厦门SOHO市场调查报告

厦门SOHO市场调查报告 SOHO概念解读 市场小结 产品分析 新型生活方式 公寓产品的一种形式 商住两用 目录 3 SOHO是什么 SOHO Smalloffice and Homeoffice 家庭办公室 小型办公室自由职业 自由职业者时尚 轻松 自由的工作模式 新型生活方式 苏荷 SOHO 在美国的曼哈顿 是纽约的老工业区 随着制造业的衰退 苏荷 闲置了许多厂房和仓库 一批艺术家稍加改造后作为创作 展示和经营文化艺术的场所 纽约市政府曾想拆除 改建为现代化的办公楼和高级公寓 但遭到民众反对 上世纪70年代 市政府终于决定将苏荷列为历史文化保护区 现在 苏荷 是闻名于世的文化创意产业集聚地 已经成为世界上通用的当代艺术代名词 概念由来 美国老工业区曼哈顿闲置厂房和仓库 由艺术家改造后作为创作 展示和经营文化艺术的场所 新型生活方式 SOHO一族 脱离时间地点束缚 发展空间不受限制 自制力更高 多样化工作模式 新型生活方式 建筑空间 户型更突出办公居家二合一的功能 在线工作的需求特点 要求更高的智能化配套系统及物业管理服务 SOHO建筑空间除了传统的户型功能布局基础上外 更突出办公和居家合二为一的功能特点 SOHO建筑对诸如监控系统 保安系统 通信及网络传输系统等智能化配套系统的要求更高 而且随着时代的发展不断更新 SOHO族更多时候在线工作 其物业管理和服务需要更外细心 人性化 周到 以满足其需求 新型生活方式 公寓产品的一种形式 目前市场上公寓分类 1 2 3 4 酒店式公寓 产权式酒店公寓 商务公寓 小户型公寓 强调景观资源及服务品质 私人定制专享空间 配合优质软硬性配套 区域旅游业发展决定回报投资率 采用星级酒店式布局 使用权与产权分离 写字楼的补充形式 以办公为主导 中小成长型企业需求旺盛 多选在城市核心地段 纯居住功能 目标市场消费者多为年轻人 商住两用 用地性质 公寓产品用地性质主要为商业办公或综合用地 商住两用 用地性质 住宅类用地供应量偏少 商业及综合用地出让频繁 催生SOHO热潮 市场竞争激烈 2014年厦门计划供应土地57幅 其中商住地块26幅 岛内无供应 集美区供应量最多 共10幅 翔安次之 计划供应8幅 此外 同安7幅 海沧1幅 SOHO概念解读 市场小结 产品分析 市场概况 典型项目概况 价格解析 目录 融信海上城泰地海西中心 海峡现代城恒亿欧洲城 禹州中央海岸 SOHO楼盘分布图 万隆VISA广场大唐五缘YOHO 新景舜弘现代城 园博湾上万科金域华府IOI园博湾 华永天地世茂湖滨首府兆翔海天韵 住宅莲花国际 信诚VBO 俊琪广场 在售SOHO 未售SOHO 尾盘或告罄SOHO 市场概况 2013下半年起众多综合体入市热销 SOHO项目集中推盘 2014年市场推量还会持续增加 市场概况 2013年7月份 2013年年底 2014年上半年 世茂湖滨首府5 SOHO 华永天地5mSOHO 禹州中央海岸15 楼SOHO 融信海上城3 SOHO加推 华永天地3 6mSOHO 住宅莲花国际43 55平SOHO 宏益华府4 楼5mSOHO 融信海上城万隆VISA广场大唐五缘yoho新景舜弘现代城泰地海西中心 市场概况 预计将有140万 SOHO大批量集中入市 上半年竞争非常激烈 且将跳脱区域限制 市场概况 大多数新入市SOHO项目将在上半年集中入市 上半年竞争将尤为激烈随着市场投资理念的逐步成熟 SOHO项目间的竞争将跳脱区域限制5mLOFT将成为明年SOHO市场的主流 市场概况 重点片区划分 区域定位为高端居住区 顶级豪宅聚集地 SOHO主力卖点为一线海景景观 交通通达性较好 代表性SOHO楼盘均为大型商业综合体 区域规划配套成熟 景观资源丰富 离岛近交通便利 重点规划落定及利好消息不断 SOHO市场相对空白 需在持有认可度基础上 以自身配置完备的大型综合体来弥补周边配套不足 公共交通建设完善 生活条件便利 住宅区相对集中 该区域SOHO产品大部分为住宅内容的商业补充 发展速度相对其他区较迟缓 仅有新景舜弘现代城一个SOHO产品 项目主打区域内首创商业综合体 小户型低总价 同安区 新景舜弘现代城 同安首席商业综合体备受关注 40平小户型将推 售楼处及样板房预计五月开放 典型楼盘概况 同安区 新景舜弘现代城 同安首创商业综合体 小户型低总价 交通便利 BRT直达市中心 同安首座16万平米的商业综合体涵盖6万 商业旗舰 5米挑高精装SOHO 甲级写字楼 城市步行街 核心价值点梳理 40平两房两厅 同安区 新景舜弘现代城 首推40平稀缺小户型 两房两厅 动静分离 客户以投资者及过渡型为主 大部分来自同安区 户型分析 新景舜弘现代城主推40 稀缺小户型精装SOHO 户型相对简单 动静分离 适合投资者及过渡型自住客 客户分析 项目主打卖点为同安首个商业综合体 位于主干道 且靠近BRT 位置较受认可 主要以投资型客户为主 成交客户主要是同安本地以及岛内客户 户型及客群分析 海沧区 融信海上城 海沧首站 开发商实力雄厚及高强度宣传造热销之势 6 楼60平海景三房预计4月推出 典型楼盘概况 海沧区 融信海上城 占据海沧桥头堡 5分钟进岛 致力于打造集游艇码头 商业名品中心 五星级酒店的高端综合体 核心价值点梳理 海沧区 融信海上城 营销活动涵盖面广 客户参与度高 邀请明星嘉宾及冠名演唱会影响力最为强大 需客期大动作为新项目预热造势 配合营销节点邀请明星 引发话题 加推前后 持续制造营销事件及进行高强度的广告宣传 不断扩大品牌影响力 营销活动解析 海沧区 融信海上城 已开盘的3 与5 楼主推40 60 精装SOHO 客餐厅及观景阳台连成一线 岛内及省内客户较多 户型及客户群分析 40平两房两厅一卫 61平三房两厅两卫 户型分析 融信海上城已开盘的3 与5 楼主推40 60 精装SOHO 一层为客厅与餐厅相连 二层卧室 动静分离 设有观景阳台 空间利用率高 客户分析 项目主打卖点为海沧桥头第一站 离岛内近 依托开发商品牌优势和高强度宣传吸人眼球 主要客群为岛内投资客 受到不限购条件吸引的龙岩莆田等外地在厦工作者 及慕开放商之名的福州漳州等地的投资者以及过渡性自住客户 44平两房两厅一卫 海沧区 泰地海西中心 临海面湖景观资源 坐拥华南区唯一石油交易中心 预计月底将推2 SOHO新品 典型楼盘概况 海沧区 泰地海西中心 三层以上可享海景 拥有CBD核心商务资源 海西唯一石油现货交易中心 自带有石油交易中心产业 全面满足了石油会员的办公需求 目前已吸引300多家石油企业入驻 预计今年交易额800亿元 集高档海景公寓 海景商务中心甲A写字楼 万豪超五星级酒店和名品商业街的50万方大型城市海湾综合体 核心价值点梳理 海沧区 泰地海西中心 对望鼓浪屿一线海景 涵盖38 166平米户型的精装SOHO 海沧及省内投资客为主 51平一室一卫一厨 55平一室两厅一卫 户型分析 泰地海西中心约38 166 一线海景精SOHO 户型相对方正 功能布局科学 动线设计流畅以及内外空间交融顺畅 客户分析 项目凭借其优越的地段 海景 湖景等优势 备受投资者的青睐 主要以投资型客户为主 成交客户主要是海沧本地以及岛内客户 其次是来自漳州 龙岩 三明 泉州等地的客户 162平三室两厅两卫 户型及客群分析 湖里区 大唐五缘yoho 紧邻市政务服务中心 交通配套无可挑剔 B栋挑高3 9米30平小户型开盘去化不到50 典型楼盘概况 湖里区 大唐五缘yoho 十字路口繁华地段 人流量大 10分钟城央生活圈 BRT20分钟岛内外完美生活 核心价值点梳理 临市政服务中心楼栋标准层 湖里区 大唐五缘yoho 共3栋 B楼栋通过中庭镂空 保证各单元采光及通风性 主要为20 40平挑高3 9米小户型 4梯36户 典型楼盘概况 湖里区 万隆VISA广场 150 赠送面积 2 5倍使用率 依托五缘湾CBD营运中心 样板房拟5月开放 湖里区 万隆VISA广场 买一层不止送两层 五缘湾CBD营运中心 环岛干道一线海景 5分钟畅享五缘湾配套和万达商圈 核心价值点梳理 57平四室两厅三卫 45平三室两厅两卫 湖里区 万隆VISA广场 赠送入户花园 使用率高 3梯10户 户型涵盖45 57 113 133 外地投资客为主 113平五室两厅三卫 户型分析 将过道放在外侧 实现户户双向通风采光 一层三梯十户 提升舒适度 超大面宽 最小4 8米 最大6 1米 扩大采光面和景观视野 空间设计上以客厅及卧室为重点 更有利于协调工作和生活客户分析 主要客户群为不符合购房条件的外地置业者 有换房需求和经济实力的岛内客户 看中五缘湾富人区发展前景的投资者 户型及客群分析 SOHO概念解读 市场小结 产品分析 类型分析 客群分析 目录 层高分析 装修分析 产品类型分析 产品类型分析 主要为小户型公寓产品 以投资目的为主 兼有少量类住宅大面积产品及景观稀缺型商务公寓 厦门市场上整体soho公寓产品的主力面积区间为30 70 产品层高分析 3 9米层高过于压抑 客户抗性强 5米层高将成绝版 市场反馈较好 5米层高 买一层送一层 附加值较高 可实现较高溢价能力 市场反馈较好 3 9米层高上层空间狭小 人无法直立 影响单套面积可利用性 阁楼面积太大会造成空间浪费 层高规范 2013年7月 厦门市城市规划管理技术规定 出台补充规定 SOHO办公建筑标准层层高为3 2 4 2米 产品装修分析 精装相较于毛坯可实现较高溢价 能适当降低税费 大部分产品选择带精装销售 产品客群分析 投资型 年轻过渡型 养老改善型 有购买限制的外地置