招商运营总体工作管理细则(1).doc

招商运营总体工作管理细则编号：SK-ZS-XZ001版号：A/0页码：第 5页 共5页招商运营总体工作管理细则编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人2015/3/17编制睿信致成1. 细则概况细则目的规范公司招商运营工作流程，加强公司对商业项目的管理，保证开发项目按照市场规律正常有序运作，保证项目在招商和运作过程中的效率和效益。适用范围适用于上坤置业商业项目的招商和运营工作管理。定义无主导部门招商运营中心部门细则中承担的职责招商运营中心1、 负责完成商业项目筹备期到运营期的各种方案编制和评审组织2、 按节点要求落地实施招商管理、运营管理工作计划2. 商业项目关键节点3. 商业项目周期划分及计划3.1. 商业项目一般分为筹备期、运营期两个阶段:3.1.1. 筹备期指项目立项至项目开业前阶段，主要以项目可研、招商管理和运营筹备工作为主，包括商业项目产品定位规划、业态落位、品牌落位、招商管理、商家装修改造、运营筹备等工作。3.1.2. 运营期指项目开业后阶段，主要包括项目日常运营管理、维修管理、运营巡检、商铺调整、二次招商、商户退场等工作。3.2. 招商运营工作计划制定3.2.1. 招商运营中心在商业项目产品定位报告中，明确项目招商、运营工作初步计划，租金策略等，详见【商业项目产品定位管理细则】。3.2.2. 招商运营中心在商业项目产品定位报告审批通过后，编制商业项目整体招商计划（含预算），按上坤置业权责管理手册进行审批，审批通过后，开始主力店、次主力店招商工作。3.2.3. 招商运营中心在商业项目开业前5个月，开始编制商业项目整体运营计划，并于开业前1个月按上坤置业权责管理手册进行审批。3.2.4. 每年初，招商运营中心编制商业年度招商计划（含预算）和商业年度运营计划（含预算）指导商业项目的年度招商和运营工作，并过对月度招商和运营计划进行制定和落地执行。4. 筹备期主要工作4.1. 商业项目定位4.1.1. 招商运营中心策划人员，根据项目进度要求和市场调研结果，编制各阶段项目定位报告，详见【商业项目产品定位管理细则】。4.2. 业态落位及铺位区域划分管理4.2.1. 建筑方案初步确定后25天内，招商人员完成业态落位及铺位区域划分工作。4.2.2. 根据商户进驻意向及铺位划分要求，结合项目业态规划，招商人员优先满足主力店的店铺位划分要求，然后划分其他铺位，详细参见【业态落位及铺位区域划分管理细则】。4.3. 工程条件确认4.3.1. 在项目定位阶段，招商人员配合设计管理中心和工程管理中心，编制工程设计预留条件。4.3.2. 在确定业态落位规划和铺位划分后的15个工作日内，招商运营中心汇总提出交房设施要求汇总表（包含水电容量、承重、化油池、通风管道）交予设计管理中心和工程管理中心评审，详细参见【工程条件确认管理细则】。4.3.3. 不晚于商业项目从项目管理中心移交至招商运营中心前2个月，招商运营中心负责组织设计、工程和物业召开工程条件移交确认会，评议项目是否按总体工程条件和商户标准施工，未按要求做的则需立即整改，财务管理中心根据需要参与。4.4. 租金及招商商务条件管理4.4.1. 在项目业态落位及铺位区域划分的同时，招商人员启动租金测算及招商商务条件编制工作，拟定一铺一价表(意向版)，确定项目招商商务条件，包括招商业态布局、项目租赁面积、租赁方式；主力店、次主力店和各楼层租金收益指标（未来5年）；装修期和免租期等。4.4.2. 根据铺位划分、品牌落位和审批通过的整体商务条件，招商人员编制各铺位商务条件，形成一铺一价表(执行版)（即各铺位商务条件），作为招商工作开展的依据。详见【招商商务条件管理细则】。4.5. 品牌落位管理4.5.1. 通过对国内外知名品牌的调研，确定适于项目定位的合作品牌，并编制落位方案。4.5.2. 时间节点: 一铺一价表(意向版)审批通过后，招商运营中心招商人员启动品牌落位的相关工作，确定品牌摸底范围、落位区域分工。详细参见【品牌落位管理细则】。4.6. 进场前改造管理4.6.1. 在双方签订书面协议，达成一致改造意向，并在商户签订意向书或交纳第一笔意向金之后可着手沟通改造方案，进场改造的实施在招商合同签订并支付首期预付款后执行。4.7. 商家进场装修管理4.7.1. 商户需满足的进场条件:4.7.1.1. 经商户和招商运营中心、物业公司会签的房屋交付通知书4.7.1.2. 项目现场工程条件已达到装修要求。4.7.1.3. 招商运营中心运营组织完成商户装修图纸审核。4.7.2. 进场装修管理4.7.2.1. 开业前15天商户提交消防报验用蓝图（加盖图章、图签），开业前完成商铺装修验收。4.7.2.2. 开业前，商家需提报开业申请前，须自行完成所有开业所需证照的办理，完善证照后，可向招商运营中心提出开业申请。招商运营中心和物业公司协同完成装修过程管理，日常巡检，竣工验收工作，详细参见【商家进退场及装修管理细则】。5. 运营期主要工作5.1. 租赁业务管理5.1.1. 旨在规范实施租金收取、欠租管理、租金变更、转租、续租、租赁终止，详细参见【开业后运营管理细则】。5.2. 开业后工程改造和维修管理5.2.1. 招商运营中心运营根据合同约定内的项目现场工程改造需求，经物业公司工程部评估后（开业一年内，设计管理中心和项目工程部须参与评估，一年后由物业工程部单独完成评估），制定工程改造需求方案并实施。5.2.2. 物业公司根据日常巡检和客户报修，对商户和公共区域进行维修。详细参见【开业后工程改造及维修管理细则。5.3. 运营巡检管理5.3.1