业务净利润将明显增长。酒店管理收入来源于管理酒店的收入的2，GOP 的4，但实际收费并非如此，一般一家新店仅收取几十万元管理费，由此导致单位酒店收取的管理费仅129 万元(04 年数据)，剔除关联交易部分后单位酒店收取管理费仅60 余万元。一方面说明锦江品牌在全国市场影响力仍不强，为抢占市场(布点)需要采取低价策略；另一方面说明一旦品牌影响力增强按常规收费，业绩的增长潜力将非常大。目前管理层已将酒店管理业务从布点转变到提高单体酒店效益上。考虑到公司正在进行的网络建设和新店二年的适应期，07 年开始锦江的品牌影响将明显增强，酒店管理业务的净利润也将出现明显增长。 同时公司也是最有潜力的内资酒店管理公司。由于酒店管理市场巨大的发展潜力，各种资本争相进入。从现状看未来与锦江形成直接竞争的主要是外资。目前锦江与外资的差距在软硬件等多个方面。公司管理层认识到这些差距，着力于借鉴外资先进的管理模式，在这基础上形成自己的特色。具体有：(1)品牌梳理，发展以锦江或经典(品牌名称未定)为主的高星级及以锦江之星或锦江白玉兰为主的经济型酒店；(2)网络建设，9 月与德尔集团(美国最大的旅游业综合实体之一)成立锦江德尔致力于酒店中央预定系统建设；(3)管理团队，由国际职业经理人组成的管理团队已全部到位；(4)人才培养，定期选派员工去外资管理公司学习，甚至到外资管理公司全球总部学习。经过二年左右的建设培养期，酒店管理公司的管理框架将初步形成，核心竞争力将有明显提升。在国内其他管理公司忙于规模扩张时，公司对于基础的品牌和网络的重视必将使其长期受益。 4、 连锁餐饮：肯德基仍将是主要利润来源 公司下属连锁餐饮品种较多，包括中西快餐、中西食品等。除肯德基外的其外业务的获利能力均不强，或处于亏损状态。如，大家乐现有门店76 家，已具有一定规模效应，但连续几年亏损，上半年亏损了515 万元，吉野家的情况也是如此。由于这些餐饮业务仍处于摸索阶段，尚未找到成功的运营模式，因此未来这些业务维持现状的可能性较大。 1)西式快餐肯得基高速增长 上海肯得基是公司参股49的联营企业，目前已经开店121家，2004年上半年和三季度当期营业收入分别比2003年同期增长33和20，预计全年将比上年同期增长20以上，目前肯得基是上海最大的西式快餐企业对锦江酒店盈利贡献较大，预计未来3年，肯得基仍将维持20的高速增长。此外，公司持有无锡、杭州和苏州的肯得基各8的股权，预计上述三地肯得基也将维持20的增长。 肯德基的增长主要依赖于门店数量增加和单店效益提高。近两年连锁餐饮业扩张较快竞争加剧，致使单店效益提高乏力甚至略有下降。因此门店数量的增加成为肯德基最主要的增长点。05 年中期，上海肯德基门店数达158 家，较04 年底增加15 家，增幅达10。考虑到上海城市的发展(如城市分中心的出现等)， 05 年上海肯德基门店扩张速度仍将达20，近三年平均近15。苏锡杭地区由于市场远未饱和，预计近三年门店扩张速度达20。 2)中式快餐新亚大包微利 新亚大家乐是公司与香港大家乐公司各自持股50的中式快餐企业，品牌产品是新亚大包。2004年5月，公司将其转让给公司控股90的子公司上海锦江国际餐饮投资管理公司，目前是上海市最大的中式快餐企业。新亚大家乐的前身新亚大包目前是上海市政府的早餐工程，每年公司都得到一定的政府补贴，目前政府补贴已经取消，尽管产品价格已经不菲，但盈利能力仍不乐观，基本处于微利状态。 3)吉野家不尽人意 公司与日本合资的吉野家快餐目前开店9家，开业近3年，目前尚无盈利，由于消费偏好的影响，预计此项业务未来未必会为公司带来多少收益，店铺的扩张也将放慢。 4)静安面包房：投资收益稳健 公司2004年6月以650万元的现金购入静安面包房30股权，近面包房2003年盈利400多万，预计2004年将有450万元左右的盈利，公司因此可以增加净利润135万的净利润。 5、增值空间巨大 近年上海房地产价格的持续上涨使得公司下属酒店类资产升值巨大。以三家高星级酒店为类，帐面净资产3.6 亿元，按2 万元(价格已属低