房地产企业工程项目的风险管理.doc

地产工程项目风险管理浅析摘要：工程项目风险管理是指通过风险识别、风险分析、和风险评价等去认识工程项目的风险，并以此为基础合理地使用各种风险应对措施、管理方法、技术和手段对项目的风险实行有效地控制，妥善处理风险事件造成的不利后果，以最少的成本保证项目总体目标实现的管理工作。关键词：项目 风险 管理 房地产开发是一个动态的过程，风险因素众多，随着房地产企业不断发展，企业与客户之间相互依赖日趋紧密，彼此间的商业关系却因竞争激烈而变化无常。永恒的信任不复存在，新的损失风险也不断增加，因此建设项目的风险研究与管理已成为房地产企业重要的管理工作。项目的风险管理贯穿项目开发的各个阶段，而决策、招标、实施和竣工验收等几个阶段为风险管理最为关键的几个节点。一、项目决策阶段的风险管理项目决策阶段的风险管理对于整个项目成败至关重要。对于房地产投资项目，项目的决策阶段是整个项目的关键，也是投资做好风险管理最重要的一步，只有正确的决策才能指导项目的实施，保证项目最终盈利。房地产项目决策风险，主要体现在项目的定位风险、项目资金风险等。1、项目的定位是决策层根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的，包括项目的目标客户定位、产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，是指导项目设计、建设、营销策划方案等工作的依据。项目的市场定位确定以后，基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，基本上决定了项目的销售前景。如果项目定位不准确、盲目开始项目建设，带来的影响将是巨大的，也给管理控制带来的巨大的难度。2、项目资金风险任何项目都要面临的风险类型，如果项目资金链出现问题，项目将会举步维艰。所以，项目可行性报告要体现项目的资金曲线，制定合理的资金计划，保证项目能够有充足的资金运行。但是由于项目的资金绝大多数来自于外部，如银行、合作伙伴、金融市场等，因为会受到金融市场的影响，在做决策时，要保证能合理规避这些外部金融风险事件。二、项目招标阶段的风险管理在招标过程中，项目的风险主要来源以下几个方面：1、工程设计风险。在施工过程中，工程设计的缺陷常常产生大量的工程变更，而设计变更是造成施工索赔的重要因素，对于业主而言，设计变更往往造成投资额的增加，使工程项目的造价难以掌握和控制。2、招标范围不明确。业主在招标文件中给出工程项目的招标范围，即明确工程承包的内容和范围。招标范围不明确，一方面造成承包商投标报价不准确，另一方面容易造成合同争议，影响工程项目的实施。3、工程量清单编制错误。工程量清单反映了拟建工程的全部工程内容及为实现这些工程内容而进行的所有工作，是投标人投标报价的依据。招标人编制工程量清单时，如果出现错项、漏项、工程量不准确的问题，可能引起承包商的索赔或通过不平衡报价等方式提高工程造价，从而损害公司的利益招标阶段的风险防范：1、认真审核工程设计图纸，明确招标范围。招标前组织有工程、设计、成本和营销等业务部门对拟建工程项目进行详细研究，认真审核设计图纸，最好请专业的审图公司进行审核，尽量减少工程项目在结构上和功能上的修改。此外，图纸后附带的地质、水文、建筑、气象等技术资料也应做到细致全面。2、编制严谨的工程量清单，选择合适的合同计价形式。在招标活动中委托实力强、信誉好且具有相应资质的工程咨询单位编制工程量清单，对于工程量做到准确计算，项目特征和工程内容描述清楚。3、规范招标程序，选择合适的承包商。资格预审、现场踏勘、投标答疑、开标、评标及定标的各项工作要合乎法律、法规的要求，并根据工程项目特点和实际情况制定评标原则，评标委员会构成应合理，并给予评标专家足够的评标时间，以便能够对投标文件中的技术方案和投标报价进行比选和分析，确保选出质优价廉的承包商。三、项目实施阶段的风险管理项目实施阶段的风险管理主要有工程质量风险、工期拖延风险、工程合同风险。 1、工程合同风险。合同文件是招标文件的重要组成部分，合同风险是在合同拟定过程中，由于合同条款责任不清，权利不明所造成的风险。因些对合同实施阶段的风险管理而主要围绕合同风险管理展开：对于自己供应的材料，按照进度计划，预先按市场价格和材料供应商签订供应合同。预先设立涨价预备金，应对涨价风险。当变更发生，双方可协商，对价格作适当调整，根据合同的工程量清单对变更进行估价。 要求承包商提供履约担保，降低因承包商违约而造成的风险损失。 注意合同的严密性，减少索赔事件的发生。语言是合同的载体，在拟定合同条件时，应避免使用诸如“一切，全部，所有”等极端词语和“保证”等许诺性词语。合同中的词语表达应准确到位，且符合法律习惯。合同中严密的语言表达，可以防止和减少争议，从而减少费用。根据自身所承担的风险采取处置策略如下：项目风险主体风险名称风险原因业主风险通胀风险材料、设备和人工价格上涨带来的风险承包商风险工程实物量风险工程量变动工程质量风险人员、管理、分包等原因造成的工程质量不合格工程费用风险由于费用控制不利、返工等原因工期拖延风险未能按时完工的风险2、工程质量风险管理制定严格的质量控制规章制度，以避免项目管理都未按规定程序实施质量控制，承包商施工方法不当，技术落后，偷工减料等项目质量风险。3、工期拖延风险要求承包商提供履约保函，降低因承包商违约而造成的风险损失。并在合同中明确规定，如果由于业主原因造成工期拖延，业主将承包商一定的工期补偿。相反，如果是承包商原因造成工期拖延，承包商不得提出费用索赔，并要向业主支付一定延误赔偿金。 四、项目竣工验收阶段的风险管理 对于项目业主来说，该阶段的风险主要体现在验收不及时，使财务核算不准确不完整。表现在制定的验收方案可能不全面、不合理，让有遗漏、不成熟的验收计划准备实施。广弘公司利用运营部管控优势，审核验收工作中的各个控制点，对整个验收报告流程进行了论证，确定验收方案的可行性，制定遗漏点进行补