工程1306班-宋加佳--可行性研究报告.docx

第1章 项目总说明11.1项目概况11.2可研目的21.3编制依据21.4技术经济指标3第2章 项目规划方案62.1本项目基本信息62.2本项目配套设施62.3本项目周边信息72.4本项目便捷功能72.5本项目休闲娱乐功能12.6本项目室外环境82.7产品功能82.8产品特色8第3章 市场分析103.1宏观房地产市场分析103.2本市房地产市场现状及发展趋势133.21贵阳市房地产市场现状153.22贵阳市房地产发展趋势183.3竞争项目概况123.4项目市场定位193.4.1项目形象193.4.2目标客户群20第4章 项目组织机构及运行机制214.1项目组织结构形式214.2施工组织原则224.3组织机构及定员234.3.1项目法人的组建方案234.3.2定员24第5章 项目实施进度255.1各阶段工作及进度255.2总进度计划25第6章 项目销售方案策划286.1销售策略286.1.1确定项目整体形象286.1.2卖点分析286.1.3营销推广策略286.2销售进度安排29第7章 投资估算及资金筹措307.1估算依据及范围307.1.1投资估算依据307.1.2项目建设投资估算范围与内容307.2估算原则307.3项目总投资估算307.3.1土地费用307.3.2前期费用307.3.3工程建设费、设备费317.3.4公司管理费327.3.5销售推广费327.3.6不可预见费327.3.7财务费用327.3.8销售税费327.3.9总成本与费用327.4总投资资金来源32第8章 项目财务评价338.1盈利能力分析338.1.1基准收益率的确定338.1.2基础数据计算338.1.3财务净现值(NPV)338.1.4内部收益率(IRR)338.1.5投资回收期338.1.6利润率和利税率348.2偿债能力分析348.2.1清偿能力分析348.2.2资金平衡能力分析35第9章 不确定性分析359.1盈亏平衡分析369.2敏感性分析36结论39致谢40参考文献41附表142附表243附表344附表445附表546附表647附表748附表849第1章 项目总说明主要是对拟建项目在技术上、经济上进行初步可行性研究，分析其在技术上、经济上是否可行，为投资者初始决策提供判断依据。分析过程主要包括： 项目建设初步方案及规划设计、资源条件、项目寿命期内现金流测算（投资估算、资金筹措分析、赢利预测等），进行财务评价（计算财务评价指标、盈亏平衡分析、敏感性分析），最终提出项目研究结论。主要内容包括以下方面1.1项目背景概况北城公馆是拟建的贵阳市首家超高层城市综合体，立志成为贵阳市的城市地标，而其旗下的住宅项目北城公馆将会成为贵阳第1个超高住宅小区，也将是贵阳市中心城区屈指可数成规模的高品质楼盘。公馆占据黄金领地，毗邻城市主干道，出则繁华，入则宁静，可谓繁华之上的荣耀归属！周边配套完善，学校、医院、超市等配套紧邻项目周边。项目周边的商业配套，加上项目自身的商业补给，便捷生活尽在咫尺之间，这一切让让北城公馆无言而尊贵的存在。公馆将沿袭地中海风格庄重、典雅、品牌电梯，星级物业服务体系，智能化安保设置，为您省却高层生活的忧虑。入户大堂气派尊崇，业主回家便有一种在星级9点独家的温馨感觉。全新高层璀璨亮相，御享商城生活！1.2研究目的随着我国经济社会的发展，我们居民的经济收入和文化水平的不断提升，市民消费水平以及购买能力的稳步增长，我国房地产业也在不断高速发展。在此，我们选择贵阳市大营坡占地35416平方米的地进行了前期研究，对拟建的北城公馆的交通状况、周边配套设施、离市区远近、建设单位情况、项目规划条件、公共配套设施、项目规划方案、物料供应、水电气条件等及主要技术指标进行了大致的了解，并对房地产市场和它周边竞争楼盘进行可行性研究，为研究者初始决策提供依据。建设项目可行性研究是投资决策前期，对项目相关市场、资源、工程技术、经济、社会等因素进行全面分析、论证，进而判断项目技术可行性、经济合理性，并对多方案进行优选的科学方法。建设项目可行性研究可促进投资决策科学化、程序化，保证投资决策可靠性，为项目实施和控制提供依据和参考。 通过建设项目可行性研究报告的编制，能够系统、全面掌握建设项目可行性研究的基本程序和具体方法、掌握建设项目可行性分析、项目评估分析的基本理论和基本技能，掌握可行性研究、项目评估计算方法及实际应用，也为以后目建设管理、工程管理相关工作奠定良好基础。1.3 编制依据（1） 贵阳市居住区规划设计规范（2） 贵阳市规划管理条例（3） 中华人民共和国城市规划法（4） 工程建设标准强制性条文（房层建筑部分）（5） 住宅建筑设计标准（6） 贵阳市城市规划管理局地块规划设计条件（7） 国家计委 房地产开发项目经济评价方法（8） 建设项目经济评价方法与参数（第二版）（9） 贵阳市房地产开发项目资本金制度管理办法（10） 投资项目评估方法与实务（11） 贵阳市房地产开发经营管理条例（12） 其他相关资料 1.4技术经济指标 表1 建设项目主要技术经济指标序号项目数量单位备注1规划用地总面积354612总建筑面积3900002.1住宅总面积354612.2商业总面积03建筑密度4容积率75绿地率30%6总户数2000户7车位数3000个第2章 本项目规划方案 21本项目基础信息项目名称：北城公馆小区地址：云岩贵开路187号 项目特色：山景地产所属区域：云岩 大营坡 邮编：550004产权描述：住宅产权为70年商业产权年限40年物业类别：住宅、高层 开 发 商：贵州中大房地产开发有限公司建筑结构：框架剪力墙主力户型：74-83 装修状况：毛坯项目地址：云岩区大营坡贵开路与鹿冲关路交叉处占地面积：35461平米 建筑面积：390000平米（总）绿 化 率：30% 容积率：7.00建筑结构：钢筋混凝土 建筑类别：塔楼 高层物 业 费：2.00元/平米月 附加信息：物业管理费2.0元物业公司：DTZ戴德梁行建筑单位：贵州建工集团第七建筑工程有限责任公司代 理 商：千一地产代理机构景观设计：深圳市鼎庭环境艺术设计有限公司建筑设计：中国华西工程设计建设有限公司 按揭银行：中国工商银行产权年限：50年 户 数：总户数2000户 22本项目配套设施供 水：1户1表 供暖：1户1阀供 电：1户1表 燃气：1户1表通讯设备：移动、电信、联通宽带入户电梯服务：品牌电梯 安全管理：自由出入、单元门锁卫生服务：卫生费，垃圾费 小区入口：入口有2个大门停 车 位：3000余个停车位，1:1配置交通状况公交4路、7路、9路 、17路 、18路 、19路 、20路 、24路 、25路、28路 、33路 、36等路大营坡站下车步行100米即可到达。23本项目周边信息幼儿园：美福儿经欣幼稚园中小学：贵阳23中、行知小学大学：贵州财经大学商场：绿谷购物中心、中大国际广场医院：熊英诊所、云岩区黔灵医院邮局：大营坡邮政所银行：中国邮政储蓄银行、中国工商银行(大营坡分理处)、中国农业银行(中北支行)24本项目便捷功能集购物世界500强商业巨头沃尔玛入驻，生活便利笑傲全城，北城公馆坐落于大营坡，占据贵阳北大门，踞主城、抵乌当、通金阳，区位优越，交通便利，公共交通发达。25本项目休闲娱乐功能五星级影院万达，亚洲排名第1 图1-1 万达影院同层平面图：图1-2建筑结构形式建筑结构框架剪力墙。 优势：承受大部分的水平力，可以促使空间灵活自由，满足不同建筑功能的要求。 26本项目室外环境：1、建设面积达10000的市民休闲广场，打造北城生活魅力磁场。 2、住宅小区内打造近20000余平米的架空层园林，新亚洲主义精美园林，引领城市高品质居住典范。 调价模式为高开低走；定价策略撇脂价格策略 27产品风格：本项目拟用新亚洲主义理念打造北城公馆的东南亚精致园林。当前虽许多房地产开发企业已经注意到风格的塑造，但也存在1些问题，主要过分迷恋欧式、忽视亚洲，忘记了中国。 28产品特色：入户大堂、电梯、楼梯间等公共部分精装修。第3章 市场分析3.1宏观房地产市场分析房地产业作为国民经济中1个独立且非常重要的部门,有着自身的发展规律和活动特点。作为支柱产业的房地产业,在发达国家的发展历经几十年甚至上百年的历程,其中有着推动房地产业发展、成长的积极因素,又有影响房地产业健康发展的消极因素;各个国家根据本国国情制定相关的法律法规政策和利用经济杠杆来扶持及引导房地产业的发展,同时又有很多不确定的因素影响着房地产业市场的发展。房地产业具有资金量大、回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。如果房地产业泡沫经济程度过高,将会对国民经济产生巨大的冲击。目前我国存在着如何适度揭制房价、平衡供需关系等问题。我国房地产业经过近20年的发展取得了巨大成就,纵观这20年的发展,其特点主要有以下几个方面:第1,房地产行业正在逐步走向市场化。房地产业开始注重品牌;房地产局部投资市场开始形成;商品房对个人的销售量增加;我国正在形成一些有规模的房地产开发商。第2,房地产与资本市场的关系更加紧密。随着房地产市场化程度的逐渐提高,多家房地产企业上市融资、各类投资基金进入房地产以及房地产资产多融资渠道和融资方式使房地产企业得到迅速发展。房地产市场进入资本经营的时代,房地产泡沫经济也会随之产生。第3,国家房地产的政策随着市场的发展正在逐渐完善。房地产市场的管理也逐步适应房地产市场化,规范房地产在市场化过程中的运作行为,中央政府及各地方政府出台并完善了一些对房地产市场化起到积极作用的政策,这些政策将规范我国的房地产市场,使市场形成健康的运行机制。房地产业的发展与国民经济紧密相关。房地产市场具有垄断性、外部性、公共品特性及信息不对称性。它的这些性质决定了房地产市场同样会出现失灵,这样就需要政府监管。我国房地产市场宏观调控的主要目标是防止房地产投资过热,稳定住房价格,有很强的现实性和针对性。房价上涨是由商品房市场总量持续供不应求、商品房供给结构不合理、土地使用权出让价和建筑材料涨价以及房地产市场秩序比较混乱等多种因素造成的。我们在制定房地产业宏观调控的目标时,要将最高目标、近期目标和长期目标结合起来,实现总量平衡和结构平衡,促进房地产业与国民经济的协调发展。如果简单地考虑宏观调控的短期目标,不考虑中长期目标,势必会降低国民经济的发展。深入分析我国的房地产市场特征,对宏观调控的对象进行细分,针对不同的对象实施有差别的调控政策,真正做到即打击房地产的恶意炒作,又鼓励居民的住房消费,引导房地产行业健康的发展。杜绝“哥哥生病,弟弟也要吃药”的政策行为,以防对房地产行业的发展造成致命的打击。配合住房制度改革,中国城镇住房多渠道供应体系将逐步形成。房地产供给方面不仅有面向中高收入阶层的商品房,而且还有面向中低收入阶层的经济适用房,以及面向贫困阶层的解困房和低租金公寓等,房地产供给的多元化将大大地改善中国城市家庭的居住状况,努力做到住房结构适应收入结构。目标是抑制房价,又不能打击房地产,因此房价应是驱于平稳。在房地产消费市场上,主要存在着两种需求:自主性消费需求和投资性消费需求。其中,投资性需求又可分为两类:一类是长期投资,另一类是短期投机。在对房地产需求进行调控时,要根据不同的调控对象采取有区别调控手段:对投资性消费需求,控制和规范长期投资性需求,重点遏制和打击短期投机性炒房;自主性消费需求,要在信贷、税收政策等方面实施有差别的政策,鼓励购房消费,满足居民要改善居住条件的正常需求;对于暂时无购房能力的中低收入者,则引导租房入住,对于最低收入者实施廉租住房政策,并采用廉价租房、租金补贴等手段,使人们产生不同的收入状况都能拥有适当住房的预期,降低人们对房地产疯狂的热度。3.2本市房地产市场现状及发展趋势3.21贵阳市房地产市场现状：从2012年10月起贵阳持居住证可购保障房；贵州省流动人口服务管理条例于2012年10月1日正式实施。届时，贵州省流动人口管理将实行“居住登记”和“居住证”制度，持证人可享有租购保障房、就业、医疗等12项权益，其子女享有平等接受义务教育的权利。 从宏观经济增速持续放缓，多部门表楼市调控决心，稳增长与楼市调控双手抓，楼市未来给稳增长让道，房价反弹受抑制。 3.211贵阳商品房市场分析从2012年7月以来，贵阳住宅新增供应量同比持续下滑，市场以去存货为主。今年8月的数据显示，贵阳市整体供应2630套，32.92万m2 ，环比分别下降18.70%和36.95%，与去年同期相比，分别下滑88.63%和89.92%，目前市场主要以存货为主。8月，贵阳市成交量走高，城市运营大盘支撑市场，市场整体成交9930套、 95.84万m2 ，环比分别上涨47.59%和38.18%，与去年同期的4328套，51.38万m2 相比，分别上涨129.44%和88.53%。近期，贵阳市场整体成交均价稳定，8月成交均价为4374元/ m2 ，环比上涨0.8个百分比。 3.212市场存量截止8月底，贵阳市场整体已拿预售证累计存量约988.55万，今年1-8月贵阳市场整体备案成交828.48万,月均去化78.58万计算，余货去化需12.33个月。3.22贵阳市房地产发展趋势：3.221区域发展均衡化。按照城市总体规划，我市房地产市场将继续沿着从城区到近郊区，从近郊区到远郊及县(市)的方向发展。随着“三环十六射线”道路网系统建成，近郊区和远郊区的土地和房产价值也将迅速提升，各区域房地产发展将趋于均衡化。 3.222竞争格局多元化。未来，我市在房地产方面的招商引资，不仅要引进纯粹的房地产开发巨头，更要着力引进类似香港瑞安(商业地产)、华侨城(旅游地产)、清华紫光(科技地产)等产业地产开发巨头。同时，也可以考虑优选四川、重庆、云南、湖南等地的在商业地产、旅游地产、物流地产以及城中村改造和旧城改造等方面有成功经验的实力企业。只有这样，我市的房地产竞争才能形成多元化开发的良性竞争格局。 3.223走旅游及外向型房地产发展道路。旅游房地产是以旅游区域的景观、生态、文脉及人气资源为开发契机，以休闲度假村、旅游景区、主题休闲公园、旅游(休闲)运动村、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、景区住宅(风格别墅)、民俗度假村、国际休闲度假中心等方式开发的旅游置业项目。外向型房地产主要是建立在外销项目基础之上的房地产开发模式，一般情况下，旅游地产较发达的地区，其地产外向程度也较高。3.3竞争楼盘分析3.3.1天誉城项目分析3.3.1.1功能分析：1、便捷功能：15路专属公交2、健康功能：天誉城后倚国家级顺海森林公圆。与快乐不期而遇，邂逅最美“森”活。在这里看飞鸟晨昏起落；在这里赏林海四季缤纷；鲜氧和香泽在别处是奢侈，在这里是享受。生活更优雅，也更健康3、社区配套设施：省级重点小学贵阳实验二小天誉分校。投资1080万元建立专属天誉城幼儿园。使小区内孩子有好的教育和教育环境。3.3.1.2形式分析：建筑结构为钢结构。钢结构的优点：1.大大节约施工时间，施工不受季节影响；2.增大住宅空间使用面积，减少建筑垃圾和环境污染;3.建筑材料可重复利用,拉动其他新型建材行业的发展；4.抗震性能好,使用中易于改造、灵活方便,给人带来舒适感等等。3.3.1.3风格分析：建筑风格是法国浪漫主义风情建筑格局3.3.1.4项目定价策略分析：调价模式是低价开盘，高价走，到达一定顶峰后下调。定价策略是渗透定价策略.渗透定价策略是一种低价格策略，即房地产企业新产品上市之初将价格定得较低，吸引大量消费者，利用廉价物美迅速打开市场。渗透定价策略由于定价较低，一方面能迅速打开产品销路扩大销售量，薄利多销获得较大利润；一方面能阻止竞争对手介入，有利于控制市场。不足之处是入市初期定价较低，投资回收期长，企业在市场竞争中价格回旋余地不大。天誉城的折扣定价策略采用数量折扣，折扣定价是指对基本价格作出一定的让步，直接或间接降低价格，以争取顾客，扩大销量。其中，直接折扣的形式有数量折扣、现金折扣、功能折扣、季节折扣，间接折扣的形式有回扣和津贴。5、数量折扣指按购买数量的多少，分别给予不同的折扣，购买数量愈多，折扣愈大。其目的是鼓励大量购买，或集中向本企业购买。数量折扣包括累计数量折扣和一次性数量折扣两种形式。累计数量折扣规定顾客在一定时间内，购买商品若达到一定数量或金额，则按其总量给予一定折扣，其目的是鼓励顾客经常向本企业购买，成为可信赖的长期客户。一次性数量折扣规定一次购买某种产品达到一定数量或购买多种产品达到一定金额，则给予折扣优惠，其目的是鼓励顾客大批量购买，促进产品多销、快销。数量折扣的促销作用非常明显，企业因单位产品利润减少而产生的损失完全可以从销量的增加中得到补偿。此外，销售速度的加快，使企业资金周转次数增加，流通费用下降，产品成本降低，从而导致企业总盈利水平上升。天誉城金秋团购月76-79平米宽两房，85-90平米百变三房，141-154景观楼王四房，135-199平米顶层复式，起价4240元，首付3.6万元起，全线房源8.2-8.5折，最高优费20万。例表4-1楼盘调查表调查日期：2016/9/10楼盘名称金都园林鑫城楼盘基本资料楼盘性质定位山水园林小区联系电话楼盘位置开阳周边环境及社区配套小区朝向坐北朝南，东抵开阳四中，西至六块碑中心转盘路口，南临环城北路大道配套完善交通状况公交线路较多，交通便利开发商开阳县金都房地产开发有限公司物管公司开阳县金达物业管理有限公司建筑设计公司施工单位总占地面积10108平米总建筑面积101409平米绿地率30%容积率2.8建筑特色项目开发进度、规模、配套开阳县第四中学、开阳县中西医结合医院、开阳县交警大队、中国工商银行、中国建设银行开阳支行、城邮政局储蓄所、 农贸市场、休闲场、社区活动中心销售时间交房时间推出时间车位数量410价格（租售）住宅部分定位居住小区总建筑面积公摊系数物管费用1.4元/平方米月 总户数737户交房标准毛坯规模（栋数、层数）金都园林鑫城住宅总层数分为6+1、11+1层主力户型描述三居热销户型描述户型结构住宅形势销售价格（套内面积）起价3280元/平方米单层增价最高价均价3280元/平方米销售情况在售按揭、付款方式与优惠项目优劣势分析优势有大中小各个规模（楼中楼及小错层），搭配合理，格式多样，格调新颖。劣势居高临下营销推广评价特色：既有富贵豪华经典型，也有一般居住实用型。户型设计，有大中小各个规模（楼中楼及小错层），搭配合理，格式多样，格调新颖。小区物业、消防和安保设备俱全、设施先进，全天候电子监控，一整套人性化管理。小区虽居高临下，但供水供电无须担忧，用水用电都是近水楼台，能得到优先保证。 例表4-2楼盘调查表调查日期：2016/9/10楼盘名称蓝竹新苑楼盘基本资料楼盘性质定位住宅小区联系电盘位置开阳县城关镇城西路60周边环境及社区配套位于开阳中心，配套完善交通状况公交线路较多，交通便利开发商贵州融发房地产开发有限公司物管公司建筑设计公司施工单位总占地面积5068平方米总建筑面积36216平方米绿地率31%容积率2.6左右建筑特色项目开发进度、规模、配套现房，开阳县职业学校，开阳县哇哈哈幼儿园，开阳县第二中学，刘明诊所，中国工商银行，中国农业银行，社区服务中心销售时间交房时间推出时间车位数量183个价格（租售）住宅部分定位居住小区总建筑面积公摊系数物管费用总户数交房标准毛坯规模（栋数、层数）共计18层主力户型描述二室一厅热销户型描述户型结构点式结构住宅形势销售价格（套内面积）起价2600元/平方米单层增价最高价均价2600元/平方米销售情况按揭、付款方式与优惠项目优劣势分析优势户型标准规则，采光通风劣势较城区远列表4-3楼盘调查表调查日期：2016/9/10楼盘名称优品城邦楼盘基本资料楼盘性质定位高层 小高层联系电盘位置云区云环中路，中天托斯卡纳西侧，周边环境及社区配套占据着白金片区南湖豪宅板块核心地段，配套完善交通状况公交线路较多，交通便利开发商贵阳品筑置业有限公司物管公司成都卓望嘉物业服务有限公司建筑设计公司施工单位总占地面积260000平方米总建筑面积907000平方米绿地率30%容积率3.5左右建筑特色项目开发进度、规模、配套现房白云公园、十二滩公园、石林公园、白云区人民医院、七冶医院、白云区第二人民医院，交通银行、工商银行、农行政中心、好百年家居、碧海家居。项目规划有70-80万方左右的集中式商业，在整个项目中将配建一定数量小学和幼儿园销售时间交房时间推出时间车位数量1:1价格（租售）住宅部分定位居住小区总建筑面积公摊系数物管费用总户数1698户交房标准毛坯规模（栋数、层数）共计33层主力户型描述61-103实用2房，2+1户型，3+1户型热销户型描述户型结构点式结构住宅形势小高层点式，高层点式销售价格（套内面积）起价3980元/平方米单层增价最高价均价销售情况按揭、付款方式与优惠商业部分定位社区商业（部分门面临街）总建筑面积门面数层数公摊交房标准总体规划布局楼层功能规划销售方式出售是否反租否反租率收益率价格（售）附层平层二层及以上销售均价其他价格付款方式及优惠物管费用1.80元/平方米月其他费用销售（租赁）情况已招代表性品牌店其他项目优劣势分析优势项目所在地整体规划约2300亩，将建成集商业、办公、五星级酒店、会议、文娱、交通等城市功能于一体约700万方大型城市综合体。劣势容积率一般例表4-4楼盘调查表调查日期：2016/9/10楼盘名称优品道-现代城楼盘基本资料楼盘性质定位花园洋房联系电话楼盘位置白云区云环路中段，优品城邦旁周边环境及社区配套位于大营坡转盘中心，配套完善交通状况公交线路较多，交通便利开发商贵阳品筑置业有限公司物管公司成都卓望嘉物业管理有限公司建筑设计公司施工单位总占地面积56万平方米总建筑面积185万平方米绿地率46%容积率0.35左右建筑特色项目开发进度、规模、配套临街商业，幼儿园，中央绿轴，社区独有3KM健康步道、按摩足道、羽毛球、乒乓球等健康配套设施，社区公共免费WIFI、手机充电站销售时间交房时间推出时间车位数量1:1价格（租售）住宅部分定位居住小区总建筑面积公摊系数物管费用高层1.8-2元/平米，洋房2-2.5元总户数4471户交房标准毛坯规模（栋数、层数）9层 11层 32层主力户型描述3+2+2热销户型描述户型结构点式结构住宅形势小高层点式，高层点式销售价格（套内面积）起价4500元/平方米单层增价最高价均价4500元/平方米销售情况按揭、付款方式与优惠项目优劣势分析优势目规划建设坚持以“科技筑家”为理念，将现代智能科技及互联网技术植入建筑及服务，赋建筑以科学的智慧，运用新古典主义与现代自然主义相结合的园林风格。劣势容积率较低3.4 项目市场定位3.4.1项目形象在规划设计上，力求高绿化低密度；综合服务配套设施齐全；体现小区独特的整体建筑风格；人车分流，动静结合。在建筑设计上，充分显示人性化的居家住宅，提高使用率，综合考虑住宅的使用功能和空间组合等因素。在价格定位上，以中高档住宅为基准，结合市场和销售情况，拟定相应的价格策略。在户型面积上，为考虑到消费者的接受程度，项目以中小等户型为主，主要销售对象为购房为孩子读书的父母和有一定积蓄的年轻人，降低置业者的购买压力。 3.4.2目标客户群对贵阳的客户群按家庭结构以及购买动机等来分析调查他们的购房需求如下：（1）望子成龙的父母：家庭特征有0-17岁孩子的家庭。购房动机为了让孩子有更好的生活条件，能够去更好的学校学习。对房子的态度改善住房条件，现有住房不理想；房屋是孩子成长的地方，也是自己稳定感和归属感的来源产品需求与孩子成长相关的文化教育需求和安全需求；有高质量的幼儿园、小学及初高中；小区的安全能给孩子的健康成长创造条件。结论在贵阳，由于该项目周围学校多，23中又是很多家长的理想学校，因此这一类人对占整个客户群较多。（2）有一定积蓄的年轻人：家庭特征有一定积蓄的年轻人。购房动机年轻人：追求安定或为结婚而准备。对房子的态度房屋布局好看新颖，出行方便。产品需求交通方便，周围有商场。结论园艺山环境很好，交通便利，出行也方便。 因此，由于“北城公馆”位于市中心，地理位置优越，离学校近，且交通便利，主要的目标客户是望子成龙的父母们和有一定积蓄的年轻人。 第4章 项目组织机构及运行机制4.1项目组织结构形式北城公馆拟建项目设计为板塔结合高层建筑，采用框架剪力墙结构形式，即整栋建筑的内外墙体和楼板均为钢筋混凝土现浇结构，其特点是结构整体性好，抗震性能强，室内布局灵活多变，室内空间大，室内空间大，甚至室内可以不设承重内隔墙，为住户重新室内布局划分和装修带来极大的便利。4.2施工组织原则.贯彻以人为本，以人力资源为第一生产要素。建立行之有效的运行机制，合理高效利用资源。 （1） 选派有项目管理经验和丰富施工经验的管理人才及工程技术人才，采用项目法施工，负责本工程的施工组织、管理工作，并成立主管副总经理、专家领导咨询小组负责本工程工作。（2） 选派经验丰富的施工队伍及人员参与此项目施工，确保投入一流的工程管理人员，一流的工程技术人员，一流的施工队伍，施工中大力弘扬“求实从严、重誉创优、团结自强、开拓奋进”的企业精神。（3）信守合同，确保工程工期、质量、安全、文明施工、环境保护及成本控制目标的实现。4.3组织机构及定员4.3.1项目法人的组建方案北城公馆拟建项目由贵州中大房地产开发有限公司进行重金打造。公司自成立以来，始终坚持以技术为先导，配以严格的品质检验，完善的管理制度。公司肩负社会大众和投资人的重托，做大做强，到全球经济舞台上独领风骚，是公司矢志不渝的追求目标。4.3.2定员北城公馆拟建项目人员编制，按城乡建设部（85）城劳字第5号文“关于印发城市建设各行业编制定员试行标准的通知”进行安排。由于该标准式行期较长，考虑到建筑行业进步及其管理要求的逐步提高，因此本工程人员编制在“试行标准”通知的人员额定的基础上进行适当调整，减少了生产工人占全部职工定员的比率，相应增加管理人员与工程技术人员的比率。公司人员大都是经验丰富的专业人员，完全能满足企业现阶段发展和本项目顺利实施的人员需要。根据施工组织安排，大致估计工程量然后根据定额及相关工程日期安排施工组织及安排人员。本项目计划定员按150人考虑，其中管理人员30人。第5章 项目实施进度5.1各阶段工作及进度.本拟建项目计划在两年（24个月）左右的时间内建成。为了争取时间，缩短工期，保质保量的完成工程，本项目决定采取平行和流水施工的作业方式，本项目计划整体的工作时间从2016年7月1日开工，至2018年7月1日完工，历经24个月。 （1） 准备阶段：从2016年7月1日2016年10月1日，历时90天； （2）建设实施阶段：从2016年10月1日2018年6月1日，历时245天； （3）竣工并交付：从2018年6月1日2018年7月1日，历时30天 。5.2总进度计划.表5-1 总进度计划表2016年7月项目建议书批复2016年8月编制可行性研究报告并批复2016年9月建筑方案设计。 综合管网设计。 施工图纸设计。报建、领取建设规划许可证。2016年10月-12月基础工程2017年1月主体工程开始施工2017年4月开始预售工程2018年1月主体工程完工2017年10月-2018年2月设备安装2018年3月-5月室内外装修2018年6月竣工验收按季度来安排施工进度，施工进度图如下：图5-1 施工进度图第6章 项目销售方案策划6.1销售策略.根据上述分析和本拟建项目市场定位，制定以下营销战略：6.1.1确定项目整体形象拟建项目“北城公馆”地段位置优越，小区整体形象将根据“人与自然”这一主题，强调综合环境和居住生活方式协调，注重消费者人际、精神和心理上的需求和沟通，人与自然的和谐，从规划、设计、营销、管理等方面突出该住宅小区主体形象，营造21世纪高素质物业，北城公馆的开发将是贵阳市又一个精品住宅小区。6.1.2卖点分析拟建项目“北城公馆”住宅小区凭借其优越的地段位置和区位优势出售，小区住宅销售的卖点主要是：(1)小区规划不是简单的绿化，而是按园林化概念规划建设，因此有突出的环境特点。此外，开发商重视小区住宅多样化户型和房屋外观的设计。配套设施要能提供全面、综合的配套服务，注重消费者生活居住多方面的需求与沟通,如可以抓住学校这个卖点。(2)物业管理在引进知名品牌的同时，服务更加周到全面，引入高质量的管理人员。(3)小区住宅设计引入智能化新概念，使住宅小区按中上的标准档次规划设计和经营管理，部分户型较高，可设置楼中楼，外观则采用中西结合的方式。除以上因素外，小区卖点还有消费者最为关心的价格、地段、居住区环境以及市场定位等。6.1.3营销推广策略高素质的物业开发，除了高水平的规划、设计外，还需要有一套行之有效的市场营销策略和手段，高标准地经营和管理，以确保项目有市场销路，开发商有合理的收益。根据本项目市场定位和开发特点，拟采用以下营销推广策略：广告媒体包括：现场售楼部、工地现场、报纸、电视台、新闻发布会、各种宣传资料、户外及路牌广告等，具体宜采用现场售楼部、电视台、路牌及公交广告。 1)促销的阶段性策略。一般按以下阶段促销：销售准备阶段；首次公开展销和跟进销售阶段；二次公开展销及跟进销售阶段；三次公开展销及跟进销售阶段；扫尾阶段销售。应根据不同的销售阶段，制定不同的销售策略。2)销售对象及销售时机。本项目销售对象主要是：望子成龙的父母；有一定收入的年轻人；其他消费者。最佳销售时机估计在2017年下半年。3)促销手段。拟采用多种促销手段，包括：广告宣传；内部认购；人员直销；举办展销会；有针对性(销售对象)的举办展销会；灵活多样的付款方式；售楼现场样板房促销。6.2销售进度安排.根据国家有关规定，高层建筑在工程形象进度达到1/3 时，方可办理商品房预售许可证。本拟建项目预售许可证在2017年第一季度办好，二季度正式开盘销售；车库在2018年第一季度开始进行竞拍销售。具体计划如下表：时间2017年2018年季度项目第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度高层住宅比例20%15%20%15%10%10%10%面积（）101127584101127584505650565056商铺比例20%20%15%15%12%10%8%面积20020015015012010080车库比例40%30%20%10%个数132996633表6-1 销售进度表第7章 投资估算及资金筹措7.1估算依据及范围 .7.1.1投资估算依据 （1）贵阳市建设项目城建费用统一征收办法实施细则（2）最新贵州省建筑工程综合概预算定额（3）最新贵州省工程建设其它费用定额（4）全国统一建筑按装工程工期定额（5）目前市场上平均费用标准（6）项目规划方案7.1.2项目建设投资估算范围与内容拟建项目投资估算范围涉及：拆迁安置、工程前期准备、场地平整、基础工程、主体结构工程、装饰工程、相关的配套设备、设施采购及安装工程，以及室外环境、道路工程。 本报告投资估算内容主要包括固定资产投资估算。包括固定资产投资工程费用以及项目涉及的工程建设其他费用：土地费用、前期费用、城市建设配套费、预备费作出估算. 7.2估算原则.1.项目投资估算尽可能反映项目的实际情况；2.项目总投资尽量符合节约和安全的原则；3.项目总投资估算对于无法准确估算的项目在预备中考虑。7.3项目总投资估算.总投资19433万元，其中企业自筹共6858万元，银行贷款5000万元。其余不足资金由预售收入而来。7.3.1土地费用共4023.2万元，其中土地成本3866.6万元；土地契税按综合价金3%计算，综合服务费按0.25%计算，合计156.6万元。7.3.2前期费用包括勘查费、规划设计费、可行性研究费、城市建设配套费等，共计1865.9万元。详见附表2.17.3.3工程建设费、设备费包括建安费9532.9万元、基础设施及市政工程费 202万元等，共计10354.9万元。详见附表2.27.3.4公司管理费包括公司经费、劳动保险费、业务招待费等,计取基础为前期费用和工程建设费、设备费之和，费率为3%，共计487.3万元。见表2.37.3.5销售推广费本项目的销售费用按销售包括销售代理费和推广费，合计为304.46万元。详见附表2.47.3.6不可预见费包括基本预备费和涨价预备费，共计503.34万元。详见表2.67.3.7财务费用财务费用为建设期利息，共计389万元。详见附表2.57.3.8税费包括转让手续费、增值税等共计1148.9万元。详见附表2.77.3.9总成本与费用 。总成本与费用为以上六项之和，总成本与费用共计19433万元。7.4总投资资金来源 .根据前面的投资估算的资金需求量，考虑资金的可得性、供应的充足性、融资成本的高低，拟从以下三个渠道筹集资金：一是项目业主的自有资金，二是预售资金，三是从国内商业银行取得信贷资金。除去开发商资本金6858万元，其余将以向银行贷款和预售收入的方式筹集。第8章 项目财务评价8.1盈利能力分析8.1.1基准收益率的确定基准收益率一般以行业的平均收益率为基础，同时综合考虑资金成本、投资风险、通货膨胀以及资金限制等影响因素。公式为：ic=(1+i1)(1+i2)(1+i3)-1 （i1 为资金成本和机会成本的最大值，i2 为投资风险，i3 为通货膨胀率。）根据现实情况，取i1 为当期银行13 年期贷款利率4.75%，i2 取1.2%，i3 取3.5%，计算得ic=11.89%，取12%。由于本项目以季度为最小计算期单位，故需算出季度的基准收益率，经计算得，ic（季度）=-1=2.87%8.1.2基础数据计算基础数据包括销售收入数据、成本及税金、销售费用等。具体可见销售收入测算表（附表5）销售收入、销售税金及附加估算表（附表6）8.1.3财务净现值(NPV)项目税后财务净现值经计算，为4791万元人民币。项目财务净现值大于零，说明该项目在财务上是可行的。详见项目现金流量表（附表8）8.1.4内部收益率(IRR)项目税后内部收益率经计算，为23.2%（年），大于12%的年基准收益率，说明项目是可行的。8.1.5投资回收期由项目现金流量表计算可知，项目投资回收期为20.3个月，见附表8。8.1.6利润率和利税率计算公式为：年利润率= 平均年利润/ 总开发成本100% =(28723 19433)/2.5/ 19433100%=19.1%计算公式为：年利税率= 平均年利税/ 总开发成本100% =(28723 19433+1148.9)/2.5/ 19433100%=22%经调查，行业平均年利润率为14%，利税率为20%。经计算可得，利润率为19.1%，利税率为22%，均大于行业平均值。说明项目资金利用情况较好，项目可行。8.2偿债能力分析.8.2.1清偿能力分析项目计划总投资为19433万元，除去开发商资本金和销售收入滚动使用，剩余不足款项均由银行贷款解决。具体可见附表5。计划从2016年第3季度开始贷款，2017 年第3季度开始还款。借款偿还期为1年，满足银行要求的还贷期限。（贷款利率取1-3年的中长期贷款，年利率4.75%）借款偿还期的计算：固定资产投资借款偿还期（Pd）：贷款偿还期是在国家财政规定及项目财务条件下，以项目投产后使用可用作还款的利润、折旧、摊销等偿还固定资产投资借款本金和建设期利息所需要的时间，此处主要以销售收入为主要偿还来源。计算公式：借款偿还期=借款偿还后出现盈余年份数开始借款年分数+当年应偿还借款本金额/当年可用于还款的资金额项目借款偿还期=51+1500/2078 =4.72期 1.18年因借款偿还期为1年，由求得的贷款偿数据，该项目满足银行要求的还贷期限，项目具有良好的偿债能力。详细情况见附表7“损益表”和附表10“还本付息表”。8.2.2资金平衡能力分析资金平衡分析又称财务生存能力分析，是对企业资金来源与占用关系全貌进行的一种分析。通过对照各项来源资金与占用资金，弄清资金占用是否合理、资金来源是否可靠。在整个项目运行期间，本方案具有较好的资金平衡能力，负债主要来自银行贷款本金及产生的利息，安全性较高。项目资金通过销售收入的滚动使用实现平衡，到销售期结束时，项目累计盈余资金为12084万元。详见附表11“资金来源与运用表”。第9章 风险分析9.1盈亏平衡分析通过计算出盈亏平衡点（BEP）来分析成本与收益的平衡关系从而判断安全系数。利用本量利分析法，根据成本、销售收入与利润三者的关系，考虑利润为零时的销售收入与单位均价，假设项目销售率为100%。基本假设：1、房屋成品量和销售量相同2、项目正常经营年份的总成本可划分为固定成本和可变成本3、项目在计算期内，房屋市场价格、销售税率、建筑工艺水平、修建技术装备和项目管理水平等保持不变，使销售收入和房屋成品量呈线性关系。计算过程如下：（1） 销售面积盈亏平衡点的计算 假设按设计能力进行生产和销售，且销售价格、固定成本