第七章---房地产开发投资PPT课件

1 第七章房地产开发投资 内容提要 1 房地产开发投资特征与开发概述2 房地产开发投资的风险分析3 房地产开发投资收益与决策4 房地产开发的项目管理 2 第一节房地产投资与开发概述 一 房地产投资的涵义 投资的一般涵义 投资是指投入一笔货币资本 或其它某种资产类型 通过生产经营 期望将来能够获得的收入 超过原来的价值 即预期收益 影响投资的三个方面因素 投资机会 投资收益水平 储蓄水平 国民经济中投资水平 当存在投资机会时 衡量能否进行实际投资的标准是考察投资收益的高低是否足够引致投资者投入资本 即总收益水平减去总成本后的余额是否足够大 投资的边际效率 3 房地产投资的基本含义 房地产投资是指资本所有者将其资本投入到房地产业 以期在将来获取预期收益的一种经济活动 二 房地产投资的特征 房地产投资对象的固定性和不可移动性房地产投资的高投入和高成本性房地产投资的回收期长和长周期性房地产投资的高风险性房地产投资的强环境约束性房地产投资的低流动性 第一节房地产投资与开发概述 4 三 房地产投资过程 投资分析 土地开发权的获得 房地产销售经营 房地产建设开发 可行性分析研究 市场分析财务分析可行性分析 综合分析 第一节房地产投资与开发概述 开发前期工作时期立项和规划的许可 资金运作及水 电 煤 路等各项配套条件 实质性的建设开发阶段根据规划及开发要求进行设计 建筑商进行营造 一是必须有完善的营销规划 二是实际的销售活动 三为融资活动的进行 购房抵押贷款及各项分期付款的活动 5 第二节房地产开发投资的风险 一 房地产投资风险的概念 风险是指某种不利事件发生而引起损失的可能性 任何种类的投资都存在一定的风险 房地产投资的风险更大 如果它的各种可能结果的概率分布越密集 这项投资的风险就越小 标准差越小概率分布越密集 有关投资的风险也就越小 6 例如有两个房地产投资方案A和B 每个方案的投资成本都为100万元 设来年经济情况下 各方案的盈利矩阵表如下 A和B的期望值为 A方案为95万元 B方案为95万元 各自的标准差为 A方案为18 03万元 B方案为69 64万元 第二节房地产开发投资的风险 风险分析的目的 一是预期收益率是多少 出现的可能性有多大 二是相对于目标收益 融资成本或机会投资收益来说 产生损失或超过目标收益的可能性有多大 三是预期收益的变动性和离散性如何 7 二 房地产投资风险的主要类型 从引起风险的主要因素分类 资产专用性风险 营运风险 财务风险 市场风险 社会和自然风险 沉淀成本 投资企业内在因素 投资企业外在因素 购买力 流动性和变现性 利率 根据衡量风险状态的角度 将风险分为商业风险和财务风险两种基本的类型 第二节房地产开发投资的风险 8 三 房地产投资风险管理 规避和控制风险的基本思想是对某种损失的可能性进行调整 进而尽可能降低这种可能性 风险移动 在预期收益相同的情况下 投资于风险较小的房地产项目 风险分散 风险控制 风险转移 通过市场调查实行正确决策来预测和控制风险 不要把鸡蛋放入同一个篮子里 通过加强资产管理来实现的 经营费用 维修 保养费用甚至税收 能将经营风险转移给承租人 可通过保险方式转移部分风险 第二节房地产开发投资的风险 9 第三节房地产投资收益与决策 一 房地产投资效益的基本涵义和表现 房地产投资效益的涵义 房地产投资效益是指在房地产投资活动中的劳动占用 劳动消耗与劳动成果之间的比较 即投入与产出的对比关系 房地产投资效益的主要表现和特点 房地产投资效益主要表现 经济效益 社会效益 环境效益 与一般投资相比 房地产投资效益的特点 阶段性和不平衡性 多向性和扩散性 长期性和固定性 10 二 房地产投资决策 房地产投资决策的涵义 房地产投资决策就是对拟建房地产投资项目的必要性和可行性进行技术经济分析 对可以达到目标的不同方案进行比较和评价 并作出判断 选择某一方案的过程 房地产投资决策的科学水平直接表明了一国或一个地区房地产业和房地产市场发育的成熟程度 房地产投资决策过程 确定房地产投资决策目标 找出所有可行方案 确立衡量标准 方案预期 房地产投资方案评估及方案选择 实施房地产投资决策方案 追踪调查方案实施保证目标的实现程度 调查研究提出房地产投资项目 第三节房地产投资收益与决策 11 房地产投资决策的类型和方法 按决策影响的时间长短 按决策的重要性 按决策问题的重复程度 按决策问题的可控程度 长期决策 短期决策 业务决策 战术决策 战略决策 非程序化决策 程序化决策 风险型决策 非确定型决策 确定型决策 第三节房地产投资收益与决策 12 三 提高房地产投资效益的主要途径 房地产投资规模和速度的合理控制 房地产投资结构的优化配置 房地产投资空间分布的合理配置 房地产投资决策过程的科学化 投资决策者的素质 科学的决策方法 规范的决策程序 有利于资源的充分利用 合理的产业 投资 规模 技术 产品结构 保护环境 消除外部不经济 第三节房地产投资收益与决策 13 最重要的条件是企业的资金规模和融资能力 第四节房地产开发的项目管理 一 房地产项目的开发模式与机会选择 房地产项目开发的基本模式 合作开发模式 多项目开发模式 大盘开发模式 房地产项目开发的时机把握 基本思路是总体规划 适度调整 即对项目的总体布局 建筑风格 景观规划进行通盘考虑 中长期房地产开发主要取决于投资开发的地段 中短期房地产开发主要是取决于人们对市场机会的把握 关键是怎样发现机会 抓住机会 14 二 房地产项目的开发规划设计管理 项目规划设计是房地产开发中的龙头 通过沟通 让规划 建筑设计人员了解房地产开发业务的运行机制征求开发项目所在地区的规划 设计 管理部门的意见与要求开发商自己不仅要有企业家的远见 而且还要有规划设计的鉴赏力 房地产开发项目规划设计的内容 建筑规划设计 房地产项目道路规划 房地产项目绿化规划 建筑类型的选择 建筑布局 配套共建 建筑小品 第四节房地产开发的项目管理 采取重点与一般 集中与分散 点 线 面相结合的原则进行布置 形成系统并与周围的城市绿化相协调 满足房地产项目内部的功能要求 与项目周围城市道路系统相一致 15 16 17 18 投资方 开发方 设计方 施工方 供货方和项目使用期的管理方的管理 第四节房地产开发的项目管理 19 三 房地产项目的三控制 质量 工期 成本 房地产开发项目工程质量控制 进度控制 成本控制 第四节房地产开发的项目管理 20 工程项目招标程序图 招标文件包含 投标邀请书 投标人须知 合同条件 规范 设计图纸 工程量表 投标书和投标保证格式 补充资料表 合同协议书 各类保证等 房地产开发项目工程招投标管理 第四节房地产开发的项目管理 21 1 房地产投资有哪些主要特征 2 风险有哪些类型 如何规避和控制房地产投资风险 3 简述房地产投资决策过程 4 如何提高房地产投资效益 5 房地产项目开发为什么要进行可行性研究 其主要内容有哪些 6 为什么房地产项目开发过程中要进行规划设计管理 本章思考题 22 住建部 楼市调控有六大难点将衡量房地产泡沫 2010年11月27日 房价波动的危害 一是房价过快上涨容易引发资产泡沫 影响金融稳定和经济健康发展 因为房产和金融密不可分 很多住房者要用一生的资产购房 一旦出现负资产 影响社会稳定 二是房价脱离普通居民的承受能力 影响公平和稳定 三是房价太高导致购房者负担过重 影响一个国家 城市或区域的竞争力 这个城市或地区容易被边缘化 四是房价过快上涨导致投资 投机性需求旺盛 对实体经济的资金需求产生挤出效应 当国民经济中某一个行业是暴利行业 资金会大量涌向这个领域 其竞争能力就会退化 23 房地产市场调控的难点一是中国城镇化发展带来的刚性需求 日本的房地产市场泡沫是城市化率达到80 刚性需求减少的时候 泡沫就爆了 现在中国城镇化率