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施工合同分析 合同单项分析8第一部分 协议书原合同：一、工程概况工程名称：吉林市鲁辉国际城医院二标段工程地点：吉林市昌邑区吉林大街450号工程内容：首层建筑面积881m2，共五层工程立项批准文号：吉经计【2011】17号资金来源：自筹分析：工程概况内容并不全面、具体，合同应完整填写工程信息，否则以后会出现责任归属不清的问题，工程概况应包括：建设单位、施工单位、监理单位、工程地点、工程总造价、施工条件、开竣工日期、建筑面积、结构形式等。原合同：三、合同工期：开工日期：2013年5月1日（具体开工日期以批准的施工许可证日期为准）竣工日期：2013年9月12日合同工期总日历天数135天（扣除五一、端午）分析：合同工期总日历天数不应扣除节假日,合同中没有给出明确说明。并且合同工期135天对承包商而言工期太短，时间过于紧张，不利于施工安排。原合同：四、质量标准工程质量标准：一次性验收合格分析：一次性验收合格说的比较有争议，应具体说明符合建筑工程施工质量验收统一标准GB50300-2001，并且一次性验收合格对承包商要求较高。原合同：五、合同价款 金额（大写）：肆佰壹拾万元（人民币） ￥：4100000元分析：原合同中合同价款410万过少，对承包商十分不利。 原合同：六、组成合同的文件组成本合同的文件包括： 、本合同协议书 、中标通知书 、投标书及其附件 、本合同专用条款 、本合同通用条款 、施工图纸 、工程量清单 、标准、规范及有关技术文件、技术要求、工程预算书双方有关工程的洽商、变更等书面协议或文件视为本合同的组成部分。分析：原合同文件中施工图在标准、规范及有关技术文件、技术要求之前是不对的，应在标准、规范及有关技术文件、技术要求之后。第二部分 专用条款原合同：一、词语定义及合同文件3.3适用标准、规范适用标准、规范的名称：中华人民共和国建设部颁发的有关标准、规范及省、市有关规定（详见第三章）。分析：原合同中说适用标准、规范的名称是中华人民共和国建设部颁发的有关标准、规范及省、市有关规定（详见第三章）。条款所说有关规定不够明确，这样会使承包商承担较大的风险和责任。原合同：发包人提供标准、规范的时间： 无。国内没有相应标准、规范时的约定： 无。分析：发包人提供标准、规范的时间应具体说明哪一天；还应应详细说明，发包人应按专用条款约定的时间向承包人提供一式两份约定的标准、规范。否则在出现争议的时候，承包商可能会承担较大风险和责任。国内没有相应标准、规范的，由发包人按专用条款约定的时间向承包人提出施工技术要求，承包人按约定的时间和要求提出施工工艺，经发包人认可后执行。发包人要求使用国外标准、规范的，应负责提供中文译本，所发生的购买、翻译标准、规范或制定施工工艺的费用，应由发包人承担。原合同：4.图纸4.1 发包人向承包人提供图纸日期和套数：开工前一周，陆套。发包人对图纸的保密要求： 未经发包人同意不得复制及向承包人以外人员泄露有关图纸内容 。使用国外图纸的要求及费用承担： 无 。分析：开工前一周发包人向承包人提供图纸，时间太紧迫，由于承包人要根据图纸做很多准备工作，如果在合同前一周才收到图纸的话，承包人可能完成不了相应的准备工作，可能会对工期造成一定的影响，延误工期被视为是承包人的责任，承包人需要承担相应的责任。发包人对工程有保密要求，还应说明保密措施费用由发包人承担，承包人在约定保密期限内履行保密义务。原合同：二、双方一般权利和义务5.工程师5.2 监理单位委派的工程师姓名： 张三 职务： 总监理工程师 发包人委托的职权：工程质量控制、工期控制、投资控制、信息管理、合同管理、安全监督、 全面组织协调；需要取得发包人批准才能行使的职权：涉及工程造价的签证、开工令、停工令、复工令。分析：需要取得发包人批准才能行使的职权还应包括工程质量控制、工期控制、投资控制。原合同：7.项目经理姓名： 王五 职务： 项目经理 分析：项目经理的职权应详细描述，否则会给承包商带来很多风险。原合同8.发包人工作8.1发包人应按约定的时间和要求完成以下工作： (1)施工场地具备施工条件的要求及完成的时间：投标前，承包人已勘察现场，认定施工场地已经具备施工条件，并由发包人以现状交由承包人施工，今后发包人不再承担任何场地平整费用。分析：发包人以后不再承担场地平整费用是不对的，根据合同范本中要求，发包人要办理土地征用、拆迁补偿、平整场地等工作，使施工场地具备施工条件，在开工后仍要继续负责解决以上事项的遗留问题。同时，如果发包人不再承担任何场地平整费用，在施工过程中发生类似事情所产生的费用，或者工期延误都要由承包人承担，增加了承包人的责任和风险，对承包人来讲是不公平的。原合同：(3)图纸会审和设计交底时间：另行商定。分析：图纸会审和设计交底时间应由发包人组织，并在合同中明确具体，否则承包人会承担影响工期的风险。原合同：(4)协调处理施工场地周围地下管线和邻近建筑物、构筑物（含文物保护建筑）、古树名木的保护工作：由承包人负责，费用具体协商。分析：由承包人负责进行保护，但是费用和所造成的工期延误都应该由发包人承担。如果合同中规定的另行商议的话，以后的费用极有可能由承包人承担，这样就可能对承包人造成损失。原合同：(5)双方约定发包人应做的其它工作：另行协商。分析：发包人应做的其他工作，双方在专用条款内约定，一般是协调处理与相关单位，周边居民和单位的施工纠纷。原合同：8.2 发包人委托承包人办理的工作：届时由发包人委托。分析:在本条款中没有写明费用是由发包人承担，如果费用未列明是哪方承担责任，承包人可能由于这个原因没有得到委托费用，会给承包人带来经济上的损失。原合同：（2）应提供计划、报表的名称及完成时间：a、应根据施工网络总进度计划编制下月进度计划、甲供设备、材料进场计划及用款计划。b、施工过程中每月26日以前提供本月25日前已完且经监理工程师检验合格的工程量清单，并按规定格式编制报表交监理工程师审查。 c、月底前应提供本月工程计划执行情况报告，如进度滞后应提供所采取的赶工措施。分析：a条款中未约定应向谁提供，计划、报表的具体名称、时间和套数也没明确规定，“下月”说的很不具体；b中对时间要求较紧，对承包人工作相率要求较高。并且规定格式应明确说明是什么格式；c“月底前”说的很不明确，且未说明应该向谁提供。以上合同中的不明确规定都增加了承包人的工作难度，对承包人非常不利。原合同：（3）承担施工安全保卫工作及非夜间施工照明的责任和要求： 提供和维修施工现场围栏、看守和警卫等，非夜间施工使用的照明由承包人负责。如承包人未履行上述义务造成工程、财产和人身伤害，由承包人承担责任及所发生的费用。分析：此处所说的各项工作都由承包人负责，在合同中应明确具体的工作要求，否则承包人所承担的责任范围过大，对承包人很不利。原合同：（4）向发包人提供的办公和生活房屋及设施的要求：面积40平方米的办公室3间，质量与承包人办公室相同。分析：原合同中未明确质量要求和时间要求，也未说明费用由发包人承担，这样承包人所承担的风险与责任都增大了。原合同：（9）双方约定承包人应做的其它工作：双方另行协商。分析：此处应说明依据何种条款来协商，否则会引起纠纷，对双方都不利。原合同：四、质量与验收15.工程质量必须达到建筑工程施工质量验收统一标准（GB50300-2001）的规定。质量符合国家验收标准。双方对质量评定意见不一致时，由建设行政主管部门进行质量评定。对质量的其它约定； 1）工程质量未达到约定标准是由非承包人原因（如由设计单位、发包人、不可抗力等）引起的，承包人不承担责任。2）对造成质量未达到约定标准双方都有过错的，按各自责任大小承担损失。具体由双方友好协商，协商不成提交建设行政主管部门进行调解或向白城市中级人民法院提起诉讼。3）本工程因施工单位责任实物质量验收不合格的，除返工合格，还应按合同结算价格的5%进行处罚。分析：原合同中说双方对质量评定意见不一致时，由建设行政主管部门进行质量评定是不对的，质量符合国家验收标准。双方对质量评定意见不一致时应由质检站进行质量评定。原合同：17.隐蔽工程和中间验收 承包人应按质量验评标准对工程进行分项、分部和单位工程质量进行评定，并及时将单位工程质量评定结果送发包人。单位工程结构完工时，应会同发包人、质量监督站进行中间验收。分析：根据示范文本要求，质量验收程序先由承包人自行进行评定，合格后通知发包方方验收，验收不合格的，承包方在限定的时间里修改，在限定的时间内验收。本条款只要求承包方将验收结果送给发包人增加了承包方的风险和责任，对承包方来说也是不公平的。原合同：19.工程试车19.5 试车费用的承担：无约定。 分析：本工程有电梯，所以有试车费用，并且试车费用除已包括在合同价款之内或专用条款另有约定外，均应由发包人承担，如不约定，对承包人而言十分不利。原合同：五、安全施工执行建筑安全生产管理条例及相关文件的规定。分析：应说明是哪个省市的建筑安全生产管理条例，否则以后产生争议的时候不好解决，对承包商不利。原合同：六、合同价款与支付1、合同价款中包括的风险范围：合同约定的市场风险（包括采用新的验收标准）和经双方确认的工程量、投标施工方案、材料价格、工程量和综合单价、措施项目费用、其他项目费用（除有约定）。结算时人工工资单价不随政策性调整而调整。分析：原合同中“结算时人工工资单价不随政策性调整而调整”提高了承包商的成本，实际上是可以调整的，应提供其范围幅度计算方法，否则增大了承包商风险。原合同：3、风险范围以外合同价款调整方法：1）由承包人提出，经发包人、监理及有关审计部门现场签证最终确认。2）由于设计变更部分、额外增加部分以及签证部分造成新增的工程量清单综合单价的结算原则为：投标书中已有适用于变更工程的综合单价，按投标书中已有的综合单价结算；投标书中类似于于变更工程的综合单价，按投标书中已有的类似的综合单价作相应调整后结算。投标书中未有的类似综合单价，结算原则为：由承包人提出变更部分价格，报监理审核，由监理最终确定结算价格。分析：由承包人提出变更部分价格，报监理审核，由监理最终确定结算价格是不对的，这样增大了承包商的风险。原合同：3）措施项目清单计量与调整方法：a.分部分项工程量最后结算在15%以内的，措施项目费不调整；b.分部分项费最后结算超出15%，超出部分措施费按：（投标时措施项目费/投标时分部分项工程费）超出15%部分的分部分项工程费进行调整。 分析：需约定合同风险范围实际数量变化超过该项目工程量清单范围（如5%，10%等），越小对承包人越有利。在风险范围外时由发包人承担。不约定范围，增大承包人负担，对承包人不利。结算时人工工资单价不随政策性调整而调整实际上是把风险转移给承包人。原合同：24.工程预付款发包人向承包人预付工程款的时间和金额或占合同价款总额的比例：无预付工程款。 分析：原合同中规定无预付工程款，若无预付款会造成承包人资金紧张，对承包人不利。 原合同：七、材料设备供应2、承包人按现行验收规定对材料进行检验； 6、承包人所有材料进场前必须经监理、发包人认可并抽检合格后方能进场使用，一旦发现未经监理、发包人认可而擅自使用，则材料清退出场并承担相关损失。分析：现行规定应写明规定的名称及所在省市，应明确承包人所有材料进场前须经究竟是监理还是发包人认可，否则发生权利交叉，承包人工作会很难做，承担不必要的风险。原合同：九、竣工验收与结算32.竣工验收32.1承包人提供竣工图的约定：竣工验收前向发包人提交贰套竣工图。 分析：原合同中只规定了竣工验收前向发包人提交贰套竣工图，但提供竣工图的时间应具体，这样能降低承包人承担的风险。原合同：十一、其它39. 不可抗力39.1双方关于不可抗力的约定：按本合同通用条款执行_分析：在签订合同时应根据当地的地理、气候情况和工程的要求，对造成工期延误和工程破坏的不可抗力作出规定。如在合同中可约定当地裂度多少度为地震属于不可抗力；多少级以上持续多少天的大风属于不可抗力； 多少毫米以上持续多少天的大雨属于不可抗力； 日气温超过多少度，持续多少天属于不可抗力； 日气温低于多少度，持续多少天属于不可抗力。原合同：40.保险40.6本工程双方约定投保内容如下：发包人委托承包人办理的保险事项：_无。 分析：发包人委托承包人办理的保险事项不应是无，应该是发包人委托承包人以发包人和承包人的共同名义向保险公司投保，投保后，承包人凭保险单据向发包人报销。原合同：(2)承包人投保内容：危险工种必须办理人身保险。分析：双方约定的投保内容应该是为从事现场作业的职工办理意外伤害保险，并为施工场地内施工人员生命财产和施工机械设备办理保险，支付保险费用。 合同综合分析9一、 合法性分析合同中部分条款中违反了合同法的合法性规定，所以这些款不成立，为了保证工程顺利进行，应予以修改。工程概况内容并不全面、具体，合同应完整填写工程信息，否则以后会出现责任归属不清的问题，工程概况应包括：建设单位、施工单位、监理单位、工程地点、工程总造价、施工条件、开竣工日期、建筑面积、结构形式等。工程地点不详细，应明确具体地点。合同工期总日历天数不应扣除节假日,合同中没有给出明确说明。合同工期总日历天数应为148天。一次性验收合格说的比较有争议，应具体说明达到什么样的标准，是达到国家优、良等，还是吉林省优、良标准。关于适用标准和规范的规定也不对，没有国家标准、规范但有行业标准、规范的，约定适用行业标准、规范的名称。发包人应按专用条款约定的时间向承包人提供一式两份约定的标准、规范。专用条款4.1违反了建筑工程施工合同范本（示范文本）中规定发包人应该在开工日期前15天之前向乙方提供完整的施工图纸。本条款中只规定了最迟限度。由于承包人要根据图纸做很多准备工作，如果在合同前一周才收到图纸的话，承包人可能完成不了相应的准备工作，可能会对工期造成一定的影响，延误工期被视为是承包人的责任，承包人需要承担相应的责任，所以开工前15天就能要求发包人提供图纸。发包人对工程有保密要求的，应在专用条款中提出保密要求，保密措施费用由发包人承担，承包人在约定保密期限内履行保密义务。二、 完整性分析工程概况内容并不全面、具体，合同应完整填写工程信息，否则以后会出现责任归属不清的问题，工程概况应包括：建设单位、施工单位、监理单位、工程地点、工程总造价、施工条件、开竣工日期、建筑面积、结构形式等。工程地点不详细，应明确具体地点。承包范围写的不够详细，不应该简单的写明承包的部位和专业，对于所涉及的任务等应详细描述。工程施工招标文件中关于工程承包范围的划分，直接关系到施工单位能否正确理解并全面履行职责、保证工程的顺利实施，因而具有十分重要的意义。但事实上，在通常的工程施工招标文件中，关于工程承包范围的描述，一直就不详细、不规范。容易造成施工单位在施工中扯皮推诿，给施工管理工作带来很多不便，这方面工作应该引起足够的重视。一次性验收合格说的比较有争议，应具体说明达到什么样的标准，是达到国家优、良等，还是吉林省优、良标准。三、 公平性分析订立合同公平是至关重要的，合同中一些条款有失公平，应予以修改。对于“投标前，承包人已勘察现场，认定施工场地已经具备施工条件，并由发包人以现状交由承包人施工，今后发包人不再承担任何场地平整费用。”发包人以后不再承担场地平整费用是不对的，根据合同范本中要求，发包人要办理土地征用、拆迁补偿、平整场地等工作，使施工场地具备施工条件，在开工后仍要继续负责解决以上事项的遗留问题。同时，如果发包人不再承担任何场地平整费用，在施工过程中发生类似事情