北京动物园服装批发商圈调研报告.docx

调研目的： 进行北京动物园商圈市场调研，重点对世纪天乐国际服装批发市场进行各种数据和信息的收集，为公司决策提供一手资料。调研时间：2008.3.23-2008.4.1调研人员：011、012、023、036、048、049等38人信息来源：以走访询问为主，相关政府部门及相关网站查询为辅调研对象：世纪天乐国际服装批发市场、金开利德国际服装批发市场、东鼎服装商品批发市场、众合动物园服装批发市场、聚龙外贸服装商城、天皓成服装批发市场、天乐宫服装市场、时尚天丽服装批发市场信息整理：011、012一、动物园商圈概述北京市动物园商圈位于北京市西城区，1986年该商圈开始以马路批发市场的形式自发形成，以外贸服装、流行服装为主要经营项目。随着全国经营外贸、时尚服装的批发市场逐渐发展，该区域各商场开始陆续建成。经过多次变革，近年来，动物园商圈已经建成了一批较具规模的专业化服装批发市场，与雅宝路市场、大红门服装市场共称为北京三大服装市场商圈。这里经营的服装流行、时尚、个性，深受年轻人的喜爱，商品辐射到天津、河北、辽宁、吉林、黑龙江、山西、内蒙古、山东、河南、陕西等地区，已经成为中国前沿流行服饰的批发集散地。动物园商圈各批发商业分布在西直门外大街、车公庄大街、展览馆路之间，共有服装批发市场8个。西直门外大街北侧有天皓成服装商品批发市场，南侧分别为世纪天乐国际服装批发市场、金开利德国际服装批发市场、东鼎服装商品批发市场、众合动物园服装批发市场、聚龙外贸服装商城、天乐宫服装批发市场、时尚天丽服装批发市场。北京市动物园商圈是北京以批发外贸休闲、时尚男女服装为主体的综合商圈，是北京市经营流行时尚服装规模最大的批发集散中心。二、动物园商圈交通情况：（一）、公交线路描述：世纪天乐国际服装批发市场周边交通便利，该市场临近动物园公交总站、天文馆站、动物园站，汇集特4路、7路、15路、19路、27路、45路、65路、102电、103电、运通104线、105电、运通105线、运通106线、107电、111电、运通205线、206夜、209夜、319路、332路、334路、347路、360路、360快、362区、362路、601路、632路、634路、685路、697路、714路、732路、808路、814路等35条公交线路。（二）、地铁线路描述世纪天乐国际服装批发市场距最近的地铁站西直门站大约1200米，此站的地铁线路包括1号线、2号线、13号线，其中地铁4号线在建，建成后直达动物园，将极大的促进消费客流。（三）、停车场描述：目前调研所得动物园商圈周边停车位共计1256个车位，满足了客户停车的需求，具体车位地址如下：世纪天乐国际批发市场停车位约286个；金开利德国际服装批发市场停车位约400个；聚龙外贸服装商城停车位约350个；东鼎服装商品批发市场停车位约220个；（四）、其他车类描述：非法营运车：动物园商圈周边有私人出租车，与大红门、雅宝路等批发商圈形成往返运输路线。人力车：动物园商圈周边存在三轮车，主要用于部分业者近途取、送货物，另方便该区域消费群体到地铁站乘车。货运车：货运车主要停靠西城区文兴东街，部分货站位于此处，为周边批发商场提供货运服务。综上所述：动物园商圈周边交通便利，公交车辐射范围广，并且设有1200多个停车位，便于周边人群停车，为消费者提供便利条件。三、动物园商圈物流情况：随着动物园商圈的逐渐成熟，动物园商圈周边物流较为集中，物流配套设施较为完备，集中在西直门外南路和文兴东街约有20余家货站，方便长途与北京附近短途货运，货运方式主要以公路运输及铁路运输为主，快捷便利，网络覆盖全国各地，具体辐射到天津、河北、辽宁、吉林、黑龙江、山西、内蒙古、山东、河南、陕西等地区，省外货运价格根据距离远近在80元-140元/立方米之间。其中东三省运输当日发货次日即可到达，每日都有发往各地各条线路的汽车发车。四、动物园商圈商业情况：（一）、动物园商圈商业项目概况：商业 性质商业项目名称商业项目品类 构成建筑面积()使用面积()项目 楼层商户数量（户）批 发 市 场世纪天乐国际服装批发市场服装、服饰8437339396232133金开利德国际服装批发市场服装、服饰370001611652763东鼎服装商品批发市场服装、服饰12800820016710众合动物园服装批发市场服装、服饰820053604432聚龙外贸服装商城（地下）服装、服饰1800075503817天皓成服装商品批发市场服装、服饰780042365448天乐宫服装批发市场服装、服饰180012501212时尚天丽服装批发市场服装、服饰1096520196合计171069826287611世纪天乐国际服装批发市场调研报告【世纪天乐国际服装批发市场图片】【世纪天乐国际服装批发市场平面位置图】一、地理位置及商业分布：世纪天乐国际服装批发市场位于西城区西直门外南路甲28号，动物园商圈中心地带，毗邻金开利德、时尚天丽（地下）、众合、东鼎、聚龙（地下）、天皓成、天乐宫等服装批发市场。二、世纪天乐国际服装批发市场自然状况：（一）市场全称：世纪天乐国际服装批发市场（二）市场地址：西城区西直门外南路甲28号（三）网址：（四）性质：股份公司（五）法定代表人:邹丽华（六）成立时间：2005年4月10日（七）隶属关系：浙江新湖集团（八）营业时间：5：50-16：30（九）主营项目：服装、服饰（十）经营方式：批发为主兼有零售（十一）市场规模：负三层至二十层建筑面积约为84373（其中负二、三层为停车场面积约为11250），已出租的使用面积约为26596（负一至十三层）；十四至十八层可开发的使用面积约为8000；十九层与二十一层使用面积约为4800；三、世纪天乐国际服装批发市场发展史：2005年4月由北京首创集团注资兴建的世纪天乐国际服装批发市场开业，开业之初招商力度小，实力商户少，经营效益不好。2006该公司进行股权转让，据中国产权信息交易网查询得知当时要约交易价格为13亿元。后据了解浙江新湖集团收购了该项目进行经营。在调研中访谈商户得知浙江新湖集团的收购价格约为9-11亿元。2007年2月与世纪天乐相邻的老天乐服装批发市场由于违规用地、临时建筑安全隐患众多等原因，政府强行拆迁。近1300多商户向周边商场分散，其中大部分商户到世纪天乐国际服装批发市场选铺经营，由于老天乐市场商户的入驻，使世纪天乐的经营局面开始转好，转租、转兑价格不断攀高。2007年年末美国华平基金资本介入新湖集团，调研访谈中得知，世纪天乐国际服装批发市场为此次资本合作的目标项目。2005-2006年世纪天乐国际服装批发市场股权构成据中国产权信息交易中心网了解到：北京万商天地商贸有限公司（80%股权），北京阳光宏业房地产有限公司（20%股权）。北京阳光宏业房地产开发有限公司股权构成为：北京首创阳光房地产有限公司（80%股权），北京青创投资管理公司（20%股权）。北京首创阳光房地产有限公司：国有控股公司，北京首创集团下属子公司。2006-2007 新湖集团在北京全资收购了北京阳光宏业房地产开发有限公司（后更名为北京新湖阳光物业管理有限公司）和北京世纪天乐国际服装市场有限公司。2007年末华平基金资本介入新湖集团。四、世纪天乐国际服装批发市场人员组织架构：（一）、人员构成数据描述：1、市场管理部：该部门属主力部门，工作繁杂，所以设3位经理，每位经理下属2名主管及各16名员工，负责商场现场管理。2、市场信息中心：类似经营部或招商部，该中心设立4位经理，负责对外的招商工作、填补空位以增加商场收入，另协助商户办理转租、转兑手续并收取相应费用。3、物业：包含保安、保洁及物业管理，由商场整体外包，雇佣新湖集团下属物业管理公司进行管理。4、市场拓展部：类似广告部，共三人，其中经理1名，主管2名，负责营销策划及广告宣传。5、财务部：共5人，经理1人，会计2人，出纳2人，负责公司财务事宜。（二）、商厦人员成本核算：世纪天乐国际服装批发市场管理人员成本员工人数（人）岗位工资（元/月）工资合计(元/年)商管人员4820001152000部门主管84000384000部门经理88000768000商场负责人4预计1000000合计68约为3304000五、世纪天乐国际服装批发市场经营状况：（一）、商场规模及商铺数量: 楼层建筑面积（）经营面积（）商铺数量(户)A区B区负二、三层68428360停车场负一层332637303334574一层179832101848361二层179832102168387三层179832102354297四层179832102580171五层179832102596187六-十三层01892011716156十四-十八层0118258000空置十九层023651600办公区二十层023651600多功能厅二十一层016001600空置合计1915865215393962133面积总计84373393962133注：19-21层面积无法出租用于经营，实际可利用使用面积为34596。（二）经营格局楼层经营面积（）经营项目负一层3334外贸服装一层1848A区外贸休闲 B区时尚女装二层2168A区外贸休闲 B区时尚女装三层2354A区外贸休闲 B区牛仔四层2580A区外贸休闲、时尚女装 B区时尚女装五层2596A区外贸休闲、时尚女装 B区时尚女装六层-十三层（写字间）11716B区休闲男装、外贸服装、时尚女装、鞋类目前已经营面积合计：26596（三）、经营特色及各楼层品类描述：B1层品类描述该层A区与B区相连通，共分为C-东区、 C-西区、C-南区、C-北区、C-中区、C-特区五个区域，其中C-特区是由该商场整体承租给新湖集团内部一李姓总经理，该区域面积约为1072，前期未开发利用，后期通过运作，此区域于2006年11月1日开业，租期10年（因大包租金涉及到核心机密在调研中未获取准确数据），合同期自2006年11月1日至2016年10月31日止。其他区域均由北京世纪天乐国际服装市场统一管理。B1层主营外贸休闲服装服饰，共574户，该层于2005年4月份开业，定位经营以外贸休闲服装、服饰为主，该层商户以河南、河北、浙江、东北人居多，货品大部分来自广州、东莞、浙江、上海、天津等地，仅含少量本地加工货品。货品主要辐射天津、河南、河北、东北、内蒙、北京周边及雅宝路商圈等。据调研了解该层以每平方米2万元价格买断20年经营权的合作方式开始招商，同时市场考虑到商户的风险意识，该笔买断费用可在两年之内缴纳但须上交少量的滞纳金，2年内按市场要求缴纳年租金即可，与此同时市场在招商过程中推出减免半年租金、2年税金及物业管理费等相应的优惠政策，吸引北京各经营服装商圈的主力商户到此投资经营，例如动物园商圈的老世纪天乐国际服装批发市场、众合动物园服装批发市场等；木樨园商圈的大红门批发市场、百荣世贸等；雅宝路商圈的天雅、雅宝大厦等，该区域在开业之初，经营效益较差，一方面老天乐在未拆除之前仍然保留大部分商户及消费群体，虽部分商户在北京世纪天乐也有铺位经营，但由于B1层新开业无固定客户群体，加之经营面积较大，导视不清晰，致使消费群体流失，使客户不愿到此采购，商户对在此经营不加重视而作为库房使用。2007年老天乐的拆迁，这一契机给该市场招商及后期运作提供更加有利的条件，从此老天乐的客户及消费群体大部分迁移至此，客流量加大,该商场鼎盛一时，延续至今。调研中了解该层C-南区与中区经营状况较好，转租、转兑价格较高（5.5平方米的经营间包括20年经营权费用核算到每月加上原始租金价格每月6000元左右，C-南区目前转租价格每月在2.5万元左右，其它区域在1.8-2万元左右；C-中区5.5平方米的经营间在商场开业初期20年经营权费与租金不到30万元，目前转兑价格高达100万元左右），所以大部分原主业选择高价出租来赚取利润，导致该层转租率较高，由于该市场的种种优势将动物园商圈的大部分消费群体汇集于此，所以承租人在此经营仍具有一定的利润空间，加之该层是动物园商圈经营外贸休闲服饰规模最大且最为集中的一个楼层，客流量大，辐射面较广，知名的对外贸易商圈雅宝路市场也有在该楼层采购，目前夏季服装批发，的主流价格在15-55元之间，价格适中,款式多样,消费群体有较大的选择空间，基于以上原因致使该层整体经营状况持续向好。F1品类描述一层格局分为A区和B区，相互并不连接，两个楼体连廊连接的楼层为2层至5层，据调研得知A区、B区的连廊是06年建造的，使两个区域客流连通。由于两楼体是以L型结构，该市场为使两楼体之间车辆可以通行，确定一层不连通，致使连廊建造完毕后一层A区客流有所下降。该层共有商户361户，其中A区145户，B区216户，A区为外贸休闲楼，主营低档外贸休闲服装，批发价位在2860元之间，商品主要于来源广州、北京等地，在场经营商户多来自安徽、沈阳、北京等地，大多是05年从展览路批发市场搬迁到此的商户，该批商户直接进入A区，正好符合了该区经营外贸休闲的主题定位。开业至今由于A区客流不旺，导致经营效益一般，出现转租转兑现象，据调研每年2月份和78月份都是转租转兑旺季，会有大量的商户进行转租转兑。但目前调研中，由于进入转租转兑淡季，据抽样统计转租率不超过3%。据调查转租费用在7500-12000元/月，商铺增值及商户出租收益有一定的空间，经营效益处于维持。B区经营应时应季女装小件和时尚女装为主，平均批发价格在1560元左右，没有固定的品牌，产品主要来源广州、东莞、北京、江苏等地，在场经营商户多来自安徽、沈阳、北京、四川等地。分销网络范围广泛，辐射天津、河北、辽宁、吉林、黑龙江、山西、内蒙古、山东、河南、陕西及北京周边及雅宝路商圈。该区商户多来自老天乐市场，已经形成外贸休闲批发氛围，具有较强的竞争实力。该区基本户型均以5左右为主。目前经营效益很好，商铺增值很快，一层商铺转兑费均超过100万元。据了解访谈B区的商户均是买断20年经营权，而原业主大多数不参与经营而是将铺位转租给其它商户。B区经营较好的位置有三个区域，B南区小号区（精品区）、B南区、一层滚梯旁B东区，转租价位均超过20000元/月，也是世纪天乐经营效益较好的楼层。F2品类描述二层A区经营外贸服装，有140户，B区经营时尚女装，有247户。商户多来自东北、江浙地区。产品主要来源广州、东莞、北京、江苏等地。主力户型为5左右，通道多为2.4米。开业之初二层的销售及租兑情况较差，但是老天乐批发市场拆迁后，涌入大批商户，使二层销售快速好转，同时商铺的转租转兑价格迅速提升，转兑好处费高达3040万元。A区2006年9月营业，由于A、B两区有连廊连接，促进客流进入A区，因此二层A区经营效果强于一层A区。但是由于所处位置及经营品类的原因，经营情况相对于B区还是较差，而且目前商铺与开业时相比，并未实现大幅的增值，基本上是略高于平价转租。虽然转租的价格不高，但是商户并不转兑，对商铺的期望值较高，认为商铺随着市场的培育一定会增值，因此开出的转兑价格多在4060万元，但目前因此区域经营效益一般达成率不高。在此经营的外贸商户经营实力及运营能力远远低于众合的外贸商户，一定程度上影响了本区的销售情况。B区2005年4月营业，经营的货品款式较为时尚，并且更新速度快，比较适应当今年轻女性对时尚的需求。应时应季女装小件批发价格在2050元，外套在60100元，有固定的消费群体。但商户实力不如负一、一层商户。由于楼层的优势及经营品类的原因，一层、二层零售份额所占比重高于其他楼层。另外部分商户因为本区租金低于周边市场相同楼层租金，所以在本区租兑商铺（众合5商铺租金2-2.5万元/月，世纪天乐二层商铺租金1-1.6万元/月），而将其他市场的商铺外租，借此赚取利润，因此其他市场的商户在本区都有商铺。本区5经营间原始租金4000元/月，转租租金现已达到1000016000元/月，因此本区与一层相同，都存在炒铺现象。F3经营品类描述：三层A区161户主营外贸休闲服饰，B区136户主营牛仔服饰。A区主力户型面积为5。主营外贸休闲服饰，该层多为散货无品牌，货品渠道以广州居多，货品价格在40元至60元之间，此层的外贸休闲服饰与一二层相比特色不突出，男装女装混杂，商户经营状况一般。该区商户多为原老天乐及东鼎市场来此经营。由于位置不及B区优势，经营效益与B区相比也不尽人意。B区主力户型以10为主。主营牛仔、外贸，其中牛仔女裤规模较大，形成特色。此层经营者，多为转租户，在此商圈经营多年，具有一定经营经验，但由于周边市场该品类的大规模的竞争，致使其经营效益不够理想。据调研了解动物园商圈中以东鼎批发市场经营牛仔裤的状况较好。 现将东鼎与世纪天乐的牛仔裤品项对比如下：动物园商圈经营牛仔裤的市场主要集中在东鼎市场一层和世纪天乐三层和金开利德三层，商圈中经营牛仔裤品项较好的市场是距世纪天乐50米的东鼎批发市场，东鼎的牛仔裤在一层经营，而世纪天乐集中在市场三层，相比楼层缺少优势。东鼎经营牛仔裤的商户实力较大，裤子的款式数量在商圈中最全，世纪天乐经营牛仔的商户中，实力商户较少，商户规模小，货品款式较东鼎单一。大多数牛仔裤的价位在55元/条至65元/条之间，质量款式方面相接近的货品比东鼎要便宜0.5-3元/条。所以在此经营的商户利润空间小。此层比较其他楼层转租的频率较高，甚至出现低于原始租金价格出租的情况，但出兑价格仍维持在较高价位，10精品间出兑价格在50-60万元之间。分析其原因主要体现在以下两点：1) 由于竞争造成该品类商品利润空间较小，商户经营状况趋于下降，所以部分转租商户出现离场情绪。2) 部分商户虽然目前不能实现盈利，但由于该商场其他楼层商铺经营效益良好，铺位租兑火爆，所以希望通过进一步市场养育等待铺位实现盈利。同时还能保持该铺位经营权增值空间。F4经营品类描述：本层分为A区、B区两个经营区域，其中B区开业时间比A区早，2005年8月营业，定位经营精品女装，商铺以13-16精品间为主，共有114个商户，本区商户有一定实力，多数商户在北京经营服装批发多年，拥有大量固定客群，在本市场或其它市场拥有多个商铺，由于本区商铺面积较大，可良好展示服装，固吸引实力商户到此经营，本层货品以中档女装为主，货品多来自广州、北京本地，款式时尚，小衫批发价格多在40-80元不等、精品女装价格多在120-200元之间，部分女装较为独特的批发价格均在300元以上，款式及质量均较负1-3层高，吸引了北京本埠及外埠中档批发商及零售商来此选货，还有部分较为时尚年轻女性消费群体到此消费，商品主要辐射天津、河北、辽宁、吉林、黑龙江、山西、内蒙古、山东、河南、陕西及北京周边及雅宝路商圈，商户经营效益较好，现16商铺转租价格在23000-27000元/月，转兑价格在100万元左右。A区2006年开业，主营外贸服装，共57户，商户主要来自河北、东北、江浙、安徽等地，本区商铺主要以16为主，经营面积较大，商户可很好的展示服饰形象，精品间装修美观，货品展示漂亮，服装系列化，款式新颖时尚，而且货品质量较好，吸引周边市场商户到此市场经营。本区初期男女装混合经营，品类分布较乱，后商场统一规划将男装调整至六、七层。现本层的小衫批发价格大多在40-80元，部分时尚女装批发价格约在100200元之间。虽然本区客流较少，但由于商户大多为经营多年的实力商户，有固定客户群，经营效益较好。此区16商铺转租价格在2000024000元/月，转兑价格在80万-100万元之间。F5品类描述五层共有商户187户，其中A区129户、B区58户。五层B区主流户型均为1517的精品间。该层经营的货品有女士时装、外贸休闲服装及箱包、鞋类等，商户分别来自老天乐、众合、东鼎、以及大红门（经营中档时装）等市场，并了解到部分商户在本市场或周边批发市场拥有多处铺位（ 同时经营或已转租），商户经营实力较强，货品主要来自广州、上海、杭州、重庆及北京地产，据抽样调查其中50为原单女士时装，批发价位一般在150250元之间，各地经营中高档时装的客户均来此进货，同时也吸引本地一些喜欢淘宝的时尚顾客来此选购。该层商户浙江、江苏、东北等地人居多，多在北京经营服装批发10年以上，积累了稳定的分销客户，主要辐射天津、河北、辽宁、吉林、黑龙江、山西、内蒙古、山东、河南、陕西及北京周边及雅宝路商圈。B区于2005年9月正式开业，开业初期经营状况较差，2007年老天乐拆除后，随着下面几个楼层客流的不断增加，从而也带动了五层的销售量，使店铺租兑价格也不断攀升。该层转租/兑频率较低（据抽样调查90为原业主自营），商户很少转兑。五层A区主流户型为16，主要经营外贸服装，该区2006年9月正式开业，在外贸楼，本层经营中高档外贸服装居多，聚集在此的商户经营实力均较强（很多同时在众合经营中高档外贸时装），据抽样调查经营时尚外贸女装占40，批发价位在150元200元之间，普通外贸服装批发价位一般在3080元，调研发现这里3-4个铺位用做库房使用，却不租兑，访谈了解商户认为该区域租金和各项费用较低，（因为商场有2年的免税优惠政策，所以该区暂未收取税费，）同时看重铺位有升值空间，转兑情况较少。由于商户不以零售为主，所以楼层位置的好坏、客流多少并不影响其销售。 F6-13品类描述六层至十三层均坐落在B区，写字间的经营形式，共有商铺156个（每层约在1522户不等），店面均为70160平米之间的大店，店面装修充分展示出不同风格服装的特色。六层至十三层于2006年3月2007年7月陆续开业，经营品类为中高档男装、女装、牛仔、鞋类，主要以外贸男装为主。只做批发、不做零售(防止跑版)批发价格一般在60200元不等。商户较有实力，均由周边市场经营外贸服装、品牌服装的大户组成，其中也有厂家直营店。这些商户都具备健全的分销网络，多数商户在多个批发市场有店铺，选择到此经营看重租金相对较低（租金约为150180元/月，五层B区租金350元/月），商铺面积较大（可做办公、展示、大客户接待于一体），物业设施在该商圈最新、最先进，多部货梯设计合理。据访谈了解这几层均签订五年合同，租金分别为半年缴、一年缴，商户对写字间期望值较高，认为商铺增值空间大。在调研中未发现转租转兑情况(商户预期转兑好处费在60万元左右/80)。（四）、商铺数量和主流户型：商铺数量：2133户主流户型：一层三层的主流户型是56、四层五层主流户型是16、六层-十三层主流户型是80-120。（五）、客流状况： 类 别日均客流量（人次）进店客流53200 周边客流167000（六）、货品来源：主要来源于广州、东莞、浙江、上海等地，部分产品为北京当地加工货。（七）、主要辐射区域：货品辐射天津、河北、辽宁、吉林、黑龙江、山西、内蒙古、山东、河南、陕西及北京周边及雅宝路商圈（八）、经营者构成：楼层抽查户数商户籍贯货品来源辐射区域批发价格带(元/件)东北华北江浙其他广东北京其他东北华北内蒙其他B113524212101313131315-55F11565409151515151520-60F21355219221313101320-60F313344212101313131340-60F4943028109999100-200F513345163410131312100-200F6-131534627621415151360-100 150-260合计912927251063151387918888占比32%30%27%11%69%17%14%96%100%97%97%（九）消费人群特征:世纪天乐国际服装批发市场主要面对批发群体及北京市区周边的零售消费群体。批发群体：主要是来自河北省、辽宁省、吉林省、黑龙江省及内蒙古地区经销外贸休闲服装的客户，在当地多采用零售方式经营。零售消费：人群主要是北京市及周边的时尚年青消费群体，集中在周末来此淘货。（十）、商厦各项费用的缴费方式：1、收费方式：负一层-五层，按照不同楼层不同位置分别为400040000元/，买断20年经营权后，按照租金到期日提前一个月缴纳年租金。六层以上，合同期5年，按照租金到期日提前一个月缴纳年租金。2、开业初期有免租期政策：负一层三层免租期半年，时间2005年4月10日2005年10月9日（合同所得）四层五层免租期为三个月，时间2005年8月20日2005年1月19日（合同所得）六层免租期半年3、其他收费项目：物业管理费季缴负一层三层物业管理费200元/月户四层五层物业管理费600元/月户六层以上物业管理费18004500元/月户4、市场收取转租、转兑费用：转租手续费400元/年；转租管理费1000元/次；转兑费用10000-20000元/次；转租商户的保证金1000元；（十一）、各项收费细则1、经营权费用收益：依据调研中获取的合同文本和费用票据，2005年4月份开始进入的原始商户均是签二年合同并给予三至六个月优惠期，并在合同执行中，推出了20年买断经营权政策，据获取资料推算2007年10月份以前，该市场应该实现了买断20年经营权达到100%。但根据调研得出有些商户会得到商场给予优惠政策，推算商场买断收入近3亿。2、租金收益： 租金收益核算应按照商户缴纳票据累计计算，但外部调研无法实现数据的精准，是按照使用面积、平均租金标准核算而来，和商场内实际租金的收取会有一定差距，并且商场实际运作中还会有一些租金优惠，所以我们调研中的租金收入会与世纪天乐的实际租金收入有一定的误差。负一层租金收益： 楼层使用面积（）租金（元/月）年收益（万元）合计（万元）负一层333455022002200一层至十三层租金收益：楼层A区B区合计 （万元）使用面积()租金 （元/月）年收益 （万元）使用面积 ()租金 （元/月）年收益 （万元）一层7369007941112100013342128二层818750736135080012962032三层824500494153060011021596四层98433038915965009581347五层9842502951612350677972六层-十三层0001171615021092109总合计4346270818916747610184B1-F13总计12384万元停车场收益：（正常营业时间为10.5个小时，停车位按每天8个小时满经营预算）车位个数收费标注合计年收益（万元）负二、三层2515元/小时366地上车位352元/小时20合计286386物业管理费收益：(预计2009年收益)楼层计算标准收费标注(季收)合计年收益（万元）负一至五层户数计算2034户200元/月户488六至十三层面积计算1171630元/月422合计910万元广告费收益:户外广告位规格为24，共27块，收费标准为5000元/月，户外广告费总收益入162万元。商场内广告位规格1.2m1.4m，共110块，收费标准为200-300元/月，位置不同，商场内广告费总收益33万元。广告费合计总收益195万元/年商场总收益：项目年收益（万元）负一层至十三层租金收益12384停车场386物业管理费收益910广告费收益195转租转兑费注:商场虽设立此收费项目,但对商户转租行为不掌握控制,执行情况较差,顾调研中无法计算总计138753、世纪天乐收益和成本核算表：（因我们对该项目的内部实际情况并不了解，此核算表属于估算，应存在一定差异）世纪天乐项目收益及成本预算现年收益租金 收入广告物业管理费停车场合计金额 （万元）1238419591038613875年费用 成本金额人员 开支福利保险设备设施 折旧 （按12年）宣传费水电费税费维修费用其他房屋折旧 （按20年）成本合计净利润8092金额 （万元）3305813550050650289070100100057834、电费：1元/度5、工商管理费、国税、地税：市场定税，开业时间市场优惠期不同各层税金各不相同负一层360-400元/月户；一层300-500元/月户；二层A区不收取B区300元/月户；三层A区不收取B区235元/月户；四层A区不收取B区640元/月户；五层A区不收取B区480元/月户；六层-八层540元/月户；63 / 63（十二）、转租、转兑情况序号经营 位置商户 姓名经营 品项经营面积（）原始租金 （元/月）原始租金 （元/月）转租价格 （元/月）转租增值（元/月）转兑价格 （万元）转兑增值 （万元）联系 电话备注1BI C-东058女士外贸休闲5.35502915130001008513801095646位置不好2BI C-东030女士外贸休闲5.355029151600013085139113069893BI C-西025刘士娟皮衣55502750170001425013621394299租5个月4BI C-西057王女士休闲女装5.555030259886进场费12万5BI C-南151男士休闲女装5.555030252200018975135213817306BI C-北033女士休闲女装655033002500021700带2米墙面7BI C-北051男士休闲女装655033002350020200136991998888BI C-中036孙海生皮衣5.5550302510000697513121702169租四个月9BI C-中069王女士休闲女装55502750220001925013391556840101FA-南029万先生女装590045005032.513651018266进场费17.5万111FA-3001潘章平外贸休闲51300650012000550013611397788位置好121FA-5028顾磊女装590045005032.513501075468进场费17.5万131FA-3012李月岩外贸休闲590045008000350013801024000141FB-南60曹自珍外贸休闲5100050001008013683315432进场费20万151FB-东85张利娜外贸休闲510005000200001500013466555440161FB-南19易中英女装510005000180001300013520259928171FB-南102范先生休闲51000500012010013611004963进场费20万181FB-北02王玲外贸休闲51000500013000800013701179633192FA区6015郑洪志外贸女装5.574040705236.613264327753进场费15.4万202FA区6014王先生外贸女装5.5740407025.4平价212FA区1028苗竹外贸女装4.66883164.83750585.213426020965222FB区西037贾洪章女装58504250401913641387910232FB区西037贾素琴女装5820410010000590013681602277进场费16.5万242FB区东062罗丹女装5.58204510603213718395827进场费18万253FA区6017祝女士外贸女装5.550027502615进场费11万263FA区5019祝女士外贸服装5.550027504231进场费11万273FB区东08焦京牛仔裤960054006000600283FB区东78刘海英牛仔裤12.660075607846进场费32万293FB东035、036单女士牛仔裤12.46007440130005560303F东059、060杨女士牛仔裤11.3600678012091进场费29万313F东016、015蒋先生牛仔裤8.860052805835.2进场费22.8万323F南072、073汪本地牛仔裤11.56006900110004100334FA-2016陈俭萍女装163205120210001588013366590885344FA-3016孙武女装163205120200001488013910587417354FA-女装1632051208064进场费16万364FB-女装163806080150008920374FB-南30号薛晓明女装16380608015013013717590887进场费20万384FB-女装163806080240001792013717628373395FA-1028刘志辉外贸女装2125052507053.213810688596进场费16.8万405FB-北013孙海生皮装17380646010000354013381336300415FB-北011李志刚女装17.5370647512000552513718891356425FB-东021于立新女装16.753505862.57556.615910880278进场费18.4万435FA-3013董金娇外贸1622035204633.213681117801进场费12.8万458楼818B邓英方外贸751801350010083.8含一年租金16.2万469层918梁先生外贸男装801801440010065.5含两年租金34.5万五、分析部分（一）、优势：1、项目规划定位独特，货品风格以流行时尚、外贸休闲女装为主，商场地下1层地上3层主力户型为5平米左右的档口，4、5层主力户型为15平米精品间，6-13层以上80-120平方米的写字间。基本满足了不同实力商户的经营需求。集中的反映出了该商圈的大多数商户经营特色。2、项目物业设施较新，格局设备先进。为顾客及商户带来很大便利。据调研数据项目共有10部直升客梯、4部直升货梯、4部手扶客梯、多处消防通道踏步梯、地下2、3两层停车场，200多个车位、银行一处内设自动提款机等。3、项目货区商铺布局合理，动线清晰简单。B区中心部分为物业设备间，商铺围绕该设备间环形分布两圈。A区约1800平方米，纵向5排商铺，格局整齐简单。此布局非常方便回头客对熟悉商铺位置的快速寻找，节省时间。4、项目知名度较高，由于其承袭了原来火爆的老天乐服装批发市场的招牌，又聚集了大部分老天乐的实力批发商户，还更进一步吸引了其他商业项目的实力商户向此聚集，场内实力商户占有率明显高于其他周边项目，所以其很快在动物园商圈中形成较高的知名度。5、项目经营商品定位主流时尚、外贸休闲的潮流理念。场内部分具有多年经营经验的实力商户利用特殊渠道和良好的货源关系，使自己的货品紧紧追随国际著名品牌服装的流行设计，追单货、尾单货、甚至原单货大量出现，完全适合了现今大多数消费群购物对服装时尚流行品味的需求趋向。6、相对于整个动物园商圈货品而言，世纪天乐批发货品高、中、低档俱全，负1层到1、2层商品价位15-50元之间，4、5层精品间货品价位在100-200元之间，6-13层写字间的货品150-280元之间。同时相对于零售市场商品价格，批发商户都给下线经销商留有较好的利润空间。7、在项目内基本可以实现一站式购物；靓女、靓仔装、男女外贸装、牛仔装、休闲小杉、品牌系列服装、鞋类、箱包、饰品以及相关商品品类齐全，节省了上货者的时间成本。8、商场内中厅、通道、卫生间等公共环境保持卫生良好，物业设备设施运转顺畅，场内外楼体标识、标志明显，各楼层导视系统清晰完备。在特定区域商场公示板及时有效的公布商场各项规定通知，及商户信息发布等。都反映出物业管理水平的专业合理性。（据调研得知其承包负责物业方面的公司是新湖阳光物业管理公司，与世纪天乐同属其上级集团子公司）9、具有得天独厚的地利优势；公交发达，在与其隔道相峙的金开利德商场一楼有北京的公交总站之一，公交线路众多，四通八达。距其1.2公里处的西直门地铁站通向北京火车站，换乘方便。给来往客商提供了便利条件。物流业较为集中，配套设施较为完备，约有20余家货站，从事长短途货运，方式主要以公路运输及铁路运输为主，快捷便利，网络覆盖全国各地，具体辐射省份辽宁、黑龙江、吉林、河南、河北、内蒙等地。10、项目6-13层的写字间具有独特优势，目前在该商圈内仅有东鼎服装市场和世纪天乐两家写字间形成规模，但两家的格局不同，东鼎写字间采取墙体封闭性办公区式的隔断方式，相对独立，必须进入门内才可以看到货品。并且仅有两部客梯一部货梯上下，通透性便捷性差。而世纪天乐采取的是玻璃落地隔断，形象装修方式的高档写字间，客户在通道内可以同时看到多架陈列货品。物业设施共有10部直升客梯、4部直升货梯，可直达地下两层停车场，方便快捷，代表了未来写字间的发展方向。另世纪天乐还有14层以上的多层面积尚待开发成为写字间。（众合市场四楼约有500平方米左右属于库房式的写字间，其空间狭小，堆满货品。不具备滚梯、直升梯，物业基础都很难保障，故很难界定其为写字间概念） 11、由于该项目在场经营的2000多商户经营商品含量丰富，基本涵盖了时尚流行及外贸休闲的服装服饰的主题，所以商品辐射到长江以北的重要省市的广大地区。在业界具有很高的知名度及影响力。（二）、劣势：1、项目A、B两座依靠仅有的