写字楼消费特点研究.doc

写字楼消费特征研究1 企业消费过程的三个阶段企业选择写字楼的过程，分为三个阶段：第一步是企业对区域综合环境的选择；第二步是企业对写字楼产品的选择；第三步是价格及政策因素的选择。2 写字楼消费外部因素 区域综合环境的评价内容区域综合环境的评价是企业选择写字楼的第一步。区域综合环境的评价主要包含以下方面：选择标准内容解释市政成熟度城市建设进度，总体交通状况综合配套设施酒店、宾馆、饭店、商业中心等配套交通通达性区域和地段的道路交通和公共交通企业群体的聚集聚集的企业群体的类型、档次等特征职住一体化程度商务区周边有没有足够的居住配套，以节约时间区域/地段规划规划建设对办公物业的使用性影响和升值性影响3 把握企业需求特征，从五个方面打造适应市场需求的写字楼产品在写字楼开发行业流行这样一句话：“把消费者能做的事情留给消费者去做，把消费者做不到的事情做到最好”。从写字楼产品开发的角度看，写字楼消费者能做的事情主要是室内装修，而建筑整体形象的塑造，以及建筑结构和布局、公共空间的打造等必须由开发商完成。企业在消费写字楼的过程中，非常看重以下五个方面的要素：交通组织、外观造型、平面布局、楼层净高、配套设施。因此如何从这五个方面入手，打造市场欢迎的写字楼至关重要。4 交通组织 4.1 定义写字楼的交通组织分为内部交通和外部交通两部分，内部交通组织是指从写字楼出入口到达各办公单元所经过的建筑空间及其辅助设施，包括大堂、候梯厅、电梯、走廊、各种标示牌等；外部交通是指市政道路到写字楼主要出入口、地面停车场、地下停车库的道路及其辅助设施，包括行车道、人行道、隔离设施、标示牌、出入口等设置。4.2 因素写字楼交通组织系统，其设计和管理因素：设计因素主要内容外部交通人车分流既方便车辆出入行驶，也要保证人员出入的方便、舒适与安全性地面停车位充足保证临时来访的车辆停放内部交写字楼与商业分流、客货分流商业部分和写字楼分别设置单独出入口，并且互不交叉和干扰，客梯与货梯分开，高层建筑的客梯分高低区并标有明确标示牌科学的疏导指示系统如大堂设置大厦功能分区图和首层平面图，各层电梯口设置楼层平面图等4.3 案例案例类型案例名称说明成功案例国贸中心、嘉里中心、远洋大厦、华润大厦等一般而言，建筑规模较大的综合体项目、或占地面积较大的写字楼单体项目，其交通设计和管理水平较高失败案例中关村海龙大厦、鼎好电子城、硅谷电脑城、北大太平洋大厦等这些项目在外部交通上形成了人车混杂的局面，而内部交通由于没有解决好商业与写字楼之间的交通分流，形成了客货同梯的局面。目前这些项目写字楼的平均租金明显低于周边纯写字楼项目。5 外观造型5.1 定义写字楼的外观造型是指：大厦的建筑造型、高度、外立面用材、色彩、特殊效果、设计小品等形成的综合视觉效果。5.2因素写字楼外观造型的设计方面，主要消费特征体现以下方面：设计因素主要内容造型是第一要素人们对写字楼建筑的印象，首先来自于造型，之后才是其他因素如立面材料、立面颜色、外观装饰等。外观造型与环境的协调性写字楼物业的价值首先在于为地段和形象，地段与物业形象具有对应关系，外观形象的是否与项目所处的地段和环境保持高度的一致性。外观造型与客户性质的匹配物业形象传递着企业及机构的形象，或张扬、或内敛、或传统、或现代，都与行业特征与企业身份息息相关，所以写字楼的外观造型是否与目标客户的性质相符合至关重要。5.3 案例中关村金融中心（中钢大厦） 中关村金融中心A座南北两面采用独特的双曲面造型，曲面弧度不大，配有竖向翼板，拔地而起，更显振奋勃发动感。B座延续了A座的曲面造型，A座和B座的主立面被赋予一层连续错动的鱼鳞状玻璃幕墙，以独特的方式映射着变幻的天空。连廊设计为桥结构，连续的曲面贯穿A座、B座，建筑上浑然一体，功能上却又各自独立。中关村金融中心以“北京中轴线以西第一高”和“世界上第一座双曲面结构的摩天大楼”的形象赢得市场普遍认可，成为中关村地区的地标性建筑。项目尚未完工就已经全部整栋销售，而中关村金融中心的外观造型，无疑提升了自身的商业价值。首创CEO 首创CEO，追求形象塑造的唯一性，强调展示性，但是忽略了项目与地段和环境之间的对应关系, 外观造型与环境的协调性较差。区域属性决定了市场并不支撑项目追加的形象价值，客户不会为项目形象价值买单，市场证明，该项目打造的特殊形象在市场上销售效果不佳。6平面布局6.1 定义写字楼的平面布局是指楼层平面的大小、形状、核心筒的位置、公共走廊布局、柱间距、进深、办公单元的面积划分等。6.2 因素写字楼外观造型和平面布局之间始终是矛盾对立的两个方面，外观造型的独特性必然带来结构复杂，部分面积不好划分等问题。写字楼项目的平面布局的设计应该注意以下方面： 设计因素主要内容标准层面积和核心筒标准层面积保持在1000-2500平方米；如果整层面积超过3000平方米，最好设计两个核心筒，这样既可以纵向分割，也便于满足同一楼层的交通组织。平面布局与分割平面布局规整，面积划分灵活，既能隔断成50-300平米的小单元，又能实现近千平方米的大开间。进深进深不宜过大，不要有黑房间，尽量设计成无柱空间。采光通过采用全玻璃幕墙、落地窗等形式增大采光面，增加视觉通透性。小品功能留出一定的公共空间作为休息、商谈、会客的地方，在这些地方设置一些绿色盆景、植物等，营造绿色生态空间，给人接近自然的感觉。6.3案例理想国际大厦平面布局特点1、 规则整齐；2、 进深小，最大13米，通透性好；3、 办公部分无柱空间财智中心平面布局特点1、 标准层面积在800900平方米，有利于吸引整层客户。2、 办公单元面积在70-230平方米之间，适合中关村创业型高科技企业的办公需求。3、 布局紧凑整齐，进深小，使用率高。鹏润大厦平面布局特点1、 单层面积过大，达7200平方米，不利于吸引整层客户。2、 部分户型进深超过20米，通透性差，办公间内柱子多。3、 部分户型面积过大，而且由于采光等原因面积无法分割。7 配套设施7.1 定义写字楼的配套设施主要是指为方便企业的业务活动和满足员工日常生活需要而设置的服务配套设施，如银行、邮局、员工餐、地下停车库等。7.2 因素写字楼项目的配套设施建议：配套因素主要内容必备配套员工餐厅、商务中心、小超市、银行（可根据周边银行的布点情况选择）、餐饮店(可根据周边餐饮店的分布情况选择种类和档次)等。企业选择写字楼首先要看配套设施的完善程度，尤其出租项目，配套商业的引进必须在企业入住之前完成，否则会影响企业入住。特色配套或商业高档餐饮、会所、高档俱乐部、健身中心等可以提高写字楼的档次，吸引高档次的客户入住。综合体配套综合类项目不但要考虑配套商业，同时还要考虑公寓、酒店、大型商场等配套设施。这对高档项目来说尤其重要，高端客户（如大型跨国公司）由于国际业务往来频繁，尤其随着外籍工作人员的逐渐增多，写字楼是否能够提供完善的国际化配套设施，如五星级酒店、高档公寓、大型商场、国际学校、高档餐饮等已成为影响这类企业选址的重要因素。配套与周边互补商业配套与周边商业形成互动，在功能上相成互补，达到多方共赢的目的。一般来讲，综合体开发的写字楼由于配套齐全，经营状况都比较好。但是单个写字楼项目很难做到商业配套应有尽有，所以项目的商业配套要与周边项目商业资源形成互动，在功能上互补，共同创造一个尽可能成熟商务环境。7.3 案例金玉大厦最初商业配套1999年金玉大厦开业之初，项目商业部分引进与企业办公关联度不高的电器商城“亿藤电器”，但经营状况一直不好。最初写字楼经营状况写字楼一直经营不理想，尽管租金很低，但是写字楼的入住率难以提高。商业配套的改进2002年由于电器商城经营不善迁出，商业部分重新招租并引进中体倍力、潮好味、华鑫证券、威斯堡夜总会等商家。目前的写字楼经营状况商业配套的改进，不但解决了写字楼客户商务配套问题，而且由于商业知名度的提升大大带动了写字楼部分的租赁，租金和入住率一路攀升，使金玉大厦成为西三环为数不多的高租金、高入住率写字楼项目。希格玛大厦商业配套类型餐饮配套：普通快餐、高档中餐、西餐、日餐等；娱乐设施：健身俱乐部、篮球、网球、羽毛球、游泳、桑拿、酒吧；配套服务：美容美发、洗衣店、小型超市、全科门诊、银行、保险、票务代理、会议中心；写字楼经营状况2003年希格玛大厦曾创造三个月出租率达到100的北京写字楼市场招租业绩，汇聚了国际国内精英企业，知名客户有：微软、神州数码、惠普（中国）、方正奥德、意法半导体电讯公司 、广东发展银行北京分行等。在市场竞争激烈、压力巨大的中关村地区实属罕见。无论是发展商在项目前期高瞻远瞩，从而为项目的长期价值实现打好基础，或者是写字楼经营管理者在经营过程过中，根据市场的要求不断调整写字楼的配套设施，最终的结果都证明：配套设施的完善程度以及配套业态的档次，对写字楼经营价值的实现有很大影响。8 层高8.1定义层高是指写字楼相邻楼层楼面与楼面之间的高度（floor to floor height）。写字楼净高是指完成吊顶之后地面至天花板的距离（floor to ceiling height）。写字楼层高是营造写字楼空间感的主要因素，但对于企业来讲，选择写字楼的时候更多关心的是楼层净高。开发年限较早的写字楼往往层高较低，在其中办公会感到明显的压抑感，办公人员的工作效率难以提高。8.2因素在写字楼层高的设计方面建议如下：设计因素主要内容楼层净高要求顶级写字楼的净高一定要在2.7米以上，这是知名国际企业在选择写字楼的基本要求之一；一般中高档写字楼的楼层净高不得低于2.6米。层高与平面布局层高的高低和楼层平面布局是影响写字楼采光和通风换气性能的两个重要因素；在很多情况下，必须对这两个因素综合考虑。8.3 案例写字楼名称档次层高（米）国贸中心顶级2.7嘉里中心顶级2.7远洋大厦顶级2.7理想国际大厦顶级2.75融科资讯中心顶级2.85恒基中心高档2.65招商局大厦高档2.6银网中心高档2.6理工科技大厦中档2.6寰太大厦中档2.69 购买因素9.1写字楼的购买方式细分：一次性购买分期付款购买以租代售长期租赁短期租赁9.2整体写字