建筑销售指导书范本.doc

1 58 津品鉴筑销售指导书销售指导书 销售部 销售部 一 项目概况 一 项目基本资料 1 项目名称 2 投资商 3 其他合作单位 4 地理位置 5 交通状况 二 总体规划 1 数据指标 2 建筑规划 3 建筑立面 4 园林景观 三 项目核心优势 1 区域优势 2 产品优势 四 相关法律文件 五 工程进度表 六 交工标准 七 物业管理 二 户型统计及分析 一 户型 面积配比 二 户型分析 1 户型分析 2 户型弊端及解决方法 三 项目优 劣势总结 一 项目优势 50 条及四大优势 1 津品鉴筑优势总结 2 津品鉴筑四大主要优势 二 项目的劣势及解决方法 三 高层与多层对比 四 瑞景居住板块分析 一 整体规划介绍 二 板块内环境分析 1 现有居住环境 2 58 2 市政交通建设 3 公共配套 基础设施配套 三 在售项目情况 四 与在售竞争项目比较 五 项目定位 一 项目定位 二 推广定位 三 产品核心卖点 四 产品的市场地位界定 五 案名诠释 六 目标客户群定位 六 项目知识答客问 一 项目开发 规划及施工单位类 二 项目基础数据类 三 周边交通 教育 商业 医疗条件 四 价格及相关费用类 六 其他 七 销售业务接待流程 八 置业指南 一 个人住房贷款方式 二 贷款流程 费用及所需资料 1 个人住房公积金贷款 2 个人住房按揭贷款 3 房地产买卖相关费用 三 房地产保险有哪些种类 3 58 一 项目概况一 项目概况 一 项目基本资料 一 项目基本资料 1 1 项目名称 项目名称 津品鉴筑 LOGO 释义 整体 LOGO 选用鉴筑的为基调 咖啡色的经典气质赋予 LOGO 的同样品质联想 这里 色彩就是字的图画 设计师巧妙运用字体 从左到右联起砌成一个完整的建筑体 精美的产品特质由此 天成 简洁的字体风格 创意的表现方式 LOGO 的含义就在每部分的组成之间 案名释义 津 天津 商埠口岸之地 津品 天津地道出品 取谐意 天津的 精致一品 津品鉴筑 来源雕琢精神 用上品标准检验生活 由表及里 全方位居住场景 局 部处更显优势 则 自成格调 奉献新生活 2 2 投资商 投资商 天津市信邦置业有限公司 天津市信邦置业有限公司 为北京市电信房地产开发有限责任公司 简称电信地产 在津设立的开发公司 电信地产隶属中国网通 北京电信实业集团 是专业化 职业化的房地产开发品牌 公司 凭借良好的信誉与丰富的实战经验 为社会奉献了诸多的时代精品 相继荣膺国 优工程 市优工程 长城杯 结构长城杯等多项殊荣 主要开发住宅项目 北京长安原筑项目 北京信悦华庭项目 深圳云海天城世家项目以 及小马厂住宅小区等住宅项目 3 3 其他合作单位 其他合作单位 建筑设计单位 建筑设计单位 天津大学建筑设计规划研究院 天津大学建筑设计规划研究院 拥有城市规划 建筑设计 工程咨询 文物保护规 划四甲级资质 该院秉承着天津大学建校理念 在天津市及全国各地设计了众多精品项 4 58 目 其理论研究也在业界拥有不同凡响的建树 建筑施工单位 建筑施工单位 中建一局 园林设计公司 园林设计公司 东林筑景 是一支年轻而富有朝气的设计团队 前身是天津市方标建筑设计有限公司景观部和 天津建工集团设计有限公司景观所 设计的主要作品包括 亚资 城市别墅 优联 第六田园 耀华 梅江湾 顺驰 半岛兰湾 顺驰 蓝水假期 仁爱 团泊湖 大安 海福花园 津东 米兰世纪二期 万科 水晶城 泰达 绿色走廊 红磡 领世郡 乐康 大地十二城 远洋 海河新天地 阳光股份 阳光尚东等等 建筑监理公司 建筑监理公司 北京华建项目管理有限公司 华建北京华建项目管理有限公司成立于 94 年 6 月 原隶属于清华大学土木系 具 有甲级监理资质 也是北京市率先推行并实施项目管理模式的龙头试点五家企业之一 公司自成立以来 共承担项目百余项 所承担的工程多次获得北京市长城杯 结构 长城杯 北京市优质工程等奖项 勘察单位 勘察单位 5 58 天津市地质工程勘察院 国务院批准的甲级工程勘察资质 一级地基与基础工程施工资质等多项执证证书 创院以来 共有 80 多项科研及工程荣获国家 部 市级科技进步奖和成果奖 销售代理 销售代理 天津中原物业顾问有限公司 物业管理公司 物业管理公司 盛世物业 北京盛世物业管理有限公司成立于 1999 年 4 月 是中国物协 北京市物协常务理 事单位 国家一级资质的专业物业管理企业 公司业绩 1北京奥运大厦北京市海淀区学院路 31 号 5A 写字楼在管 2神州数码大厦北京市海淀区苏州街 16 号 5A 写字楼在管 3京门大厦北京市海淀区羊坊店路 9 号 5A 写字楼在管 4华平国际大厦北京市朝阳区建国路 97 号 5A 写字楼在管 5农科大厦北京市海淀区板井路农林科学院 5A 写字楼在管 6北京农产品检验测试大楼 北京市西城区裕民中路 6 号 5A 写字楼在管 7首创空间北京市海淀区东北旺中关村软件园 5A 写字楼前期 8建阳科贸楼 北京市西城区西直门外 5A 写字楼前期 9金海国际商富中心 北京市朝阳大郊亭桥 5A 写字楼 在管 10 北京日报报业集团 11 四季香山北京市海淀区四季青乡 18 号公寓别墅在管 12 红 石 屋北京市延庆开发区宾馆在管 13 金海国际北京市朝阳大郊亭桥 住宅 商业 在管 14 盛世嘉园北京市朝阳区建国路 98 号 住宅 商业 在管 15 阳春光华北京市海淀区 8956 信箱住宅 商业 在管 16 阳光丽景北京市西城区黄寺大街 23 号住宅 商业 在管 17 怡 思 苑北京市朝阳区十里居 住宅 商业在管 18 嘉铭桐城北京市朝阳区北苑路 86 号 住 宅 在管 6 58 19 北京公安交管局住宅北京市崇文区培新街乙五号 住 宅 在管 20 慧 德 苑北京市朝阳区惠中北里公寓在管 21 嘉城花园北京市昌平区东小口镇陈营村住宅在管 22 光熙家园北京市朝阳区太阳宫桥南住宅 商业在管 23 天津宝翠花都天津市北辰区辰达路瑞景居住区住宅 商业 在管 24 唐山华瑞新城 唐山市古冶区住宅在管顾问 4 4 地理位置 地理位置 本案位于天津市北辰瑞景居住区本案位于天津市北辰瑞景居住区 瑞景居住区地理上位于天津市西北部 北辰区 辰昌路 丁字沽三号路 与外环线之 间的北辰区境内 距市中心距离约 12 公里 向南靠近红桥区 向东临近河北区 规划四至范围 东起辰旺路 西至辰昌路 北至龙洲道 南至龙岩道 项目位于外环线内 距外环线直线距离 1 5 公里 5 5 交通状况 交通状况 项目紧邻刘园公交总站 公交线路有 34 路 606 路 634 路 837 路 658 路等 天津地铁一号线刘园站 始发站 距离外环线 1 5 公里 周边公交线路周边公交线路 公交线 路 起点 终点途经站 7 58 606 路佳宁里 尖山 途经红桥 和平 南开 河西 主要站点 佳宁里 勤俭道 食品街 下瓦房 天 津乐园 尖山 634 路 佳园里 天津站 途经红桥 河北 河东 主要站点 佳园里 丁字沽 北洋桥 东北角 天 津站 837 路中心公园 王庄 途径和平 河北 南开 红桥 北辰 主要站点 多伦道 西北角 西站 洪湖里 商学院 家乐奥园店 658 路瑞景 体院北 途经红桥 南开 和平 河西 主要站点 瑞景 本溪路 东北角 食品街 天塔 体院北 地铁一号线 地铁一号线 瑞景刘园站 双林 斜穿天津市中心 与滨海轻轨相连 日前已开通运营 做为 天津市城市快速轨道交通线网规划中的第一条线路 工程自刘园至双林 途经北辰区 红桥区 南开区 和平区 河西区及津南区 全长 26 2 公里 其中既有线路 7 3 公里 新建线路 18 9 公里 全线共有车站 22 座 其中地下车站 13 座 高架车站 8 座 地面车 站 1 座 该线轨道交通将有效改善沿线交通阻塞及中心地区交通拥挤的紧张状况 沿途设 20 余站 包括西横堤 果酒厂 本溪路 勤俭道 洪湖里 西站 西北角 西南角 南开 二纬路 海光寺 鞍山道 营口道 小白楼 下瓦房 南楼 土城 陈塘庄 复兴门 华山里 财经学院 海地居住区 二 总体规划 二 总体规划 1 1 数据指标 数据指标 8 58 总用地面积 72996 5 平方米 总建筑面积 95340 平方米 住宅建筑面积 79573 平方米 含阁楼 阳台及配套公建 公建建筑面积 14640 平方米 配套公建建筑面积 1127 平方米 停车 车位满足 1 0 7 地上与地下停车 地下车位位于商业街地下一层 小 区人车分流设计 容积率 1 31 建筑密度 住宅 15 59 商业 28 8 绿化率 住宅绿地率 45 公建绿地率 41 户数 住宅总户数 952 套 商铺 17 套 预计居住人口 3000 人左右 出房率 多层 86 左右 高层 77 83 公寓 76 建筑形式 由 17 栋洋房 5 栋 16 层高层住宅 1 栋 16 层公寓以及一条商业街 18 个商铺 组成 住宅平均层数 8 04 层 日照间距 1 1 50 抗震设防烈度 8 度 楼间距 1 号楼 2 号楼 12 47 米 1 号楼 8 号楼 23 75 米 2 号楼 3 号楼 12 8 米 2 号楼 7 号楼 23 75 米 3 号楼 6 号楼 23 75 米 6 号楼 7 号楼 12 62 米 6 号楼 9 号楼 23 75 米 7 号楼 8 号楼 11 94 米 8 号楼 12 号楼 23 75 米 9 号楼 10 号楼 20 8 米 10 号楼 11 号楼 13 07 米 9 58 10 号楼 15 号楼 21 0 米 11 号楼 14 号楼 24 65 米 11 号楼 13 号楼 15 69 米 12 号楼 13 号楼 23 75 米 13 号楼 变电站 7 0 米 13 号楼 18 号楼 23 75 米 14 号楼 15 号楼 13 64 米 14 号楼 17 号楼 23 75 米 15 号楼 16 号楼 21 0 米 16 号楼 17 号楼 17 12 米 17 号楼 18 号楼 17 08 米 18 号楼 变电站 6 0 米 18 号楼 19 号楼 23 75 米 19 号楼 20 号楼 25 99 米 19 号楼 21 号楼 14 34 米 20 号楼 21 号楼 20 68 米 20 号楼 辰旺路绿化带 13 5 米 20 号楼 龙洲道绿化带 15 5 米 21 号楼 22 号楼 15 29 米 21 号楼 龙洲道绿化带 15 5 米 22 号楼 23 号楼 15 28 米 22 号楼 龙洲道绿化带 15 5 米 23 号楼 变电站 9 0 米 23 号楼 龙洲道绿化带 15 5 米 23 号楼 24 号楼 20 71 米 24 号楼 辰昌路绿化带 11 21 米 区内环形车道宽 8 0 米 辰旺路绿化带宽 10 0 米 龙洲道绿化带宽 20 0 米 辰昌路绿化带宽 20 0 米 10 58 4 号楼 商业街 22 0 米 龙洲道 北 入口在 21 22 号楼之间 为人行入口 辰旺路 东 入口在 18 19 号楼之间 为人车混行入口 层高 多层洋房层高为 2 9 米 均采用坡屋顶设计 北侧檐口为 5 层 南侧檐口为 6 层 高层住宅层高为 2 9 米 均为 16 层 高层酒店式公寓层高为 3 0 米 16 层 商业用房为 2 层局部 3 层 一层层高 4 5 米 二三层为 4 2 米 2 2 建筑规划 建筑规划 11 58 津品鉴筑项目是由 17 栋洋房 5 栋 16 层高层住宅 1 栋 16 层公寓以及一条商业 街 18 个商铺 组成住宅总户数 952 户 预计居住人口 3000 人左右 地块干净 方正 建设条件良好 本项目地块为熟地 没有拆迁问题 地块形状为 南北边长 东西边短的长方形 形状规整利于规划摆位 并且沿主干道 辰昌路的沿街 面较长 利于未来本项目商业部分的价值提升以及租售进程 交通系统位置良好 交通方便 地铁 本项目地理位置较好 离天津市中心不远且 交通条件便利 既远离城市喧嚣又可以享受城市便利生活 该项目紧邻地铁 1 号线刘园 站出站口 地铁 1 号线是天津规划多条地铁线路中最早通车的一条 途经红桥 南开 和平 河西四区 拉近了本项目与市中心的距离 主出口设置在南端龙岩路段 商业沿龙岩路段布局 最短距离靠近地铁站和公交站 沿用地北侧及东侧布置 5 栋高层住宅及一栋高层公寓 在用地的核心区域布置了 17 栋 多层住宅 南侧主入口附近 用地中部及北侧高层与多层住宅之间形成了三片集中绿地 它们 与用地北侧的刘园苗圃在视线和空间上相互渗透贯穿 住宅山墙和檐墙大部分都能望见 集中公共绿化 3 3 建筑立面 建筑立面 12 58 多层住宅外饰面由褐色面砖和白色涂料两种材质相互穿插 结合坡顶 飘窗及适度的装 饰构件 13 58 高层住宅由丰富的体形变化及两种颜色涂料的相互衬托 清秀挺拔 4 4 园林景观 园林景观 项目北侧为天津市花木种植基地 占地 3548 亩的刘园苗圃 号称亚洲最大 绿肺 整个居住小区以联系南北向的两个扩大绿化轴线和步行环路为主题 将绿化与小区 的中心绿地相结合 小区绿化强调社区空间整体形象的塑造 整个居住小区以联系南北向的两个扩大绿 14 58 化轴线和步行环路为主题 将绿化与小区的中心绿地相结合 在小区步行环路上结合庭 院绿带 不同功能绿化将相互联系 相互渗透 规划范围北端为刘园苗圃 小区以集中绿化和住宅庭院绿化为主 并南北向布局 形成主要景观轴线 住宅山墙和檐墙大部分都能望见集中公共绿化 有良好的视觉通廊 充分体现 背向庭院面向公共绿化视野 人车完全分流 的规划概念 5 5 配套商业 配套商业 每个商铺约 230 平米 为两层设计 商业体两端为三层商业 且面积较大满足大型 商业的需求 商业规划 商业规划 整体商业规划结合了住宅小区的整体规划 与交通动线流向规划设计综合考 虑 并且将其作为一个建筑景点来进行规划设计 在满足客户的商业需求的同时也丰富 社区住宅居民的景观视野 进而使园林景观与建筑景观融为一体 相得益彰 在商业形态上 临龙岩道的主要商业临街面上计划建设成为具有大众亲和力 的 街坊式休闲商铺群 集景观效果 特色文化 商业服务功能为一体的互动景观式商 业区 以满足周边人群的基本生活需求为主 如小型超市 24 小时便利店 自助银行 咖啡屋 茶舍 口腔保健诊所 以及传统杂货店 花店 蔬果铺 迷你美容中心等等 6 6 交通组织 交通组织 小区的主出口形成一条主要供人流 自行车进入小区的人流交通环路 同时提供了 用地界限内的环行机动车道路 通过该环路把整个小区各个不同的住宅单体串联起来 使各个单体在保证使各自相对独立性的同时 又能有机地联系在一起 形成统一的整体 在规划设计中采用了两环 两轴 小区级组团 完全人车分流的规划结构 两环两环 机动车环路机动车环路 既在用地界限内形成一个供机动车专用的交通环路 把小区机动车 分流到外围 保持小区内部的安静 人行环路人行环路 既在小区集中绿地内形成一个人流专用的交通环路 通过独立的人 流交通环路 把整个小区不同的住宅单元串联起来 组成本案规划的主要人流交通 小区的交通采用完全人车分离的车行系统 小区的主出口形成一条主要供人流 自行车 进入小区的人流交通环路 同时提供了用地界限内的环行机动车道路 交通环路有效地 组织了小区内的交通 通过交通环路不仅提高小区交通的便捷性 也有效地减少了各住 宅单体间的穿行交通 提高了道路的通行效率 并且小区内室外道路及设施考虑残疾人 15 58 和老年人使用的要求 进行的是无障碍设计 小区采用地下车库和地面的形式解决自行车停车问题 机动车沿机动车周边道路停 车场停放 而同时兼顾社会停车的需要 并预留出部分来访者的车位空间按 来配置机动车停车位 两轴两轴 即在住宅山墙部位形成两个南北向的绿化开敞空间的绿色视廊 结合小区西向入口 及组团布局形式 形成两条南北向的主入口的景观轴 该轴主要是结合小区入口公建和内部的景观绿化带 沿小区的南向形成绿化环境良好具 有标志性的小区入口景观 而在小区北半部 由环路串联起高层住宅单元 组团 组团 结合道路环路和中心绿化 依据不同的功能习惯形成不同的功能区 分为东西三个独立 住宅组团 三 项目核心优势 三 项目核心优势 1 1 区域优势 区域优势 本案位于天津市北辰瑞景居住区 瑞景居住区地理上位于天津市西北部 北辰区 辰昌路 丁字沽三号路 与外环线之 间的北辰区境内 距市中心距离约 12 公里 向南靠近红桥区 向东临近河北区 瑞景居住区规划四至范围 东起辰旺路 西至辰昌路 北至龙洲道 南至龙岩道 项目位于外环线内 距外环线直线距离 1 5 公里 本项目坐落的北辰区为天津市环 城四区之一 位于市中心区北部 距北京 110 公里 距天津新港 50 公里 距天津滨海 国际机场 15 公里 北辰区的行政区域总面积为 478 5 平方公里 辖 3 街 9 镇 户籍总 人口 32 万人 北辰区交通 通讯 供电 供水等基础设施发达 有 3 街 3 镇座落于中心城区中环 线与外环线之间 京津塘高速 津保 津蓟高速公路在本区设有进出口 京津 京福 津霸 津榆 津围等十几条公路干线纵横交错 京山 津蓟铁路和京九铁路津霸联络线 穿越中部 设有四个铁路客货运站和全国最大的铁路编组站 优越的地理位置和完善的 基础设施为经济与社会发展创造了良好的环境 北辰区作为天津市新四区中最北端的区域 历来受到天津人 重南轻北 思想的影 响 这在一定程度上阻碍了它的发展 但轻轨一号线的通车使用 快速带动了瑞景居住 区的发展 只需要 25 分钟 就可以从瑞景到达中心区 16 58 根据天津市快速轨道交通线网的规划 已经建成并通车的地铁一号线 以及规划建 设的地铁四 五 八号线均途经本区 城市轨道交通网的建设必将缩短区域间的时间 空间距离 对沿线周边楼盘的价值拉动 也并非呈均衡性显示 相对而言 地铁的价值 拉动力是从内向外 呈从低到高的趋势 越是处于市区外围的楼盘受到的拉动力越大 对于瑞景居住区这样一个拥有良好居住氛围和目前相对价廉的房地产产品的大型居 住区域而言 其区位价值和产品价格必然会随着城市整体的发展和城市立体交通体系的 逐步完善 而得到更进一步的提升 快速路交通快速路交通 途径本区的快速路西北半环 东西两纵以及京津公路的扩建将打 通城市平面交通颈瓶 使北辰区连 接京 津两地的交通咽喉地位更为 明显 使区域经济发展更具有利支 持 根据天津中原的实地调研了解 到 在距本项目 5 公里半径范围内 营业面积超过 5000 以上的大型 商业设施共有 4 家 其中 3 家为大 型超市 1 家为大型餐饮设施 总体营业面积达 5 5 万 从整体区域范围看来大型超 市布点密集 供应量比较充分 此区域范围内经营状况最好的超市为家乐北辰店 目前营业额位居天津家世界超市 13 家门店中的第三位 此超市位于南仓道附近 天穆镇政府对面 紧邻京津公路 在家 乐入口处引入麦当劳 前来就餐的人较多 此区域的消费客群多为北辰当地的居民和路 过京津公路的流动客群 易初莲花京津公路店在规模还是在硬件设施方面均优于家乐北辰店 在开业初期也 曾火爆一时 但是家世界超市在商品种类与价格方面的优势逐渐显现出来 家乐的营业 额仍然远高于易初莲花超市 集贤百悦海鲜大酒楼也是王庄工贸实业总公司与集贤饭店合作开发的餐饮项目 为王庄工贸实业总公司所开发的规模最大的商业项目 目前此酒店经营状况很好 为周 边居民举办婚宴 庆典等和公司员工聚餐等提供了良好场所 17 58 2 2 产品优势 产品优势 本案住宅单元面积控制得当 全盘以 90 110 平米为主力 两室比例较高 户 型设计精致合理在确保功能性的同时还做到了良好的通透性 此类户型总套值较低综 合性价比较高市场需求量较大 四 相关法律文件 四 相关法律文件 证件名称证件名称证号证号发证日期发证日期 建设用地规划许可证建设用地规划许可证 建设工程规划许可证建设工程规划许可证 建设工程施工许可证建设工程施工许可证 销售许可证销售许可证 国有土地使用证国有土地使用证 竣工许可证竣工许可证 室内空气质量合格证室内空气质量合格证 健康住宅示范证健康住宅示范证 入住许可证入住许可证 五 工程进度表 五 工程进度表 基础工程 基础工程 多层多层 2007 年底前全部完工 主体封顶 主体封顶 2008 年中 水 暖 电 工程配套安装 水 暖 电 工程配套安装 2008 年年 7 月开始施工 年底完工 入住入住 2009 年初 六 交工标准 六 交工标准 一 一 室内部分 室内部分 1 层高 多层洋房层高为 2 9 米 均采用坡屋顶设计 北侧檐口为 5 层 南侧檐口为 6 层 高层住宅层高为 2 9 米 均为 16 层 高层酒店式公寓层高为 3 0 米 16 层 商业用房为 2 层局部 3 层 一层层高 4 5 米 二三层为 4 2 米 18 58 2 地面 水泥砂浆抹平 卫生间地面做防水层 3 墙面 卧室 起居室墙面及顶棚刮腻子 厨厕墙面为水泥砂浆麻面 4 天花板 刮腻子 5 门 户门为钢制三防门 6 窗 待定 7 暖气片 品牌待定 8 水管 户内上水为 PP R 下水为 U PUV 厨房 卫生间不安装洗具 洁具 上水管只做到第一给水点 卫生间预留浴缸 座便器 面盆等排水管口位置 二 二 室外部分 室外部分 1 屋面系统 多层为陶土瓦 屋面防水采用高聚物改性沥青防水卷材 屋面保温采用 挤 塑聚苯板 均为不上人屋面 2 外檐 根据不同建筑外檐效果 外墙装饰层分别采用涂料 饰面砖 3 建筑材料 主体结构多层为页岩烧结砖砌体结构 承重墙为 240 厚页岩烧结砖 高 层为钢筋混凝土剪力墙结构 墙体为 200 厚空心砌块墙 4 保温技术 采用外墙保温技术 5 窗 外窗采用粉末喷涂铝合金断热型材中空玻璃窗 窗户开启方式多层为外平开窗 高层为内平开窗 外窗开启扇带隐形纱扇 斜屋顶窗采用威卢克斯窗 6 空调机位 空调室外机位遮挡采用铝合金百叶窗 7 室外水管 雨水立管 冷凝水立管采用成品 UPVC 三 三 公共部分 公共部分 精装修 首层楼道灯与标准层无区别 服务系统 暂无 四 四 配套部分 配套部分 暖气 集中供热 散热器采暖 设置暖气热计量表 温控阀 按照天津市统一收费标准计收 煤气 市政管网天然气 分户设燃气计量表 19 58 按照天津市统一收费标准计收 供水 采用城市管网自来水供水 高层四层以上加压供水 室内管材为 PPR 室内中水管材为 PPR 室内排水采用 U PVC 排水管 按照天津市统一收费标准计收 供电 双路供电城市电网供电 分户设立 40A 三相五线制户表 户表数量按电 力公司相关行业规定配置 每户用电均采用独立回路 并分回路设置 漏电保护装置 提供开关面板和插座面板 每户设置配电箱 按照天津市统一收费标准计收 电梯 住宅载重 800kg 公寓 1000kg 有线电视 设有线电视系统 宽带 宽带网入户 五 五 小区智能化 小区智能化 1 公共安防系统 小区设周界红外对射报警系统 电子巡更系统 闭路监视系统 2 门禁系统 设置可视对讲系统 3 车辆管理系统 非本社区车辆需领取临时卡方可进入 本社区车辆 使用 IC 感 应卡进入社区 4 有线电视系统 小区设立有线电视接收系统 5 电话 PSTN 系统 由电信运营商出方案并实施建设 相应房间预留前端接口 6 网络 LAN 系统 户内预留网络端子 7 家庭安防系统 多层首层及顶层 高层首层 二层设窗磁 六 六 设备及说明设备及说明 每楼每单元室外设置信报箱 七 物业管理 七 物业管理 物业管理公司 北京盛世物业公司 20 58 物业费 多层 0 9 元 高层 公寓 商业 1 48 元 住宅小区物业管理的主要任务分为三部分 1 维护管理 通过工程建筑和设施的维护 使物业保值升值 住户居住安全 舒适 2 财政管理 通过量入为出的财务手段 使物业合理正常运行 减少开发商负担 3 租售推广代理 使开发商和住户的投资获得回报 二 二 户型统计及分析户型统计及分析 一 户型 面积配比 一 户型 面积配比 本案户型设计风富 一居室占 7 二居室占 78 三居室占 15 洋房洋房 户型户型面积面积 单元套单元套 数数 单元套单元套 数比数比 户型户型 面积和面积和 户型面积和户型面积和 与总面积比与总面积比 7957379573 B1 约 96 168 套 17 68 约 16128 20 26 两室两 厅一卫 B2 约 95 192 套 20 21 约 18240 22 92 21 58 B3 约 90 24 套 2 53 约 2160 2 71 总计384 套 40 42 A1 约 128 60 套 6 32 约 7680 9 65 A2 约 120 12 套 1 26 约 1440 1 80 三室两 厅两卫 A3 约 129 24 套 2 53 约 3096 3 89 总计96 套 10 10 约 12216 15 35 三室两 厅一卫 A4 约 106 24 套 2 53 约 2544 3 19 洋房洋房 总计总计 504504 套套 53 05 53 05 北侧高层北侧高层 均为两室均为两室 两梯四户两梯四户 户型户型面积面积 单元套单元套 数数 单元套单元套 数比数比 户型户型 面积和面积和 户型面积和户型面积和 与总面积比与总面积比 7957379573 两室 A 约 92 112 套 11 79 约 10304 12 94 两室 B 约 91 112 套 11 79 约 10192 12 80 两室 C 约 94 48 套 5 05 约 4512 5 67 两室 D 约 103 48 套 5 05 约 4944 6 21 高层高层 总计总计 320320 套套 33 68 33 68 22 58 商业酒店公寓商业酒店公寓 一室 两室一室 两室 两梯八户两梯八户 户型户型面积面积 单元套单元套 数数 单元套单元套 数比数比 户型户型 面积和面积和 户型面积和户型面积和 与总面积比与总面积比 7957379573 A 约 70 32 套 3 37 约 2240 2 81 B 约 76 32 套 3 37 约 2432 3 05 C 约 56 32 套 3 37 约 1792 2 25 D 约 56 30 套 3 16 约 1680 2 11 总计总计126126 套套 13 26 13 26 二 户型分析 二 户型分析 洋房洋房户户型型 23 58 A1 约 130 平米 优点 三室二厅二卫户型 主卧 书房及客厅均在阳面 主卧设计衣帽间套卫生间 更 显主人尊贵 起居室大开间 小进深 可通阳台 充分采光 提高居住舒适 度 厨房连接餐厅 方便布局摆放 厨房出阳台 符合常规居住习惯 利于 油烟排放 空间利用率高 空气可对流 功能分区明显 面积控制得当 缺点 该户型基本无缺陷 优化缺点 可利用阳面书房做次卧室 北面次卧室做书房 24 58 A2 约 约 124 平米平米 优点 三室二厅二卫户型 主卧 书房及客厅均在阳面 起居室大开间 小进深 可 通阳台 充分采光 提高居住舒适度 厨房连接餐厅 方便布局摆放 厨房 出阳台 符合常规居住习惯 利于油烟排放 空间利用率高 空气可对流 功能分区明显 面积控制得当 缺点 主卧室开间略小 优化缺点 可利用阳面书房做次卧室 北面次卧室做书房 25 58 A3 约约 130 平米平米 优点 三室两厅两卫户型 为本项目最为奢侈三室 起居室与餐厅融为一体 视觉效果 更为宽敞 增加居住交流空间 与阳台互通 落地窗的设计始采光更加充 足 主卧套衣帽间及卫生间的设计 更显主人尊贵 厨房出阳台 符合常规 居住习惯 利于油烟排放 全明户型 缺点 两间卧室在阴面 功能分区不明显 26 58 A4 约约 106 优点 三室两厅一卫 户型面积较小 全明设计 大开间 小进深 外飘窗设计增 加室内的采光度 卫生间干湿分离 设计充分体现人性化 该项房型为经济 小三室 缺点 三间卧室 其中一间采光略差 空气不对流 27 58 B1B1 约约 9797 平米平米 优点 户型面积较小 两室两厅设计 全明户型 南北通透 大面宽 小进深 外飘窗 设计 卧室南北分布 空气可对流 充分体现了人性化 该房设计较为经典 缺点 基本无缺陷 28 58 B2 约约 95 平米平米 优点 户型面积较小 二室二厅全明设计 可根据需求改为小三室 是本案户型设 计的一大亮点 无浪费面积 大面宽小进深 南北通透 外飘窗设计 确保了室内良好的采光性 卫生间设置合理 干湿分离 增加生活舒适 度 缺点 无玄关 无衣帽柜位置 29 58 B3 约约 93 平米平米 优点 户型面积较小 二室设计 无浪费面积 南北通透 全明设计 双阳卧室 采光通风较好 缺点 本户型设计面宽较窄 无玄关设计 另外 卫生间门直对卧室门 风水不好 卧室开间较小 北侧高层北侧高层 D户型 3000 5002000 16900 475014001400255012502550 500500 2800 C2户型A户型 B户型 33300 4400220035003600200026002400210035004000 16900 210016001900320013003000 33300 140035004000160035004000140040003500160035001300 500 30 58 A 户型户型 约 92 平米 两室两厅一卫 优点 高层全明设计很难得 卧室客厅均在阳面 采光好 经济型小两室 开间大 户型设计合理 缺点 通风不好 B 户型户型 约 91 平米 两室两厅一卫 优点 二室设计 面积合理 南北通透 户型设计紧凑 无浪费面积 卧室直角外 飘窗 确保室内良好的通风和采光 缺点 暗厕 厅在西面 无玄关设计 C 户型 户型 约 94 平米 同户型 A D 户型 户型 约 103 平米 优点 全明户型 南北通透 功能分区明显 无浪费面积 缺点 入户视觉稍感拥挤 酒店式公寓 酒店式公寓 3800 18100 18100 3800 2600 31800 1200 27001200320032003300 1200 270033002600900900320032001200 4200 42003550 A户型 B户型 18001800 C户型 3550 A户型 B户型 18001800 C户型 3800 2950 D户型 1200 3450340012002250 2950 D户型 1200 3450300030003800225034001200 31 58 A 户型 户型 约 70 平米 两室两厅一卫 优点 户型面积较小 厅的开间较大 且厅与主卧次卧均在阳面 外飘窗及阳 台设计 确保了该户型良好的采光性 缺点 空气不可以直接对流 暗厕设计 B 户型 户型 约 76 平米 两室两厅一卫 优点 户型面积较小 入户视觉效果好于 A 户型 可自行设计玄关 餐厅起居 室连接 提高空间利用率 两间卧室均在阳面 性价比极高 缺点 空气不可直接对流 暗厕设计 使用不方便 C 户型 户型 约 56 平米 一室一厅一卫 优点 一室小户型设计 面积较小 空间摆布合理 无浪费面积 总房值低 缺点 不通风 户型朝向较差 整体采光效果不好 D 户型 户型 约 56 平米 一室一厅一卫 优点 一室小户型设计 面积较小 户型设计紧凑 无浪费面积 总房值低 缺点 不通风 户型朝向较差 整体采光效果不好 2 2 户型弊端及解决方法 户型弊端及解决方法 房型的弊端从哪些角度回答客户容易问到的问题 部分户型没有玄关 1 使面积得到充分的利用 提高使用率 2 一进门可以直接与起居室分享空间 视野更为开阔 室内更为明亮 部分户型南北不通 透 1 更增加南向的采光 卧室的朝向基本多为朝南 2 户型紧凑 没有过多的浪费面积 是小户型的典范 3 部分窗户为整体的落地窗 增加了通风性 在设计里已经考虑到了 房间的通风性 4 户型基本上都是全明设计 5 完全对流的板楼 户型较大 一般都在 120m2以上 在天津买高层 32 58 要南北通风的基本上都在 120m2以上 6 价格 对流的板楼价格一般比较高 三 项目优 劣势三 项目优 劣势总结总结 一 项目优势 一 项目优势 5050 条及四大优势条及四大优势 1 1 津品鉴筑优势总结 津品鉴筑优势总结 1 项目开发 施工单位 项目开发 施工单位 1 项目的开发商实力较强 是由天津市信邦置业有限公司 为北京市电信房地产开发 有限责任公司 简称电信地产 在津设立的开发公司 2 优质物业管理公司管理 3 聘用高质施工单位 4 优秀的建筑设计单位 5 拥有专业的销售代理队伍 中原物业顾问有限公司 2 周边交通 教育 商业 医疗类 周边交通 教育 商业 医疗类 1 公交线路丰富有 34 路 634 路 606 路 837 路 658 路 2 项目紧邻地铁 1 号线现已启动 3 距本项目 5 公里半径范围内 营业面积超过 5000 以上的大型商业设施共有 4 家 其中 3 家为大型超市 1 家为大型餐饮设施 总体营业面积达 5 5 万 从整体区域范 围看来大型超市布点密集 供应量比较充分 4 瑞景区域潜在供应的大型商业设施 王庄鹏安商业区 位于瑞景辰昌路东侧 奥林 匹克花园对面 占地面积 13 万平米 拟建设集购物 商住 餐饮 文化 娱乐 健身 为一体的大型公建群和商住设施 5 瑞景新天地商厦 位于瑞景辰昌路 目前为现房 正在对外整体招商 为今后的购 物生活提供便利 6 共享周边大盘的配套设施 7 地处教育资源比较丰富的地区 天津商学院 河北工业大学 财经学校等多所高校 颁布在瑞景区域周围 33 58 8 瑞景居住区内将规划建立一所医院 9 本项目距红桥体育馆仅 5 5 公里 可为瑞景区域居民提供辅助的文体服务 3 项目规划类 项目规划类 1 项目整体规模适中 开发周期短 入住快 2 项目坐落于北辰区 本案处于天津市重点建设工程 瑞景居住区内 3 项目规模适中 便于管理 提升了业主的居住品质 4 社区处于闹中取静的位置 居住更为舒适 5 项目整体规划密度较低 更适宜居住 6 项目远离重工业区无污染 紧邻刘园苗圃空气质量高 7 地块干净 方正 建设条件良好 8 小区中心规划有中心景观 提升居住品质 9 小区整体走势北高南低适合北方人居住特点 更符合建筑风水学 10 人口密度较低 安全系数较高 居住更适宜 11 瑞景居住区整体容积率较低 社区人口密度较低 生活较为舒适 12 景观丰富 绿化率较高 13 建筑形式多样 高层 洋房 为购房者提供充分的选择 14 社区档次较高 小区规划理念先进 选材优良 15 瑞景居住区总体开发土地规模为 115 公顷 目前已开发土地不足 50 公顷 待开发 项目用地逾 65 公顷 片区未来发展潜力巨大 16 多家大开发商联手打造西北板块 17 超大楼间距设计 使得室内采光充足 18 临近刘园苗圃 为打造健康住宅提供良好的环境资源 19 该项目紧临北辰开发区 极具投资潜力 20 地块形状规整 利于规划摆位 21 项目沿主干道沿街面较长 利于商业部分的销售以及价值提升 4 产品及户型类 产品及户型类 1 户型设计面积区间较小 总房值低适用人群较广 2 项目规划符合 70 90 政策 在税费交纳 贷款额度方面具有一定的优势 3 项目产品楼层高度合理 视野景观好 4 房屋的出房率较高达到 86 34 58 5 顶层带阁楼 增加了客户的使用空间 提升了产品的附加值 6 车位配比较高 突显小区档次 7 房屋的层高比较高 层高为 2 9 米 8 高层结构是框架剪力墙结构 抗震性要更好些 便于拆改增大了客户的想象空间 9 面积区间迎合市场需求 10 户型设计较为合理 功能分区明显 11 楼体设计为大开间小进深 确保室内通透性 12 房型设计合理 功能分区明确 动静分离提高了居住品质 13 户型设计私密性强 14 楼间距较大 阳光充足 15 多层为砖混结构 隔音效果较好 提升生活品质 本项目商业部分优劣势分析 本项目商业部分优劣势分析 优势分析优势分析 1 项目周边立体交通路网优势 通达性良好 2 政府规划新建的瑞景居住区域规模较大 未来居住人口众多 3 目前在瑞景居住区域内综合配套设施尚不完善 可供发售的商铺物业仍属稀缺资源 4 本项目整体规模适中 商业部分体量适中 总体开发进程进展迅速 劣势分析 1 项目所在的北辰区并非天津市民心目中传统的商业聚集区域 2 北辰区以及瑞景区域内整体人口层次结构及消费能力略呈相对不足 3 瑞景区域内现有整体商业氛围仍显不够浓郁 4 本项目商业公建部分占整体比例较高 运作难度增加 2 2 津品鉴筑四大主要优势 津品鉴筑四大主要优势 住宅单元面积控制得当 户型设计精致合理 项目整体素质良好 我们推出的产品与周边项目存在差异化 客户可以在我们这买到在瑞景区其它项 目买不到的产品 本案紧邻地铁 富于打造地铁概念 地处成熟居住区瑞景板块 未来具有发展潜力 35 58 二 项目的劣势及解决方法 二 项目的劣势及解决方法 项目问题项目问题从哪些角度回答客户容易问到的问题从哪些角度回答客户容易问到的问题 目前看来本 项目周边生 活配套设施 仍未十分完 善 1 利用小区商业配套设施和完善的物业服务来弥补项目周 边生活配套的不足 2 在营销过程中向客户介绍红桥区政府新行政中心 河北 工业大学新校区以及本片区大型配套设施的规划情况 增强 客户对片区未来发展前景的信心 本项目规模不如 首创与奥园项 目 1 对小区实行全封闭式 智能化物业管理 保障社区安全 2 以良好的总体规划与社区环境建设 来营造项目的整体 居住氛围 地块周边经济适 用房项目较多 对树立整体形象 有一定的负面影 响 1 宣传推广方面侧重从不同的角度分散客户对经济适用房 本身的关注 2 从宏观发展趋势角度引导消费者 表明政府对此区域建 设将会给予足够的重视 未来瑞景整体配套将非常齐备 三 高层与多层对比 三 高层与多层对比 高层高层多层多层 1 都市主流 发展趋势 2 富有现代感 3 框架 a 坚固 b 具有可拆改性 4 物业配备齐全 Eg 智能化 5 安全防盗 6 适合于各种年龄段 7 视野开阔 8 居住私密性强 1 隔音效果较好 2 出房率较高 3 砖混 不可拆改 4 物业配备齐全 5 安全防盗 6 适合于各种年龄段 尤其深受中老年喜爱 7 出入方便 8 生活舒适度较高 36 58 9 卫生环境良好 空气好 10 单价相对较低 9 卫生环境良好 10 性价比极高 四 四 瑞景居住区板块分析瑞景居住区板块分析 一 整体规划介绍 一 整体规划介绍 北辰区作为天津市新四区中最北端的区域 历来受到天津人 重南轻北 思想的影 响 这在一定程度上阻碍了它的发展 但轻轨一号线的通车使用 快速带动了瑞景居住 区的发展 只需要 25 分钟 就可以从瑞景到达中心区 瑞景区域商品房供应总量为 179 4 万平米 多层住宅在该区域所占比重最大 其次是小高层产品 经过这几年的发展 目 前区域内所供应的产品由原先单一的多层逐步向多元化发展 尤其以京津公路沿线的项 目更为突出 高层 小高层甚至于别墅产品相继涌现 使得区域内产品结构更加完善 瑞景居住区建筑规模与西部新城相近 属于大型居住社区 位置在外环线内侧 依 托地铁一号线及多条交通线路形成立体交通体系 与京津公路沿线相比 目前配套设尚 不完善 居民生活不便 但随着进一步建设 这一问题将最终得到解决 瑞景居住区的 自然环境优于京津公路沿线 紧邻刘园苗圃 是北辰区居住环境最好的区域之一 与西 部新城相比 瑞景居住区项目比重占近 50 的经济适用房将严重影响区域内商品房的品 质及人文环境 二 板块内环境分析 二 板块内环境分析 1 1 现有居住环境 现有居住环境 瑞景居住区内的商品住宅基本属于中档或中高档项目 中档楼盘所针对的客群也基 本以项目周边的改善型客户为主 只有一些产品品质较高的中高档楼盘才把目标客群的 范围锁定在市内范围 随着地铁一号线的开通 其所带来的地铁楼市效应也在瑞景板块 凸现 宝翠花都 奥园等主推的概念之一就是地铁的便捷与迅速 由于地铁线路的贯通 未来对于瑞景板块的需求人群将逐步转移到市区内 以目前状况来看 瑞景居住区内 37 58 客群虽仍有一定的区域性 但从客户收入 区域来源等方面范围已经明显扩大 尤其是 档次相对较高的项目 市内改善型居民成为其主要客源 2 2 市政交通建设 市政交通建设 北辰区占地面积 480 平方公里 人口 32 万 距离北京 110 公里 距离滨海机场 16 公里 从区位来说 北辰是天津城区的北大门 是首都进入天津出海的必经之路 从交 通条件看 北辰是区内唯一四条省际铁路交界处 设有四个铁路客货运站和全国最大的 铁路编组站 另外还有地铁 1 号线 规划的地铁 5 号线 京津塘 京津高速 津冀高速 等十几条公路穿过 交通优势十分明显 3 3 公共配套 基础设施配套 公共配套 基础设施配套 暖通专业 采用集中供热 散热器采暖 设置暖气热计量表 温控阀 给排水专业 采用城市管网自来水供水 室内管材为 PPR 室内中水管材为 PPR 室内排水采用 U PVC 排水管 燃气和电力 市政管网天然气 分户设燃气计量表 城市电网供电 分户设立 40A 三相五线制户表 户表数量按电力公司相关行业规定配置 每户用电均采用独立回路 并分回路设置漏电保护装置 提供开关面板和插座面板 每 户设置配电箱 三 在售项目情况 三 在售项目情况 38 58 附后 区域区域 项目项目 名称名称 开盘开盘 时间时间 项目项目 位置位置 项目项目 规模规模 容容 积积 率率 产品产品 类型类型 销售销售 价格价格 销销 售售 率率 车位车位 宝翠花 都 2006 年 5 月 认 购 龙泉路 地铁一 号线刘 园站 占地 33 万 总建 47 万 1 4 多层 小高 层 均价 7400 80 出租 一期 4000 售 完 售 奥林匹 克花园 2002 年 10 月 2 日 丁字沽 三号路 延长线 占地 80 万 总建 87 万 1 09 多层 小高 层二期 7000 70 租 瑞景居住区 燕宇艺 术城 2005 年 12 月 丁字沽 三号路 延长线 占地 25 万 总建 30 万 1 18 多层四期 5100 95 出租 39 58 四 与在售竞争项目比较 四 与在售竞争项目比较 各项目综合定位比较分析各项目综合定位比较分析 区域区域项目名称项目名称整体档次定位整体档次定位形象定位形象定位客群定位客群定位 宝翠花都中高档北美小城镇 针对周边及市内改善型居 民 奥林匹克花 园 中高档奥运主题 以市内改善型客户为主 部分前期组团积累客户 瑞景居住区 燕宇艺术城中档 以艺术馆为主 题 针对周边区域改善型居民 40 58 片区市场部分在售项目情况片区市场部分在售项目情况 楼盘 名称 地点 开盘 时间 项目规 模 容 积 率 楼 间 距 层高 总户 数 层数主力户型价位 目前销 售情况 电梯 配置 情况 外檐 入户 门材 质配 置情 况 宝翠 花都 龙泉路 地铁一 号线刘 园站 2006 年 5 月 认 购 占地 33 万 总 建 47 万 1 4 25 米 2 9 米 一二 期共 2000 余户 6 层 11 层 南北向 80 90 平米的两室 均价 7400 元 平米