物业管理作业指导书--机电设备管理规定.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除 深圳市合正物业服务有限公司作 业 指 导 书机电设备管理规定文件现行版号/改次：B/0首版生效日期：2005年08月28日本版生效日期：2008年07月15日发放编号： （盖受控章处） 文件编号： WI/HZPS-751-GC01-01 总 页 数： 8（含本页） 编 制： 陈 光 耀 编制日期：2008年07月15日 审 核： 洪 征 审核日期：2008年07月15日 批 准： 徐 敏 智 批准日期：2008年07月15日文件修改记录修改状态日期修改章节修改内容修改人审核人批准人此文档仅供学习与交流1.0目的确保各小区的公共设备满足服务要求。2.0适用范围适用于各小区机电设备的管理。3.0方法和过程控制3.1定义3.1.1日常维护保养指经常性的保养工作。包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机械进行盘车、试车（正压风机、消防水泵、潜水泵等），发现小故障及时排除，作好记录。3.1.2一级保养指对机械设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、维修更换；对电机进行绝缘电阻摇测；对电气设备进行清扫，检查仪表、电器（断路器等）；对电子设备除尘、触头研磨、更换，功能检查、软件检查；对管道、风道局部除锈防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障进行处理。3.1.3二级保养指对机械设备进行全面清洗、调整，部分解体检查和局部修理，更换易损件，噪声、振动、泄漏检测，发电机带负荷试车；对电机进行绝缘电阻摇测，抽芯检查，清扫、轴承上油；对电气设备全面清扫，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电器参数整定，耐压绝缘测试；对电子设备除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测试，工作点调整，软件维护；对管道、风道部分除锈、防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障处理或更换。3.1.4中修工程指对设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一次修理。更换率一般在10%30%，周期35年。3.1.5大修工程指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。更换率一般超过30%，周期610年。3.1.6设备更新和技术改造指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题日益严重，须更新设备，提高和改善技术性能。3.1.7事后维修（故障维修） 指设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修。3.1.8状态维修指通过监测设备状态参数的变化，出现明显劣化后实施的维修。3.2设备分类根据设备对业主服务的重要性将其分为三级（风机类、泵类、机组类均含相应的电机、电气控制柜）：级设备：电梯、柴油发电机、生活水泵、消火栓泵、喷淋泵、低压配电柜、火灾中央报警控制柜、消防联动柜、冷水机组等。级设备：正压风机、空气处理器、冷却塔、对讲系统、闭路监控系统、气体自动灭火设施、高压开关柜、变压器、停车场系统、泳池水处理装置等。级设备：除、级以外的所有设备。如：区域火灾报警控制箱、小型控制箱（配电箱）、排风机、风机盘管、集中抄表装置、维修机具以及办公室、食堂、清洁、保安通讯设备等。3.3设备管理模式采用计划预修制（三级保养-日常维护保养、一级保养、二级保养，小修、中修、大修、设备更新和技术改造）与状态维修、事后维修相结合的管理模式。3.3.1对于符合磨损规律的、级设备（电梯、水泵、正压风机、电动机、柴油发电机、冷水机组、道闸等），定期做三级保养，定期进行小修、中修、大修。小修包含在三级养护中。中修、大修周期见附表设备保养、中修、大修周期。3.3.2对于、级电气设备（高压柜、变压器、低压柜、控制柜等）、电子设备（火灾报警控制柜、放大器、计算机等）进行三级保养、探测性维修（功能检查）、状态维修。3.3.3对于级设备，采取事后维修，每年一次保养。3.4职责3.4.1工程管理部负责设备接管验收，中修、大修及设备更新改造计划制定、方案审批、工程监督、组织验收，保养计划审批，设备（器具）申购、报废审批，组织招投标，选择、评价设备维修养护供方，负责小区设备及设施运行维修服务协议、电梯维修保养合同、设备缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的审核，办理合同会签手续，定期组织专家对重要设备进行诊断，确定状态维修时机。3.4.2工程管理部负责机电设备维修保养情况及设备技术状态的月检查。3.4.3物业服务中心负责机电设备日常操作、运行、巡查、点检及外包范围外的一切保养、维修工作，填写相关记录，与工程维修中心根据小区设备及设施运行维修服务协议确定分包内容。服务协议签订后，按协议监督检查、评定供方。3.5设备使用管理3.5.1物业公共设备的操作使用权归物业服务中心，分包方维修保养时，停梯、停电、停水、操作设备须征得物业服务中心同意。3.5.2物业服务中心维修工必须按国家规范、公司有关制度、规定及作业指导书要求对本物业服务中心管理的设备进行操作使用，确保对业主服务质量达标。须认真、全面、细致的作好运行监视、巡视工作，并作好记录。记录应保证准确性、及时性和真实性。3.5.3物业服务中心维修工应定期分析各种设备状态记录（含水、电抄表记录），确定系统工作是否正常。作经济性分析，确保设备工作在节能状态，及时予以控制调整。3.5.4重要设备（如变压器、中央空调等）的投入、停运须经工程管理部批准。3.6设备维修保养管理3.6.1维修保养计划A.工程维修中心应将委托范围内的设备下年度保养计划于每年12月中旬报物业服务中心，保养周期、级别应符合本文设备保养、中修、大修周期的规定及合同要求。物业服务中心审核、调整后，与物业服务中心保养范围内的计划汇总，于每年12月下旬报工程管理部审批，审批后的设备保养计划工程管理部、物业服务中心、工程维修中心各保留一份。 B.设备中修、大修、更新改造计划由工程管理部制定，并审查确定方案，编制或审查预算。C.工程管理部定期组织专业技术人员对重要设备进行诊断，根据诊断结果确定状态维修时机、维修方案，并组织实施。3.6.2检定计划A.电梯检定计划由工程管理部制定。B.计量器具检定计划由物业服务中心/工程维修中心制定。3.6.3实施A.物业服务中心维修工及供方维修人员须按国家标准、规范及公司有关制度、规定及作业指导书要求对设备进行保养维修。工程维修中心负责小区设备及设施运行维修服务协议委托范围内的设备维修、保养，物业服务中心维修工负责合同委托范围外的设备维修、保养工作并采用本手册表格做记录。B.发现设备故障（不属于维修工负责维修范围内的故障维修），物业服务中心应用工程维修联系单立即通知工程维修中心，工程维修中心接到转呈单后，须在一个工作日内给物业服务中心答复，确定维修时间。一时无法解决的问题应给物业服务中心书面说明，承诺修复时间。对于重大维修，工程管理部应组织专业技术人员进行现场监督、指导。对于工程维修中心不能解决的问题，需要向其它专业公司委托维修时，区域主管应先填写设备（机具）外委维修申请表，维修费用在三百元以下的，由工程管理部经理批准维修；维修费用在三百元以上（含三百元）的，经物业服务中心主任同意，报工程管理部经理审核，呈报总经理批准后，再进行修理。若公司进行发包，由工程维修中心填写设备（机具）外委维修申请表按上述程序办理审批。维修费用较高的项目，由工程管理部组织招标。C.关键设备发生故障，造成小区停电、停水、停梯或严重影响业主生活（不含重大设备事故），须按应急程序进行抢修。物业服务中心/工程维修中心首先应电话通知工程管理部，并立即组织抢修，恢复设备功能。抢修所用的配件、材料标识后可按紧急放行处理。事后须按常规程序补办审批手续。D.设备中修、大修、更新改造工程由工程管理部选择供方（招标或指定合格的供方），组织订立有关合同，办理合同会签手续，并由工程管理部组织有关人员（相关物业服务中心技术人员或聘请的专家）进行工程施工监督。3.6.4维修保养检查A.维修人员日常对设备进行巡视时，应对设备重点部位进行检查（点检），并作好记录。发现问题及时解决，无法解决的问题用工程维修联系单提交工程维修中心解决。设备（、级设备）“日常维护保养”计划执行情况由物业服务中心维修工检查，按同类设备的30比例进行抽样，并填写保养检查记录；、级设备的“一级保养、二级保养”计划执行情况由区域主管检查，按同类设备的30比例进行抽样，并填写保养检查记录。B.设备维修完毕后，应对设备功能进行检定，属、级设备由工程管理部组织检定并备案；属级设备由工程维修中心进行检定，所有设备检定记录物业服务中心都应备案。C.品质管理部每月组织对保养计划执行情况、设备技术状态、记录资料，进行一次检查、评定，并做相关月检记录。评定结果（分数）作为考核维修保养质量及分包方履约情况的依据。D.设备中修、大修、更新改造工程竣工验收由工程管理部组织。验收合格，填写工程竣工验收证明，由施工单位、物业服务中心、工程管理部在单上签字盖章。不合格则由施工单位整改，进行复验。复验合格办理工程竣工验收证明，未办理工程竣工验收证明者不予结算工程款。3.7设备安全管理3.7.1持证上岗与安全检查从事特殊工种作业的员工（电工、电梯工、电焊工、消防中心值班员等），须持证上岗。公司每季度对设备安全状况等进行一次检查、评价，并责成未达标单位对安全隐患进行整改。3.7.2事故处理程序当物业服务中心发生设备安全事故后，须立即通知工程管理部。在调查人员未赶到现场之前，应尽可能地保护现场，拍照或录像。工程管理部须组织人员抢修，保证对业主的服务。事后物业服务中心须向公司提交设备事故报告单，公司根据物业服务中心的报告及调查结果，向总经理提交设备安全事故调查报告，并提出处理意见。事故处理须坚持“三不放过”的原则。3.8设备封存及报废管理3.8.1设备封存拟封存的、级设备由工程维修中心报工程管理部，工程管理部计划安排设备封存前的处理工作（防腐、防护等）。封存地点应保持干燥、干净、安全。工程维修中心应定期检查。封存的设备，应贴封存标记，重新启用时预先保养一次。3.8.2设备报废对不能修复或维修后检定不合格的设备，由区域主管填写设备（机具）报废单，价值在三百元以下的，由工程管理部经理批准报废；价值在三百元以上的，报工程管理部经理审核后呈报总经理批准报废。报废的设备应在设备档案中注明报废日期，封存该设备档案。设备维修过程中更换下来的器件（报废件）应在设备维修记录上写明。报废的设备及报废件，工程维修中心应妥善保管，并统一填写报废设备、器件登记表，清单每半年上报公司工程管理部，由工程管理部确认有利用价值的统一调配、回收。 3.9组织对供方的控制3.9.1供方的选取原则上其应通过ISO9001认证。3.9.2工程管理部每年（或一个合同期）对供方进行一次评价并做记录，对于不符合要求的供方，不予续签合同。3.9.3当发生严重投诉或事故时，工程管理部须组织人员对供方的质量体系进行审核。3.9.4物业服务中心负责日常检查、监督供方按本规程要求执行，按合同约定对供方是否按设备保养计划进行保养，按约定进行维修，予以确认，在保养、维修记录上签字。物业服务中心的确认（签字）不免除供方对不合格保养、维修进行返工、返修的责任。3.10设备（机具）的申请、采购、验证、入库建帐3.10.1申请根据小区正常运作或维修需要，由工程维修中心或办公室申请，填写设备（机具）购置申请表。购置总价在三百元以下的，由工程管理部经理批准购买；购置总价在三百元以上的，报工程管理部经理审核后呈报总经理批准购置。购置的设备，物业服务中心均应建档，还应报工程管理部建档。若属计量器具、仪表应报送公司工程管理部专职人员建档。3.10.2采购采购人员应对所采购设备的用途、基本要求、质量标准等掌握清楚。购买时应会同机具使用人或申请人共同对设备性能、质量等作鉴定。确认质量优良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格证书、价格合适才能办理付款提货手续。3.10.3验证对二千元以下的设备（机具），购进后，在合同规定期内，由区域主管会同有关技术人员验证，填写设备（机具）验证单；二仟元以上的，由工程管理部根据设备的说明书或合同规定的技术条件进行验证，验证后的设备（机具），工程维修中心方可办理入库建帐手续。所有购置的设备均须在采购记录中登记。3.10.4入库建帐：参见设备台帐管理规定。4.0质量记录QR/HZPS-751-GC01-01-01工程竣工验收证明QR/HZPS-751-GC01-01-02设备保养计划表QR/HZPS-751-GC01-01-03设备（机具）购置申请表QR/HZPS-751-GC01-01-04设备（机具）验证单QR/HZPS-751-GC01-01-05设备（机具）外委维修申请表QR/HZPS-751-GC01-01-06设备（机具）报废单QR/HZPS-751-GC01-01-07报废设备、器件登记表QR/HZPS-751-GC01-01-08工程维修联系单QR/HZPS-751-GC01-01-09设备维修记录QR/HZPS-751-GC01-01-10设备技术状态诊断记录QR/HZPS-751-GC01-01-11设备事故报告单附录一：设备保养、中修、大修