商品房买卖合同司法解释精解.doc

商品房买卖合同司法解释精解第一条 司法解释的适用范围 要点：解释只适用开发商开发的一手商品房买卖，不适用集资房、房改房、经济适用房，也不适用二手房买卖。第二条未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效？ 原则无效，但起诉前取得预售许可证的有效。 第三条 销售广告视为要约的条件？ 三要件：1、内容具体确定；2、对订约影响重大；3、对定价影响重大。第四条认购协议中定金的处理是立约定金的按定金罚则办理。 第五条认购书认定为商品房买卖合同的条件（名为预约，实为本约的合同）1、具备商品房买卖合同的主要内容；2、已接收购房款。第六条 预售合同登记备案的效力1、不是有效要件，不备案仍然有效；2、可以约定为生效要件，不备案就不生效，但已实际履行的除外。第七条 拆迁安置房一房二卖，被拆迁人有无优先权。有。第八条 第九条 惩罚性赔偿的适用情形：1、恶意违约：出卖后又擅自抵押；一房二卖。2、欺诈行为：故意隐瞒如下事实无预售许可证；已抵押；已出卖。小结：可以归纳为严重违背诚信原则的恶劣违约行为：包括无证、抵押、一房二卖。第十条 出卖人与第三人恶意串通订立的合同，买受人可否主张无效？当然。 第十一条 房屋交付的标准是以交钥匙还是办证为准？ 除非另有约定，转移占有即交钥匙就是交付。第十二条 房屋主体质量不合格如何处理。解除合同，赔偿损失。第十三条 房屋存在质量问题如何处理？1、严重瑕疵（严重影响居住使用）：可解除合同，赔偿损失。2、一般瑕疵：在保修期内出卖人负责维修。第十四条 房屋面积误差如何处理？ 1、有约定从约定。2、无约定3%以内据实结算。3%以上的可以解除合同；不解除合同3%以内仍据实结算，超过3%部分白送或双倍退款。第十五条 迟延履行主要债务解除合同的宽限期限及解除权行使期限？宽限期为三个月；解除权行使期限对方催告行使的也为三个月，没有催告的一年。第十六条 违约金过高的认定标准 高出损失30%。第十七条 未约定违约金或损失赔偿额计算方法时如何计算损失？逾期付款按逾期贷款利息标准算损失，逾期交房的按市场租金标准算损失。第十八条逾期办证的处理：1、办证期限如何认定？约定期限期房交房后90日，现房合同签订后90日。2、未约定逾期办证违约金或损失难于确定时如何处理？以已付房款为基数，按逾期贷款利息标准算损失。第十九条 无法办证的处理及认定：有权解除合同，标准是逾期一年。 第二十条 包销期满卖不掉的房屋如何处理？包销人购买。第二十一条 出卖人自行销售包销房屋如何处理？可要求赔偿损失 第二十二条 包销人的诉讼地位如何确定？ 按合同约定内容确定第二十三条 按揭买房合同无法办理按揭的处理？ 可以解除合同。有过错方还需要赔偿损失，均无过错不赔损失。第二十四条 按揭买房合同主合同无效或者被撤销、解除时按揭合同如何处理？可以解除。 第二十五条 商品房买卖合同与按揭合同均发生纠纷是分开审理还是合并审理？合并审理。第二十六条、第二十七条 按揭买房合同银行起诉买受人，开发商是否参加诉讼。房屋没有办抵押登记，应该通知开发商参加诉