旅游地产的竞争力体现方式--盛方咨询.doc

旅游地产的核心竞争力体现方式-盛方咨询 旅游地产是依托周边丰富的旅游资源而建、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观。同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。2011年，随着国家新政对高房价的大力打压，曾经火爆的传统住宅市场成交表现逐渐黯淡，新政无疑很大力度的压缩了住宅市场的投资空间，限制了投资客的投资和投机性需求。在此形势下，旅游地产凭借其政策导向性和资源稀缺性优势深受投资客们青睐，成为万众瞩目的楼市新宠。满足精神和心灵的需求是旅游地产产业化道路的文化竞争力。旅游地产的核心价值和诉求就是“卖生活方式”，旅游、休闲的生活方式已逐渐被中国人所接受，随着中国经济发展，中国人对健康、绿色的生活拥有更多诉求，越来越需要通过旅游、休闲以及自己的私属空间来提升生活品质，因此糅合文化、旅游、休闲的地产项目将成为地产界新的开发目标。随着国家对旅游产业的支柱型战略定位，政府加快高速公路等市政基础设施建设，旅游地产度假区项目，对具备经济实力、注重生活品质的人群而言，既是与家人享受第二人生的度假产品，又是保值增值抗通胀的优秀选择。整合资源与利用政策是旅游地产产业化道路的重要竞争力。从发展路径来说，旅游地产的发展存在两大瓶颈：一个是旅游地产开发主要依附于当地的自然资源的稀缺性，通过激发度假人群的精神兴奋点来换取较高利润的产品，这种旅游地产以三亚、威海的海景房为代表。另一种则是以华侨城为代表的休闲区核心论，旨在通过打在温泉、高尔夫等休闲资源，加上便利的交通营造新城，但不少消费者对这种休闲模式是否认可仍处在观望之中。借鉴国外一些旅游热点城市的开发经验我们发现，其实很多区域旅游地产的发达并不是以旅游地产自身作为第一出发点的，而是待整体区域的建设成熟完善后，旅游地产魅力随之水涨船高。因而，不论是旅游业、还是地产业的开发建设，并无捷径可图。定位清晰、多业并举与产业融合是旅游地产开发的三大关键竞争力。旅游地产涉及景点运营、地产开发、商业经营、文化发展等多个方面，与城市发展走向密切相关，因此旅游地产必须融入整个城市发展战略和城市经营上来，甚至还要站在国家的战略高度来看待区域经济的发展。只有把握城市的发展走向，清晰地块的发展功能，理清项目的角色定位，才能找准符合项目的开发模式，才能在更大程度上获得支持。关键词竞争力一是定位清晰作为具备了稀缺性、艺术性、高价格的旅游度假地产必须以大量的异地置业者和跨区域市场营销作支撑，客群定位中高端，对具有大众休闲旅游功能的博物馆、演艺中心、主题公园等产权未转移的物业，则着眼本地或者一小时交通圈市场，客群定位大众。只有明晰市场特征，合理定位消费人群，破解度假物业的配比，才能在市场上获得全胜；关键竞争力二是多业态经营作为具有强烈商业赢利导向的项目综合体，旅游地产与商业地产有着天然的联系，必然的相似，注重交通区位、多业态组合、多盈利模式等不一而足。不同之处在于，旅游地产更多凭借了自然与人文的优势，而非传统商圈，是造势而非借势，需要更鲜明的特色与形式，更丰富的文化内涵和休闲度假体验。因此，与商业地产相同，旅游地产合理的多业态经营有助于整个项目的平衡发展和滚动开发的策略布局，加大对客群的消费吸引力和实现经营者稳定的收益回报。多业态经营也能够满足游客休闲度假的多元需求，为游客带来全新的生活方式。典型如华侨城，将度假酒店、商务酒店、商业小镇、演艺中心、博物馆集于一体，以丰富新颖的业态组合提供了“都市享乐新生活”，成为了旅游地产的典范。在奇创机构咨询的安仁古镇定位策划项目中，将商业娱乐业态与古镇特色文化进行融合，以文化亮化商业，以商业活化文化，保证项目的独特性和盈利性；关键词竞争力三是产业联动旅游地产的出现为旅游业和房地产业提供了一个天然的交互撬动，带动旅游、酒店、商务、商业、居住、交通等产业的快速发展。对于旅游地产核心联动产业的选择，一是结合当地产业发展优势、立足区位资源优势进行开发，带动区域优势产业提升；二是根据区域产业发展趋势，导入相关产品，驱动区域潜力产业发展。产品规模化与产业集群化是旅游地产产业互动道路的空间竞争力。旅游地产走向集群化、产业经济化的乘数效应产生要以产业链的互动和协调为基础，而这不仅需要很长的投资培育期，还时刻要面临产业市场竞争和变化的风险，因此，开发商必须有极强的资金的平衡和开发节奏的控制能力。不管怎样，可以预见，“旅游+地产+产业=大旅游地产”将是未来发展的大潮。经济基础决定上层建筑。旅游地产在全球范围内，是随着各国居民收入增加而诞生的市场，在中国也不例外。除了经济基础外，旅游地产的开发和中国广袤的土地和丰富的旅游资源不无关系。浅海、滩涂、湿地、山脉、丘陵，这些丰富的资源为旅游地产的开发提供了广阔的舞台。此外，中国正大规模建设路网，为旅游地产的开发提供了相当的便利。从开发商角度来说，旅游地产也使得开发商在房地产发展上升周期可以进行更多的资源整合。旅游地产种类繁多，大体上可以分三大类：旅游住宅地产（类似深圳大鹏的住宅项目）、旅游商业地产（类似泰国芭提亚的在售商铺）、旅游度假地产（例如三亚的海边别墅）。投资者关注上市公司的融资创新能力，旅游地产对于地产概念股和旅游概念股都是极好的拉动。另外，一般投资旅游项目，靠旅游收益，投资收益期都超过10年。但旅游地产土地成本一般都很低，对于开发商和投资机构而言，收回投资的时间在10年以内，且可获得超额收益，所以旅游地产深得投资机构的欢心。再者，旅游地产隐含着产品卖点，对于潜在买方来说，旅游地产利益诉求清晰明了，就是为了投资和度假。对于买方，旅游地产是在满足了自住需求以外的投资品细分市场。在北上广深四个城市富人云集，投资旅游地产满足了马斯洛需