宝鸡项目调研报告

2017年10月 太白山项目调研报告 2 报告目录 汇报说明 2一项目发展背景分析 5旅游业总体分析 5太白山国际旅游度假区分析 23二项目地段调查 27三项目市场调研 31市场调研分析 31典型代表项目 37附件 46四 项目经济测算 63项目投资估算说明 64项目盈亏平衡测算 67五 项目SWOT分析 71六 项目操作初步建议 74 3 1 项目发展背景 汉中市位于陕西省西南部 北依秦岭 南屏巴山 汉江横贯东西 西南与甘肃 四川毗邻 东北与本省的安康 西安 宝鸡接壤 汉中人杰地灵 物产丰富 气候温和 风光秀丽 素有 小江南 之称 总面积2 72万平方公里 其中盆地占6 浅山丘陵占36 中高山区占58 太白山位于陕西宝鸡 秦岭北麓 眉县 太白县 周至县三县境内 是秦岭山脉的主峰 也是我国大陆东部的第一高峰 海拔3767 2米 秦岭山脉是我国南北方的天然屏障 也是长江 黄河两大水系的分水岭 4 1 项目发展背景 宗地位于宝鸡市眉县东南汤峪镇太白山国际旅游度假区 地块紧邻太白山游客服务中心 宗地占地约288 6亩 本次项目调研主要目的是了解太白山国际旅游度假区的规划 房地产市场的现状 宗地的现状及发展空间的研判 宗地 宗地 一 项目发展背景分析 太白山国际旅游度假区旅游环境分析太白山国际旅游度假区旅游资源分析 1 旅游业发展趋势 6 2 旅游圈分布 7 3 太白山旅游度假区定位 8 4 太白山旅游发展趋势 9 5 太白山旅游规模预测 10 5A 总目标 依托太白山 红河谷 汤峪温泉 一山 一谷 一温泉 的世界级旅游资源 围绕 两园两区 打造融合旅游集散 名山观光 养生度假 运动休闲 文化创意 国际论坛等功能为一体 辐射周边旅游景区的国际生态旅游度假区 到2020年 接待游客人数约340万人次 实现旅游综合收入约25亿元 6 太白山区位交通优势 11 宗地 7 太白山区位空间优势 12 一 项目发展背景分析 太白山国际旅游度假区旅游环境分析太白山国际旅游度假区旅游资源分析 1 太白山简介 14 15 2 太白山旅游环境 太白山高山落差大 形成太白山独有的气候特点 气候随海拔而变的垂直递减规律 气温垂直递减率平均估计在0 4 0 5 之间 太白山由下向上分为 暖温带 温带 寒温带 寒带 高山寒带五个明显气候带 太白山独特的自然环境孕育了多种多样的生物种群 其种类繁多 起源古老 是天然的物种基因库 素有 亚洲天然植物园 中国天然动物园 之称 太白山以森林景观为主体 苍山奇峰为骨架 清溪碧潭为脉络 人文景观为内涵 构成了一幅静态景观与动态景观相协调 自然景观与人文景观浑然一体 风格独特的生动画卷 3 太白山旅游资源 3 1生态观光游 16 3 太白山旅游资源 3 2太白山文化游 17 3 太白山旅游资源 3 3漂流徒步探险游 18 3 太白山旅游资源 3 4冰雪健身游 19 3 太白山旅游资源 3 5温泉度假游 20 4 太白山国际旅游度假区规划 21 4 太白山度假区总体规划 22 宗地 太白山度假区功能结构 23 宗地 地块区域功能结构 地块所处位置位于关中文化小镇区域 打造六大消费业态 24 二 项目地段调查 1 项目地块位置 地块所在的汤峪镇位于眉县东南部 南依秦岭 南环线 法汤公路穿境而过 209省道公路与310国道相接 交通便利 国家级太白山森林公园跨镇境 项目所处位置景观资源丰富 环境优美 在旅游度假方面有明显的优厚条件 宗地 27 2 项目地块各项指标 28 3 项目地块现状 3 地块周边配套 29 宗地 三 项目市场调研 市场调研分析典型代表项目附件 三 项目市场调研 调研说明典型代表项目 1 调研说明 因太白山旅游度假区在售类似项目较少 本次调研按地理区域相似 景观资源相似的户县太平峪口在售项目为竞品 调研对象主要针对在售楼盘 33 2 竞品选择 太白山旅游度假区 太白西岸 太白西岸 34 3 竞品 太白西岸 地块西侧依山 东面临水 交通便利 气候宜人 是休闲养生 观光度假的风水宝地 通过有效开发利用太白山优越的原生态温泉资源 引入全球著名温泉小镇的高端设计理念 将 世界特色温泉小镇 的主题作为规划重点 构建具备国际水准 国内一流的融疗养 休闲 度假 风情于一体温泉汤浴胜地 35 4 竞品选择 户县太平峪 西安院子 4 1 西安院子东临亚健国际高尔夫 西傍太平河 北接圭峰山草堂寺 整个项目依山傍水 三重自然山水庭院景观 超低密度 山 水 园 林 街 巷 院 景 亭 台 廊 轩 处处传承中国园林精粹 西安院子 4 1 二期楼位分布图 西安院子 4 1 户型解析 优势 1 户型整体布局方正 拐角少 有效提升了整个空间的利用率 2 全明通透户型 采光佳 主卧和客厅均能够保证很好的采光 3 各个功能区间面积及比例均较合理 后期使用起来比较方便 居住舒适度高 劣势 1 厨房门朝向客厅 做饭时油烟对客厅影响较大 2 公摊高于15 且低于25 整体得房率不算太高 建筑面积 188 使用面积 612 建筑面积 126 使用面积 365 建筑面积 61 使用面积 256 海航草堂山居 4 2 海航草堂山居由高端五星级酒店 特色商业 高端产业配套园组成 项目与秦岭山脉相互呼应 整体采用新亚洲建筑风格 园林以现代 禅 风为理念 呈现出古朴 典雅又不缺现代气息的东方美 紫薇山庄 4 3 紫薇山庄是本土知名地产商 紫薇地产的度假别墅产品代表之作 地处终南山世界地质公园内 背靠秦岭北麓 多个休闲旅游景区环绕 山庄内具有数条自然形成常年流动的山泉 小溪及一天然湖面 紫薇山庄 4 3 六室三厅四卫建筑面积 340 户型解析 负一层下沉式庭院 健身房等功能活动区 高品质生活体验 南向超大花园 北向赠送大露台 客厅挑空设计 彰显尊贵大气 二层双露台设计 视野极佳 室内布局合理 动静分离中西厨设计 满足主人不同需求 永威高新紫园 4 4 永威高新紫园是永威置业首次落子西安 巨资百亿的高新纯双拼墅区 项目定位为南高新CBD 独门独院的山墅生活 永威高新紫园 4 4 双拼四室四厅五卫建筑面积 228 户型解析 独立庭院 私密性高 超大露台赠送 居住舒适度高 户型方正 全明通透 整体空间开阔 采光充足 居住舒适度较高 各功能区尺寸比例 布局合理 能很好地满足日常功能需求 公摊低于15 属于目前市场中公摊很低的户型 国岭 4 5 国岭项目栖居秦岭半山 东望沣峪口 西临高冠河 南依秦岭北麓 北接环山旅游公路 是建设部批准的首批集环保开发 环境 客户服务于一体的纯独栋别墅项目 打造纯独栋的原生山水 代言别墅人居的新标准 国岭 4 5 6室3厅5卫1厨建筑面积 209 户型解析 一层超大花园面积赠送 负一层功能房齐全 生活品质感高 户型方正 全明户型 保证了整体空间的采光和通风 同时方便室内家具布置 居住舒适度好 整个户型空间布局合理 动静分离 娱乐 休息互不影响 三层卧室双露台设计 居住体验感佳 各项目销售情况汇总 4 6 10月底二期景观开放 一期展示成型 整盘展示成型 2017年底交房 展示区已开放 整盘展示成型 5 小结 度假型别墅客户更追求细腻的产品体验 高赠送 大面积花园是度假型别墅产品基本需求 赠送量均达到90 以上 为产品赋予文化价值 相同面积下产品的形态优化更够获得更好的销量 适度提高产品形态可以有效获取客户对于产品的价值认同 区域产品去化的核心竞争力是通过控制面积实现更好的功能空间的同时控制总价 通过产品形态 赠送面积可获得较好的销量 但核心的溢价方式是将客群共识的符合地域特色的文化基础 以及建筑本身所赋予产品的生活感受 实际体现出来 增加产品带来的生活及文化 进而突出业主的身份象征 可制造更好的溢价空间 47 6 项目客群描述 48 四 项目经济测算 项目投资估算说明项目盈亏平衡预算 50 1 项目强排方案 51 52 附表项目投资估算 五 项目SWOT分析 54 一 优势分析用地平整 二 劣势分析用地周边为农田及村庄 外环境较差 未在 一江两岸 的总体规划中 不能直接受益 土地面积较小 不具备大盘的营销条件 中建施工企业等因素导致项目运作成本高 55 三 机会分析北侧的龙岗中学为汉中知名学校 沿龙岗路沿线的在售楼盘销售情况较好 四 威胁分析项目位于汉江南的南二环边 距汉中市中心区隔江且较远 周围生活配套设施较少 对汉台区客户吸引力较小 大河坎镇人口基数和流动人口量小 不具备充足有效的人口基数保证 同地域在销楼盘平均销售价格为3000 4000元 左右 南郑大道以南基本为小盘 售价低 去划较慢 大河坎镇无城镇控制性规划 周边土地发展情况不明 传统的汉中市居民对南郑区的认知存在偏差 主要客群来源于周边县镇及本地居民为主 六 项目操作初步建议 57 上述内容是依据2017年10月对汉中市当地市场勘查情况而进行的概要总结