成都商业发展情况与商圈分布.ppt

0 商业概况成都作为四川的首都 同时也是全国24座历史名城之一 在中国西部区域经济发展中一直占据重要地位 伴随西部大开发的进程 成都经济正在发生着日新月异的变化 成都商业主要以三大商圈为核心 春熙路商圈 盐市口商圈和骡马市商圈 伴随城市建设的发展 三大老商圈也因为有新商业 商务物业的不断涌现而逐渐升级 同时 由于各区域住宅开发量的激增 相应产生的区域商业中心不断出现 成都市以三大核心商圈为主 若干区域商业中心为辅的商业格局正在逐渐形成 由于独特的地理位置 成都处于西部地区交通核心位置 荷花池区域一直都是西南地区日用商品批发集散中心 同时 现代物流业在成都市国民经济中的重要性也越来越明显 据相关政府部门统计 到2010年 成都物流业实现增加值500亿元 物流成本占GDP的比重下降到15 以内 现代物流业对成都经济的贡献率达到15 以上 成都商业发展及商圈分布 1 商业物业分布据统计局统计 目前成都中心城大型百货店共25家 分布在以春熙路为中心约1000米半径范围内共19家 大型超市13家 其中二环路12家 成都的商业主要分为百货公司 购物中心 专业店 包括超市大卖场 家具家居超市 五金机电市场 电脑产品市场等 和底商 配套商业等四大类型 成都的商业主要分布在春熙路 盐市口和骡马市三大商圈 东二环区域由于住宅开发量巨大 商业需求旺盛 也将成为未来区域商业中心 目前代表物业为SM生活广场 类似的还有西大街 金沙光华商圈等 成都主要商圈分布图 成都整体商业市场 2 春熙路商圈 春熙路是国内著名的商业步行街之一 同时也是中高档百货类商业最聚集的区域之一 商业业态丰富 档次齐全 从低端的街边小店到高端百货 西武 能满足各个消费阶层的商业需求 盐市口 是成都最著名的市级商圈之一 商业以中档和中高档的和大型超市为主 由于距离春熙路较近 两个区域由青年路相连通 伴随整个片区商务的发展 有可能连成统一商业片区 骡马市商圈 商业主要以大型超市 专业店和中高端百货构成 满足周边居民日常生活需求的同时 也吸引各区域 特别是西部地区 的居民前往消费 西大街商圈 从规模和影响力角度 目前该区域还不能成为严格意义上的商圈 但是由于新城市广场的加入 特别是百佳超市 百盛的开业让该区域聚集了大量人气 随着商业氛围逐渐形成 该区域有望于骡马市商圈相连接 东二环商圈 东二环沿线目前正在开发的大盘总量很大 未来该区域居住人口总量较大 相应产生的消费需求将促使东二环出现区域商业中心 SM生活广场的出现在一定程度上缓解了该区域的商业需求 目前 东二环至东三环区域金沙光华商圈 近年形成的区域性商圈之一 业态主要有百货和大型超市构成 满足周边区域常住居民消费需求 会展商圈 由于会展的辐射效应以及周边住宅需求而形成的区域级商圈 业态主要有专业店和百货构成 目标客群以成都北部区域居民为主 成都整体商业市场 3 春熙路商圈商圈描述 春熙路商圈一春熙路步行街为核心 商圈范围是成都市东大街以北 南新街 中新街 北新街以东 总府路以南 红星路以西的范围及临街区域 区域面积约20公顷 该区域内有商业网点1100家左右 现有商业供应 春熙路以中山广场为核心分东 西 南 北四段 各种类型专卖店 百货店等商业分布在步行街两侧 目前春熙路经营的在经营的商业面积22万平米左右 在建和即将入市的商业面积总共19万平方米左右 经营中的代表性商业有 太平洋百货春熙路店 伊势丹 伊藤洋华堂 王府井商城等 区域内新商业项目有群光百货 百盛 时代广场底层商业 等 备注 以上数据统计主要集中在上述春熙路商圈划定范围之内 南新街 中新街 北新街以西至青年路沿线集中大量服装批发市场 如万紫商城 九龙广场等 由于该类商业的目标客群 商业档次等与春熙路主体商业存在较大差距 暂不列入春熙路商圈研究范围之内 成都整体商业市场 4 现有各类商业业态代表商业项目 成都整体商业市场 5 现有商业经营情况描述 商圈范围内集中多个中高档百货 是目前成都新型百货最集中的区域 其中伊藤洋华堂和王府井商城经营都比较好 伊势丹由于开业时间不久 加上内部品牌整体档次较高 单品价位偏高 目前经营情况一般 但是其时尚定位较受年轻白领们追捧 区域内正常营业的购物中心类商业只有 第一城购物中心 项目 目前NOVO i t 都已经进驻 时尚气息较浓 但是由于商业整体规模不大 目前经营面积较小 还需要进一步培养人气 区域内正科甲巷是著名的特色商品街 街道两旁集中了大量的特色小店 是年轻人淘货的理想去处 近两年周边商业档次不断提升 而自身在商品档次 产品结构上没有太大改变 人气已经逐渐衰落 街道两侧商业二层以上空置较多 春熙路作为西南区域最著名的商业步行街之一 日平均人流量在30万人次左右 节假日或活动期间更可高达50 60万 春熙路由于其文化属性吸引了国内外到蓉游客前往观光 购物 同时 由于区域聚集众多百货商场 也成为成都中档 中高端消费者集中消费区之一 从年龄结构上来看 消费者主要以中青年的中等收入消费者为主 文化与时尚并重视春熙路商圈的显著特征 成都整体商业市场 6 春熙路现有重点商业项目列表 注 对商业物业档次水平的划分 目前没有精确的行业标准 我方依据以下几个重点因素进行划分 商业物业硬件设备设施新旧现状 主力商户 百货为主 品牌度 内部品牌质量 尤其一层 以及品牌保有量 商业物业内部交通便利程度及舒适度 滚梯数量 位置 主通道宽度 商业内部空间舒适度 层高 照明强度等 公共共享空间 特指购物中心类 设置情况如 中庭 休息座椅 绿化小品等 不同商业品牌在各地的设店定位不同 从而导致档次水平略有浮动 我方结合各种因素 根据商业经验对各区域物业进行简单档次划分 以下各商圈商业划分标准同上 成都整体商业市场 7 春熙路现有商业构成比例 春熙路目前百货业比例最高 在一定程度上提高了区域整体商业档次 购物中心类比例目前较少 精品店中店对于春熙路还是新的商业形态 第一城的出现为春熙路商业增添了时尚气息 区域内临街商铺对于步行街气氛营造作用最大同时正科甲巷依然分布着不少的小店 成都整体商业市场 8 商圈优劣势分析优势 历史悠久 是成都市城市名片 国内外游客到成都必去的站点之一 商业物业类型较全 百货商场 小商品 精品专卖 精品超市一应俱全 能够满足消费者各个方面消费需求 百货业聚集 步行街区域就聚集太平洋 王府井 伊藤洋华堂 伊势丹等百货 商业影响力强 商业档次普遍较高 新型在建物业商业部分定位同样是中高端路线 区域整体商业质量较高 红星路步行街的规划以及荔枝巷的改造 区域商业环境和商业氛围将进一步提升 劣势 购物类百货业态较集中 虽然产品定位和档次略有差别 但是同业竞争仍然较为激烈 百盛和群光百货的进入将会使区域百货类商业的竞争更加剧烈 区域缺乏大型购物中心类商业 整体区域购物类业态比重较大 娱乐休闲比重较小 在一定程度上影响区域商业的健全发展 春熙路步行街各段发展不平衡 北段最好 西段因为与服装批发市场区域相连接 人流较杂 商业发展相对较差 商业物业空置率较高 作为旅游商业区 区域内部人流质量参差不齐 发展中高端以上商业类型具有一定阻力 成都整体商业市场 9 盐市口商圈现有商业供应 目前盐市口商圈的范围是 以盐市口为中心 北至人民东路 南到西光华街 西起人民南路一段 东至青石桥街 青年路 区域规划总面积220亩 区内商业面积约28万平米左右 大小商家400余家 盐市口商圈是成都三大市级商圈之一 也是成都市传统商业区 区内聚集众多百货类和大型超市 目前区域内部商业主要形态仍为百货商场 区域购物中心类商业目前只有摩尔时尚广场 尚缺乏一站式消费场所 百货业市盐市口区域的主要业态 面积达到50000平方米的摩尔时尚广场增加了区域内商业构成元素 盐市口现存商业构成 摩尔时尚广场 仁恒广场 成都整体商业市场 10 现有代表性商业项目列表 未来代表性商业项目列表 成都整体商业市场 11 现有各类商业业态代表商业项目 成都整体商业市场 12 现有商业特征描述 区域内新兴商业项目位中环广场下的新世界商场 定位中高端 目标客群瞄准成都市中青年中高收入阶层 以及中环和周边写字楼内的白领人士 另外 摩尔时尚购物中心是区域内唯一的一个购物中心类商业 由于其主力租户为家乐福超市和万达影城 零售专卖店面积相对较小 加上商业部分总建筑面积本身不大 在一定程度上影响了其业态丰富程度 总体 区域内既有大型综合超市 也有时尚百货和购物购物中心 区域商业规模优势明显 加上成百等老百货拥有一批固定消费客群 区域商业整体竞争力不可小视 目前区域内商务发展趋势旺盛 仁恒广场建成后不仅会增加区域内高端商务比重 同时也会有大面积优质商业进入市场 盐市口商业整体升级即将显现 区域消费客群构成情况 盐市口是成都市著名老商业区 由于多数商业设施陈旧 商业物业经营时间久远 拥有一批固定消费客群 如成都百货大楼 人民商场等物业 区域老商业项目整体商业档次不高 目标客群主要集中在城市中等收入群体 不过摩尔时尚广场和新世界的加入 以及人民商场的整改 区域优质商业比例有所上升 商业时尚度增强 商品结构比例更加合理 吸引了部分中高收入阶层以及周边写字楼办公人群前往消费 区域内有好又多和家乐福两大超市 成为周边区域的配套商业中心 丰富了消费客群的结构层次 从区域发展来看 区域内商务写字楼供应量较大 如 仁恒广场 区域商务氛围有望进一步增强 同时对优质商业的需求也将拉动区域商业的供应和原有物业的升级 盐市口区域未来中高收入客群比例将会增大 区域环境以及道路交通的改造将会增强内部商业凝聚力 成都整体商业市场 13 商圈优劣势分析 优势 成都著名老商圈 成都市三大市级商圈之一 商业规模大 业态丰富 经过整改后交通环境有所改善 区域环境趋于完善 百货业聚集 商业单体面积普遍较大 未来发展潜力较大 位于成都CBD规划范围内 区域内高档写字楼数量的增加将会推动区域商业的整体升级 劣势 目前区域环境仍显混乱 对于中高收入客群吸引力不足 区域中高端优质商业总量不大 商业项目分布相对分散 商业集群效应仍需加强 成都整体商业市场 14 骡马市商圈现有商业骡马市商圈位于青羊区 老商圈范围东到玉带桥 南到省武警总队 西沿羊市街到市委门口 沿青龙街到八宝街西口 北到成都剧场 根据规划 骡马市商圈再造范围位于青羊区新华西路辖区 约410亩 整个区域以青龙巷 千祥街 署前街 铁箍井街 西府北街 西府南街围合的 H 形区域将构成骡马市商圈核心区 在核心区形成一个四通八达的商业圈 根据高纬环球统计的数据 目前骡马市商圈商业面积22万平方米左右 包含已经倒闭的熊猫城10万平米 在营业的商业面积12万平方米左右 骡马市现存商业规模相对盐市口和春熙路较小 目前区域百货有太平洋百货 购物中心有铂金城广场 但是目前铂金城招商情况和经营情况都不佳 成都整体商业市场 15 现有各类商业业态代表商业项目 成都整体商业市场 16 现有商业经营情况描述 目前骡马市趋于商业整体商业氛围不浓 商圈辐射范围有限 区域目前中高端商业只有太平洋百货 其目标客群主要来自于西部区域 经营情况良好 家乐福超市经营情况良好 是区域内常住人口日常生活类购物的核心 作为区域内购物中心类业态的铂金城 目前整体招商情况和经营情况并不理想 临街部分首二层有部分专卖店 VERYMODA ETAM等 内部商铺空置率较高 位于内侧的奥特莱斯 由于货品陈旧等原因 虽然有GUCCI等一线折扣 仍然难以维持经营 近期会陆续撤出 总体上 骡马市商圈现存商业总量不大 优质商业比例相对较小 对于城区中高收入客群吸引力目前略显不足 区域内写字楼酒店供应量的增加会在一定程度上刺激区域商业的繁荣 趋于复兴仍需要一段时间 成都整体商业市场 17 骡马市商圈现有代表商业项目列表 成都整体商业市场 18 骡马市商圈优劣势分析 优势 道路交通的改造 改变了区域行车不便的局面 青龙街 八宝街两侧以及邻近区域写字楼项目众多 骡马市区域同样位于成都市规划的CBD区域内 商务的发展将带动整个片区的商业繁荣 西北侧西大街沿线写字楼 住宅以及商业陆续入市 整个片区由西大街 八宝街和青龙街相贯穿 西大街 骡马市商圈正在逐渐形成 区域新型商业物业比例较大 未来区域商业规划空间大 劣势 虽然曾经是成都市著名商业繁华区 现在商业经营总规模较小 商业密集度 业态丰富程度都无法与春熙路 盐市口等区域相比 商圈内目前优质商业规模小 目前品质较高的只有太平洋百货 商业氛围的培养还需要一段相对较长时间 铂金城定位为购物中心 但是特色不明显 空置率较高 经营情况不好 区域内缺乏具有号召性的大体量综合购物中心 成都整体商业市场 19 区域性商圈区域性商圈通过我们对成都商业市场的调查研究 目前成都除了上述春熙路 盐市口 骡马市三大传统商圈外 还并存着由于各区域居民生活购物就近需求催生的区域型商圈 这些商圈主要满足局部区域内常住居民以及办公室内购物人士的消费需求 地域性特征明显 如 西大街商圈 东二环商圈 金沙光华商圈 会展商圈等 成都整体商业市场 20 西大街商圈现有商业供应 西大街商圈是新兴的区域性商圈之一 商圈的崛起由于新城市广场的入市而加速 目前西大街主要商业供应为新城市广场 人民商场黄河店和苏宁电器国贸广场店 商业供应量将近14万平米 西大街商业主要客群有周边常住居民以及西部区域人口为主 主要消费类型目前为日活必需品消费 中高端百货类消费比例暂时较小 西大街与骡马市商圈相接壤 与骡马市商圈合力形成西部商业带 成都整体商业市场 21 现有各类商业业态代表商业项目 成都整体商业市场 22 现有商业经营情况描述 区域由于新城市广场的出现 商圈雏形形成 目前区域具有一定商业氛围 大型超市以及电器专业店在区域经营情况较好 新城市广场内除超市以外业态经营情况较惨淡 购物中心的运营需要市场支撑 同时对发展商的运营实力也有很高的要求 西大街商圈的繁荣还需要一段时期的培养 西大街商圈现有商业项目列表 成都整体商业市场 23 西大街商圈优劣势分析 优势 西大街属于新兴区域性商圈 周边未来庞大的住宅和写字楼供应会为区域提供潜在消费客群 西部城区商业相比东部匮乏 特别是时尚精品 购物中心以及休闲娱乐等 西大街处于发展阶段 上升空间较大 能够截流西部消费客流 劣势 区域商业氛围还不够浓郁 还没有形成真正的商圈 百盛的开业增加了区域中高端商业面积 但是区域优质商业总规模不大 还不能形成商业集聚效应 新城市广场目前空置率较高 影响项目整体的商业氛围 商业结构目前呈现大众化 国美 苏宁 百佳等经营较好 相较之下 百盛经营情况不佳 以新城市广场为龙头的新项目还需要加大时尚因素的引入 增强娱乐休闲业态的比例 目前项目缺乏特色以留住区域中青年消费客群 成都整体商业市场 24 可编辑 25 东二环商圈现有商业供应 东二环区域由于周边住宅开发量激增 商业需求增加导致新的区域性商圈逐渐形成 目前东二环商业主要集中在二环路东二段和建设路沿线区域 代表项目有SM生活广场 成都华联 好又多等区域在建大型居住区总规模较大 其中有华润24城 首创A ZTown 万科金域蓝湾等 成都整体商业市场 26 现有各类商业业态代表商业项目 成都整体商业市场 27 现有商业经营情况描述 SM生活广场位于二环东二段外 是目前区域规模最大的商业 也是区域目前唯一的购物中心 目前进驻项目的有国美电器 沃尔玛以及莱雅百货等商户 项目目前人气不足 卖场内部比较冷清 原因在于SM广场邻近区域入住人口总量暂时较少 附近区域新盘都在开发当中 对于10万以上商业市场支撑力度略显不足 同时也由于SM业态构成缺乏特色 无法吸引区域以外的消费者前来消费 仅靠当前区域内部居民经营难度较大 好又多 成都华联等位于一环线附近 周边区域住宅区较成熟 经营情况较好 东二环商圈现有商业项目列表 成都整体商业市场 28 未来商业 区域内商业供应将超过16万平米 其中万科 和记黄埔等发展商在区域内大规模拿地 其中必然会包含相当体量的商业面积 区域未来商业供应量将会远远超过16万平米 从已知的数据 未来区域内即将出现的商业比例为 商业类型主要以购物中心为主 伴随区域住宅开发量的不断增加 区域潜在消费市场巨大 新型购物中心类商业将会与现有商业共同打造东二环沿线新商业区 东二环未来商业比例 成都整体商业市场 29 区域特征 区域房地产开发催生区域商业中心形成 区域商业现状总体规模小 商业分布零散 处于商业发展初级阶段 二环至三环沿线大盘聚集 未来区域会形成大规模优质住宅片区 商业消费潜力巨大 在一段时间内区域商业消费将会集中在生活日用品类为主 综合百货和精品购物中心需要在区域开发相对成熟之后入市 东二环商圈消费客群将会更多截流东部城区 特别是东二环以东大规模住宅开发区 客群 改变购物只去春熙路的商业格局 成都整体商业市场 30 会展商圈现有商业 商圈范围指以会展中心为核心 包含交大路 沙湾路 二环路西三段 二环路北一段及邻近区域 会展商圈商业以专业店 大型超市 家电连锁为主 是典型的区域商业中心 成都整体商业市场 31 会展商圈现有商业项目列表 区域特征 以老会展为中心 区域内商业专业店比例最大 大型卖场满足周边区域常住居民日常消费需求 如同西大街商圈 东二环商圈 北部城区生活服务中心集中在会展商圈内 该商圈人流主要来自于会展周边 北部区域以及二环路北段沿线区域 会展商圈业态结构 成都整体商业市场 32 金沙光华商圈现有商业供应 如前所述 金沙商圈同样是由于西部城区住宅开发 居民日常消费就近选择的结果 目前的金沙商圈主要核心区是以金沙车站为中心 以青羊大道为轴线分布 目前区域内现有商业有西单商场 创美家居 家乐福光华店等 区域内现存商业14万平方米左右 成都整体商业市场 金沙光华商圈现有商业项目列表 成都整体商业市场 33 区域新项目商业结构特征专业店 大型超市 电器连锁在区域商业比重最大 区域商业生活属性明显 新型商业类型 购物中心成为市场主角 具有明显的区域特征 集中分布在同一片区 辐射西二环 西三环区域 34 双楠商圈现有商业供应 双楠商圈是距离贵项目地块距离最近的商业区 同时该商圈也是西城区较早形成的商业区 目前的双楠商圈商业主要分布在二环路西一段两侧 现有商业面积总量不大 主要有伊藤洋华堂双楠店和人人乐双楠店 成都整体商业市场 35 双楠商圈现有商业项目列表 区域现有商业特征区域现存商业以大众类日常消费为主 带有明显的区域邻里中心特征 伊藤洋华堂和人人乐超市都是2003年开业 经过几年发展 两店经营都还算理想 但是区域内新商业供应较其他区域明显不足 从城市商业分布角度看 双楠商圈的出现满足其所在局部区域居民日常生活购物以及就近商业消费的需求 但是整体并没有形成以覆盖西部城区的商业规模 金沙光华商圈的发展对于双楠区域有一定的影响 未来新项目陆续进驻金沙光华商圈 会在一定程度上压制双楠商业的向外辐射 双楠商圈距离贵项目最近 但是由于双楠商业结构单一 规模有限 对于贵项目商业的发展影响不大 具体要视贵项目商业规划而定 成都整体商业市场 36 城南商圈现有商业供应 商圈分布区域以人南立交为核心 沿二环路两侧分布 目前分布的商业有家乐福 好又多 国美电器 天府汇城购物中心等 成都整体商业市场 37 城南商圈现有商业项目列表 区域现有商业特征区域商业中心已经基本成形 商业辐射城南区域 商圈业态涵盖高端百货 家电 大型超市 家居建材等 于其他区域型商圈相同 商圈的发展由于天府汇城购物中心 内部有世纪华联 友谊百货 而加速发展 天府汇城购物中心面积10万平方米 成都整体商业市场 天府新城 城南科技区商圈 10个以上五星级酒店 拥有人造沙滩的海洋馆 屹立于水中央的1800座歌剧院 2万平方米的现代艺术馆 未来的天府新城将充满时尚元素 会展经济 也将是 时尚城南 的一张对外名片 今后的天府新城 如同洲际 希尔顿这样的五星级酒店将达到10个以上 天府新城还将打造高档购物商业圈 奥特莱斯品牌购物街 中航时尚购物中心 深圳茂业精品商城 城南国际购物商圈等大型时尚卖场将成我市全新的 时尚标签 成都整体商业市场 已建大型商业物业 成都整体商业市场 已建商业租售情况 目前 区域内仅融城理想底商铺面在售 临近地铁铺面25000元 平米 其余铺面10000 15000元 平米 区域内底层商铺平均租金在70 150元 平米 月之间 成都整体商业市场 区域零售商业物业市场供应预测 2010年及2011年是南延线商业供应高峰期 南延线目前整体商业存量近40万平米 至2012年约有23个大型商业面市 整体供应量突破200万平米 业态规划为百货 超市等大卖场 餐饮娱乐 运动休闲等商业街 旅游文化等复合商业体 区域商业前景看好 潜力巨大 成都整体商业市场 区域未来大型商业效果图 荷兰GTC时尚购物街 深圳茂业集团高端商业 中航时尚购物中心 苏宁大型购物中心 成都整体商业市场 43 成都整体商业市场 各商圈租金对比 44 各区域面积超过5万平方米代表商业项目列表 成都整体商业市场 45 成都市面积超过5万平方米商业项目分布图 市级商圈 区域型商圈 大型商业分布特征 面积超过5万平米的大型商业多数都分布在区域型商圈内 春熙路为代表的核心商圈目前大体量物业相对较少 并且每个已经形成的区域商圈内基本都有一个面积10万平米以上的购物中心物业 从全市商业发展来看大体量物业的出现是区域商圈形成的标志 从右图上可以看到面积超过10万的大型购物中心类项目基本上沿二环线均匀分布 结合已有商业物业 将会加强各区域商圈的辐射能力 最终构成东部 西部 南部三大商业聚集区 北部发展目前较缓 各项目建成后 二环将形成商业环带 三环线 二环线 一环线 成都整体商业市场 46 其他商业分布 专业物流类商业市场 城北以荷花池区域日用品批发市场 五块石区域的药材等批发市场 高笋塘区域的建材等批发市场构成成都批发物流及货物集散中心 城南专业市场主要由红牌楼以汽配专业市场 汽车整车专业市场 川藏线家具专业市场 一环路电脑市场组成 餐饮娱乐类市场 成都餐饮业发达 形成了诸如 琴台路 一品天下等主题餐饮街 在沙湾 羊西绒 府南新区 武侯祠 双楠 肖家河