北京市房山区良乡玉竹园一里畅龙苑商业项目可行性研究报告.doc

北京市房山区良乡玉竹园一里畅龙苑商业项目一 项目总论1.1项目背景1.1.1项目名称北京市房山区良乡玉竹园一里畅龙苑商业项目可行性研究报告1.1.2委托方北京华隆昌房地产开发有限责任公司（以下简称：华隆昌公司）1.1.3承担可行性研究工作的单位受托单位：深圳市世联土地房地产评估有限公司北京分公司单位地址：北京市朝阳区建国门外大街甲6号中环世贸C座7层1.1.4研究工作依据国家有关法规、政策文件 房地产开发项目经济评价方法（建设部：建标2000205号） 建设项目经济评价方法与参数（发改投资20061325号） 关于印发经济评估方法的通知及附件（中国国际工程咨询公司：咨经199811号）其他有关法规、政策文件 北京市建设工程概算定额 北京市建设工程工期定额 北京市建筑工程价格信息企业提供的相关资料 房屋所有权证（京房权证房股字第0200076号、京房权证房股字第0500102号） 建设工程规划许可证（2000-房规建字-0109、2001-房规建字-0197） 国有土地使用证（京房国用（2004）字第405号） 建设用地规划许可证（1999-房规地字-0002、1999-房规地字-0011、2001-房规地字-0030） 北京市国有土地使用权出让合同（京房房地出让合字（1999）第006号、京房房地出让合字（1999）第015号、京房房地出让合字（1998）第090号） 房屋土地测绘成果报告书 竣工验收报告 畅龙苑商厦销售计划 改造公寓材料作法 玉竹园一里面积说明1.1.5项目建设规模和内容根据郡原地产提供的相关资料，经济技术指标如下表： 表：项目主要规划指标项目名称宗地项目地块编号京房国用（2004）字第405号用地性质住宅用地总用地面积（m2）19,910.17总建筑面积（m2）64,000本项目用地面积（m2）4,640.06建筑容积率3.214建筑覆盖率50%本项目建筑面积（m2）14,915.17其中： 公 寓4,372.76公寓总户数（套）90户型4050商业用房4,824.74娱乐用房5,717.67其中：地上建筑面积()7,959.23 地下建筑面积()6,955.94 注：表中指标来源国有土地使用证、房屋所有权证及玉竹园一里面积说明等相关资料。1.1.6项目开发、销售手续 项目土地使用权取得根据国有土地使用证（京房国用（2004）字第405号），2004年10月由华隆昌公司取得土地使用权。 项目房屋所有权取得根据房屋所有权证（京房权证房股字第0200076号、京房权证房股字第0500102号），华隆昌公司分别于2002年8月及2005年6月取得房屋所有权。 项目销售合法性手续玉竹园一里（畅龙苑）项目住宅部分已全部销售完毕，涉及本项目部分权属清晰、权证完备，具备合法销售条件，项目可租、可售。通过以上分析，我们认为本项目的权属来源清晰合法。1.2项目咨询说明1.2.1项目简介本项目所在为1号楼及2号楼1-3层商业部分、甲1号楼、2号楼及甲1号楼地下部分、4北号楼及地下室，设计用途、建筑面积、建筑结构、建成年代、装修情况、设施设备情况详见下表：项目设计用途建筑面积（m2）建筑结构建成年代使用现状装修情况设施设备情况1号楼（1-3层）商业423.03钢混2003空置地砖地面、乳胶漆墙面及天花，楼梯间大理石地面及不锈钢栏杆烟感、喷淋、暖气等简单设备2号楼（1-3层）商业2219.80钢混2003空置地砖地面、乳胶漆墙面及天花，楼梯间大理石地面及不锈钢栏杆烟感、喷淋、暖气等简单设备甲1号楼（1-2层）商业943.64钢混2003空置地砖地面、乳胶漆墙面、格栅吊顶、楼梯不锈钢栏杆烟感、喷淋、暖气等简单设备2、甲1号楼地下室商业1238.27钢混2003空置水泥地面、乳胶漆墙面及天花烟感、喷淋、暖气、通风系统等4北号楼商业4372.76混合2001空置1-3层为地砖地面、乳胶漆墙面及天花；4层走廊及会议室地砖地面、墙面乳胶漆、硅钙板吊顶，办公室水泥地面、乳胶漆墙面及天花烟感、喷淋等简单设备地下室商业5717.67钢混2001空置毛坯简单设备合计14915.17注：本项目公寓部分目前正在改造装修，工期34个月，拟定5月份出租；商业、娱乐部分为毛坯状态，可随时租售。1.2.2咨询说明事项 本次咨询项目为华隆昌公司拟计划向信托公司申请6,000万元贷款，用于公司新项目开发。华隆昌公司特委托我司对本项目进行综合评价，以便为信托贷款决策提供参考依据。本案中，对项目的功能布局、规划利用及租售分析均参考委托方提供的相关资料。 本项目为玉竹园一里（畅龙苑）小区的商业部分，据委托方介绍原玉竹园一里（畅龙苑）64000平方米建筑总工期为2年，总投资1.4亿元，2001年开工，当年贷款2000万元，贷款期限1年，小区住宅实现销售后，已全部归还贷款并进行了后期滚动开发，全部项目已于2004年完成竣工验收手续。据与委托方沟通，公寓部分的改造、装修拟全部自筹资金，故本项目全投资按自有资金进行测算。 由于玉竹园一里（畅龙苑）小区开发较早，当年总投资较少，尤其土地取得成本较低，本次评价中按现行成本及合理建设工期进行测算。 本次评价是以符合本项目预期租售标准的模拟投入与现有市场收益为基础的，不涉及各股东之间的利润分配。 本项目所涉及的三类物业，其中商业、娱乐经营模式为可租、可售，如出售可办理产权过户手续，委托方意向为出售；公寓则只能出租，并据委托方拟经营模式，为出售商业用地剩余32年的租赁权。本次评价中商业、娱乐部分按出售模式测算，公寓按一次性出租剩余年限使用权测算。1.3可行性研究结论1.3.1市场可行性研究 区域土地市场活跃，成交量及成交楼面价格均有大幅提高，土地成交类型由以居住用地为主，目前品牌开发商为获得土地的主力军。 北京房地产市场整体呈现回暖迹象，总体市场成交活跃，但供给明显不足，伴随需求大幅上涨，价格自2009年下半年上涨明显； 在房地产政策环境趋紧的大形势下，预计2010年北京房地产投资额和市场供给将增长，但部分区域短期内仍面临供给不足，总体市场交易活跃程度仍会保持良好水平，房价在2010年将维持高位并呈小幅震荡趋势； 在北京市要将房山区定位为中央休闲区（CSD）的发展战略下，房山的区域价值逐渐得到认同，将发展成为继顺义、通州之后房地产市场的热点板块； 地铁线的催化效应进一步增强了房山区房地产市场的板块作用； 目前区域内房地产市场呈现经济型户型占主流，中高档楼盘开发逐渐增加、主要客户由中低端人群向中高端发展的特点。1.3.2经济可行性研究1.3.2.1投资估算项目总投资8,699.25万元，其中，建设期总投资7,818.47万元，构成如下：表：投资估算表 单位：万元序号项目名称总额（万元）单价(元/)占总投资比例1土地成本4,474.553,00051.4%2前期工程费171.521152.0%3建安工程2,765.941,85431.8%4公共配套设施建设55.32370.6%5开发间接费149.351001.7%6管理费112.01751.3%7不可预见费89.78601.0%8销售费用279.071873.2%10土地增值税601.714036.9%11合 计8,699.255,832100.00%注：1、测算数据来源于华隆昌公司提供资料；2、单价是按本项目总建筑面积分摊计算的单价。1.3.2.2资金筹措建设期投资资金来源包括自筹资金和销售收入。项目总投资为8,699.25万元，其中自筹资金为7,300.00万元，占总投资比例能够达到“自有资金不低于建设总投资20%”的要求，其他为销售收入1,399.25万元。资金筹措情况如下表所示：表：项目资金来源表 单位：万元序号项 目资金(万元)比例1自有资金7,300.0083.9%2销售收入1,399.2516.1%3总投资8,699.25100.0% 1.3.2.3项目利润经测算项目的利润总额、税后利润（净利润）、成本利润率等指标详见下表，项目盈利能力均高于行业平均水平：表：项目利润估算表 序号项 目计算公式金额（万元）1经营收入12,812.382开发成本7,818.473运营成本(出租)435.204销售费用279.075销售税金及附加702.316土地增值税601.717利润总额(1)-(2)-(3)-(4)-(5)2,975.628所得税(6)25%743.909净利润(6)-(7)2,231.7110成本利润率年均利润/总投资34.21%11成本净利润率年均净利润/总投资25.65%12财务净现值（FNPV）912.6913财务内部收益率（FIRR）22.9%14动态投资回收期（年）1.82注：本项目基准收益率设定为12%。1.3.3项目评价结论 项目权属证书齐备根据委托方提供资料了解，目前，本项目已取得国有土地使用证（京房国用（2004）字第405号）、房屋所有权证（京房权证房股字第0200076号、京房权证房股字第0500102号），权属无瑕疵事项，不涉及他项权利事项，可以在公开市场上自由出售、出租。 项目改造、装修资金有保证本项目所在玉竹园一里（畅龙苑）小区已全部于2004年完成竣工验收手续，据委托方介绍，本项目商业及娱乐部分拟以现状出售（出租），公寓部分拟自筹资金或以出售租赁权收入作为改造、装修的后续资金。 项目具有良好的社会效益项目的建设有利于改善区域环境，完备区域配套设施，充分发掘区域价值，增加财政税收，创造就业机会。 项目经济效益属于行业平均水平经测算项目的结果指标见下表所示：表：结果指标表序号项目指标单位1占地面积4,640.1 2总建筑面积（含地下）14,915.173项目总投资8,699.25万元4项目经营收入12,812.38万元5利润总额2,975.62万元6税后利润2,231.71万元7投资利润率（税前）34.21%8投资净利润率（税后）25.65%9财务净现值（FNPV）912.69万元10财务内部收益率（FIRR）22.9%11动态投资回收期（年）1.82年结论： 项目经济评价均属于行业平均水平，具备一定抗风险能力； 项目公寓、商业、娱乐三类物业定位符合市场供应需求，市场租售前景良好。综合评价项目整体可行。1.4项目风险及防范建议1.4.1项目风险 本项目土地用途为商业，土地使用终止年限为2042年11月，公寓、商业、娱乐三类物业只能按商业剩余年限约32年进行租售，尤其公寓部分存在着租赁到期不能变为住宅用途的风险； 改造装修后的公寓部分只能出售商业用途剩余32年期的租赁权，签订租赁合同，无法办理分隔后单套产权证； 作为区域中较早的楼盘项目，存在市场竞争风险。1.4.2风险防范建议 抓住市场时机，适时并多渠道进行项目的宣传，确保项目成功推出； 随时关注房地产政策动向，并及时采取必要的防范措施； 随时关注北京市及区域房地产市场供求动向，及时采取应对措施； 做足项目的市场调研和客户需求调查； 随时关注主力客户的需求，及时调整营销策略； 打造高性价比产品，提高市场竞争力和抗风险能力； 把握项目本体及周边日渐成熟的环境，适时定位产品类别及目标价位。综上所述，在模拟现行成本的前提下本项目仍具有尚好的经济效益，建议委托方在甄别市场供求的情况下，以销售为主要方式，或市场动向不明、客群购买意愿不明的情况下，考虑短期出租，并在适时阶段进行销售。信托贷款机构则应关注贷款投向的新项目的可行性研究。8二 项目概况与背景2.1项目概况2.1.1项目整体概况华隆昌公司分别于1998年、1999年通过协议出让方式签订出让合同，取得玉竹园一里（畅龙苑）整体土地使用权，项目总用地面积19,910.17平方米，总建筑面积64,000.00平方米，容积率3.214，项目2001年开工，2005年全部竣工入住，总投资1.4亿元。项目位于良乡新城规划中心位置，东临大学城，西邻西南物流中心，北接良乡镇政府、房山区政府，南侧紧邻六环路出口，轻轨S5号线东阳庄站不到150米。2.1.2本项目位置玉竹园一里商业配套项目位于房山区良乡长虹东大街北侧玉竹园一里，项目四至如下:北临：玉竹园一里住宅楼；南临：长虹东路；西临：中国移动营业厅；东临：昊天塔街西侧路。图：项目位置示意图图：东侧（昊天塔街西侧路） 图：南侧（长虹东路） 图：西侧（中国移动营业厅）图：北侧（玉竹园一里小区） 2.1.3项目开发现状玉竹园一里商业配套项目目前为可售商品房，已取得房屋所有权证及玉竹园一里小区国有土地使用证。图：甲1号楼外观图 图：1号楼、2号楼外观图图：4北号楼外观图 2.1.4项目周边及交通情况周边环境：项目处于房山区良乡长虹东大街北侧玉竹园一里，周边多住宅小区，分布较近的住宅小区主要有鸿顺园（二手房）、新建楼盘有瑞雪春堂、阳光邑上、财富广场公寓等。微观交通条件：项目微观位置较理想，对外通达性好。现状可通过南侧的长虹路直接与外部交通网实现衔接，未来待城铁房山线开通并在此设站，对外交通将更加便利。周边交通条件：项目所处宏观区位路网交通也较为便利，项目位于房山区良乡，东西向有主干道长虹路、六环路，南北向有主干道拱辰大街、107国道，次干道良常路、长于路等。另外，再加上2010年下半年即将开通的城铁房山线，城市交通干道和各生活干道在项目周边交织成便捷的交通网。图：项目地块外部交通网络示意图2.2项目建设合法性分析2.2.1项目开发合法性手续一览表证照或文件名称编号企业法人营业执照注册号：110111001467268注册资本2988万元房地产开发企业资质证书证书编号：FS-A-1320开发资质等级肆级国有土地使用权证京房国用（2004）字第405号房屋所有权证京房权证房股字第0200076号、京房权证房股字第0500102号2.2.2结论本项目权属清晰合法。2.3项目建设规模根据华隆昌公司提供的资料，项目主要经济技术指标如下表：表：项目主要经济技术指标项目名称宗地项目地块编号京房国用（2004）字第405号用地性质住宅用地总用地面积（m2）19,910.17总建筑面积（m2）64,000本项目用地面积（m2）4,640.06建筑容积率3.214建筑覆盖率50%本项目建筑面积（m2）14,915.17其中： 公 寓4,372.76公寓总户数（套）90户型4050商业用房4,824.74娱乐用房5,717.67其中：地上建筑面积()7,959.23 地下建筑面积()6,955.94 注：表中指标来源国有土地使用证、房屋所有权证及玉竹园一里面积说明等相关资料。2.4项目建设合作情况表：项目建设合作单位表项 目企 业建设单位北京华隆昌房地产开发有限责任公司设计单位北京中土建设技术开发公司施工单位北京龙建集团有限公司监理单位北京集东建设工程监理有限责任公司注：上表信息来源于中华人民共和国建筑工程施工许可证。三 项目市场分析3.1北京市房地产行业发展环境及现状分析3.1.1 北京市社会经济发展情况分析北京市GDP连续9年保持快速增长，2008年金融危机席卷全球，而2009年则是国际金融危机负面影响集中释放的一年。2009年北京市全年实现地区生产总值11865.9亿元，比上年增长10.1%，人均地区生产总值10070美元，地方财政收入增长10.3%，城乡居民收入分别实际增长9.7%和13.4%，城镇登记失业率控制在1.44%，居民消费价格指数下降1.5%。表：人均GDP统计表年 份2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年人均生产总值（元）25,30027,74632,06137,05844,96949,50556,04463,02968,788人均生产总值年增长率（%）10.210.29.211.921.38.88.95.26.2图片：人均GDP及增长率3.1.2北京市房地产市场发展的现状3.1.2.1 商品房开发、销售情况2009年北京房地产投资平稳增长，商品房施工面积、竣工面积、销售面积均有所上升，空置面积控制在一定幅度内。根据北京市统计局资料显示，2009年北京市房地产开发投资总额达到2,337.7亿元，同比2008年增长22.5%。商品房施工面积9719.1万平方米，比上年下降2.9%；商品房竣工面积2678.6万平方米，上升4.7%；商品房销售面积（含现房和期房）2362.3万平方米，比上年上升76.9%；商品房空置面积1351.4万平方米，比上年下降6%。表：2001年2009年北京市房地产开发、销售情况表年 份2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年投资总额（亿元）783.8989.41,202.51,473.31,525.01,719.91,995.81,908.72,337.7商品房施工面积（万平方米）5966.77510.79070.79931.310748.510483.510,438.610,014.39,719.1本年新开工面积（万平方米）2789.832063433.83054.32965.93197.42557.42337.22,246.6商品房竣工面积（万平方米）1707.42384.42593.730673770.93193.92,891.72,558.02,678.6商品房销售面积（万平方米）12051708.31895.824722803.22607.62,176.61,335.42,362.3商品房销售额（亿元）609.9 813.8 898.0 1249.1 1758.8 2159.0 商品房空置面积（万平方米）1123.41044.11374.21039.71,136.21,438.31,351.4表：2003年2009年北京市商品住宅开发、销售情况表年 份2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年商品住宅施工面积（万平方米）6352.96759.47283.46311.35914.55538.25551.9商品住宅竣工面积（万平方米）2080.723442841.42193.318541399.31613.2商品住宅销售面积（万平方米）1771.12285.8256622051731.51031.41880.5商品住宅销售额（亿元）789.21,085.101,501.801,626.30商品住宅空置面积（万平方米）779.7494.1411.8522.7426.83.1.2.2商品房市场价格分析从下图可以非常清晰的看出，2004年到 2009年间，北京的新增供应总体呈现出快速下降的趋势，在2004年新增供应面积曾经达到3600多万平方米，而到了2009年则仅有不到1600 万平方米。短短几年时间，新增供应总量就下降了一倍还多。供应量的急剧下降导致销售价格飙升，商品房销售价格从2004年的单价不到5000元每平米飙升至2009年的接近25000元每平米，而且这种趋势一直保持到2010年第一季度。图片：2004-2009年北京供应总量与商品房成交均价对比图表：2001年2009年北京市商品住宅销售价格表年 份2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年平均销售价格（元/平方米）471644674456474758538214125561453524193图片：2004-2009年北京商品住宅期房供应、交易及价格变化图3.1.2.3二手房市场分析2006年后，经过三年新房成交量的持续萎缩和二手房成交量的稳步上扬，2009年二手房市场成交量首次超越新房，成为市场最重要的组成，对市场供给、价格的形成发挥了重要影响，整个市场的内在结构也悄然发生着改变。从2008年 11 月开始到2009年春节，二手房市场基本处在一个初步的成交回暖期,在经历了近12个月的低位徘徊（月成交量在2000 套左右）后，成交量开始缓慢回升，月成交量达到 7000 套左右，基本2006年的成交量水平。春节过后，全市各区域二手房成交量都呈现爆发式增长，尤其是 3 月之后，月均成交量一举突破20000套，远远超过2007年月均7800 套的历史最高水平。成交量的突然放大，一方面是因为首次置业群体的集中入市；另一方面也是改善型客群和投资型客群已经开始进入市场，但新房供应远远不足所造成。5 月之后，伴随四环外区域供给的逐步稀缺（相较2008年和2009年 15 月）以及四环内区域的放量成交，京城二手房市场开始迈入价格拉升阶段，其市场表现就是成交量在维持前一阶段水平的基础上略有增加，而成交均价则快速上涨。进入 4 季度后，伴随 CPI、PPI 连续回升以及整个宏观经济中流动性的空前高涨，通货膨胀、货币收紧以及相关优惠政策终止三种预期开始主导二手房市场，直接引发了客群对未来价格上涨和交易成本上升的强烈判断，并最终造成年末的恐慌性抢购。其市场表现就是成交量的再次暴增以及价格的短期急速攀升。图片：2003-2009北京新房、二手房市场成交状况3.1.2.4户型面积特征分析经济实用户型逐渐成为市场的主流产品。目前新上市的新项目中，小户型项目明显增多，成为市场关注的焦点，在商品住宅均价在不断攀升的情况下，由于面积的缩小而进一步降低了总价的门槛，吸引了经济实力相对较弱的年轻人的注意。但总体上以二居室为重心的经济户型仍然是市场的主流。3.1.3北京市房地产市场的未来预测2009年房地产行业迅速摆脱了2008年的低迷萧条之势。成交量不断上涨，房价也是一路蹿升。到了下半年，虽然成交量高峰期已经过去，但是房价似乎并没有放慢涨价的步伐。开发商对楼市的预期似乎也是充满信心，这一点从2009年不断涌现的“地王”现象就可以窥见一斑。对于明年楼市走向，将可能出现一下走势：3.1.3.1 经济环境不断改善，房地产行业投资环境利好增加从经济环境方面来看，2010年的经济形势还将保持回暖之势，从国家统计局公布的统计数据来看，今年保八的经济增长率是毫无悬念的。虽然，未来我国经济将会面临结构性增长矛盾和通胀的压力。但是，在政府“看得见的手”的作用下，产业结构调整的深化，未来的各项调控措施仍将发挥效力。从消费层面来看，消费信心仍然保持增长态势，在各种利好政策的刺激下，居民巨大的购买力将被挖掘出来。政府对于普通商品房供应、保障性住房的供应仍会加大力度，从事这些产品开发的企业仍将会受到政府的鼓励，也能享受到相关的利好政策。3.1.3.2 商品住宅供应量前紧后松，结构性供需矛盾仍会出现由于担心金融危机的影响及对前期楼市的不看好，导致了2009年上半年住宅建设开工量不足，同比出现了较大的下滑态势。直到下半年楼市回暖火爆后，开发商才又加快了开发建设的步伐。受此影响，2010年上半年楼市整体的供需关系仍然比较紧张，结构性供需矛盾仍然会出现。3.1.3.3 2010年房价仍然保持上行走势2009年京城房价上涨的速度和幅度都是令人惊讶的。从三、四月份的快速回暖，到五、六月份的逐步火爆，再到九、十月份的量跌价涨，京城楼市的房价呼啸而来，所向披靡。造成房价快速上涨的原因有很多，如刚性需求、投资性置业、产业转移、通胀因素、开发商人为因素等，这些因素在2010年仍将继续作用于楼市。由此2010年房价的总体走势仍然会保持上行。之所以这么判断，一方面是由于经济走势、投资环境、通胀因素等宏观环境的影响造成的。另外一方面是由于2009年土地价格不断上涨，地王屡创新高，在成本因素作用下，未来的房地产价格必然会出现上涨。此外，从需求层面来看，由于北京的大城市效应，不但刚性需求旺盛，投资性需求也比较强大。多重客观因素的叠加作用下，2010年房价仍将保持上行走势。3.2北京市城市总体规划概况图：北京市城市总体规划3.2.1北京市城市发展战略：完善“两轴”、发展“两带”、建设“多中心”，形成“两轴两带多中心”的城市空间新格局。 “两轴”城市传统中轴线和长安街沿线构成的十字轴，是北京城市的精髓。 “两带”“东部发展带”北起怀柔、密云，重点发展顺义、通州、亦庄等地区；“西部生态带”与西部山区生态屏障相联系，包括延庆、昌平、沙河、门城、良乡、黄村等地。 “多中心”指在市区范围内建设、奥运公园、中关村等多个综合服务区；在市域范围内的“两带”上建设若干新城。3.2.2北京未来空间发展战略：旧城有机疏散；市域战略转移；村镇重新整合；区域协调发展。北京未来发展的目标应主要定位在四个方面：国家首都政治中心，国际交往中心；世界城市世界级服务中心，世界级大都市地区的核心城市；文化名城文化、教育、科技创新中心，世界历史文化名城；宜居城市充分的就业机会，舒适的居住环境，创建以人为本、可持续发展的首善之区。3.2.3城市总体规划目标完善“两轴”，保障首都职能和文化职能的发挥；强化“东部发展带”，疏导新北京产业发展方向；整合“西部生态带”，创建宜居城市的生态屏障；构筑以城市中心与副中心相结合、市区与多个新城相联系的新的城市形态。图：北京市市中心区功能布局行 政商 业3.2.4北京市功能分区格局 中北京老城区为中心的行政、居住、商业综合区。 西北京大型传统工业区。 南北京政府主导的城市发展方向，北京城市发展预留区。 东北京朝阳中央商务区（CBD）、使馆区，以及以酒仙桥和西坝河、通州卫星城为中心的大型居住区。 北北京以多园一体的中关村高科技园区为中心的高科技工业园区带；以清华-北大学院区和学院路八大学院区为核心的海淀文化教育区；以北京沙河学园都市为中心昌平新兴教育文化区；以亚运-奥运体育中心区，八达岭、十三陵风景区等组成一个大型科教文化区。北京的政治、经济、文化功能主要分布在城市的北部区域。其中：西片为技术主导经济，中关村；东片为金融主导经济，CBD；中部为政治文化功能，国家机关、故宫、奥林匹克中心。本项目位于“两带”的“西部生态带”，属于房山区。3.3区域市场分析3.3.1 房山片区概况及规划3.3.1.1 区域概况房山位于北纬39303955，东经1152511615，处华北平原与太行山交界地带，西部和北部是山地、丘陵，东部和南部为沃野平原。在北京市区西南方向，东北部与主城区丰台、宣武接壤，东部与大兴接壤，北部与门头沟接壤。房山区总面积为2019平方公里，区域下辖28个乡、镇河街道办事处，共有113个居委会， 462个村委会，2008年末常住总人口90.5万，随着大学城的建成投入使用，未来的常住人口会越来越多。区府所在地良乡是北京市总体规划中首都四个中心卫星城之一，距市中心20公里，距北京西客站15 分钟车程，距天津塘沽港120公里，区位优势较为明显。房山区人文资源和旅游资源尤为丰富，是京郊有名的“旅游胜地”，被评为世界地质公园，旅游资源有巨大的开发潜力。3.3.1.2 交通情况房山区内贯通京广、京原两条铁路干线及四条铁路支线。区域内京石高速路、107、108国道等公路干线，区、乡、村公路总长1800多公里，公路覆盖密度每平方公里1公里，居全国区县之首。公共交通方便迅捷，公交车917、993、901（燕化换乘中心-前门西）、646、952、616、971、321等直达市中心;建设中的北京城市六环贯穿良乡卫星城。房山地区有两条轨道交通的规划，分别是地铁房山线和市郊铁路S5线。地铁房山线的规划路线已确定,并于2009年4月开工，起点丰台区郭公庄，与地铁9号线相连，终点良乡苏庄大街。将于2015年建成通车。S5线为通往西南郊区的市郊铁路干线。线路东起北京南站（即永定门站），经丰台、长辛店、良乡，然后继续向南服务于窦店、琉璃河等地区。 地铁房山线房山区域内设车站9座：苏庄大街站、南关站、东杨庄站、大学城站、理工大学站、广阳城站、长阳西站、长阳镇站、稻田站。丰台区域内设车站2座：世界公园站、郭公庄站。下图中的方案三为中选方案。 公路交通在公路交通方面，原计划2011年开工的京石第二高速提前至09年下半年开工。京石第二高速是从张（张家口）石（石家庄）高速公路衍生出来的一条分支。在张石高速的保定市涞水出口，将再建设一条高速公路从涞水通往北京市的房山区。京石第二高速预计为双向6车道，北京段起于门头沟区108国道附近，经房山区至北京市与河北省边界，接河北段通向涞水县，然后并入张石高速。道路工程将按照高速公路标准设计，道路控制红线宽80米，其中山岭重丘区段设计速度100公里/小时，其余路段设计速度120公里/小时，道路全长约65.4公里。京石高速现在日均通车流量已高达9万辆，高峰期容易引起堵塞。京石第二高速建成通车后，将大大缓解目前京石高速繁重的交通形势，同时，对房山区域也会形成良好的拉动效应。3.3.1.3 境内资源房山区主要山脉大房山、大安山、三角山、百花山、西占山等均系太行山分支。最高峰是百花山的百草畔，海拔2035米;最低处是东南部立教洼，海拔为26米。境内有大小河流13条，拒马河、大石河回旋曲折，永定河、小清河穿境而过。良乡卫星城藏有丰富的地热资源，水温高达摄氏70度，日出水量2000立方米。3.3.1.4 经济发展房山区2009年前三季度在固定资产投资的拉动下，全区GDP总量保持了12%以上的增速，各项税收和财政一般性预算收入增速达到五个城市发展新区之首，第二产业企稳回暖，第一产业和第三产业增势平稳，房地产市场再现火爆，经济发展的政策性利好因素和发展条件逐渐增多，整个经济运行从年初至今出现了止滑回升、先抑后扬的态势，各项税收和财政一般性预算收入有望大幅度超额完成全年任务，土地基金收益达到峰值。3.3.1.5 未来规划根据北京城市规划对房山区新的功能定位，房山将成为未来北京西南的经济重心、北京发展现代制造业和现代农业的主要载体，成为疏散城市中心区产业与人口的重要区域，承担北京面向区域发展的重要节点。良乡高教园区位于北京西南良乡卫星城规划区东部，京广铁路以东，规划六环路以北。园区规划占地6.49平方公里，规划总建筑面积为299.17万平方米，总投资约70亿人民币。大学城按照功能定位分为四大区，其中：学校的教学生活区6414亩，占总用地面积的63.8%；中央设施区1423亩，占总用地面积的14.1%;西部配套区829亩，占总用地面积的8.2%；中央绿化景观区1393亩，占总用地面积的13.9% 。一期入驻中国社会科学院研究生院、北京工商大学、北京理工大学、首都师范大学、首都医科大学5所国内著名高校。良乡物流基地位于良乡卫星城西南部，总占地面积约为5平方公里。是北京市规划建设的三大物流基地之一。3.3.1.6 教育情况 房山区目前拥有的学校有苏庄幼儿园、北京才艺OK幼儿园、良乡中心小学、良乡三中、北京师范大学良乡附中、北京现代管理大学等。同时，在房山新城区域规划中，还有即将动工的良乡大学城，中国社会科学院研究生院、北京理工大学、北京工商大学、首都师范大学、首都医科大学等院校都将入驻其中。 3.3.1.7 医疗情况 在公共医疗资源方面，房山区目前拥有房山区妇幼保健医院、房山老年病医院、良乡医院预防保健科、房山区良乡地区社区卫生服务中心房山区红十字华盛医院、房山区康复医院、房山中医医院良乡分院、苏庄北路全科门诊等医疗机构，较能满足居民对公共医疗卫生服务的需求。 3.3.2 房山片区房地产市场研究3.3.2.1 板块划分房山区房地产开发是以京石高速为纽带，向东西两侧拓展的，京石高速以东区域是个乡镇的政府所在，房地产发展较快。房山区的房地产板块基本可以按行政区块划分为良乡板块、窦店板块、长阳板块、阎村板块、青龙湖板块、燕山石化板块等。 3.3.2.2 土地市场自2009年至今，房山区共成交住宅类用地11宗，成交楼面地价8909400之间，相对于其他区域价格较低。序号宗地位置土地面积(平方米)规划建筑 面积(平方米)交易方式规划用途成交日期成交价(万元)开发程度楼面单价建设用地面积1房山区西潞街道办事处太平庄村18,812.97 30,100.75 挂牌出让居住用地2010年1月14日 28,000.00 五通一平9,302.00 2房山区窦店镇71,911.81 137,807.70 挂牌出让居住、商业2009年12月30日 60,000.00 三通一平4,354.00 3房山区拱辰街道黄辛庄村北89,809.04 127,147.10 挂牌出让住宅及居住公共服务设施、医疗、体育和市政管理用房2009年12月4日 39,050.00 三通一平3,071.00 4房山区拱辰街道办事处、长阳镇170,606.60 473,369.60 挂牌出让住宅及居住公共服务设施、商业金融和市政管理用房2009年12月4日172,000.00 三通一平3,634.00 5房山区长阳镇军留庄、高岭、杨庄子、张家场村212,266.80 363,791.30 挂牌出让住宅及居住公共服务设施、商业设施和文化设施2009年9月30日151,000.00 七通一平 4,151.00 6房山区长阳镇杨庄子高岭村276,237.00 511,700.10 挂牌出让住宅及居住公共服务设施和商业设施2009年9月28日293,000.00 七通一平5,726.00 7房山区长阳镇军留庄高岭村160,940.40 341,461.20 挂牌出让住宅及居住公共服务设施、文化设施2009年9月7日220,000.00 七通一平6,443.00 8长阳镇稻田村村南40,665.85 60,998.77 挂牌出让住宅及居住公共服务设施2009年6月18日 13,400.00 三通2,197.00 9房山区窦店镇窦店村42,554.23 85,108.47 挂牌出让住宅及居住公共设施2009年5月31日 7,580.24 五通一平 891.00 10房山区拱辰街道办事处东羊庄村79,611.76 127,378.80 挂牌出让住宅及居住公共设施2009年4月23日 26,100.00 七通一平2,049.00 11房山区拱辰街道办事处一街村18,993.32 47,483.31 挂牌出让住宅及居住公共设施2009年5月7日 6,408.49 四通一平1,350.00 3.3.2.3 市场供应从数量上也可以看出房山供地量的大幅增加。2008年以前，房山区年度供地约为50100公顷，2009年房山加快城市化进程，加大了土地储备开发力度，2009年110月完成征地项目33个，面积785公顷，相当于2003年至2008年批准储备项目征地总面积的5倍，2009全年可完成征地1000公顷，如果按照每年200公顷向市场供应土地，可以满足未来五年的城市发展用地需求。目前，房山区在售项目包括沸城、西棕榈滩、加州水郡、碧桂园温泉小区、原香小镇、曦城国际、天恒乐活城、瑞雪春堂等。根据中国不动产研究中心数据库统计，房山区在售项目的户型主要集中在二居室和三居室，偏重居住舒适度。同时，区域内户型序列较为丰富，从46平米的一居到200平米以上的四居，包括复式产品均有提供。这主要是由于房山区房地产市场起步较晚，整个区域公共基础设施和配套设施尚未完善，潜在消费者大多以自住型购房为主，改善型和投资型较少。因此，中小户型成为供应的主力。尤为值得注意的是，几个大型的在售项目都已进入销售后期，下半年房山区潜在供应量达到了314.34万平方米，供应量的进一步放大将与区域内一级市场的火爆相呼应，使区域受到更多的关注。3.3.2.4 市场价格房山区的购房客户一大部分来源于北京主城区，近来也引起了外地投资客的关注，尽管房山区房地产市场受金融危机影响比较严重，房山区商品房销售均价飞速上涨，2007年，房山地区的房价也不过4000-5000元/平方米，2009年则迅速攀升到7000-8000元/平方米，房山区良乡镇的房价更是高至9000-15000元每平方米。按项目的物业类别划分，目前别墅的价格基本在14000元/平方米以上，花园洋房价格在13000元/平方米以上，普通住宅在9000-12000元/平方米不等，按普通住宅所在板块划分，配套比较好的良乡和燕山石化区房价较高，配套较好的项目售价在10000元/平方米左右，其他配套不是很完善的区域价格在7000元/平方米左右。 3.3.2.5 价格比较通过北京和房山区2009年1至8月商品住宅成交均价的对比，可以看出，2009年北京整体市场商品住宅成交价格呈现明显上升趋势，从1月份的10137元上升至8月份的14454元/平米，上涨幅度达到42.59%。相对于北京的大幅上涨，房山区的成交价格却表现的较为平稳，1至8月成交价格的峰值和谷值仅相差820元/平米，详见下图：在成交量方面，房山区成交量也基本保持稳定，除1月、6月和8月，由于加州水郡、瑞雪春堂等项目入市带动成交量攀升外，区域市场并无明显波动。1至8月，北京市商品住宅成交总套数为113135套，房山区商品住宅成交总套数为5489套，占北京成交总数的4.85%，详见下图：3.3.2.6 在售楼盘在售楼盘主要集中在良乡和阎村，目前片区典型楼盘状况如下表：表： 片区典型楼盘一览表楼盘名称占地面积万平方米建筑面积万平方米物业类型单户面积（平方米）开盘时间销售均价（元）租价瑞雪春堂31.3151.12住宅底商902010.420,000绿城百合5763独栋配套商业二层120002009.109,000；目前报价1300053号大厦0.121.13商厦一层10002009.4整租2.2科豪大厦商厦3000，可分割出租2010.4报价：二层2.5、 三层2.0、四层1.5鸿顺园住宅底商120二手房12,0001.50加州水郡2.41.5住宅底商150-4002007.91.291.59元/平方米.天曦城国际B组团6.68公顷14住宅、公寓951602009.1013,5001.50碧桂园温