吴某诉侯某、王某房屋买卖合同纠纷案.doc

安徽广播电视大学芜湖分校 毕 业 作 业姓 名： 专 业：法学专业学 号：指导老师：孙 结 才2011年10月目录案由3案情介绍3案件焦点3分析与结论3附录6吴某诉侯某、王某房屋买卖合同纠纷案案情介绍：原告吴某于2007年6月9日与被告侯某、王某签订了房屋买卖合同及补充协议。根据合同约定：原告出资264107元购买被告侯某、王某位于成都市太升北路9号第一栋6层13号房（房屋所有权证号：1248830）；被告在房屋交付使用后180个工作日内将该房屋过户给原告，并将房屋权属证书交付原告。原告依约交付其购房款264107元及办理产权的各项税费。被告依约于2007年8月31日将房屋交付原告使用。依据前述房屋买卖合同约定，被告本应于2008年2月30日之前，为原告办理完毕房屋产权过户登记手续；但是，原告多次催告被告履行过户义务，被告一直以各种理由拖延履行。经查，2010年1月中旬，被告将原告所购房屋用于向银行抵押贷款，且在房地产管理部门办理了相应抵押登记。被告未及时为原告办理过户手续并将该房屋抵押贷款的行为，导致原告无法获得房屋产权，2010年8月，原告遂起诉，请求：1、解除原告与被告所签订的房屋买卖合同； 2、判令被告双倍返还购房款264107元整； 3、本案所有诉讼费用由被告承担。案件焦点：一、原告是否有权解除案涉房屋买卖合同？二、被告是否应当双倍返还原告支付的购房款？分析与结论：（一）原告有权解除案涉房屋买卖合同原告是否有权解除案涉房屋买卖合同，取决于被告是否有严重违约行为（即根本违约行为）。违约行为是指合同当事人不履行、迟延履行或者不适当履行合同义务的行为，而严重违约是指合同一方当事人的违约行为导致对方当事人的合同目的不能实现，对方当事人可以解除合同。严重违约行为的实质是：由于违约行为所造成的后果的严重性，使债权人订立合同的目的不能实现，合同的存在对债权人而言已经不具有实质意义；即使继续履行合同，债权人签订合同的目的仍不能实现。债权人解除合同，使其从违法的合同中解脱出来，并采取补救措施，把损失降低到最低程度。而合同解除则是指合同有效成立后，当具备解除条件时，因当事人一方或者双方的意思表示而使合同关系自始消灭或者向将来消灭的行为。一方当事人单独行使合同解除权的条件通常有：1、合同本身合法有效，无效的合同自始无效，所以不存在解除的问题；2、违约行为的严重后果是导致一方当事人无法实现其合同目的。就本案纠纷而言，被告存在严重违约行为，原告依法享有房屋买卖合同的解除权。首先，案涉房屋买卖合同合法有效。案涉买卖合同的约定符合我国相关法律规定，且买卖双方意思表示真实。其次，依据合同的相关约定，被告应当在规定时间内为原告办理房屋产权登记并将房屋权属证书（包括房屋产权证和土地使用权证）交付原告；但被告在其履约期满后长达两年半的时间内，都没有为原告办理房屋过户登记。其违约时间很长，致使原告无法依约获得房屋产权，并依法对房屋行使产权交易、抵押贷款等等财产权利。最后，由于被告在房屋买卖合同的履行期限内，擅自将原告所购房屋用于其向银行抵押贷款，致使该房屋无法办理产权过户登记，使得原告无法依约实现其获得所购房屋产权的目的。被告的这一行为，严重违反了案涉合同约定，属严重违约行为。根据中华人民共和国合同法（以下简称合同法）第九十四条之规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：“(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。” 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（以下简称商品房纠纷解释）第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”本纠纷案中，被告迟延履行主要债务（即：为原告办理所购房屋产权过户登记），经原告催告后在长达两年半的期间内仍未履行；且，被告一方迟延履行债务并将原告所购房屋用于向银行抵押贷款的违约行为，致使原告不能实现其合同目的，因此，原告依法有权行使合同解除权。（二）原告可以向被告主张“双倍返还原告支付的购房款的违约赔偿责任”。违约责任，是指当事人不履行合同债务或者履行合同债务不符合约定时，依法产生的法律责任。违约责任既是违约行为的法律后果，同时也是合同效力的表现。违约责任的承担方式包括继续履行合同、承担损害赔偿责任等多种方式。而赔偿责任包括补偿性赔偿和惩罚性赔偿。补偿性赔偿是指对受害人实际损失的金钱填补。惩罚性损害赔偿，是指责令侵权人承担超出实际损害数额的赔偿责任，以达到惩罚和遏制严重侵权行为的目的。我国传统民法认为，损害赔偿额应当局限于实际损害发生额度内，但是，这种补偿式的赔偿，在某些特定的领域，不足以实现法律对严重过错违法行为的预防和惩戒功能。我国现行立法中的侵权责任法（第47条关于产品质量责任适用惩罚性赔偿责任）、消费者权益保护法和关于商品房买卖纠纷的相关司法解释，对生产经营者和商品房出卖人的产品质量责任或者严重欺诈行为，可以适用“适当惩罚性赔偿”甚至“双倍赔偿”。消费者权益保护法第49条明确规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”根据商品房纠纷解释第八条第（一）项之规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋产权的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这种惩罚性赔偿规定，无疑将有利于我国社会诚信和房地产市场的相对健康发展。就案涉纠纷而言，被告作为房屋出卖人，未告知买受人（原告），又将其卖给原告的房屋抵押给第三人，导致原告无法实现其商品房买卖合同目的，被告依法应当承担返还原告购房款及利息，并可承担不超过购房款一倍的赔偿责任。本案被告故意违约时间长达两年半之久，使得原告长期无法行使所购房屋的所有权及相应财产处分的权利，由此给原告带来了严重的损害，因此，原告有权要求被告承担双倍返还其购房款的违约责任。综上所述，本人认为，作为出卖人应当依约依法履行其商品房买卖合同所约定的义务，否则，将因此承担严重的法律责任。本案中，被告因其将所售原告的房屋，又用于其向银行抵押贷款，这个行为是严重的故意违约行为，由此，被告最终承担了双倍返还原告购房款的违约责任。并且，笔者注意到，如果被告将所售房屋用于抵押贷款时，其没有告知银行该房屋已经卖给原告这一事实，当银行无法实现其抵押权，那么，银行还可能以贷款诈骗罪追究被告的刑事责任。果真如此的话，被告“精明”地抵押贷款融资行为，将为其带来加倍严重的法律后果。对买房人而言，应当及时要求出卖人或者自行将房屋买卖合同向当地房地产行政管理部门登记备案。房屋买卖合同的备案制度，能够有效防止商品房交易中的“一房二卖”及“出卖人将所售房屋又用于其抵押贷款”等法律风险。由于贷款银行通常都会到当地房地产管理部门，调查抵押房屋的相关权属信息，以避免其商业贷款风险；如果贷款银行查询到抵押房已经卖给第三人，则其通常不会受理用该房做抵押贷款的申请。如此