房地产前期策划.doc

项目定位报告的模板第一部分：项目分析第一节：项目概况第二节：项目SWOT分析1 项目优势分析2 项目劣势分析3 项目机会点分析4 项目威胁点分析优势：外部景观及内部景观俱佳国际化休闲度假性质大社区初具规模处于片区的最高点，居高临下户型设计新颖，面积配合比合理“老年公寓”设想是市场的空白劣势：项目的地形特征客观上增加了工程施工的难度，增加了项目的开发成本三面临路噪声污染比较严重机会点分析：本项目主力户型面积叫其他项目紧凑周边几个较大的楼盘主要以大户型为主，中小户型较少银行按揭利率低，有利于促进房地产消费房改政策影星日益深远中心区外销市场的炒作及打开有利于促进本片区外销市场的打开威胁点分析：市场供应量大，竞争激列，尤其是周边几个大项目对本项目冲击较大项目发售时预计周边在售尾盘多将面临价格战预售项目发售时，周边现楼较多对本项目远期楼花冲击力较强某项目的SWOT矩阵分析图第二部分：项目定位第一节：客户群定位1. 片区在售楼盘主要客户构成及销售效果分析2. 竞争项目的客户定位3. 本项目外销市场可行性分析4. 本项目的目标市场定位5. 本项目目标客户需求及定位分析第二节：物业形象定位1. 本区在售及潜在楼盘的形象定位特点2. 本项目定位（1） 物业功能定位及阐释（2） 物业形象定位及阐释（3） 项目命名及LOGO建议（4） 主要宣传口号建议3. 物业户型定位（1） 周边在售项目及潜在竞争项目的户型定位分析（2） 本项目户型定位建议（3） 与竞争项目的比较分析4. 物业价格定位1. 定价的影响因素2. 定价的基本原则3. 参考均价评定4. 项目预售售价项目产品规划报告第一章 项目概况1. 宗地位置宗地所处的城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（市中心商场）的相对位置及距离，以及地段的定性描述（与主要的中心区域办公/商务/政府的关系）2. 宗地现状（1） 区域的自然状况（a） 自然资源（b）空气状况（c）噪声状况（d）污染情况（如化工厂、河流湖泊污染）（e）危险源情况平面地形图 标记四周范围及相关数据地形地貌图 主要反应宗地地面建筑、河流、高压线等地下状况图 包括地下管线、暗渠、电缆光缆等3. 项目周边的社区配套（周边3000m范围内的社区配套）（1） 交通状况（a）公交系统情况 包括主要线路、行车间距等宗地出行主要依靠的交通方式 附图 交通状况示意图（包括现有和未来规划的城市交通和快速捷运系统）（2） 大中小学及教育质量情况（3） 医院等级及医疗水平（4） 大型购物中心、主要商场、菜市场（5） 文化、体育、娱乐设施（6） 公园（7） 银行（8） 邮局附图：生活设施分布图。标明具体位置和距离。4. 近期或规划中周边环境的主要变化包括：道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心、超市的建设。5. 项目规划控制要点（1） 总占地面积、代占地面积、净用占地面积、绿化面积、道路面积（2） 住宅总建筑面积、公建建筑面积、公建的内容，以及并区分经营性和非经营性公建的建筑面积（3） 综合容积率、住宅容积率（4） 建筑密度（5） 控高（6） 绿化率（7） 其他6 .项目土地价格（1）土地价格的计算方法 根据购买价格计算总地价、楼面地价（2）从地理位置、土地供应、周边环境及配套设施、市场发展情况、政府规划、城市未来发展战略角度对土地价格比较分析（3）立即开发与作为土地储备优缺点的比较分析第二章 市场分析1. 区域住宅市场成长状况2. 区域住宅市场描述(1）形成时间（2）各档次住宅区域分布（3）购买人群变化3. 区域住宅市场各项指标成长状况（近35年）（1）开工量和竣工量（2）销售量和供需比（3）平均售价4. 区域内表现最好个案状况附图：项目周边楼盘个案分布图 （1）其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片（2）未来23年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型（3）分析本项目在区域市场内的机会点和威胁点5. 结论（1）本项目所在位置的价位区间和本项目开发产品的价位区间及总价控制（2）本项目在区域内市场开发的潜力（3）本项目在营销中的营销焦点问题6.区域市场目标客层研究和市场定位（1）分档次产品目标客户层特征及辐射商区范围（2）本项目目标人群特征 包括区域来源行业特点、对产品偏好、购买方式，以及主要的关注点诉求点（3）目标客户（4）市场定位（5）整体市场对本项目有重大的影响因素（6）产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征等（7）产品定位及建议（8）户型类型、面积便准、不同类型产品的比例第三章 规划设计初步分析1. 规划设计的可行性分析确定既定容积率、建筑密度、和配套公建面积时，按照楼层完全平均及多层、小高层、高层不同比例分配的假设情况，进行最基本的建筑排列2. 周边自然环境和人文环境对规划设计的影响. 如：治安状况、噪声情况、污染情况、空气情况、危险源情况、“风水”状况等因素对产品规划设计和环境保护的影响及解决办法3. 市政配套设施对规划设计的影响 如：道路情况、供水、排水、通信等对产品规划设计的影响及解决办法4. 周边生活配套设施对规划设计的影响和考虑 如：交通状况、商业设