RR天津房地产市场分析报告.doc

天津市房地产市场月报（2010年1月）单位：中国不动产研究中心一、本月相关要点概述（一）宏观经济走势：1月份中国制造业采购经理指数（即PMI）为55.8%，比上月回落0.8个百分点。该指数已连续11个月位于临界点50以上，制造业经济总体呈上升态势，尽管增幅缩小，但仍在高位运行，表示中国经济基本面依然向好，复苏势头稳固。本月PMI指数回落主要源于季节性因素，基本属于月度之间正常波动，并不能表明当前经济形势有所回落。1月份PMI指数与历史同期数据比较，仍为2005年自PMI统计以来的最高水平，因此，虽然较上月有明显的回落，但实际上55.8%的数据足以显示实体经济仍处在强劲的扩张当中。（二）行业发展趋势：2010年1月，天津商品住宅销售8515套，同比上升了217%。销售面积86万平方米。 天津商品住宅销售均价每平方米9097元，同比上涨30.2%。2010年1月，天津二手房市场销售4657套，同比上升101.1%。天津二手房销售均价每平方米6596元，同比上涨21.8%。总体看来，2010年开年天津房地产市场走势依旧保持一个平稳上升的态势。表1 2009年1月天津房地产市场主要数据一览表时 间签约套数成交均价（元/）宗地数土地成交面积()土地成交均价(元/)住宅二手房住宅二手房2010年1月8515465790976596464758493.9610282009年12月128281559081226179 584343237.942778同比217%101.1%30.2%21.8%84%93.1%102.2%环比-33.6%-70.1%12%6.8%-20.7%9.6%-63%数据来源：天津市房地产交易管理网，中国不动产研究中心二、土地市场分析（一）政策动态：2009年，天津市土地市场总体表现活跃，供销两旺。在市场不断推出更多土地资源的同时，众多开发企业拿地热情也异常高涨，成交地块的楼面地价不断攀升。2010年1月，天津市召开土地市场管理工作会议，再次强调今年将加强土地出让合同履约力度，有效遏制不法开发企业囤地闲置、捂盘惜售等扰乱房地产市场秩序的问题。（二）土地市场走势1.宗地数图1 1月份宗地结构图从总体宗地数来看，2010年1月天津市成交46宗地，环比下降20.7%。在总体宗地结构中，工业用地成交共32幅，环比上涨23.1%，仍然是天津土地市场主力；居住类用地成交共6幅；商业用地成交3幅。2.成交面积图2 1月份成交面积结构图从总体成交面积来看，尽管1月份天津出让土地总数环比下降了20.7%，但出让面积环比却有小幅上涨，涨幅为9.6%。这主要和1月份工业用地的大幅出让有直接关系。1月份总体用地成交面积达到475.8万平米，其中工业用地所占比例最大，以332.5万平米占总出让面积的67%，环比上涨165.4%；住宅用地以71.3万平米的成交面积占总出让面积的15%，环比大增752.5%；此外综合类用地占出让总面积的13%，达到60.2万平米；商业用地为14.5万平米，占总成交面积的3%；其他性质用地如仓储、文化娱乐类用地出让面积共7.3万平米，占出让总面积的2%。3.体量结构图3 1月份宗地体量结构图(平米)从图上可以明显看出，5万平米以下的宗地总共有22宗，其中工业用地15宗；5-10万平米5宗；10-20万平米14宗；20万平米以上地块5宗。4.成交金额图4 1月份成交金额结构图从总体成交金额来看，1月份的总体成交金额环比呈现出量涨价跌的局面。和2009年12月1223624.207（万元）的成交金额相比，1月份的土地成交金额为488961.4329（万元），跌幅达到60%。从上图中可以看出， 1月份住宅用地成交额19.69亿元的金额占据了本月土地成交总额的40.3%；工业用地成交金额为12.44亿元，占本月全部成交总额的25.4%；此外，综合类用地也以9.9亿元的价格占全部成交金额的20.2%。5.成交均价从总体的成交单价来看，1月份环比下降了63.5%，仅为1028元/平米。其中，1月份住宅用地成交单价为达到2761元/平米，工业用地成交单价为386元/平米。 三、住宅市场分析（一）行业政策1. 国务院“国十一条”规范市场秩序2010年1月10日，国务院办公厅发布关于促进房地产市场平稳健康发展的通知。其中明确提出加快中低价位、中小套型普通商品住房建设、增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率、加大差别化信贷政策执行力度、继续实施差别化的住房税收政策、加强房地产信贷风险管理、继续整顿房地产市场秩序、进一步加强土地供应管理和商品房销售管理、加强市场监测、加快推进保障性安居工程建设、落实地方各级人民政府责任等十一项条款，被称为“国十一条”。2. 收缩信贷 上调存款准备金率0.5个百分点从2010年1月18日起，中国人民银行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是自2008年6月以来首次上调。同时，为增强支农资金实力，支持春耕备耕，农村信用社等小型金融机构暂不上调。 （二）市场运行数据 1. 成交情况 （1）成交房屋套数 根据天津市房地产交易管理网的统计数据显示，2010年1月天津的商品住宅签约总量为8515套，环比2009年12月的12828套下降了33.6%。在二手房方面，1月份二手房成交量为4657套，环比2009年12月下降了70.1%。除去2010年元旦假期的影响之外，营业税的调整使得很多二手房都赶在政策优惠结束前进行交易，因此也造成2009年底交易量的一个空前爆发。图5 天津市住宅成交套数走势（2）住宅成交面积 2010年1月天津商品住宅签约总面积为86万平方米，相比2009年12月135万平方米的总签约面积，环比下降了36.3%。二手房方面，1月份二手房签约总面积为37.5万平方米，环比下降了72.6%。图6 天津市住宅成交面积走势（3）成交价格 2010年1月天津商品住宅成交均价呈现出量跌价涨的局面，本月天津市商品住宅成交均价为9097元/平米，环比2009年12月的8121元上涨了12%。在二手房方面，和新房呈现相同的走势，尽管1月份二手房成交量大幅下滑，但在成交价格方面依然坚挺，并有着小幅的上涨。1月份天津二手房成交均价为6596元/平米，相比上月二手房6179元的成交均价，环比小幅上涨6.76%。图7 天津市商品住宅成交均价走势2开盘情况开盘方面，2010年1月天津新开盘项目为21个，比上月减少了11个。在所有新开盘的楼盘中，市内六区共开盘11个，滨海新区共开盘3个，环城四区共开盘5个，远郊区县开盘2个并且都分布在武清区。（三）天津2010年1月份住宅项目销售排行榜天津市1月各项目成交金额排名排名区域项目销售套数销售总面积销售额 成交均价（套）(万平米）（亿元）(元/平米）1河北区君临天下5401.45.2371002南开区仁恒海河广场1071.53.4228003河东区恒盛阳光星期83703.33.193004汉沽区华城公邸4904.42.659005西青区万科金奥国际2041.52.3159006南开区东北角艺术公寓2081.42.3167007河北区格调艺术领地2622.62.388008河东区河东万达广场1521.92.2118009开发区天保金海岸2252.22.2990010开发区公园六号1241.421480011和平区君隆广场5511.92050012塘沽区贻成泰和新都2932.51.9770013河西区水岸公馆1351.51.61070014红桥区瞰海尚府1531.31.41110015塘沽区万通上北新新家园951.11.31240016塘沽区远洋城1021.21.31060017西青区万科朗润园340.61.22160018东丽区万科东丽湖1101.11.11000019塘沽区瑞湾国际汇馆890.711440020和平区金德园720.6116500备注：以上均为商品房数据，监测时间2010年1月1日-2010年1月31日以上数据来源：富思博得市场研究中心2010年1月河北区的君临天下项目包揽了本月销售金额、销售套数两项冠军，1月9日君临天下再次开盘，认购火爆，本月共签约540套，销售额达到5.2亿，成交面积达1.4万平米；汉沽区的华城公邸项目成为本月销售面积冠军，本月热销490套，成交面积达4.4万平米。本月销售额前20项目中市内六区占据半数席位，滨海新区占据7席，环城四区有3个项目进入排行榜；本月君临天下、仁恒海河广场、恒盛阳光星期8、华城公邸、万科金奥国际、东北角艺术公寓、格调艺术领地、河东万达广场、天保金海岸和公园六号10个项目销售额均超过2亿。1月各企业成交金额排名排名区域项目销售套数销售总面积销售额成交均价（套）(万平米）（亿元）（元/平米）1星际君临天下5401.395.1637100合计5401.395.16371002万科万科假日润园110.180.4424700万科东丽湖1101.071.0710000万科金域蓝湾320.460.6614300万科魅力之城10.010.017100万科金奥国际2041.472.3315900万科假日风景10.050.0612300合计3593.244.56141003泰达瞰海0000清谷20.090.2933400北斗星城370.610.6710900格调竹境280.320.3611200泰达岭上林里20.060.0713000格调艺术领地2622.592.278800合计3313.673.66100004仁恒仁恒海河广场1071.493.422800合计1071.493.4228005恒盛恒盛阳光星期83703.343.119300合计3703.343.1193006万通万通新城国际350.640.6610400万通上北新新家园951.091.3412400万通华府20.090.1517500万通上游国际340.340.5515900合计1662.162.7125007金厦华城公邸4904.382.65900合计4904.382.659008贻成贻成泰和新都2932.521.947700贻成尚北110.680.294300四季风情250.360.339000合计3293.572.5672009新润东北角艺术公寓2081.372.2816700合计2081.372.281670010富力富力津门湖230.290.4716000富力桃园730.710.618500富力湾510.560.559700富力城350.310.6320100合计1821.882.261200011万达河东万达广场1521.852.1911800合计1521.852.191180012天保天保金海岸2252.182.159900合计2252.182.15990013泰丰公园六号1241.382.0314800合计1241.382.031480014御道君旅君隆广场550.951.9520500合计550.951.952050015松江水岸公馆1351.471.5710700水岸江南150.120.1411500喜年广场50.030.0412200合计1551.631.761080016滨海投资华韵欧风博文苑160.340.3410000滨海名都240.310.258200东海云天12210.747400合计1621.661.33810017弘泽弘泽制造60.170.5933900弘泽印象350.360.4913600弘泽天泽290.290.26800合计700.8242071.281550018远洋远洋城1021.2020041.2810600远洋新干线0000合计1021.2020041.281060019金康金德园720.610921.0116500合计720.610921.011650020天一天一绿海1561.5449020.835400天一海馨园70.0840670.066600合计1631.6289690.895400数据来源：富思博得市场研究中心本月星际房地产凭借君临天下的尾盘成交爆发，销售额总计达到5.16亿元，成为1月销售金额冠军企业，市场占有率为6.08%；万科旗下项目金奥国际于元月1日再次盛大开盘，旺销204套，与此同时万科东丽湖、金域蓝湾、近期开盘的万科朗润园等成交同时发力，在其引领下万科以4.56亿元的销售额列各企业排名第二，占有率为5.37%；本月泰达凭借新盘格调艺术领地的开盘火爆热卖，企业销售额达到3.66亿元，险胜仁恒跻身前三甲，占有率为4.31%。成交排名前20的企业本月市场总占有率为56.73%，较上月明显增长。1月全市套数排名前三区域项目销售套数销售总面积销售额成交均价（套）(万平米）（亿元）（元/平米）宝坻区锦绣香江1151.15 0.60 5200宝坻区中天城市风景770.71 0.32 4500宝坻区金厦龙第世家640.57 0.27 4800北辰区柴楼新庄园1060.98 0.58 6000北辰区景瑞阳光尚城600.57 0.35 6100北辰区城际美景390.30 0.24 7900大港区和天下941.00 0.50 5000大港区福源花园670.77 0.43 5600大港区福欣园300.36 0.21 5700东丽区万科东丽湖1101.07 1.07 10000东丽区滨海国际新干线970.89 0.56 6300东丽区蓝海苑330.49 0.25 5200汉沽区华城公邸4904.38 2.60 5900汉沽区联智峰尚1000.83 0.49 5800汉沽区宝利新都汇790.65 0.44 6800和平区金德园720.61 1.01 16500和平区瑞景名郡680.34 0.85 25100和平区君隆广场550.95 1.95 20500河北区君临天下5401.39 5.16 37100河北区格调艺术领地2622.59 2.27 8800河北区富瀛洲花园730.64 0.48 7500河东区恒盛阳光星期83703.34 3.11 9300河东区河东万达广场1521.85 2.19 11800河东区格调竹境280.32 0.36 11200河西区水岸公馆1351.47 1.57 10700河西区弘泽印象350.36 0.49 13600河西区世纪梧桐公寓330.43 0.67 15700红桥区瞰海尚府1531.31 1.45 11100红桥区华城领秀590.53 0.70 13100红桥区万通上游国际340.34 0.55 15900蓟县天一绿海1561.54 0.83 5400蓟县中节能远景城810.82 0.45 5500蓟县恒大金碧天下561.16 0.73 6300津南区富力桃园730.71 0.61 8500津南区天地源津九轩720.63 0.43 6900津南区星耀五洲320.29 0.21 7100静海县清华瑞景600.69 0.32 4600静海县上上佳园520.48 0.24 5100静海县清华瑞鑫260.31 0.16 5200开发区天保金海岸2252.18 2.15 9900开发区公园六号1241.38 2.03 14800开发区万通新城国际350.64 0.66 10400南开区东北角艺术公寓2081.37 2.28 16700南开区文化小城1510.77 1.17 15200南开区仁恒海河广场1071.49 3.40 22800塘沽区贻成泰和新都2932.52 1.94 7700塘沽区东海云天1221.00 0.74 7400塘沽区远洋城1021.20 1.28 10600武清区新世纪花园780.44 0.17 3900武清区君利新家园770.55 0.25 4600武清区上河雅颂360.4