厦门住宅设计的跨世纪演变.doc

厦门住宅户型设计的跨世纪演变 户型是住宅产品体现人性化的最重要载体之一，也是一个住宅项目成为精品的关键性因素，户型设计是住宅产品的核心组成部分，是房地产开发项目的第一要素。厦门商品住宅的户型设计，在短短的10年时间里，房型设计出现一个以量到质，由外延扩张型向内涵挖掘型转化的深刻的变革，这种变革，是随着人们生活水平提高对居住的舒适度提出更高要求的必然要求，也是厦门房地产市场发展日趋成熟的重要体现。 早期的户型设计：实用至上，功能简单 九十年代初厦门房地产发展刚起于起步阶段，无论是开发商、建筑师还是消费者来讲，对住宅产品的认知度都还停留在较低层次，对居家概念的认识比较粗浅，因而产品设计上极其粗糙，在产品设计上以实用性第一为原则，主要满足消费生存温饱的需求，在户型设计上主要体现在：早期的多层多是行列式的布局，并且没有电梯，强调住宅朝向，户型向南，一梯四户、五户比较普遍；受实用第一的影响，面积普遍较小，二房二厅的面积一般在7080平方米，三房二厅面积一身在80100平方米之间；室内功能区分不明显，卫生间只设一个，厅只有一个，都是客饭厅合用，之后才有了隔离的双厅；由于受实用率影响，并排多层基本上没有开设凹槽，户内采光、通风效果因而经常会出现一些暗厨暗卫的现象。早期多层建筑户型还有一个最突出的缺点户型私密性不能保证，隔音效果差、栋距窄，对视问题十分严重。早期高层多半是每层8户的“井”字型的设计，这样可以大大提高实用面积，减少分摊面积，这种布局方式的缺点是户数较多，不能做到南北通透，从而采光、通风效果不佳，而且每一户景观都受到严格限制，只能“独居一隅”；在室内设计上，常会出现“钻石厅”，户型不够方正，使用率不高等问题；室内净高在2.6米左右，加上吊顶，空间显得十分局促。（插入恒通大厦、光明大厦户型）九十年代中后期户型：设计讲究功能完善和舒适方向发展。这一时期，由于市场持续向好，一方面，开发商仍追求在允许条件下容积率最大化。相当普遍的问题是进深过大。以11米进深来说，每增加1米进深，每公顷土地上可多增加建筑面积1000多，因此14 米甚至16 米的进深都会有。相对于11米进深刚好是餐客厅南北分置，模数恰好，14 米或以上进深的户型不可避免的会出现诸如客厅走道（无效面积）过大，一间卧室或是卫生间在室内中轴线布置。要避免暗室，只能通过里面开槽解决。但也相应带来侧向开窗影响立面效果、采光效果欠佳、相邻单位对视的问题。另一方面，开发商普遍开始重视户型的实用性。非常突出的表现是户型设计讲究方正宽敞，采光通风，各个楼盘在对外宣传都以“一梯二户、南北通透、方正实用”作为户型设计卖点，正是这样的影响下，标准层的户数在减少，多层从原来45户到2户，小高层高层从原来810户发展到46户；平面布局方式也有所改变，平面户数不变，通过调整平面形式，满足每一户的采光、通风、观景的需要，同时楼体的结构也发生改变，板式楼开始大量出现，室内设计更加讲究功能讲究完善，辅助用房增多，户型设计，更加讲究景观。这一时期户型设计几大靓点：板式小高层的大量崛起 厦门该类户型首先引起业内关注的是凤凰名都，而真正将板式小高层縯绎得淋漓尽致当属裕发花园，小高层基本上都采用一梯二户的结构，从而使两户可作到南北贯通。这种户型单位设计在内部功能分区上也十分合理，客厅、厅自然分开，卧室、书房、厨房相对形成独立空间，各房的日照、采光和通风都十分理想。这种设计能较好地结合周边自然景观，使前后两面的视野都十分开阔。由于结构所限，该楼盘的平面设计客观上使得户型面积偏大，目标客户的定位就仅适于购买大户型、对景观或位置有着特别偏好的客户群体。（插入裕发花园）。目前亿力音乐广场、天逸大厦、古龙湖景雅阁、龙门天下、海宴等项目均采用该类规划。蝶式户型兴起 厦门该类户型首先引起业内关注的是金秋豪园的品字型规划，目前采用该类户型规划的项目几乎都是为使项目更便于观景的中高档住宅，包括金利蓝湾、佳苑星河、慧景城等。这种设计不仅让观景面得到最充分的伸展，而且厨、卫等用房集中，充分保证了客厅与卧室开阔的视野面，同时也便于电梯厅的采光通风。（插入金利蓝湾总平）户型往立体空间多样化发展 厦门的错层较早出现在国贸花园，而全面倡导错层的是新景祥代理的香榭园项目，由于提出极度创新的“别墅式桑拿公寓”的概念，让楼市耳目一新，因而十分热销，销售价格也比同一区域其它普通项目高出300元每平方米左右，而去年联发房产推出的紫微花园更是把错层演绎到极致，以其样板房的设计为例，错层设计有着诸多的优势：首先，错层较好地保证功能分区，其将活动的空间如客厅、餐厅和厨房安排在较低的平面，而且客厅挑高3.1米，看上去舒适气派，而将静区如卧室、书房电脑房摆在较高的平面上，从而明确了功能的分区。其次是在使用功能上搭配独特。如层层均设有卫生设备，区域布局动静分离、干湿分离。其三是居住的私密性大大加强。起居和卧室互不干扰，不同功能的区域完全是一个独立的空间。其四居住的便利性，错层住宅没有别墅中的环形楼梯，只有5级台阶，进出方便、来去自由。目前在售的南湖豪苑、至尊门第、金盛花园、龙门天下等；这类项目会增大一定的建筑成本，但却使空间结构富有层次。近推出明发海景苑与阳光VISA户型较为特殊，其空间结构挑高4.8米，带2.2米夹层，夹层不算建筑面积，使其使用面积大于建筑面积，这种户型设计不仅创造了更多的实用空间，而且增大了客厅的空间尺度和户型内的观景及采光面，很受欢迎。另有一类以金枫园空间王和大学城B幢为代表。其客厅、厨房与餐厅、卧室分别处于不同平面，功能分区更加严格。错层户型是市场求新求变的产物。在国外房地产市场的发展历程中，错层户型只是一种过渡产品。特别在厦门，抗震设防要求较高，错层户型要达到要求，结构上较难处理。此外，户内台阶对老人、小孩或特殊人群在使用上会带来不便，仅适合年轻家庭。因此，错层户型只会是市场的补充，而不会成为主流。当前厦门户型设计新趋势：随着近几年我市商品房市场竞争日趋激烈，市场日趋成熟，开发商对于房地产产品研究的力度不断加大，精品楼盘开始不断涌现，与此相适应，户型的设计也发生较大的变化，设计作为一种软性的“科技产品”也正在悄然进行着一场“技术革命”，住宅设计的差异化、个性化特征已越来越明显，深入研究当前几个楼盘的户型设计，可以看到当前猋厦门户型设计一些新的趋势：入户花园开始运用在户型设计上，更具特色，充分体现以人为本的设计理念。如松柏华庭的入户花园多功能阳光花房引入室内，后期推出的几个楼盘如荣滨大厦、金秋豪园均设有入户花园，市场反映相当热烈，入户花园一般安排在观景面较少的单位，入户花园以一半建筑面积计算及其良好的景观与私密性，大大提升住宅单元的附加值。在室内设计上明显往舒适型方向发展，住宅功能更加完善，厨房外侧还设有工人房、独立卫间和生活阳台，内侧与餐厅相连，厨房的采光、通风面好，功能完善，如有储藏间、书房等。户型设计更讲究观景效果。如金秋豪园、佳境豪苑等单体之间均开有凹槽，户户均能做到三面甚至四面观景，厅及主卧基本朝向小区主要景观面，与厅连接的阳台采取大面积的落地玻璃阳台档板，增强视觉的通透性，主卧设计采取大凸窗或270度弧形观景窗，从而更具观景效果。采光通风更好，点式设计存在进深较大造成采光通风等不足等实际问题，通过栋内部栋与栋之间开槽采光通风问题。而嘉盛豪园在建筑布局上更是率先使用“品字型”一梯三户的设计方式，既兼顾到观景效果和使用率，同时也考虑到户户之间的私密性采光通风等效果。