土地一级开发项目成本审计.doc

土地一级开发项目成本审计组织实施土地一级开发就是把“生地”变成“熟地”土地一级开发项目成本包括项目的前期费用；征地、 拆迁费用；公共市政基础设施和配套建设费用（七通一平、）；工程建设其他费用 ；管理费；财务费用；应纳税费 ；不可预见费用等。依据北京巿土地储备和一级开发暂行办法(京国土巿【2005】540号）的规定,我们制定以下审计程序：（一）土地一级开发项目手续审核对单位办理的环境评价批复、交通评价批复、委托地质勘察、市规划部门办理的规划意见、市发展和改革委员会核准手续、集体土地所有人签订征地补偿协议、市国土局办理的征地批准文件、建设用地规划许可证等文件进行审计，是否按照相关规定办理。（二）内部控制制度的建立与执行内控制度建立，主要审查土地一级开发主体是否按照规定要求设计、实施和维护成本明细表编制相关内部控制；是否选择和运用恰当的会计政策做出合理的会计估计。内控制度的执行，审查土地一级开发过程相关环节责任人签字审批；是否能够及时完成资金的支付，在资金支付时是否有相关记录，并有授权人签字。（三）征地、 拆迁过程审计为了更好的完成土地一级开发成本项目审计，我们对征地、拆迁环节进行全过程跟踪入户清登；房屋拆迁评估；拆迁服务及工程；古树保护及文物古建修护、还建费用；补偿资金的支付等过程。保证手续完备，拆迁补偿资金的支付合法、合理、合规。（四）公共市政基础设施和配套建设过程审计在不同阶段根据控制性详细规划，或修建性详细规划， 或初步设计图纸，或施工图纸，参考相应工程的估算指标。审查项目施工单位是否完成“七通一平”，指场地平整费用及为为各二级开发单位提供施工临时给水、排水、通电、通路、通讯、通暖气、通天燃气或煤气。是否完成配套公共设施建设 ，包括区域内的交通智能化系统 、公共标识指示系统、市政管理用房建设费、机动车停车场（库）、 非机动车停车设施建设费用；规划中其它须纳入土地一级开 发成本的配套设施建设。 （五）费用及税金支出情况审计审查计入项目报审的成本明细的各项费用科目是否符合土地一级开发成本的开支范围和标准，各项目费用支出界限划分是否清晰；成本明细报表有无错报、漏报、以少报多、虚列支出、扩大开支范围和标准、挤占成本等问题。审查在土地一级开发过程中涉及的相关税费，是否按照国家相关税收政策的规定缴纳。（六）项目成本明细表的编制及依据项目成本明细表是否按照相关会计制度的规定编制；审查编制依据是否充分，编制内容是否全面，各项数据是否正确真实，应附送的资料是否齐全，签报手续是否完备。审计时应该以时间点为界，将土地一级开发项目的投资总额分为实际支付额与尚未支付额进行审计，尚未支付金额是否有完整的证据支持。是否选择合理的方法，在成本项目中明确区分。建议1、 内控制度的完善进一步完善健全内部相关制度，使各个部门相互配合，避免出现内部控制监管格局各自为政，各部门交叉监管，造成延误滞工现象，为做好土地一级开发项目的合规、合理、合法做好准备。同时加强预算管理的审核，对经济活动的发生和执行进行控制，为事后评价考核的重要指标。2、 征地与拆迁的关注无论是从工作量、还是从资金使用、社会安定来讲，征地与拆迁工作都是土地一级开发项目的工作重点，应