忆江南居家温泉养生养老公寓.docx

忆江南居家温泉养生养老公寓一老龄化社会的市场机遇 1.我国已进入老龄化社会按照国际标准，当一个国家或地区60岁以上的人口占总人口的10%以上时，即为老龄化社会。根据有关资料显示，我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.45亿，占我国总人口的11.2%，而这个数字每年以3%的速度增长。根据国家有关部门统计预测，到2025年老年人口将占到总人口的19.2%，到2040年老年人口将占到总人口的27.8%，届时每3个人中就有一个老人。2.养老观念逐渐转变自我国70年代实行计划生育以来，“三口之家”成为家庭主要结构。许多独生子女成家后在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照顾四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，在加上老年人多愁善感和实际的“代沟”，由此引发了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题。随着社会的发展老年人的养老观念也在改变，核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点。因此老人年不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯去养老院到现在的向往养老院，养老观念正在发生根本性变化。3.巨大的养老市场截止到2015年郑州60岁以上的老年人口达到120万，截至14年底，郑州市养老服务机构138家，床位仅1.97万张。为此，郑州市老龄事业发展“十二五”规划的总体目标是，到2015年基本形成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体系；建立健全政府、社会、家庭和个人相结合的老年人经济、医疗、服务的社会养老保障体系；初步建立结构合理、门类齐全、管理规范的老龄产业发展体系，努力实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”，完成每千名老人拥有养老床位30张目标。政府鼓励民间资本投资养老市场，并在税收、补贴等一系列进行扶持。二居家社区养老模式1.现有养老模式我国现有的养老模式主要有家庭养老、机构养老和社区养老三种模式。长期以来我国主要以家庭养老为主，养儿防老几代同堂的历史画面在现在家庭“421”的模式下逐渐变得脆弱，家庭养老这一养老方式必将随着家庭结构的变化逐步向社会养老过渡。机构养老指由专业的养老机构（包括福利院、养老院、托老所、老年公寓、临终关怀医院等）将老人集中起来，进行全方位的照顾，管理严格。现阶段选择机构养老的占比较高入住率较高，但机构养老普遍规模大投资大，老人的活动区域有限，自由受限制。社区养老的做法是，在城市各个社区建立养老护理中心，老人仍居住在自己家里，享受服务中心提供的营养和医疗护理，并由中心派出人员按约定定时到老人家中为老人提供做饭、清洗、整理家务等。这种养老模式是将社区医院和社区服务结合容易让人接受，但弊端是社区提供的是类似于保姆性质的服务，需要从业人员众多，对于独居老人优势偏弱，而且属于试验阶段。2.居家社区养老模式我们推出的居家社区养老模式是结合了机构养老和社区养老的新模式，我们将机构养老设施齐全服务中的规模化、专业化、效率化照顾结合，将社区服务中的养老不离家，没有“圈养”感结合，让老年人集中居住，老有所交，互帮互助，聊天谈心，老有所乐，消除了孤独感。 项目介绍忆江南居家温泉养生养老公寓项目地址 项目位于郑州市大河路（北四环）北侧，紧邻北五环，大河路与江山路交汇处向西7公里，1100平方公里黄河滨河公园中心地带亮点工程，北临九曲黄河、桃源屿和炎黄二帝风景区，紧靠万亩黄河湿地，社区内部拥享500亩半山活水蜿蜒流淌，该小区项目东西长约2.5公里，南北宽约1公里，内有一条自然河道横穿东西，项目整体规划水域面积约500亩，项目规划总占地面积约6000余亩，后山300亩森林植被，是天然氧吧，同期PM2.5值比郑州市区低3个点。小区南有四星级江南春温泉酒店，北有中原影视城（大河儿女拍摄地），内部有秦淮里商业街和澎湖湾大型水上乐园。2013年7月中原地区首屈一指的三级甲等医院河南省中医院签约正式进驻忆江南。整个小区是集高档住宅、花园洋房、老年活动中心等功能齐全、风格各异的江南园林式社区。项目地址小区整体规划图 占地6000亩 红圈位置为公寓位置小区实景图小区500亩内湖夜景小区公用花园业主垂钓各分区内部花园3小区500亩水系一角项目规模及内容该项目为一栋11层公寓楼，每层10户，共有110套，平均单套面积57.48，总面积6300平米。项目分为3期，第一期入住率达到80%后进行第二期，第二期入住率达到100%后进行第三期，第一期投入15套，后期按照实际情况投入。第一期项目15套以自有房产为主，按照养老公寓的设施要求包括公共餐厅、公共活动室、办公室等，第一期可投入20张床位，人均28平米。配备标准第一期15套公寓配置名称数量说明公寓住房10单套住房面积57.48，实际可做三张床位，办公室1位于一楼餐厅1该套房为复试楼，一层是餐厅，二楼作为员工宿舍公共娱乐室1该套房为复试楼，一层是公共娱乐室，二楼作为员工宿舍洗衣房1作为洗衣房，杂物室和医疗室一套备用公寓房单套硬件设施按最高标准每套9700，共10套，总投资97000元，单价均按最高价格。名称数量单价合计单人床25001000床头柜2200400衣柜2300600杂物柜2200400单人沙发2300600书桌（含凳子）1500500茶几1200200电视125002500空调135003500合计9700人员配备 按入住率达到60% 月工资总额20500（同期相关机构档次）职务人数工资合计院长150005000副院长（兼会计135003500专业护工135003500每增加15人入住增加一人护工130003000每增加15人入住增加一人厨师130003000每增加30人入住增加一人杂工125002500每增加20人入住增加一人合计20500投资总额名称具体内容数量单价合计公寓客房硬件设施10950095000餐厅满足日常使用的厨具、消毒设备、原料保鲜设备、送餐设备11500015000洗衣房设备满足日常使用的洗衣设备11000010000室内活动设备麻将桌、象棋、健身设备11000010000面包车日常使用，可做分期购寓房装修地暖、地板、墙面、电路、卫生间1522000330000电瓶车因小区规划6000亩老人行动不上用品前期按照每床位一套购买，共20套204008000办公设备电脑、办公用品11000010000合计543000总投资额预计在55万。收益第一期15套客房10套 自有房产无房租 办公用住房5套 月租金500-700 月租金3500 收入入住人员收费标准 每人每月 前期只接受能自理人员按郑州市标准单人费用在月2100-2900元，我们属于高档社区式养老公寓每月收费定为2700元，毛利润在每人2280元。收费项目价格说明利润率纯利润床位费1500同期低档次养老院在1200-1500100%1500护理费600包括卫生，洗护，温泉水80%480餐费600包括三餐及水果营养品50%300空调费取暖费另算合计2280支出月支出包括人员工资、办公费用、房租、水电等，月支出费用在32000元。支出名称支出额说明合计人员工资20500按前期20个床位设置20500办公费用5000包括日常耗材和车辆分期费用日常损耗5000房租3500第一期15套，其中10套自有房产无租金，5套按最高700月租金计算3500水电3000主要是用水和电，费用属于民用3000合计32000收益第一年 亏损 110400元保守预计前半年全部亏损，半年后入住率达到100%，20张床位月利润2280元计算。20 X 2280 x 6 =273600元月支出32000元32000 x 12 =384000 元第二年 盈利163200元保守预计入住率达到100%，没有增加床位，20张床位月利润2280元计算。20 X 2280 x 12=547200元月支出32000元32000 x 12 =384000 元前两年净利润52800元 项目预计2年内入住应达到40-50张床位，年毛利润130-150万。 招股计划 养老事业属于长期收益事业，我方投入属于固定资产加持续投资，第一期投入15套房产中的10套属于自有房产，前期投入200余万，持续投入主要是房租，按照市场最低行情每套房产年租金在6000元，10套房产年租金在60000元。按照前期投资总额60万