高科技园规划设计全书

目录 设计表现1 前期分析 2 方案回顾3 规划设计4 一期重点设计5 可持续设计 普惠路透视效果图 园区中心景观效果图 设计表现1 前期分析 2 方案回顾3 规划设计4 一期重点设计5 可持续设计 交通概况 01 三十分钟北上海 全域 覆盖 新城交通 上海对接长三角的门户 11号线的开通彻底打破了嘉定与市中心之间的距离感 11号线已经成为了嘉定新城通向上海市区的生命线 沪嘉高速 沪宜公路 嘉金高速 中环线 嘉闵高价等多条高速及主干道保证了车行交通的便捷 多条国家级高速公路的贯通及高铁的相继的建成通车 使得嘉定新城成为上海对接长三角的门户 外环11号线 轨道交通 作用 沪嘉高速嘉定新城 11号线南翔站 30分钟到达中山公园 人民广场 南京路等浦西重 要商圈 南北高架沪宜公路 道路交通 作用 沪嘉高速 A12 连接主城区主要公路交通 南翔北火车中环站 沪宜公路 与真南路构成嘉定至市区的主要道路交通 中山公园嘉闵高架人民广场 嘉金高速 A5 上海西部重要的南北向道路 中环线 与沪嘉高速一起构成嘉定主要的对外交通 内环徐家汇虹桥枢纽 嘉闵高架 连接嘉定与虹桥交通枢纽的重要交通干道 嘉金高速 铁路交通 作用 连通沪宁城际铁路 1小时辐射范围包括南京 杭 30分钟覆盖范围 A17北段预计今年通车 南翔北站 州 苏锡常等长三角重要城市 产业布局 01 新城产业 产业层次丰富 民营经济发达 坚实的产业基础 文化信息产业区 东方慧谷文化信息产业园总规划建筑面积45 50万平方米 规划总投资30亿元 是首个以现代文化产业 信息产业 创意产业融合发展为特色的大型高新技术产业企业集聚区 是上海市文化和信息化融合发展的重大示范工程 现代化农业园 嘉定工业园区 地处上海市西北部 位于沪宁发展轴上 雄踞长三角十五个城市群的中心地带 是市场辐射的聚合点 一区六园 嘉定出口加工园区 张江高科技嘉定园区 留学人员嘉定创业园 中科高科技工业园 复旦复华 国家级大学软件园 上海大学国家大学科技园 产业资源优势显著 嘉定工业园区 嘉定外冈工业园 嘉定外冈工业园 是新能源汽车产业基地和嘉定工业区外冈试点园区 大力发展汽车零部件 光电子信息 精密机械制造等先进制造业 希望经济城 希望经济城 地处嘉定马陆镇 1993年成立 目前入驻各类企业过万家 已成为一个先进制造业 现代服务业 科技研发等多产业集群式发展的基地 已成为上海地区注册户数最多 户均纳税最高 综合社会影响最好的民营经济开发区之一 全国汽车产业的高地产业集群效应明显嘉定新城立足的产业根基 文化信息产业园 汽车产业园区 汽车产业园区 规划面积68平方公里 规划范围西起江苏省昆山交界 东至盐铁河 北至郊区环线 南至沪宁高速公路 主要功能有汽车制造 汽车研发 汽车贸易 汽车博览 汽车运动和汽车旅游等6大功能 是上海汽车产业的绝对核心区域 包括大众 菲亚特 沃尔沃 奔驰 大陆 博士等全球汽车厂商的整车 研发 配件均落户于此 区域核心 01 新城商务 本项目并非处于嘉定新城最为核心的区域 处于规划中的南门社区 距离规划中的南门商务区2KM 南门国际商务区 本案 西云楼商业街 M 司法中心 南门国际商务区南门国际商务区 是规划中整个嘉定新城核心区域 是未来嘉定新城和整个嘉定区的政治 经济 金融 文化 商业 教育中心 大量市政配套 商业配套在建 政府投入800亿元 3 5年内可完成 所有配套设施均可辐射周边安亭 马陆 南翔 嘉定北部各个居住区 目前已经建成的设施包括司法中心 行政中心 博物馆 规划展示馆 多所中小学 数个购物中心 办公楼和高星级酒店 东云商业街 M M 瑞金医院 妇幼保健院 M 项目定位 01 项目定位 根据 产业园的规划理念 整体市场导向 基地周边情况分析 项目的定位 总部 孵化型成长型 产业 科技文化信息 电子商务总部 专业服务企业 金融服务等 项目定位 01 商业定位 本项目的商业定位 以社区服务为主 嘉定老城区嘉定商业最集中的中心 本案地块一公里辐射范围内 目前商业设施布局较为空白 重点项目 罗宾森购物广场 中鸿百货 乐购 二公里东北方向有一家乐购 三公里辐射范围内可到达嘉定老城区 嘉定老城区为嘉定目前商业气氛最为集中和活跃的板块 商业面积 2万 向南嘉定新城方向 目前建成麦德龙卖场 总商业建面5万方 2012年12月开盘 本案 麦德龙商业面积 5万 项目定位 01 商业模式 通过商业节点设置改善区域氛围不均衡 改变了区域 冷热不均 的现象 苏州工业园区邻里中心设置图 服务半径服务半径基本控制在400m范围服务区域住户基本在6000 8000户 人口大约2 3万人规模每个邻里中心的面积在1 2万 根据规划 邻里中心面积与周边住宅和办公楼的面积比大约为1 2 7 除商业外 部分项目上盖还规划酒店 办公等物业业态配置至少具备12项基本功能邻里中心基本围绕超市 邮局 药店 社区活动中心 菜场 卫生所12项日常需要的生活和商务必备功能规划业态 中国一般城市居住区商业设施配建指标 邻里中心成为新的服务品牌新的盈利模式 邻里中心辐射半径400米 项目定位 01 本项目配套种类建议 增加便利店 教育功能 丰富餐饮品种人 技创区 定位 商务配套业态 中餐 休闲餐厅 银行等 除餐饮外 其他服务配套设施较少 香港科技园案例 定位 商务配套业态 各类规模餐饮 咖啡 便利店 邮政 诊所 突出商务配套的各类餐饮服务 从咖啡简餐到商务宴请 特色早午餐 日本慕张案例 定位 商务配套业态 便利店 快餐 银行 诊所 邮局 教育共6项功能 提供完备配套 围绕商务人士的需求展开 园区及办公楼配套商业 重点围绕商务人士需求展开 案例启示 01 香港科技园 除租金外 与产业相关的服务产生约20 的收益 规模 占地22公顷 总建筑面积33万 规划约30幢6 9层的多用途办公楼 目前完成两期入驻企业250家 项目整体出租率90 定位 为电子 电讯 精密工程 生物医药为主的产业提供全面服务及设施的园区企业 定向指定行业的公司 创业者 服务提供商 地区总部四类企业招商入园企业行业类别 2008年度香港科技园收益比例 15 8 8 23 17 租金收益续租收益物业管理及设备科技支援中心批售土地政府补贴 单位 亿元 案例启示 01 香港科技园 向服务要效益 产业服务设施规划 技术支援服务 根据大楼入驻产业定位 共设置7个专业实验室根据统计 7个不同专业实验室总面积约1 5万 其中集成电路 2个 和生物科技的实验室面积较大 包括固态照明 无线通信 太阳能电池板 材料分析专业实验室 商务配套 会务展览及生活配套齐全园区在各个楼宇设有约25个从33 320 的会议室 孵化区各个楼宇中设有餐饮 银行 邮局等商业设施和酒店公寓 健身房等生活服务设施 集成电路实验室 一个测试开发实验室 一个500 的10K级无尘室 一个25 的100级無塵室 若干射频屏蔽室 机械车间等 规划建议 01 服务平台 提供降低中小企业的服务设置 提升服务价值 承担办公服务外包的商务中心平台 案例 雷格斯银座企业中心 报价时间2010年6月 该项目 时代财富大厦 溢价率 租金6元 天 4元 天 50 项目位置 长寿路陕西北路建筑面积 约2万 物业类型 1幢17层主力面积区间 10 1200 雷格斯 即插即用 办公概念 香港科技园应用即时办公室设置在为孵化器企业的大楼内商务中心 设置单套面积3 120 即租即用的办公室 会议中心 整层设置18间2 300人专用会议室商务中心 3个层面设置单套面积10 200 即租即用的办公室长租办公室 70 5000 全装修全配办公室提高统一前台及行政服务 规划建议 01 环保技术 第一 地下增加雨水的再利用与地下回流的设计 第二 引入建筑节能 安保管理的物联网技术 规划建议 01 理念 聚落 现代聚落 现代办公聚落聚落概念源于人类群居的本能 人们通常关注的聚落形态只是表面形态 社会形态才是内在的组织方法 办公生活化 在远离都市的产业园区内体现生活的味道 让人们感受到如家般的温馨与开怀 在办公聚落中的人们有 第二个家 的归属感 环境人性化 为高智力群体打造一个宽裕的环境 不是制度下的按部就班 而是去激发人的创造力和能动性 从物质到场所 场景预设 广场 街巷 抽象还原 黑白圆底关系 有生命的个体建筑 同样的平面形式 立面的处理不同结果会怎样 留得残荷听两声 规划建议 01 办公生活化 更多的交流空间 完善的员工配套 开敞明亮的办公环境 规划建议 01 办公生活化 第一轮方案设计 02 地上建筑面积163000平方米容积率2 54 第二轮方案设计 方案一 02 地上建筑面积179150平方米容积率2 79 第二轮方案设计 方案二 02 地上建筑面积164100平方米容积率2 55 第三轮方案设计 02 地上建筑面积174000平方米容积率2 71 设计表现1 前期分析 2 方案回顾3 规划设计4 一期重点设计5 可持续设计 总平面图 03 结构分析图 03 中心环状景观绿化带 有效整合两期地块 同时保持各自的独立性和完整性 东西向结构长轴纵穿南北向的两个景观渗透轴城市公共绿带结构主轴景观渗透轴入口广场空间园区中心绿带 功能分析图 03 以城市路网和基地环状中心绿带为界 将园区分为若干组团综合分析景观资源优劣和土地价值高低以及自身功能需求 对园区进行总体布局 合理的功能分区 具体分为甲级办公区 大型总部办公区 孵化区 独栋办公区等 甲级办公区总部办公区独栋办公区孵化办公区中心绿化下沉广场 功能分析图 03 根据商业价值的最大化 沿普惠路 福海路布置沿街商业配套基地南侧两个角点高层的裙房内设置配套服务中心 满足园区人员的使用要求 配套商业区配套服务中心区 交通组织图 03 园区内中心区域实行人车分流7米宽车行环路组织步行系统层次丰富 保证每幢建筑的通达性 城市道路园区车行主干道园区车行次干道园区步行道商业广场步行道下沉广场步行道步行天桥 消防分析 03 消防环路宽度为7M 转弯半径9M符合国家设计标准高层建筑配有消防登高场地 确保消防安全 城市道路消防车道消防登高面消防登高场地 公共空间分布 03 沿叶城路的4幢高层办公楼 致力于打造城市地标性建筑 成就代表性及独具影响力的现代办公建筑之典范 庭院空间 围合院落空间 城市公共绿地及下沉广场共同营造整个园区丰富 灵动的空间层次 城市公共绿地对外商业步行广场围合院落空间标志性建筑城市渗透景观轴庭院空间下沉广场空间 建筑高度 03 建筑高度满足功能使用要求 在基地内分布错落有致 南高北低 东高西低所有建筑高度均不会对周边的已建建筑产生日照影响2F 小于12米 4F 小于20米 5F 小于24米 8F 小于40米 10F 小于50米 12F 小于50米 22F 小于100米 建筑肌理 03 建筑肌理结构清晰 脉络准确 与周边城市建筑形成良好的互动关系 绿化景观设计图 03 22米城市景观绿地 为园区提供了宽松的主入口环境及观瞻距离大面积中央景观下沉广场群组内部相对独立的组团景观与中心景观相互渗透 垂直绿化 屋顶绿化 以及高层的空中花园打造立体景观系统 营造轻松优美的人性化办公环境 城市绿化带集中景观带入口广场庭院空间视觉通廊 日照分析 03 严格按照国家制定的规范要求进行日照计算经计算基地北侧的建筑均不会对基地外的已建住宅楼产生日照影响 满足冬至日最少1小时的要求 空间轮廓线示意图 03 类城市的空间美学特征有节奏感的天际轮廓线视图二 视图一 视图一 视图二 设计表现1 前期分析 2 方案回顾3 规划设计4 一期重点设计5 可持续设计 总平面图 04 经济技术指标 04 04 功能分区图 甲级办公区总部办公区独栋办公区孵化办公区中心景观下沉广场 配套设施规划 04 沿街商业 银行 多功能报告厅 配套商业配套服务中心 餐饮 动态交通分析图 04 园区车行路网 城市道路园区车行主干道园区车行次干道园区步行道商业广场步行道下沉广场步行道步行天桥 园区步行硬质铺地 静态交通分析图 04 一期停车指标 地下车库出入口位置设计原则 靠近各个功能分区 方便使用者最快到达使用区域 避免了车辆交叉产生混乱 地下车库出入口地下车库范围地面停车位地下车库出入口通道 空间尺度及退界 04 8F 2F12F 8F 根据上海城市技术规划管理第三十九条规定的要求 该规划设计均满足退界要求 2F 8F 8F 8F 4F2F 12F 12F 4F2F 22F 22F4F 4F 注 1 建筑山墙宽度大于16米的 其离界距离按主要朝向离界距离控制 2 低层独立式住宅主要朝向离界距离按照0 7倍控制 环境景观规划图 04 水幕墙 下沉广场 城市绿化带集中景观带入口广场庭院空间视觉通廊 入口绿地 一期建筑平面合成图 04 一期地下车库平面图 04 地下车库建筑面积 53690平方米停车数量 1634辆 甲级办公楼A 04 甲级办公楼A一层平面图 甲级办公楼A二层平面图 甲级办公楼A 标准层面积1450平方米 二十二层 甲级办公楼A 04 甲级办公楼A三层平面图 甲级办公楼A标准层平面图 甲级办公楼A 04 南立面图 甲级办公楼A 04 南立面图 剖面图 总部办公楼B 04 总部办公楼B一层平面图 总部办公楼B标准层平面图 总部办公楼B 标准层面积2925平方米八层 总部办公楼B 04 总部办公楼B剖面图 总部办公楼B南立面图 总部办公楼B东立面图 甲级办公楼B 04 甲级办公楼B一层平面图 甲级办公楼B标准层平面图 甲级办公楼B 标准层面积884平方米十二层 甲级办公楼B 04 甲级办公楼B东立面图 甲级办公楼B南立面图 甲级办公楼B 04 甲级办公楼B剖面图 孵化办公楼A 04 孵化办公楼A 标准层面积800平方米八层 孵化办公楼A一层平面图 孵化办公楼A标准层平面图 孵化办公楼A 04 孵化办公楼A剖面图 孵化办公楼A东立面图 孵化办公楼C 孵化办公楼A 04 孵化办公楼C标准层面积800平方米八层 孵化办公楼C一层平面图 孵化办公楼C标准层平面图 孵化办公楼A 04 孵化办公楼A北立面图 04 04 独栋办公楼 独栋办公楼 总建筑面积2250平方米 二 四层 独栋办公楼一层平面图 独栋办公楼二层平面图 独栋办公楼三层平面图 04 独栋办公楼 独栋办公楼剖面图 独栋办公楼南立面图 独栋办公楼东立面图 设计表现1 前期分析 2 方案回顾3 规划设计4 一期重点设计5 可持续设计 可持续设计 05 低能耗零污染生态理想1 太阳能风能生物能发电太阳能风能都是可再生的清洁资源 该地区有良好的日照条件 可以用于补充日常的运行用电 利用生物能进行发电的技术也已经成熟 2 中水系统生活污水经过简单处理达到规定标准后可在一定范围重复使用 例如厕所冲洗 绿地浇灌 景观河湖 环境用水等 特别适用于植被灌溉 有机废料中心生活产生大量有机废料 经过处理后和用于沼气生产废渣是良好的废料可用于植物生长 沼气可作为补充能源 此外可作为燃料驱动清洁源车 自然冷却系统通过对水系的梳理和再造弥补了基地内无地表水的缺陷 利用景观水池进行雨水收集净化并利用 对基地微观气候产生积极影响 可持续设计 05 可持续建筑设计原则全生命周期碳排放综合评价 从节能 节能地 节水 节材等四个方面进行评估 控制减少从建造到运营全过程的碳排放 设计策略低碳的建筑方式 主要从形体设计 用材选择 自然采光自然通风 植物景观等来源于传统经验但十分有效的建筑手法来回应基地的自然气候条件 因地制宜 方法灵活 高科技的建筑方式 利用高科技手段从建筑 结构和设备的方面提高建筑应对环境冷暖变化的调节能力和效率 有太阳能风能 地源水源空气源热泵 生物能源 预冷预热等方式 可持续设计 05 多余土壤通过保留该区域建筑过程中产生的多余土壤 可以最大限度地降低运送废土的需求 减少了碳排放和施工成本 废土可用于构建地块之间的景观元素 使区域易于识别又富有趣味性 可持续设计 05 路面通过所处区域融合 对基地建设及停车场进行优化 最大程度降低铺路区域 实现高绿化率 将车辆交通及停车区域与来客区域区分 创造出一个相对安静的中心区 优化组织结构 可持续设计 05 屋顶绿化绿色屋顶降低采暖和空调费用 并可增加场地内的整体绿化面积 设计说明 一 工程概况 项目名称 上海嘉定工业区高科技园区街坊功能规划暨城市设计区位 该项目位于嘉定新城南门社区 地块位置东至普惠路 南至叶城路 西至胜辛路 北至福海路 规划用地面积 16 43公顷 其中建设用地13 15公顷 合197亩 其中一期为街坊的东部地块 合96亩 二期为街坊的西部地块 合101亩 地块东西向长约416米 南北向长约314米 项目背景 嘉定新城南门社区 是工业区南区转型升级 土地二次开发的重点片区 该区域 用地位置 嘉定新城南门社区 用地面积 197亩规划控制指标 B17 1用地面积0 85ha 用地性质G1 B17 2用地面积2 50ha 用地性质城C2C8 建筑容量5 00万平方米 净容积率2 0 建筑密度35 建筑限高80米 绿地率30 出入口位置北侧 配建停车位地上50辆 地下200辆 B17 3用地面积2 06ha 用地性质城C2C8 建筑容量4 12万平方米 净容积率2 0 建筑密度35 建筑限高80米 绿地率30 出入口位置北侧 配建停车位地上40辆 地下160辆 立足高科技园区产业孵化器 加速器和产业基地 三位一体 的功能定位 着力打造具有国际国内一流水准的创新创业基地 基地现状 基地内部现已有建筑 南侧现状道路红线宽40米正式供水供电供气要求 市政设施情况比较完善 为城市主干道 有22米宽绿化带 周边道路状况成熟 基地的交通状况良好 基地具备正式供水供电供气要求 市政设施情况比较完善 项目定位 国内领先的高科技园区 致力于打造工作环境优美 配套设施齐全 交流沟通方便 氛围轻松融洽的高科技园区 1 本案的设计在本着经济 适用 美观的设计原则的前提下 充分考虑了建筑与环境的和谐与共生 2 体现以人为本 可持续发展的宗旨 充分突出环境 绿化 景观 为工作人群提供宜人的工作环境 3 从建筑造型 功能布局 以及环境设计都提出大胆设想 创造前卫的园区氛围 建筑积极使用新型材料 造型力求创造出具有鲜明特色 反映新一代金融服务产业园区风貌 采用现代新技术的新建筑 二 设计依据 1 建筑设计防火规范 2 高层建筑设计防火规范 3 国家有关设计规范和 上海市城市规划管理技术规定 4 发改委提供的设计任务书5 上海市国有建设用地使用权招拍挂出让地块出让条件及建设要求 6 地界址坐标及现状地形图 三 设计思考 1 现状分析 B17 4用地面积2 60ha 用地性质城C2C8 建筑容量5 20万平方米 净容积率2 0 建筑密度35 建筑限高80米 绿地率30 出入口位置西侧 配建停车位地上50辆 地下200辆 B17 5用地面积3 67ha 用地性质城C2C8 建筑容量7 34万平方米 净容积率2 0 建筑密度35 建筑限高80米 绿地率30 出入口位置西侧 东侧 配建停车位地上120辆 地下250辆 B17 6用地面积1 94ha 用地性质城C2C8 建筑容量5 20万平方米 净容积率2 0 建筑密度35 建筑限高80米 绿地率30 出入口位置东侧 配建停车位地上40辆 地下150辆 2 地价值属性分析基地的南侧为城市主干道叶城路 西侧为胜辛路 轨道11号线由此通过 因此主干道叶城路及胜辛路为城市的主要形象展示面 东侧普惠路一侧为嘉福汇及嘉定区南苑中学 北侧福海路一侧为五街坊小区 考虑到福海路及普惠路一侧人流量较大及现有的商业氛围 界定基地北侧及东侧为主要的商业界面 3 日照影响分析基地北侧为五街坊住宅区 因此基地内部北侧的建筑高度的设计会对住宅小区的日照情况有影响 通过分析得知 北侧沿街建筑为多层建筑时对五街坊小区没有日照影响 4 地出入口和周边道路关系分析基地的南侧是城市主干道 为主体形象展示面 因此基地形象主入口设置在叶 求 设计说明 四 总平面设计 1 总体布局及功能分区 4 空间轮廓 聚落所具有的美学特征 是指在一定范畴基础上而建造的部分集合通过各要素 园区基本结构由环状中心绿带结合大小不同组团空间组成 形成一个开放式的 相似与相异的比较被解释出来的 聚落之所以能在保持了整体性的同时又充满变化 是因为各个部分存在这种关联性 无论建筑的细节是如何地引人注目 大规模的整体实质上仍然保持强大的力量 整体导致的平衡构思 形成非同一般错综复杂的形式和空间 持续的不同尺度 不同功能的单元聚集导致这一互相作用的建筑 城市形象 本案设计注重塑造园区整体空间形态 沿叶城路和地铁11号线等城市边界线形成优美多变的天际轮廓线 5 绿化景观系统设计 科技园区 这环状中心绿带不仅为自然景观资源缺乏的园区注入了活力 还有效地将一 二期两个地块整合成一个整体 又不影响一二期单独实施时各自的独立性和完整性 一期规划以城市路网和基地环状中心绿带为界 将园区分为若干组团 综合分析景观资源优劣和土地价值高低以及自身功能需求 对园区进行总体布局 从而得出合理的功能分区 具体分为 甲级办公区 大型总部办公区 孵化区 独栋办公区等 沿叶城路为科技园区主要对外形象展示面 分别布置了两栋高层双塔 成对称布置 形成标志性主入口 有效的发挥园区的窗口和形象展示作用 主入口东侧塔楼定位为甲级办公 总建筑面积约4万平方米 主入口西侧塔楼定位为大型总部办公 总建筑面积约为4万平方米 沿普惠路及福海路为商业价值面 底层布置商业用房 上部为甲级办公 底层商业与北侧在建的嘉福汇形成商业流线和建筑空间的无缝对接 既满足基地内部商业配套的需求 也能扩大商业服务面 涵盖周边居民小区和学校 孵化型办公主要布置在基地北侧 与商业配套及服务中心结合紧密 交通便捷 4栋约22400平方米 基地中部和西侧沿环状景观绿带规划为大型总部办公及独栋办公产品 环境雅 致力于打造多层次 立体化的景观绿化体系 营造轻松优美的人性化办公环境 基地南侧预留22米城市景观绿地 为园区提供了宽松的主入口环境及观瞻距离 园区内部设有大面积中央下沉景观绿地 为整个园区办公提供了优美的景观环境 群组内部也设置有相对独立的组团景观 可供不同企业的员工进行交流休憩 组团景观和中心景观带相互渗透 竖向设计上 利用立面垂直绿化 增加园区绿化面积 同时利用多层建筑屋顶形成立体绿化景观 园区中心的下沉绿化广场 高层建筑还考虑设置空中花园 形成丰富多变 富有趣味的立体化景观体系 6 可持续发展设计 6 1 设计原则 从节地 节能 节水 节材四个方面尽心评估 控制减少从建造到运营的全过程的碳排放 6 2 设计策略 低技的建筑方式 主要从形体设计 用材选择 自然采光通风 植被景观等来源于传统经验但十分有效的建筑手法来回应基地自然气候 因地制宜 高技的建筑方式 利用科技手段从建筑 结构 设备等方面提高建筑应对环境变化的调节能力和效率 有太阳能 地源 水源 空气源热泵 生物能源等方式 经济技术指标 一期技术经济指标 致 产品类型包括1栋约23400平方米的大型总部办公 2栋约45