烂尾楼收购存在的风险.doc

.第三节 烂尾楼存在的风险经过我们对重庆烂尾楼市场的初步分析，我们认为投资者在收购烂尾楼项目时主要应该关注以下几个方面：1. 商业方面(Business Aspect)投资者在收购烂尾楼项目之时要考虑诸多商业方面的因素，其中主要应该注意以下几个方面的问题：（1） 市场定位(Marketing Position)：分析把握市场需求和定位是首要问题。这一步走准了，全盘皆赢；走错了，全盘皆输，重蹈覆辙。剩下的烂尾楼难啃，最大的难题、最大的风险就在这一步，因为市场在变化，有“看不见的手”在作用。（2） 设计缺陷(Design Flaws)：有的烂尾楼设计尚可，不须大动手术就可竣工；有的项目则需要对设计和配套作大“手术”，前者好办，后者风险不小，弄不好花钱成了“无底洞”，或者费力不讨好，淘神不见效。比如由于年代的原因,烂尾楼都为点式住宅,所以其总体设计比较老旧，相应的配套设施不够齐全，在房型、采光、设备等方面都明显滞后等等，这都成为烂尾楼项目的痼疾。（3） 工程质量(Project Quality)：有的是生来就有点问题，有的是有点问题你先也不一定清楚，投资建设了或者使用起来才发现，这也是风险。（4） 投资预算(Investment Budget)：投资核算不准确，或者不量力而行，或市场发生变化，都有可能造成项目再次“烂尾”。更有投机者，以楼炒楼若失算，这风险就更大了。投资烂尾楼，一定要有雄厚的资金实力。其次还有金融风险，投资者不能按时给银行兑现，或者竣工后贷给个人的购房按揭款等，对金融机构来说也存在风险。2. 法律方面(Legal Aspect)在我们的项目经验中，投资者除了应该关注的烂尾楼的商业前景以及发展规划之外，烂尾楼存在的法律问题也应该得到充分的考虑。在烂尾楼项目中主要出现得法律问题主要包括以下几个方面：（1） 原物权所有人是否已付清土地使用权的出让金(Land Grant Fee)问题。由于在国内，有些地方常常是“先生孩子后取名”。如果出现没有支付的情况，接盘人就必须支付这笔土地土地使用权的出让金。（2） 土地使用权是否抵押问题(Mortgage)。土地使用权期限可以有70年、50年和35年不等，原物权所有人就有可能抵押以获取资金。如果发生抵押，那银行就对该建筑（烂尾楼）有优先处理权。（3） 面临规划许可、建设许可的问题，即原物权所有人的前期设计、规划是否取得政府有关部门的许可(Approval of Authorities)。由于烂尾楼既不是现售房又不是预售房，在建设的前期就很可能没有取得上述的许可证。即使预售许可证已办理，后期的接盘人也有可能需要变更规划，就存在建设许可证和规划许可证上所记载的内容和实际烂尾楼的工程的现状是否吻合的问题。（4） 烂尾楼的市政配套工程是否已经完成(Supplementary Projects)。如果没有完成，是否已经得到了市政部门的许可。这个问题涉及到房屋最终竣工的交付使用。如果房屋的水、电、通讯等没得到开通，那房屋的使用价值将受到损害。即使后期房屋竣工了，管道也铺设完成，但没有和大市政配套，也会给接盘人带来一定的麻烦。（5） 烂尾楼的绿化、车库和广场等配套设施的原设计的费用和现接盘后改造的费用会有一定的变动，成本可能会有一定的增加。（6） 烂尾楼这个建筑项目工程本身的负债问题(Debts Issues)。其中涉及到施工单位的数量、各施工单位采取的是分包还是总包的形式，同时要审阅与承建方的建筑工程施工合同，其中包括工程量的完工程度、根据完工程度决定应支付的工程款、有无欠款行为等。另外还存在原物权所有人以建筑本身为抵押向银行贷款所造成的利息变成的负债、以及向股东、其他社会组织的借款募资。（7） 不动产本身（烂尾楼的已建部分）有无抵押，抵押担保的范围是多少、还款期限有多长的问题。也许原物权所有人的抵押在操作上可能不规范，但仍存在发生抵押的可能。如果存在抵押，抵押权人就具有处理的优先权。（8） 其他因建造不动产而引发的诉讼问题(Litigation)。如：建筑质量的诉讼、预售的诉讼、逾期交房的诉讼、银行机构对逾期还款的诉讼等。同时还有一些可能存在的潜在诉讼如：联建参建的问题。（9） 接盘人由于上述问题会影响到其竣工期的问题(Date of Completion)。这个问题关系到接盘人的实际利益，如果工期过长，可能会影响到接盘人的资金安排、资金回笼和资金的支付。（10） 盘活烂尾楼是一项很庞大、很系统的工程，开发商在拿下烂尾楼项目后须将原债权进行公示、到政府有关职能进行登记、对烂尾楼的资产进行审核。