XX市旧城改造投资发展思路.doc

贵阳市旧城改造投资发展思路一、5年“大贵阳”概念贵阳“二环四路城市带”棚户区、城中村改造暨产业发展项目涉及二环四路城市带沿线15个板块共40个项目。“二环四路城市带”包括二环路和机场路、甲秀南路、花溪大道、贵黄路(艺校至清镇段)沿线区域，规划总用地105平方公里，其中新增开发改造建设用地52平方公里，涉及云岩、南明、花溪、乌当、白云、小河、清镇等7个区(市)及金阳新区，包括15个城市功能板块，涉及商业商务、交通枢纽、产业服务、度假休闲、文化娱乐、高品质居住区等功能和城市现代商业综合体、现代交通服务区等新兴商业服务业态，预计聚集城镇人口80万。建成后，贵阳核心区将拓展到近200平方公里，比原有老城区扩大近五倍，区域内人口超过200万，贵阳城市格局也将彻底改变。5年后，贵阳市将真正实现“大贵阳”的宏伟目标，贵阳市也有望借助二环四路城市带建设，提升在西南区域核心城市地位，同时，也有望实现从三线城市到二线城市的跨越式发展。贵阳二环四路城市带建设是贵阳城市发展的新引擎，众多房企之所以选择落地贵阳，一方面由于贵阳城市本身的发展需求，另一方面，作为三线市场的贵阳楼市来说，有较低的价格基数、较低的城市化率、较快的发展速度和优越的政策环境。立体路网形成，“大贵阳”近在眼前。在“十一五”期间，贵阳市确立了“交通引领发展，拉开城市框架，实现城市扩容”的城市发展的指导思想和原则，规划了以“三环十六射”为主骨架的城市路网系统，大力实施了城市道路的建设和改造，先后投入几百亿，建成了三环、二环及主要射线道路。而贵阳市二环四路城市带开发建设更是将交通建设放在首要地位。事实上，也是因为二环四路的建设，才促使城市带概念得以快速落实，并在近期全面开张。目前的贵阳是一个单中心产业特色突出的综合性城市。二环四路城市带包含的15个城市功能板块的建设，将把贵阳变成一个多中心城市，有效地缩小贵阳与周边大型城市的差距。而更多的人口规模和商业规模将有效地支撑这个多中心城市的良性持续发展。二环四路城市带开发建设涉及四大类共15个功能板块：1、火车北站综合枢纽商务功能板块：功能定位“贵阳新门户、金阳新商埠、城市新中心”；现代化区域大型综合交通枢纽；中心城区西北部城市副中心；展现贵阳建设生态文明城市现代风貌和林城特色的区域门户；二环四路城市带重点开发区域。2、黑石头森林休闲旅游功能板块：功能定位北二环自然生态景观、休闲旅游特色功能小区；中心城区北部重要的生态功能区和景观功能区、高品质的住宅区；老城区北出入口重要的交通换乘枢纽；二环四路城市带重点开发区域。3、小关生态体验文化创意功能板块：功能定位北二环特色功能小区；中心城区北部生态商务、文化休闲功能区；北二环重要的自然生态景观区；老城区北出入口重要的交通换乘枢纽。4、奶牛场山地户外体育旅游休闲基地功能板块：功能定位北二环生态体育、休闲度假、康体娱乐特色功能小区；中心城区东北部新兴的高品质居住综合区；老城区东北部出入口重要的交通换乘枢纽；二环四路城市带重点开发区域。5、渔安安井温泉旅游功能板块：功能定位东二环特色功能小区；中心城区东部城市副中心；以休闲度假、旅游商务、生态居住为主的新兴城市功能区；老城区东出入口重要的交通换乘枢纽；二环四路城市带重点开发区域。6、红岩生态休闲功能板块：功能定位东二环特色功能小区；以城郊休闲、游乐、居住为主体功能的自然生态式园林小区；老城区东出入口重要交通换乘枢纽。7、富源交通商贸功能板块：功能定位东二环交通商贸综合服务功能区；中心城区东南部城市副中心；老城区南出入口重要的交通换乘枢纽；棚户区城中村改造示范板块；二环四路城市带重点改造区域。8、三江口综合中心功能板块：功能定位南二环城市综合功能区；中心城区南部城市副中心；小河区新的城市综合中心；老城区南出入口重要的交通换乘枢纽；二环四路城市带重点改造区域。9、金竹新兴产业服务功能板块：功能定位以科技商务、创新创业、技术服务、文化休闲和生态居住为主体功能的特色功能小区；中心城区南部新兴产业服务功能区，贵阳经济技术开发区向金石产业园、天河潭新城新兴高科技产业服务辐射的重要功能节点；西二环重要的自然生态景观区。10、甘荫塘商业居住综合功能板块：功能定位西二环商贸服务综合功能区；中心城区西南部城市副中心；中心城区西南部新兴的居住商业综合区，承接老城区核心功能、向小河、花溪等南部组团服务辐射的重要功能节点；老城区南出入口重要的交通换乘枢纽；棚户区城中村改造示范板块；二环四路城市带重点改造区域。11、三马商业服务综合功能板块：功能定位西二环城市综合功能区；中心城区西部城市副中心；老城区西出入口重要的交通换乘枢纽；二环四路城市带重点改造区域。12、机场路龙洞堡空港服务功能板块：功能定位临空经济区和城市新城；中心城区东部城市副中心；老城区东出入口重要交通换乘枢纽；机场路迎宾景观大道风貌展示区；二环四路城市带重点开发区域。13、甲秀南路大学科技功能板块：功能定位花溪大学城科技文化商贸服务功能区；中心城区南部新兴的高品质生态居住区；老城区南出入口重要的交通换乘枢纽；二环四路城市带重点开发区域。14、花溪大道湿地生态旅游功能板块：功能定位城市重要的湿地生态旅游功能区；中心城区南部新兴的高品质居住区；中心城区南部、花溪大道、甲秀南路重要的自然生态景观区；老城区南出入口重要的交通换乘枢纽；二环四路城市带重点开发区域。15、贵黄路现代商贸商务功能板块：功能定位以商贸商务、物流服务、居住生活为主导的功能区；中心城区西部城市副中心；中心城区西部新兴的大型居住综合区；老城区西出入口重要的交通换乘枢纽；棚户区城中村改造示范板块；二环四路城市带重点改造区域。二环四路城市带建设后，贵阳将变大，城市功能分区也将更为明显。随着交通进一步完善，区域经济也将得到快速提升，区域楼市在此种大背景下将得到利好。势必周边区域有大量的土地释放，旧城改造等影响楼市供需关系的情况发生，对周边楼市形成有效补充，能有效缓解目前中心区一支独秀的楼市现状。”二、贵阳市二环四路城市带开发建设配套政策措施1、开辟行政审批绿色通道在行政审批、服务事项办理方面开辟“绿色通道”，并配套发放二环四路城市带开发建设有关行政审批时限表，对建设项目选址许可、可行性研究报告审批、农用专用征地手续、征地社会保障审核、水资源论证等53项工作内容规定具体办理时限。其中，法定办理时限为60个工作日的建设项目环评审批，要求相关单位在5个工作日内出具批复意见。夜间连续施工作业审批要求1个工作日内办理完毕。还将实行“容缺办理、补缺审批”制度。对于二环四路城市带建设相关项目申报资料不能满足收件资料要求的，将实行先接案预审，并书面一次性告知需补正的材料及材料时限。项目申报资料所欠缺材料凡不属于审核审批前置要件的，可在出具补正材料承诺书后，先行予以审核审批。2、减免部分行政性收费在二环四路城市带建设过程中，我市将加大力度扶持保障性住房建设项目和棚户区、城中村改造项目。在城市基础设施配套费缴纳上，对按规划进行综合配套开发，有配套的市政公用设施和公共服务设施建设面积40万平方米以上的住宅小区，免缴城市基础设施配套费。棚户区改造项目(含项目中所有单体建筑)免征城市基础设施配套费;城中村改造项目安置住房免征城市基础设施配套费，其配套商品房按标准的30%缴纳。棚户区改造项目，按规定免于监管绿化配套建设资金;市级城中村改造项目，安置住房部分按规定免于监管绿化配套建设资金，配套商品房部分按法定标准的30%存储绿化配套建设资金进行监管。此外，对符合条件的保障性住房、棚户区改造、旧住宅区整治建设项目按程序，相关部门还给予减免新型墙体材料专项基金。3、对绿色建筑实施资金补贴依据绿色建筑标识星级评价结果和中央财政补助措施，在二环四路城市带建设中，我市将对二星级绿色建筑给予45元/平方米补助;三星级绿色建筑给予80元/平方米补助。对达到一星级绿色建筑评价标准的保障性住房给予20元/平方米的补助。此外，对二环四路城市带重点开发建设项目应用可再生能源技术的，我市将按照最高限标准给予补助。其中，太阳能光热建筑应用每平方米15元、地源热泵建筑应用每平方米49元，污水源热泵建筑应用每平方米40元。4、财税政策：明确规划范围内土地出让收益(扣除按国家、省、市规定提取的资金)及规划范围内市政基础设施建设产生的建安营业税和行政事业性收费，原则上专项用于二环四路城市带市、区两级承担的基础设施建设。5、.土地政策：规划范围内土地出让收益中贵阳市提取的专项资金原则上40%用于补助由市级统一出让土地涉及区的二环四路城市带基础设施建设。总建设规模40万平方米以上的项目，在2012年12月31日前动工且1年内完成建安总投资三分之一的，市、区两级土地收益(扣除按国家、省规定提取的资金)可100%用于支持该项目市政基础设施建设。2013年1月1日后动工的，另行制定奖励措施。 6、投融资方面：不仅推进市政公用事业市场化进程，开放基础设施投资领域，实现投资主体多元化；还鼓励设立棚户区改造基金，鼓励金融机构结合二环四路城市带开发建设设立专项贷款；此外，还鼓励市、区两级融资平台发挥自身优势，通过多种渠道积极融资，参与二环四路城市带基础设施和公共服务设施建设。7、节能环保：整个项目将大力倡导可再生能源利用，支持建设单位申报可再生能源建筑应用示范项目，对利用可再生能源的项目按使用技术类别给予相应补助。8、产业扶持：一个区域的发展离不开产业的支撑，为了确保二环四路城市带的产业发展，在产业扶持方面，贵阳市也有明文规定。即，对入驻二环四路城市带的服务业项目，根据实际建设情况，由市服务业发展引导资金给予相应补助或贴息；对二环四路城市带开发建设急需的、带动性强的项目和引进实力强的大企业、大集团实施综合性开发的项目，在符合国家法律、法规、政策的前提下，按“一事一议”原则采取相应的优惠措施；全面清理二环四路城市带已批未建项目，通过法律、经济、行政手段和产业引导措施，加快实施项目建设。9、房屋征收新模式：房屋征收涉及群众的切身利益，同时也关系到项目推进。论坛上，中天城投集团股份有限公司介绍了“集中安置、先建后拆”模式的成效。渔安安井片区的改造具有整村拆迁的特点。为了实现改造范围内村民在心理和社会关系上的平衡转变，该公司采用了“统一规划，集中安置”的模式，在保持村民原有的心理和社会联系基础上，整体向城镇人口转变。此外，实行“先建后拆”的开发模式，尽量降低拆迁为村民带来的影响，降低村民的不安情绪，提供稳定过渡，同时在拆迁过程中，让村民提前享受到福利，比如中天为学生提供免费交通与午餐，为村民提供困难生活补助。三、旧城改造运作方式1棚户区改造运作方式采取以政府主导、市场化运作为主的改造方式，对有开发价值、具备市场化运作条件的棚户区改造项目，以市、区人民政府为主体，通过招商或招标等市场运作，并以公开方式确定具体实施单位实施土地一级开发，并按规定实施“招、拍、挂”出让。2、对于项目地上有国企、行政单位、政府机构自有房产所在棚户区的改造项目，在符合城市总体规划、土地利用总体规划的前提下，可利用自用土地（可行政划拨补充部分国有土地），通过集资合作（或政企共建）建保障性住房方式，组织实施改造。3、对没有商业开发价值、不具备市场运作条件的棚户区改造项目，由区人民政府负责组织建设安置住房和保障性住房，改善棚户区群众住房条件，经市人民政府批准，市级财政给予适当补助；或经市人民政府批准，与中心城区范围内其他开发价值较好的地块捆绑统一实施。4、城中村改造运作方式城中村改造以市场化运作为主，房地产开发企业通过市场化运作方式实施城中村改造。城中村所在地有实力的村集体经济组织可以作为实施主体独立实施城中村改造。四、企业参与旧城改造模式：1、拍地+建设+回购：政府负责征地，土地一级开发，企业以招拍挂的方式取得较代价的净地，项目建设有住房、配套设施（划拔地）、城市综合体，住房全部由政府限价分批次回购，回购资金根据建设进度划拔至开发商帐户，项目的住宅由政府统一分配安置给拆迁户，商业产权归属开发商。开发商的利润点