永康总部中心建设规划方案研究报告.doc

2,强化功能.加强规划和引导,建设各具特色的功能分区,形成企业总部的集中办公区域以及必要的配套服务区域,避免重复建设和资源浪费,充分发挥总部中心的集聚效应和辐射效应.&永康总部中心建设规划方案研究报告浙江省发改委宏观经济研究所浙江省永康市经济贸易局二00七年十一月目 录前 言1一、现实需要与重要意义4（一）建设永康总部中心，是进一步发挥产业集群优势，提升五金产业发展水平的需要4（二）建设永康总部中心，是突破发展瓶颈，从“永康人经济”转化为“永康经济”的客观需要6（三）建设永康总部中心，是大力发展“三产”，完善中等城市功能的重要载体8二、有利条件与制约因素9（一）有利条件9（二）制约因素12三、永康总部中心建设的预期效应13（一）对永康发展带来五种效应13（二）对周边地区具有带动效应14（三）对入驻企业产生重要价值15四、开发思路与发展目标16（一）开发思路16（二）功能定位16（三）基本方针17（四）开发目标18五、发展空间布局19（一）开发策略19（二）功能分区20六、重点服务业态培育24（一）金融服务25（二）中介服务25（三）信息服务26（四）国际贸易26（五）创意设计27（六）房地产27（七）现代商贸29（八）休闲娱乐29（九）物业管理29七、建设重点设想30（一）用地结构30（二）建筑结构31（三）重大项目策划32（四）建设投资估算37八、开发模式与政策保障38（一）开发模式38（二）政策保障40附录1、永康总部中心重大建设项目设想43附录2、企业入驻永康总部中心报名调查情况44附录3、典型企业个案分析46附图1、永康总部中心区位示意图-附图2、永康总部中心布局示意图-59 永康总部中心建设规划方案研究报告前 言总部经济是指某些区域由于特有的资源优势吸引企业总部在该区域集群布局，而生产加工基地布局在具有比较优势的其他地区，使企业价值链与区域资源实现最优空间耦合，以及由此对该区域经济发展产生重要影响的一种经济形态。发展总部经济具有税收增加、GDP贡献、产业乘数、消费带动、劳动就业和环境优化等作用，集中体现了知识密集、集约发展、产业融合、强力辐射、合作共赢等特征。按照管辖的区域范围分类，企业总部大致可分为跨国公司全球总部、跨国公司地区总部、国内总部和国内区域总部等类型。发展总部经济需要依托城市空间载体和产业优势，形成产业总部中心(也叫总部聚集区或总部基地等)。近年来，在北京、上海等大都市，纷纷推出了一批总部基地建设的大型项目，如北京丰台区的总部基地，建筑面积多达106万平方米；上海正在建设静安区南京西路跨国公司总部楼宇、浦东新区陆家嘴金融贸易区、浦东新区民营企业上海总部基地等16家总部基地。省内的杭州、温州、绍兴、温岭等城市也高度重视企业总部建设，以此作为培育优势产业集群、提高城市综合竞争力的重要手段。如杭州市已经形成了比较集中的钱江新城（中央商务区CBD）、滨江区集团总部园区杭州高新区（滨江）集团总部园区是滨江中心商务区的重要组成部分，由府西路区块、府东路区块及沿江沿南岸部分区块组成，总用地面积450亩，区块规划以商务办公为主，依托国际级开发区的先发优势和与钱江新城遥相呼应的区位优势，已吸引吉利、康恩北、苏泊尔等34家集团总部入驻，已有5家企业正式投入使用，16个集团总部在建。2004年至2006年，总部企业分别纳税0.8亿元、1.37亿元、2.3亿元。、庆春路两侧“金融街”、黄龙商务圈等总部经济集聚区块；温州市鹿城区在双屿镇中国鞋都三期核心位置，第一期规划建设15幢6层独立性总部办公楼和2幢点式高层、4幢板式高层组成的总部经济园；绍兴县计划用6年时间，在柯北新区分别建设100幢15层以上的商务楼和100幢公寓，发展现代商贸，打造总部经济。近年来，永康在市委、市政府的正确领导下，围绕“三大提升，打造中国五金名城”的战略目标，大力促进经济增长方式的转变，全市经济社会保持健康平稳发展，新型工业化、新型城市化快速推进，经济发展水平和增长速度位居全省前列，2006年实现地区生产总值178.7亿元，财政总收入23.4亿元，工业总产值657亿元，综合实力位居全国百强县第46位；城市规模和水平极大提高，“一主一副两翼四组团”的中等城市框架体系基本确立。市域内的企业已逐步将生产基地外移，初步具备企业总部与生产基地适当分离的趋势。同时，随着企业规模扩大和市场竞争加剧，本地民营企业出于进一步开拓发展空间需要，对人才、信息、科技等战略资源的需求愈加强烈，也已经出现将企业总部迁往高端要素富集的上海、杭州等地的现象。进入“十一五”时期后，永康面临着新的发展环境，既充满机遇，也面临挑战，如何应对经济全球化和国际产业转移愈加显著的趋势，积极承接国际产业转移，对接国际分工生产协作体系；如何克服资源要素瓶颈和体制障碍,全面落实科学发展观，推进发展模式转变，走集约化、内涵型发展道路；如何在金丽高速公路沿线产业带建设中，推动区域资源整合和功能重组，培育具有国际竞争力的五金产业集群；如何率先在构筑浙中城市群中，培育优势突出、特色明显、辐射能力强的城市综合服务功能，都是永康发展面临的关键问题。永康市新一届党委政府审时度势，在深入调查研究县级城市发展总部经济实践经验的基础上，根据永康经济发展特点和所处阶段，提出了大力发展总部经济的重大战略构想，必将对永康五金产业的又好又快发展产生广泛而深远的影响。根据总部经济理论的“层次性”特点，总部是一个相对的概念，没有绝对的总部。在美国，纽约是最大的企业总部。而相对美国来说，中国是一个生产基地；相对上海来说，浙江省整个都是生产基地；与永康农村和武义、缙云相比，永康城区可以建立相应的总部，永康的总部基地与北京、杭州的总部基地是一个层次上的区别，而在本质上是一样的，即都是利用资源的差异优势来实现最优化的配置，实现企业价值链功能在空间的有效分离。永康发展总部经济的重点就是建设服务于五金产业发展的区域性总部、产业特色总部。主要通过建造“五大中心”（即总部中心、会展中心、物流中心、商检海关中心、科技创新服务中心）来构建相应的平台，。其中，总部中心是发展总部经济的主要载体和核心内容。总部中心位于永康城区海关、商检大楼和会展中心的以东，金温铁路以西，五金大道（市委党校）以北，市第一人民医院（五金北路）以南，已初步安排用地面积300多亩，根据建设需要，考虑进一步向周边拓展用地规模，预计5年内总开发用地面积达到500亩。为了贯彻落实市委、市政府发展总部经济的战略决策，加快推进总部中心建设，必须通过深入研究，明确总部中心的建设思路、功能定位、发展模式、布局结构、实施机制等关键问题。本课题将对以上问题做深入的探讨，研究成果供市委、市政府决策参考，同时也为进一步编制总部中心建设规划和组织实施提供重要依据。一、现实需要与重要意义建设永康总部中心，既是加快产业和城市发展的客观需要，同时作为重要载体，又将对永康市加快推进产业结构优化升级、城市综合服务功能提升发挥着十分重要的作用。（一）建设永康总部中心，是进一步发挥产业集群优势，提升五金产业发展水平的需要。近年来，永康经济逐步呈现以下特点：即总量较大，增幅较小；产量较大，价格较低；企业较多，规模较小；行业比重较大，企业份额较小；与义乌差距越来越大，与周边武义等的差距越来越小。发展总部经济，建设总部中心，能有效改变目前存在的这种状况：1、通过企业总部集聚，有利于加强永康五金产业集群的核心地位。永康五金产业集群通过几十年的发展，已经辐射和延展到周边的金华、武义、缙云等地区，基本确立了沿金丽高速公路五金产业带的龙头核心地位。永康企业和周边地区的五金企业将总部设在永康总部中心，将形成总部集聚效应，更加巩固和凸现永康在整个五金产业集群中的地位和作用，从而营造永康发展五金产业的新优势。2、通过发挥总部功能，有利于提高产品附加值。“微笑曲线”是对制造业企业服务环节分化的一个形象描述，其上端是研发、设计，下端是营销、售后服务，上下两段都属于分化出来的现代服务业行业；中间一段是生产和加工（见图1）。五金企业的营销、研发、资本运作等总部功能与生产、加工功能在空间上的分离，不仅使价值链的高端效率更高、效益更好，而且使生产的产品在技术、质量、品牌销售上赢得更多更好的回报，提高产品档次，增加产品附加值，增强市场竞争力，实现五金产品在质和量上的提升。资料来源：赵弘主编20072008年：中国总部经济发展报告，社会科学文献出版社，2007年9月第一版，第10页。3、通过加强区域合作，有利于促进企业做强做大。发展总部经济，让更多需要进行生产规模扩张的企业到武义、缙云等周边地区建立生产加工基地。企业可以不受永康土地资源的限制，把企业做大。同时，吸收众多在武义、缙云等周边地区的企业在永康设立总部，享受永康总部中心各种配套服务，弥补这些企业在人才、技术、信息等方面资源供应的不足，通过两地企业在资源配置上的互补，避免两地“非此即彼，争项目、争企业”的不和谐行为，实现区域间互惠互利的合作局面。通过发展总部经济，总公司下面出生更多的分公司，母公司下面生出更多的子公司，企业的实力、规模迅速扩大，改变永康企业“低、小、散”的状态，可在较短时间内争取培育产生年销售额几十亿、上百亿的企业；可以通过引导企业上市，实行资本扩张，不断提高永康产品在全面市场占有的份额，增强在全国同行业的话语权。（二）建设永康总部中心是突破发展瓶颈，从“永康人经济”转化为“永康经济”的客观需要。永康经济在不断克服各种生产要素的制约过程中快速发展，企业依靠自身的力量，努力消化原材料涨价、劳动工资费用提高、人民币升值、出口退税调整和外贸壁垒增加等多种不利因素，同时又面临人才、土地、生产性服务三大瓶颈，严重制约了企业的进一步发展，这只有依靠政府的作为才能得到有效缓解，而发展总部经济是一条根本性的途径。1、总部中心建设有利于企业吸引人才，留住人才。企业和产品的竞争，归根结底是人才的竞争。处在永康这样一个县级城市特别是农村的企业，无论企业规模大小，都难以有一个良好的工作和生活环境。现代的高级人才（包括研发、营销、管理等人才）已不同于上世纪八、九十年代的国有、集体企业的工程师和管理人才，他们的年纪更轻，专业化程度更高，对工作、生活的条件和环境也更高。企业对人才的需求越来越强烈，人才难招、难留成为企业发展最关键、最重要的问题，依靠企业自身的条件难以根本解决这个问题。而通过在永康城区设立企业总部中心，建造总部大楼和专家公寓以及完备的各种设施，让高级人才在此工作、生活，将能有效地吸引人才在永康发挥聪明才智，为企业服务，为永康经济和社会发展服务。2、总部中心建设能有效解决土地供需矛盾。永康土地资源缺乏，企业众多，且五金机械又难以有效利用土地，而随着企业的发展又需要不断增加用地，土地供需矛盾成为永康企业继续发展最直接、最突出的问题。因此，造成1000多家成长性较好的永康企业从2001年开始陆续往周边的武义、缙云、金华等地迁移，成为永康人企业。永康政府虽然已采取多种措施留住本地企业和吸引外出企业回迁，但是效果不佳并有加剧趋势。这说明永康依靠增加土地供应来促进企业发展，吸引企业回家乡发展，不仅已无能为力，而且也无济于事。因此，要变“永康人经济”为“永康经济”，就必须采取总部经济的发展模式，让企业充分利用周边地区的土地资源作为生产基地，吸引永康及周边地区的企业在永康总部中心设立总部，才能有效解决永康企业的用地矛盾，同时提高企业的总部功能，实现资源最优配置，从而实现企业成本的最小化和利润最大化。3、总部中心建设能全面提升服务水平。现代经济是一种知识经济、法制经济。企业的生产、供应、销售等各个环节都需要专业化的服务。只有专业化的服务，才能有更高的效率和效益。企业不仅需要现代化、职业化生产管理，更需要技术、信息、资本、营销、法律等方面的服务。永康虽然工业基础较好，但为工业服务的机构和设施不仅数量不够，质量也不高。而单个企业难以建立完善和有效的服务设施，发展总部经济，让企业总部集聚，政府通过整合资源，吸引各种服务机构为企业总部提供全方位快捷高效的服务，不仅能满足现代企业的各种需要，而且能有效提高服务机构的服务水平，有效解决这个对企业影响最普遍、最关键的问题。（三）建设永康总部中心，是大力发展“三产”，完善中等城市功能的重要载体。永康经济的强项在工业，2006年，一、二、三次产业的比例为2.9:65.96:31.14。多年来“二产”一直占永康GDP绝对的比重（基本上占2/3），在全省62个县市区中名列前茅（处于前3位），而“三产”一直处于较低的水平，一直处在50名以后。从中可以发现，“三产”是永康经济的短腿，发展总部经济能有效改变永康产业结构不合理、经济社会发展不协调的状态。1、总部中心建设将直接促进“三产”的发展。总部中心除总部大楼，还大量不可缺少的生产性服务项目，包括信息咨询、网络技术、法律金融、会计审计、检验检测、商务会务、传媒文秘等知识型服务内容，同时还有餐饮居住、健身娱乐、休闲购物等劳动密集型服务内容。总部中心建成运行后必将大幅度地提高永康“三产”的经济总量和增量，使永康“三产”得到有效快速发展。2、总部中心建设将有效优化产业结构。总部经济本身是一种促进工业企业实现资源最优配置的经济形态，是介于“二产”和“三产”之间的2.5产业，它需要的条件和产生的效应，直接影响着“三产”，使“三产”迅速发展。特别是围绕企业总部的需求，金融、保险、贸易、信息、法律、咨询、物流等服务企业的跟进，各种服务的设施得以完善配套。总部经济作为直接增加“三产”的经济比重，使永康“二产”比重过高、“三产”比重过低的产业结构在促进整个经济的发展中得到优化。3、总部中心建设将有效提升城市竞争力。永康虽撤县设市已有15年，城区面积不断扩大，城市人口不断增加，但城市配套设施不够完善，城市功能的发挥与企业、居民的要求差距还较大。总部经济“五大中心”的建设，不仅极大地改善了永康城市的硬环境，而且会吸引众多档次更高的服务机构入驻永康，为永康的单位和个人提供更优质高效的服务。企业总部的集聚和相关硬件设施的投入，将极大程度地完善城市服务功能，改善城市形象，与周边武义、缙云等城市相比，形成明显的新的资源优势，将有效提升永康城市的综合竞争力。二、有利条件与制约因素（一）有利条件1、较为雄厚的经济实力和产业基础。永康现有工业企业1万多家，其中规模企业637家，亿元企业83家，大中型企业63家，超10亿元企业4家。永康五金产业集群优势明显，已形成各具特色、在市场上具有较强竞争力的电动工具、衡器、小家电及厨具、有色金属、不锈钢制品、防盗门、休闲运动车等八大支柱行业八大五金行业具体指：1、电动工具行业，主要产品有电动工具、气动工具及配件，包括电动工具整机、电机、机壳等；2、衡器行业，主要产品有各类衡器及配件；3、有色金属行业，主要有铜、铝、钴、锌、锡等的冶炼及压延加工产品；4、小家电及厨房用具行业，主要有家用电器及非电力家用器具，包括小家电、无油烟锅、不粘锅等厨房用具；5、不锈钢制品行业，主要有不锈钢杯、壶等日用不锈钢制品；6、防盗门行业，包括各类防盗门、非标门等金属门及其锁配；7、休闲运动车行业，主要有电动自行车、滑板车、沙滩车、迷你车等各类运动车、电动车；8、汽摩配行业，包括汽车、摩托车、拖拉机、农用车及零配件。其他五金行业主要有：金属家具、金属工具、金属制品及其他五金行业，包括沙滩椅、金属桌椅、手工具、农用工具、园林工具、金属包装容器、钢材产品、各类机械及配件等。五金产值占全市工业总产值的90%，是全国最大的五金产品生产基地和集散中心。其中保温杯、防盗门、休闲运动车、电子秤的产量占领全国的70%左右，电动工具、不粘锅、铜条、铝轮毂的产量占全国的30%左右。永康五金产业沿金丽高速公路产业带的核心地位基本形成，永康“五金之乡”正在向“五金之都”转变。2、较为优越的区位条件和交通优势。地理位置上永康处在武义和缙云之间，是互为连山连水的近邻。武义、缙云的一部分在近现代都曾与永康属同一行政区划，归永康管辖，以后行政区划的变化可能会向永康进一步集聚。武义、缙云地多人少，土地资源相对充裕。目前永康工业土地的平均市场价格在500元/平方米左右，且没有土地供应，而武义、缙云在400元/平方米左右；永康企业劳动力月工资成本平均在1000元左右，而武义、缙云在800元左右。这正是永康企业大量往武义、缙云等地迁移的主要原因，也是武义、缙云等地可以集中布局生产基地最有利条件。永康的交通发达便利，有金温铁路、金丽温高速公路和即将建成的台金高速公路、东永高速公路，永康总部中心与武义、缙云生产基地的交通时间是二十分钟。3、较为突出的城市辐射力和吸引力。永康是全国百强县市之一，属于发达地区，在金华地区八个县市中地区生产总值居第四位、人均生产总值仅次于义乌市居第二位，而武义、缙云属欠发达地区，经济社会发展水平与永康存在较大差距（见表1）。同时，永康现有的城市规模和功能区也远远胜过作为县建制的武义、缙云等周边地区。在产业构成和企业主的构成上，近几年武义、缙云的工业主要是永康五金产业的溢出，多数是永康人直接投资兴办的企业。他们的产业配套基本上在永康，年成交额200多亿元的全国最大五金专业市场中国科技五金城，已对永康和周边地区的五金产业形成原材料、零部件供应和产成品销售的集散效应。随着永康“五大中心”建成和运行将极大地增强永康城市对武义、缙云等周边县市区的辐射功能和集聚功能，将为总部经济发展创造得天独厚的条件。表1 2006年金华地区生产总值指 标单位2006年比上年增长（%）绝对数排名绝对数排名一、地区生产总值金华市区亿元238.11 213.44兰溪市亿元101.95 513.15义乌市亿元352.06 115.01东阳市亿元183.04 312.27永康市亿元178.66 412.46武义县亿元68.19 714.82浦江县亿元78.19 614.82磐安县亿元28.38 812.08二、人均生产总值金华市区元25829 313.44兰溪市元15435 712.65义乌市元50148 113.53东阳市元22883 411.66永康市元32372 211.38武义县元20695 514.42浦江县元20430 614.51磐安县元13755 811.47注：数据来源于金华市统计年鉴，2007年。2006年永康的地区生产总值增速和人均生产总值增速在金华地区排名相对靠后，充分反映了通过大力发展总部经济，进一步提升经济实力的必要性和紧迫性。4、较为丰富的区域性战略资源禀赋。永康与武义、缙云等周边地区的资源禀赋差异较大。永康经济发达，五金产业基础雄厚，产业信息、技术和人才相对密集，特别是与武义、缙云等地区相比具有明显资源优势。海关、商检、物流中心、会展中心、科技创新服务中心的建立更是武义、缙云等地所无法比拟的资源优势。5、较为迫切的企业需求。伴随着经济全球化、信息网络技术的发展和我国经济市场化程度的不断加深，在我国沿海地区早已出现“企业总部”与“生产制造”环节在空间上分离的现象。在永康境内也同样存在这种现象，随着土地资源日趋紧张，一些五金制造企业开始外迁，但外迁范围一般都集中在周边的武义、东阳、缙云、婺城、金东等地，并且主要是将生产基地外迁，而销售或核心技术研发仍放在永康。经过向永康全市规模企业和武义、缙云永康人企业总共1000多家企业的调查，有80%的企业认为永康发展总部经济很有必要也很有条件，有70%的企业要求入驻永康总部中心。随着永康打造总部经济战略进入具体实施，以上需求比例还会提高。（二）制约因素1、集聚高端要素竞争日趋激烈。企业对人才、技术等战略资源的需求越来越强烈，原有的增长方式难以为继。周边县市也纷纷出台政策措施吸引高端要素集聚，竞争更趋激烈。2、企业向总部中心集聚面临“退出”障碍。有能力向总部中心迁移的企业，一般都是当地的纳税大户，在企业迁移总部后，将使原有产值、利税分流到总部中心，这就不可避免地使得目前所在地政府采取各种措施来阻挠企业迁移总部。3、生产型服务业发展相对滞后。永康三次产业结构中服务业比重明显偏低，金融保险、信息服务、中介服务、综合技术服务等现代生产型服务业还相当薄弱，服务业发展层次较低，二、三产业之间的关联效应尚未凸现，二三产业互动、融合发展的态势尚未形成。4、城市综合服务功能不足。与总部经济发展相匹配的金融、贸易、信息和管理咨询等服务机构培育比较慢；高技术人才和专业技术人才不足，对发展总部经济形成很大的障碍。三、永康总部中心建设的预期效应总部经济发展涉及企业、总部中心所在区域、生产加工基地所在区域。企业把总部布局在较发达的中心城市永康，而将生产基地布局在周边的武义、缙云等地，由此使企业能够以比较低的成本取得永康的战略资源和武义、缙云等地的土地、劳动力等资源，实现区域内资源的优化配置，不但能够使企业配置的综合成本降低，而且使永康相对密集的人才、信息、技术资源得到最充分的效能释放，同时使武义、缙云等地相对密集的制造资源得到最大限度的发挥。这样，通过发展总部经济使“三方”实现共赢：（一）对永康发展带来五种效应1、“税收贡献效应”。企业总部对于中心城市的税收贡献包括两个方面：一方面是企业的税收贡献，企业总部作为独立的经济实体，必须向总部所在地上缴一定的税收；另一方面是企业总部员工的个人税收贡献，在总部工作的高级白领，其丰厚的个人收入，必然要通过个人所得税形式为总部所在区域的经济发展作出贡献。2、“产业乘数效应”。企业总部在总部中心集聚，必然带动相关服务业，特别是现代服务业发展，通过总部经济这种“乘数效应”可以扩大永康的经济总量，提升永康的“三产”结构水平和区域经济竞争力。3、“消费带动效应”。总部的商务活动、研发活动将带来各种配套消费和总部高级白领的个人生活消费，包括住宅、交通、子女教育、健身、购物等，将带动和增加在永康的消费需求。4、“劳动就业效应”。总部经济带来大量高智力就业岗位。同时，通过产业乘数效应，带动第三产业，包括知识型服务业和劳动密集型服务业的发展，提供更多的就业岗位。5、“社会资本效应”。大批的企业总部在总部中心集聚，说明永康的商务环境、创业环境比较优越，无形之中提升了永康的知名度、美誉度和在国内外的影响力，促进永康地产升值。同时，总部中心加速知识型人才的培养与聚集，多元文化的融合与互动，将加快永康的现代化步伐。（二）对周边地区具有带动效应1、带动产业发展。企业的产品制造功能可直接带来区域产业经济总量的迅速增加，同时，制造基地的形成还能为周边地区带来产业聚集效应和产业乘数效应，从而继续放大区域经济总量。2、提高税收贡献。制造基地一经落户，固定资产的天然弱流动性决定了此类税源的稳定性和长期性。3、解决居民就业。周边地区把握永康产业结构升级的机遇，积极承接制造业的梯度转移，发展自身加工配套基地，将为当地居民提供就业机会，提高居民收入水平。4、缩小区域差距。通过区域内不同发展水平的县市加强产业功能上的分工,充分发挥自身比较优势，变输血为造血，有利于推动区域统筹发展。（三）对入驻企业产生重要价值1、获取低成本战略资源。总部中心优越的工作、生活条件和环境，极大地增强了企业对高级人才的吸引力和凝聚力，有效解决了企业人才难招难留的问题。2、提升企业的品牌价值。“区域”品牌价值为企业所用。总部中心形成的区域品牌是所有入驻企业的无形资产，将带来积极的影响。3、享受便捷的生产服务。总部中心的物流、会展、海关商检等一系列的配套服务，必将较大幅度地降低企业产前产后的商务成本。4、总部聚集的创新效应。进入总部中心的都是上规模、上档次且成长性比较好的企业，这部分企业总部的集聚，无疑会在企业的技术创新和管理创新上产生良好的示范效应。5、享受诸多政策优惠。总部中心通过土地、税收、服务等方面的优惠措施吸引企业总部入驻，企业将因此产生更大的综合效益。四、开发思路与发展目标推进总部中心建设，首先要明确开发思路、功能定位和开发目标。（一）开发思路把握总部经济发展规律，顺应我国沿海地区总部经济发展趋势，围绕永康市建设国际性五金产业基地和产业优势明显、功能突出、五金人文气息浓郁的现代都市的发展目标，坚持政府主导、企业主体、市场化运作，强化资源整合、功能培育、空间优化，强化与市域物流配送中心、会展中心、生产力促进中心、海关商检中心的功能互补、差别化发展，扎实推进总部中心建设，加快企业总部和中介服务机构集聚，全力打造中国五金总部中心、浙中永武缙产业带的现代服务业高地和永康现代中等都市的新兴功能区。（二）功能定位1、中国五金总部中心。充分发挥永康现有五金机械的产业基础优势，通过总部中心建设，积极集聚五金企业总部和中介服务机构，吸纳管理、资本、技术、人才、信息等先进生产要素，培育具有国际竞争力的五金产业集群，缩小与国际先进五金产业之间的发展差距，打造特色明显、优势强劲的中国五金总部中心。2、浙中永武缙产业带的现代服务业高地。随着以金华、义乌、永康、东阳为主的浙中城市群整体框架逐步形成，组合城市群形态凸显，城市之间联系更趋紧密。加快推进永康总部中心建设，抢抓发展先机，积极培育作用面广、带动性强的金融服务、信息服务、中介服务、国际贸易、创意设计等生产性服务业，成为永武缙产业带的现代服务业高地，为发展先进制造业提供强有力的支撑。3、永康现代中等都市的新兴功能区。作为永康城市发展新的功能区块，通过高起点的规划和建设，充分利用空间优势和区位优势，致力于发展总部楼宇经济，配套完善休闲居住、高端商业、餐饮娱乐等生活性服务业，有效集聚人气，形成城市综合服务功能与产业发展良性互动的机制，营建以“大气、现代、生态、和谐”为特色，各类人才和谐创业，享受高品质生活的城市新区。（三）基本方针1、坚持统筹规划、协同发展。总部中心的发展必须符合产业发展导向和城市空间布局的总体要求，形成与区域经济发展的协同互动和有机融合，科学安排开发时序，适度预留未来发展空间。2、坚持突出特色、高端开发。根据总部经济发展特点，明确总部中心发展方向，加快集聚一大批具有一定基础和产业优势的企业总部，完善功能支撑平台，培育全国五金总部中心。3、坚持功能分区，载体营造。根据区域内各区块的资源特点，合理规划总部中心功能分区，明确开发主导功能，突出相应的品牌载体建设，并加大项目建设投入，构筑标志性功能区块。4、坚持市场运作、互利共赢。按照市场规律推进总部中心发展，积极出台促进总部中心发展的优惠政策，建立企业总部分类扶持政策，严格企业进入标准，明确企业产出要求。5、坚持生态优先、环境优化。着力完善区域基础设施体系和创新创业平台，提升公共服务水平，提升区域开发品质，构筑生态化、现代化的投资创业环境，实现保护和发展共赢。（四）开发目标通过5年左右的努力，将永康总部中心建成配套齐全、服务高效、特色鲜明的中国五金总部中心。第一阶段：规划确立、框架形成(20072008)。完成战略与规划的论证和民主决策程序，完成或部分完成一些重要的基础设施，如主要交通干道、绿化广场和绿化带、人造湖泊等，主要标志性建筑建设启动并逐步成形，引入若干具有较大影响的企业总部。第二阶段：总部集聚、功能显现（20092010）。总部中心的形态趋于完美、功能逐步展现。主要建筑建设完毕，美丽的天际线开始展现；交通设施和主要干道框架形成，枢纽地位逐步增强，人流、资金流、信息流开始集中交汇，总部集聚的功能逐步显现。第三阶段：功能深化、体系完善（20112012）。总部中心开始感受到从形态变化到功能变化的内在强大动力，从以硬件建设为主的时期转向软硬件结合、兼顾，总部中心开始向深层次发展迈进，功能不断深化、服务体系逐步健全。到2012年，永康总部中心争取重点实现三大发展目标：总部集聚显著。总部中心的集聚效益明显、辐射带动能力强，在国内外已形成广泛的影响力。企业总部办公建筑面积达到50万m2，按照每家企业平均配套1000m2面积的标准，吸引500家以上企业总部入驻。其中，永康本地350家，武义100家，缙云20家，其他县（市）企业25家，争取重点引进中国五百强企业5家。综合效应突出。成功培育数家在国内有较强影响力和知名度的行业冠军企业，形成一批名牌精品或知名品牌，入驻企业之间的业务合作与战略联盟不断产生。实现税收超过3亿元据有关部门的抽样调查，上海陆家嘴金融贸易区平均每幢写字楼税收贡献超过1亿元，每平方米产生近4000元的税收。杭州市拱墅区米市巷地区15幢商务楼宇，建筑面积37.2万平方米，入驻企业538家，2004年实现税收1.86亿元，平均每平方米产生500元的税收。对永康总部中心的税收贡献测算中，取每平方米产生600元的税收贡献，50万m2的建筑面积，预计能产生3亿元的税收。；提供就业岗位超过2.5万人，其中，企业总部管理人员1.5万人，服务机构从业人员1万人；人才集聚优势明显，专科以上学历的各类人才超过1万人。功能趋于完善。五年累计投入建设资金达40亿元，交通、信息、给排水、电力等基础设施较为完善，总部中心的各个功能分区基本成型，主导功能明确，商务办公、休闲购物、人才居住等公共服务平台基本形成。五、发展空间布局总部中心在形态系统上，应当是现代化、科学化布局的典范之地，是生态化程度很高的景观之地，是以经济为重心，兼顾人文、环境协调发展的功能示范区域，必须高标准统筹安排空间布局。（一）开发策略1、突出处理好四方面关系。一是与全市产业结构的优化升级实现良性互动，通过总部中心建设促进国际性五金产业集群的培育；二是与永康中等城市的功能完善实现互促共进，通过总部中心建设发展现代服务业，增强城市综合服务功能；三是与物流配送中心、会展中心、科技创新服务中心、海关商检中心等其他四个中心实现协同发展，物流配送、会展、研发等服务功能为总部中心内企业所共享；四是与永康经济开发区、中国科技五金城等产业功能区实现互促共进，进一步增强开发区、五金城的竞争力和影响力。2、强化功能。加强规划和引导，建设各具特色的功能分区，形成企业总部的集中办公区域以及必要的配套服务区域，避免重复建设和资源浪费，充分发挥总部中心的集聚效应和辐射效应。3、超前设施。总部中心作为国际化、现代化、生态化的新城区，其能源配套、环境建设、通信能力配置、交通组织等都要根据一流标准进行配套建设，能源的洁净化和节能化、环境的绿化、空间的保留以及电信网络、交通网络等都要超前考虑。4、优化生态。更加注重环境、资源的约束，注入节能、节约、经济循环的元素，提高土地利用率，构筑适宜的工作和生活环境，在总部中心内部形成小型的生态系统。5、成片开发。立足实际，从企业需求出发，开发一片、建设一片、收效一片，实现滚动发展。建立总部中心发展分类扶持政策，严格项目进入标准，明确利税贡献要求，引导入驻企业持续快速发展。（二）功能分区科学规划功能分区，确立“北办公区、南配套区”的功能分区结构，即在空间上形成北部总部办公区，建设一批总部办公大楼；在南部区域配套建设形成生活服务区和生态景观区。1、总部办公区。位于总部中心北部，建设企业总部办公中心、行业协会办公中心、中介机构服务中心、信息资讯中心等服务设施。（1）企业总部办公中心。以20幢左右的总部办公大楼为载体，重点引进500家左右工业企业总部（包括行政总部、研发总部、营销总部、财务总部、投资总部等）入驻。（2）行业协会办公中心。在总部办公区内相对集中的区块，设置永康市行业协会办公场所，以更好地发挥行业协会上联政府、下达企业的桥梁和纽带作用，强化自律、协调和服务职能，为引导全市产业发展提供优质服务。（3）中介机构服务中心。以总部大楼的底楼或二楼作为中介机构服务用房，以出租方式提供。重点引进金融机构、律师事务所、会计师事务所、广告公司、人才培训中心等服务机构。（4）信息资讯中心：在总部大楼内设置信息资讯中心，为企业提供信息服务，包括编制或定期更新企业（行业协会）网页，提供有针对性的商业信息服务和信息技术服务，培训信息技术人才，指导开展电子商务等综合服务。2、生活服务区。在总部中心南部配套形成生活服务区，其中，在西南部布局星级酒店、人才公寓、休闲购物中心、中心广场、步行街等服务设施，为总部中心企业员工提供高品质的生活休闲服务。（1）五星级酒店：考虑到永康目前只有两家四星级宾馆（明珠大酒店、永康宾馆），高层次商务接待能力较弱。随着总部中心的建设，迫切需要配套建设一家五星级酒店，为到永康从事商务活动的外来人士或者到永康休闲度假的高收入人群提供高品质的接待服务，同时吸引武义、缙云等周边的高端消费者。（2）人才公寓。建设人才公寓对于改善城市投资环境，降低企业引进人才和留住人才的成本，吸引更多优秀人才前来创业就业有着非常重要的作用。省内的杭州、绍兴、嘉兴等地都十分重视人才公寓建设，纷纷出台强有力的政策措施。人才公寓的供给方式，主要有两类，一类是以廉价租金形式提供给各类人才，如绍兴市区出台的政策中，规定人才公寓每套建筑面积控制在30至45平方米内，只租不售，租金标准实行政府指导价，租金基数参照相应地块市场价确定，租住人按一定比例缴纳，其中第一年为基数的35%，后面四年分别为基数的50%、65%、85%和100%；另一类是以比市场大为优惠的价格出售给各类人才，如绍兴县投资上亿元用于建设人才公寓，限定销售价格，每套建筑面积控制标准为90250平方米，专门供给相关人才，对外地籍人才和高层次、创新型人才实施政策倾斜。永康在地理位置上距离上海、杭州等大都市较远，在吸引人才上无疑处于劣势，为此，在总部中心建设中要借鉴其他城市的成功经验，需要考虑配套建设一定数量的人才公寓，作为加快吸引集聚一大批企业高级管理人员、专业技术人才的重要手段。在供应方式上可以采取折中的方法，即将人才公寓出售给入驻企业，再由企业出租或免费提供总部中心员工居住。（3）大型购物商场。面向永康城区乃至周边武义、缙云等县市的高收入群体，建设集购物、娱乐、餐饮等功能于一体的现代大型休闲购物中心，展示销售服装、钟表、首饰、皮具、化妆品、运动用具、文化用品等高档商品，形成国内外知名品牌汇聚高地。（4）休闲小广场。位于总部中心的中央地段，满足在总部中心工作人员的户外交往、休闲建身、散步玩耍等方面需要。在小广场中以永康五金和企业家为主题，以雕塑、画像等多种形式烘托五金产品和五金人的形象，突出勇于创新、开放进取、持之以恒的永康精神。（5）步行街：在总部大楼之间，设置步行街，宽度以40米左右为宜，其中，中间10米左右可布置若干便于职员穿行的休闲和绿化小品；以中高档商品零售为主，开设品牌专卖店、旗舰连锁店、同类商品销售店、特色类餐饮等，配套多功能影院、美食城、休闲酒吧等设施，满足高收入职员对时尚与品位的需求。3、生态景观区。总部中心在布局规划、人文景观上要更加注重生态理念，实现生态环境与建筑群落的有机结合，一方面通过高层建筑云集，达到集聚效应和规模效应；另一方面在中心位置结合中心广场建设大面积的中央绿地，营造亲近自然，舒缓压力的自由空间。生态景观区主要包括中央公园，沿交通干线生态廊道，在各个建筑群之间配置绿色开阔地带。（1）中央公园。在休闲小广场建设中央公园，是总部中心内最大型的公共绿地，作为总部中心的绿肺。以生态、景观、水体为主，同时配套建设部分标志性的服务设施，既保证必要的功能需求，如商业设施、警务中心等，又以草坪、树阵营造地标性景观特色。（2）沿交通干线生态廊道：道路两侧通过林带建设形成生态廊道，树种应以常绿林为主，可一年四季发挥其生态隔离效应；廊道的不同地段可选择不同的树种，如樟树、广玉兰、桂树、松树等，使沿途的绿色景观时有变化，避免因视觉单一产生的疲劳效应；在道路转弯的地方，林带不宜靠路基太近，以免影响行车视野。（3）绿色开阔地带：在总部中心的各个建筑群之间，由草地镶嵌分布，形成绿色开阔地带。其间夹杂若干块面积不等的草坪，留下乡间小道和斑块的田块，保持植物的自然生态系统状态，供游人嬉戏、散坐、球类活动和团体集会。北京总部基地的设施配套北京总部基地（也叫北京总部经济试验新区），位于中关村科技园区内，是中关村丰台园二期产业基地的核心部分。基地构成：每栋面积1000至5000平米的总部楼；总面积约12万平米的国际商务酒店；面积约40000平米商业配套设施；千余套每套面积约30平米的总部小公寓；几十个面积200至500平方米的会所；大型地上、地下停车场。基地商业配套：每个庭院中心均设置一处面积约为200500m2的会所。各庭院至少有两个机动车出入口，形成总部基地区内交通环路。地上、地下停车场形成便利、快捷的停车系统，大大超过每万平方米45个车位的国家标准。其它配套：全宿制双语幼儿园；健身中心；国际医疗诊所；信贷；银行；邮政；超市；餐饮；娱乐等。六、重点服务业态培育根据永康总部中心所处环境、面临机遇、自身特点和发展要求，以生产性服务业为主体，兼顾发展生活性服务业，加快构筑高增值、多层次、强带动的现代服务业体系，着力打造浙中永武缙产业带的现代服务业高地。（一）金融服务选择依据：金融服务业具有资金高度密集的特点，决定了在地区内商务活动最为集中的区域发展才能实现最大效益，而总部中心是城市中资金流、商流、人流最为密集的地方，因而金融服务业是总部中心必不可少的核心产业，有占据举足轻重的地位。发展思路：积极鼓励各类金融企业落户总部中心并开展各类金融业务，以发展新型金融业态与金融产品为金融业发展的重点，一是提供投融资及相关服务，为民营企业投融资疏通资本渠道，提供投融资咨询中介服务，搭建国际国内投融资平台；二是提供金融衍生产品服务，包括远期、期货等金融合约及组合金融工具，为企业提供更多投资机会及风险规避渠道。空间布局：鼓励国有商业银行、股份制商业银行、农村信用社、保险公司、证券公司、期货公司等金融机构在总部中心设立分支机构，一般设立在总部办公大楼一层，在空间上相对分散分布。（二）中介服务选择依据：中介服务是以高层次、专业化人力资源为支撑的高“知”本型服务行业。随着市场分工体系和现代企业制度的日益完善，中介服务行业凭借其专业化的优势受到了越来越多企业的关注和重视。企业在自身发展过程中通过借助外脑和外力，能获取有关资本运作、市场开发、内部管理、外部协调等辅助决策服务。发展思路：重点引进投资咨询公司、科技服务公司、市场调查公司、广告策划公司、会计师事务所、律师事务所等中介服务机构，为企业决策和运营提供服务。空间布局：在总部办公大楼一、二层，设立中介服务机构服务区，形成相对集中的分布格局。（三）信息服务选择依据：总部中心应该是信息高度集聚的区域，能为信息服务业发展提供有利的环境；同时，信息服务业具有高知识密集度和高经济附加值的特点，也适宜在总部中心内发展。发展思路：根据服务对象的不同，重点发展市场信息服务和公共信息服务；根据服务内容的不同，重点发展信息产品服务、信息技术服务、信息咨询服务、信息人才教育培训服务等。考虑建设一批以发展电子商务为主的五金产业信息资讯门户网站。空间布局：在总部大楼设置专门的资讯中心，同时引进若干网络信息服务公司分支机构，为企业提供信息技术服务。（四）国际贸易选择依据：诸如质量认证、安全认证、环保认证、社会责任认证等国际贸易壁垒，已经给永康的电动工具、休闲运动车、不锈钢制品等五金行业带来了极大影响，增大了企业外贸出口的压力。总部中心是永康产业走向国际化的运营中心，应该积极应对国际贸易壁垒，加强国际贸易合作，提升本地贸易规模与层次。发展思路：依托五金产业基础，由行业协会牵头，强化企业在样品展示、贸易洽谈、订单处理、售后跟踪等国际贸易职能的培训，提高企业的国际贸易水平，促进贸易、稳定贸易、扩大贸易，形成具有区域影响力的国际性大贸易体系。空间布局：以企业自营出口为主，在总部企业办公区由企业各自设立从事国际贸易的专门机构；行业协会办公中心成立五金产业国际贸易促进办公室。（五）创意设计选择依据：总部中心无论是区域形态、建筑风格，还是精神风貌，都应该体现出最开放、最现代、最有创意、最有效率的特征，应该成为各种先进文化的交融地、创新思想的碰撞地。工业创意设计的核心是通过产品设计，使产品更有价值、更有魅力、更有市场竞争力。永康市已成功举办两届中国五金产品工业设计大赛，在全国工业设计领域已有较好的知名度，可考虑在总部中心加快筹建中国五金工业设计中心，使培育创意设计优势和提升五金产业实力得到完美结合。发展思路：强化与中国机械工程学会工业设计分会、清华大学、浙江大学、中国美院以及国际工业设计联合会、日本设计株式会社等国内外知名的设计机构和院校的紧密合作，引进培育与五金产品创意设计相关的专业机构，力争引进若干有实力的国内外设计师，积极开拓品牌设计、工艺造型设计、广告策划、专利商标设计等产业领域。空间布局：在总部大楼内建设中国五金工业设计中心，设立若干五金创意设计工作室。（六）房地产选择依据：总部中心的显著特征是以商务楼为载体，发展“楼宇经济”。据南京市鼓楼区2005年的调查数据，一幢高级商务楼里众多公司所产生的效益与城乡结合部7.8平方公里内的经济效益相等。为此，总部中心要大力开发商业地产。同时，在总部中心配套建设居住区已经成为一个发展的基本趋势，可以避免总部中心在夜间成为“死城”，避免每天上下班出现交通拥堵现象 按照经验数据，如果全部以小车方式组织交通，车流量密集的车道每小时能通过的人流量只有20003000人次。总部中心按2.5万名从业员工测算，则需要10来个专用车道才能完成一小时内的人员通过。如果按小车拥有率40%测算，也需要4个专用车道，且每小时只能通过1万人，另外1.5万人的通勤也需要公共交通来组织；1万辆小车需要解决停车位，如果每个地上停车位按25平方米、地下停车位按45平方米测算，需要25万平方