试述房地产抵押估价的常见问题及注意事项.doc

试述房地产抵押估价的常见问题及注意事项房地产抵押贷款评估是对抵押人提供自身拥有完全产权的房地产向商业银行借款担保时，商业银行确认的用于抵押担保的房地产价值决定并贷款金额的一项商业行为，是通过银行所聘请的不直接涉及银行的贷款决定的外部或内部估价师，采取保守和谨慎的方式，在考虑到评估房地产未来出售的可能性，顾及到房地产长期的和持续的特征、正常的和当地的市场情况，房地产的当前用途和可能性的用途改变等条件下，对房地产的客观价值进行评定和估算的过程。主要是作为金融机构可能需要第三方更加客观公正的来对抵押物价值作出一个判断。房地产估价按估价目的可划分为房地产转让价格评估、房地产租赁价格评估、房地产抵押价值评估、房地产保险估价、房地产课税估价、征地和房屋征收补偿估价、房地产分割及合并估价、房地产纠纷估价、房地产拍卖底价评估、企业各种经济活动中涉及的房地产估价等。随着抵押贷款业务的日益增长，房地产抵押价值评估已经成为评估业务的主要部分，自然也是估价机构承揽业务重点考虑的对象。由于各种社会因素的存在，估价机构方面、银行方面、抵押贷款相关方都存在不同程度的问题。一、房地产抵押贷款评估存在的问题 1、评估理论体系不健全，评估制度的不完善中国由于在评估理论和方法研究上的滞后，在抵押评估实务中几乎都采用谨慎原则下的市场法评估，未能把借款人收益、贷款比率、贷款利率、贷款年期等抵押贷款中的各项基本纳入评估过程的计算分析中，忽略了贷款对投资者现金流量旨趣的变化，缺乏科学依据，主观性大。目前资产评估仍牌发展的初级阶段，随着市场经济的不断发展，评估服务的成本越来越高，它们与政府部门还存在着千丝万缕的关系，这也使得它们能够通过政府关系去垄断市场，而不是通过正常的市场竞争去获得业务，通常采取随意简化估价程序、评估报告内容和格式不规范、不按照国家规定的估价收费标准降低收费标准。另一方面采取“主随客便”的方式按照顾客主观需求，高估或低估抵押价值，以达到多贷款或少缴纳评估费用的目的。还有更甚的行为则是采取商业贿赂、提供回扣等营销手段迎合顾客需求。2、片面强调高效率、违反估价程序，忽视抵押估价报告的质量 按照估价规范，抵押估价必须进行现场勘察，在现场勘察的基础上，合理运用估价技术对房地产的价值进行详细的测算，得出房地产价值的评估结果并编写估价报告。这个过程需要一定的时间。可是有的估价机构违反规范规定，简化估价程序，往往在承接估价业务的当天就提交估价报告，严重影响估价报告的可信度。有的估价机构很重视维护与银行的关系，很看重银行的抵押估价业务，只好勉强签订这类含有低收费、高押金、预估免费等“霸权条款”的协议。这样的结果导致了抵押估价报告的质量下降。 3、评估机构和银行缺乏评估上的衔接目前，在我国的银行中，放贷相关人员懂得评估理论和技术的专业人员较少，而评估机构人员对银行的业务品种及操作规程也了解不够。这样就会存在两方面的问题，一是评估机构是否给银行提供了符合银行规程的评估报告土 二是银行是否能够正确理解和使用评估报告。目前在评估实务中最为普遍的情况是：评估机构评估出抵押物现状下的公开市场价值，银行按市场价值的50%70%作为贷款额。这种简单的衔接模式不仅增大了我分道扬镳评估风险，也使我们对评估理论和方法的灵活运用受到了限制。同时还指出贷款评估不仅需要估价师具备相应的估价专业知识和金融专业相关知识和职业经验，熟悉贷款抵押方面的评估参数的选取和应用。4、对估价工作、贷款风险的认识上存在差异 部分银行信贷客户经理和借款企业客户认为估价仅仅是程序需要，对贷款安全关系不大，片面强调业绩，对抵押价值的风险缺乏必要的分析和考虑，以满足客户需求和增加贷款业务量为主。因此在估价过程中，常常采取干预估价结果的形式，“帮助估价师确定评估结果”。这样做的结果必然导致银行的贷款风险，同时也给估价机构带来了潜在的责任风险。这对银行和估价机构都是不利的。5、对评估收费和评估结果的干预 银行之间竞争激烈，要求估价机构降低收费，有的是分行规定收费标准，有的是具体项目时银行提出要求，以降低企业贷款成本，以便吸引客户，忽视估价机构的必要成本；或者某些银行信贷员迫于考核指标，风险意识淡薄，要求估价机构高估。由于每个银行一般有多家估价机构，最终在评估价的取向上往往是采用“孰高原则”，评估收费上“孰低原则”，并据此选择估价机构，最后是估价报告质量下降，损害了估价机构利益，也不利于银行贷款风险控制。 6、抵押房地产的权利复杂房地产抵押是不转移占有的特定交易方式，它是一种将来时的可能转让行为，房地产的权利是以登记为前提，通过让渡来实现的。介事实上房地产并不是所有的权利都能登记的而我分道扬镳抵押价值评估没有理由把这些尚不能登记的客观的权利价格不评估进去。也就是说在抵押房地产中，由于其形态各异、权利交错，信息存在着严重的不对称。抵押权人所能实现的房地产权利一般都小于等于抵押人的房地产权利，会导致估价结果不准确。7、做人缺乏客观性、公正性在银行抵押贷款发放过程中，银行往往是从内部确定估价机构进行评估，客户并没有选择的余地。这些指定的评估机构虽然原则上是银行在考虑评估机构资质、信誉等因素后认为风险性最小的评估机构，介在当前评估市场供给过剩、不当竞争多发的情况下，这种指定评估机构的做法会为银行内部人员的腐败提供机会，增加了抵押贷款的风险性。二、完善房地产评估风险的对策1、完善评估理论和评估制度随着房地产抵押贷款老框框的不断扩大，专业评估机构的抵押评估业务量也相应增加。评估机构和评估师在抵押评估中负有重大的社会责任。但是许多评估机构服务质量低劣，出具不负责任的评估报告，其重要原因就在于评估制度的缺失，改革评估收费管理制度，强化评估服务质量和透明度等。要求该从获取估价业务，选择估价业务开始，一直至项目完成向用户提供估价产品的全过程中，采取一系列的检验、核查、验证等措施，保证估价的真实、可靠、公正。2、正确判断房地产权利房地产可能性登记信息的公开性和登记内容的可信赖性，为交易当事人提供了圈套的使得，减少了交易成本，保证了交易较快完成。在抵押价值评估过程中，一方面应当注意银行的权益，另一方面应当对抵押人的房地产可以真正让渡判断，才能保证为后续抵押价值评估创造必要的条件，才可能保证后续抵押价值评估作业的正确性。3.保证评估的客观性、公正性银行应认真贯彻执行国家关于推荐评估的规定，给客户更大的自由选择权，保证评估机构的独立性、公正性和客观性。不得指定房地产估价机构，应遵循公正公开透明的原则择优决定。禁止银行及其工作人员以任何形式向房地产估价机构收取中间业务费。三、几点建议 1、房地产评估行业协会与银行业有责任共同努力，携手营造公平、公正的抵押评估执业环境。如在估价机构执业行为监管、报告质量管理、规范抵押估价报告格式要求，规范银行与估价机构的合作协议条款等方面，可共同研究，联手营造公平、公正的执业环境。 2、加强抵押房地产的合法性审核，降低抵押贷款风险。无论估价行业还是银行业，这是我们共同关注的问题。估价技术规范规定，估价对象的权益状况必须有合法的凭证，才能出具估价报告。但实际估价执业中，遇到估价对象权利上的瑕疵还是比较多的。如：集体土地上房地产抵押；在建工程抵押中对产权人改变、用途改变等在审核时往往不注意与法律政策规定的一致性问题；有的变着法子钻空子，出具“咨询报告”来抵押；有的无房地产估价资质的机构或未经注册或注册逾期的估价师做房地产抵押报告，或未经土地执业注册的机构或未经执业登记注册的土地估价师做土地使用权抵押估价报告等。建议银行在受理抵押贷款业务时，加强上述提到的抵押对象权益的合法性、估价报告的合法性及估价机构、估价师的签名盖章的合法性等问题，以降低抵押贷款风险。 3、建议规范抵押过程的流程，尤其是中间环节的“路线图”如何规范化运作，明确各环节的责任和权益，最好银行直接起联接平台的作用，避免评估结果被篡改、评估费用被扣克，出了问题也不知道责