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产业园区项目考察要点第一部分 项目开发者角度1、 产业园定位及类型1、产业园类型 地方政府主导型/主体企业引导型/工业地产商开发型2、产业园定位1） 发展定位 制造型园区/物流型园区/研发型园区/商务型园区2） 产业定位 确定主导产业，围绕主导产业进行资源的配套，二级、三级的配套企业择机进入二、产业园设立条件及区位条件；1、设立条件1）产业优势 园区主导产业的当前情况（成长性/成熟型/衰退型），未来发展预期及发展空间。2）项目资源 是否有大量的优质项目资源支持园区招商引资。3）资金支持 支持园区发展的资金如何保障。4） 政策扶持 产业扶植政策/税费优惠/财政补助/地价优惠/人才奖励政策2、 区位选择1） 资源 人力资源、原材料、技术、资金。2） 市场 所在地区的市场规模，市场竞争情况。3） 政策： 是否符合地方政府产业发展导向。4） 土地 土地供给能否满足园区当前和未来发展的需求，土地价格优惠幅度，土地收储难易度，土地平整所需工程量。 三、产业园一级开发1、 资金1） 自筹资金（规模、方式）2） 对外融资（规模、方式、期限、成本）3） 资金流管理 园区滚动开发的过程中，融资、投资、回款的资金流管理计划。2、 开发1） 子项目开发顺序2） 子项目开发周期3、 服务（根据园区定位，需具备一定的服务功能）1） 物业管理2） 金融服务3） 技术服务4） 产品推介5） 人才培养四、产业园二级招商1、 目标企业1） 符合园区产业导向的企业（企业规模、所属行业、资金实力、技术实力）2） 围绕产业的二级配套企业（物流、金融、科研）2、 招商策略（区位、土地、政策、管理、配套、服务） 园区招商是“场所、项目、企业”三者的组合。但这三者的组合，却有三种组合方法。一种是“场所+（项目+企业）”，一种是“（场所+项目）+企业”，再一种是“（场所+企业）+项目”。这三种组合中，第一种是“场地招商”，第二种是“项目招商”，第三种是“资本招商”。需根据园区自身情况制定招商策略。3、招商模式1） 只租不售（获取长期稳定的租金收益，通过土地升值获取资产溢价）2） 只售不租（通过园区开发的一二级市场价差获取收益）3） 租售结合五、其他1、 管理者是否拥有类似项目的成功开发经验。2、 能否引入工业地产基金，通过“轻资产”模式来完成项目开发。3、 是否有把握完成招商任务，投资强度能否达到协议要求。4、在项目开发过程中，能否通过关联公司的地产、工程、金融服务，实现初始投资的提前收回。第二部分 园区项目投资者角度一、项目投资价值1、 投资总额2、 风险要点3、 投资回报4、 回报周期5、 退出机制二、战略投资
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