新政销售说辞.doc

销售说辞 1、 相关的房地产政策： 1、09年12月9日，国务院常务会议明确“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。” 2、09年12月14日“国四条”出台，要求加强和改善对房地产市场的调控，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。另外，还提出：“要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。” 3、09年12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布关于进一步加强土地出让收支管理的通知，将开发商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。而此前各地方土地出让大多执行百分之二十至三十的首付政策。 4、10年1月14日银监会对二套房贷政策重申，二套房贷必须首付四成。 5、10年1月4日，成都市房管局召开新闻发布会，新出台的成都市商品房预售方案管理暂行规定、成都市商品房预售网上签约暂行规定将于今年2月1日正式实施。两个文件都将剑指捂盘惜售、随意涨价等不规范行为。 6、10年4月2日,财政部下发通知称,对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。 7、10年4月7日,国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点提出,要进一步加强房地产市场调控,增加普通商品住房的有效供给,支持普通自住和改善性住房消费,大力整顿房地产市场秩序。 8、10年4月11日,中国银监会主席刘明康表示,银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告,并称房地产风险敞口大,要严控炒房行为.银监会表示,银行不应对投机投资购房贷款,如无法判断,则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平.北京部分银行已将二套房首付比例提升至60%。 9、10年4月14日,国务院常务会议指出,全球金融危机的影响仍在持续,将保持货币信贷适度增长,坚决抑制住房价格过快上涨,并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。并要求,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。另外,对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。 10、10年4月15日,国务院出台具体措施,要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍.对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。 11、10年4月17日,国务院又发出关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知,提出十条举措,被称为房地产“新国十条（1、统一思想,提高认识;2、建立考核问责机制;3、实行更为严格的差别化住房信贷政策;4、发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用;5、增加居住用地有效供应;6、调整住房供应结构;7、确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务;8、加强对房地产开发企业购地和融资的监管;9、加大交易秩序监管力度;10、完善房地产市场信息披露制度;）”。 12、10年4月18日,国务院发布通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。从09年12月开始，国家相继出台了一系列的房地产政策，但是从这些政策可以看出，国家的主要目的是遏制房价过快上涨，让楼市回到理性的轨道，使房地产行业稳定可持续发展，是价格的走势趋于合理范围，而并不是要让房地产价格暴跌，这样的理由变现在；1、房地产行业是当前经济的重要支柱，与国人的生活关联甚大，与中国金融安全的关联甚大，也就是说房价的涨跌与经济的增长成正比关系。而目前中国的经济增长主要要素包括投资、内需和出口这三架马车。房地产行业就是中国经济投资这座马车，它向上连接着钢材、水泥等行业、下游联系着家电、装修等行业，与之相关行业还包括建筑业等人力密集性行业，房地产行业从上游到下游与之相关联的行业有100多个，如果房地产业不健康稳定发展，这些行业都会受到影响，不但造成过高的失业率，也会影响经济的发展。2、从目前的房地产行业自身的价格来看，房价走势在一些象北京、深圳等一线城市的价格是有些高，确实脱离了老百姓实际购买需求，但在象成都这样的二线城市房价还是趋于比较合理的价位。我们来看看2009年房价的走势，09年全国房价上涨的幅度相对于08年是平均上涨25%，而北京、上海、杭州等城市的房价上涨比例达30%以上，而成都仅仅在10%左右。成都房价从整体均价5600元/上涨到10年的6200元/。成都目前的房价不如一线城市房价的30%，成都甚至比同是二线城市的南京、武汉、济南等城市的价格还要低。而成都作为西南中心城市、中国城市总部经济发展能力前5强的城市、内地实力最强城市第九位的城市、最具投资潜力第四名的城市、中国宜居城市第三名的城市.可见，对于成都这个房地产市场，价格仅趋于全国中等，房价只可能稳中上涨。虽然07年的成都房价就已经在上涨，但是受地震的影响，09年的房价仅与07年的房价相当。3、 我们再来看看商品房的构成因素，商品房成本构成因素有：土地费用、前期工程费用、建筑安装工程费用、商品房的经营费用、小区内的配套费、开发企业的财务费用、利润和税金等费用。开发成本费包括：土地使用权取得费、前期工程费、建筑和安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发间接费等。先来看看土地政策，土地一直控制在政府手中，而且土地采取的是价格高得的拍卖政策，由于我国的人口众多，土地是相当稀缺的不可再生资源，所以土地必然会供不应求，当然土地价格也必然上涨。另外其他的一些成本会随着经济的发展，物价的上涨，人力成本的上涨，逐步的显现出来，所以刚性的成本也不可能下降的，只有随着物价上涨而上涨的。 4、中国是个人口众多的国家，随着城市的发展，城乡一体化进程和大学的扩招，使得涌入城市的就业人群越来越多，这部分人是购房的一个庞大群体，也是刚性需求的群体，购房是他们不会改变的计划！据国家相关部门统计，按人均25平米的住宅需求来算，要达到这个标准，需要30年的时间，所以房地产市场的内需将继续得以刺激和释放。5、从成都的城市规划来看，城市2010年开始，成都地铁将试运行，地铁对居家出行的方便快捷性，将真实地融入看得见、感受得到的现实生活中，成都市民的生活也会因此发生极大变化。未来的十年中，成都的楼市也将迎来巨大发展机遇，成都的城市建设也将发生翻天覆地的变化，现在的绕城将是未来的四环，像温江这样的区域将会是未来的五环内，目前高速外的楼盘不再被称为近郊楼盘，温江将丢掉陌生区域的帽子，成为城西居住生活成熟的片区。而随着成都城市规划的发展，高密、高容积率的物业产品将日益增多，我们可以结合供应量来看，整个成都市90%以上为电梯产品，加之土地的稀缺性和不可再生性，以后你要买这样的产品可能只有到崇州、大邑等区域去买了。综上所述，目前政府出台的一系列调控政策，只是一个临时性的措施，目的是抑制房价过快上涨，而不是让房价下跌。正是这样的一个调控政策，降低了开发商对房价定价的预期，致使在定价上要考虑该因素，所以现在买房正当时。香格里：现在香格里价格也非常的合适，因为，目前该区域的电梯均价在48005500元之间，而我们洋房的均价才6300元，你想3年后当五环完工后，即象这样的洋房的均价会在什么价位，给你一个参考，现在二环左右的洋房价位在15000左右，三环边的洋房价位